REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27,

21000, Split

Poslovni broj: P-4990/2021-79

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Splitu, po sucu Tihani Lovrić, u pravnoj stvari tužitelja UP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćnicima Miji Jeličiću i Marini Bosnić, odvjetnicima u Splitu, protiv tuženika pod 1. NP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (ranije Mislavova 40, Podstrana) i pod 2. ŠP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (ranije Mislavova 40, Podstrana), oboje zastupani po punomoćniku Draganu Mijoču, odvjetniku u Splitu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 8. srpnja 2026., u nazočnosti tužitelja i zamjenika punomoćnika tužitelja i punomoćnik tuženika pod 1. i 2., na ročištu za objavu, 22. rujna 2026. p r e s u d i o  j e

i

r i j e š i o  j e

I Dopušta se preinaka tužbe učinjena podneskom od 19. rujna 2023.

II Nalaže se tuženicima pod 1. i 2., u roku od 15 dana, tužitelju isplatiti iznos od 89.335,69 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 22. srpnja 2021. pa do 31. prosinca 2022. prema stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. do isplate prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok se tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan za više zatraženi iznos od 42.059,89 eura (preko iznosa od 89.335,69 eura do iznosa od 131.395,58 eura) uvećanih za zakonsku zateznu kamatu tekuću od 22. srpnja 2021. pa do isplate, te u dijelu u kojim je od tuženika pod 1. i 2. tražena solidarna isplata.

III Odbacuje se prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanjem privremene mjere radi osiguranja novčane tražbine utvrđene u rješenju o trošku u parnici Općinskog suda u Splitu P-6421/16 od 28. kolovoza 2019.

IV Radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja iz tužbe u ovoj parnici određuje se

P r i v r e m e n a  m j e r a

1. Zabranjuje se protivinicima osiguranja NP, OIB: [osobni identifikacijski broj], i ŠP, OIB: [osobni identifikacijski broj], otuđenje i opterećenje nekretnina označenih kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O [katastarska općina] te čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina].

2. Zabilježuje se zabrana otuđenja i opterećenja nekretnina označenih kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O [katastarska općina] te čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], temeljem ovog rješenja o osiguranju nenovčane tražbine privremenom mjerom u zemljišnoj knjizi suda, a zabilježbu ovog rješenja provesti će Općinski sud u Splitu, Zemljišnoknjižni odjel Split.

3. Privremena mjera ostaje na snazi i traje do isteka roka od 30 dana od dana ovršnosti presude koja će se donijeti u predmetu po tužiteljevoj tužbi u ovoj parnici.

4. Žalba izjavljena protiv rješenja o osiguranju privremenom mjerom ne odgađa provedbu rješenja o osiguranju.

V Odbija se prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanjem privremene mjere radi osiguranja novčane tražbine iz tužbe u ovoj parnici zabranom otuđenja i opterećenja nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] KO [katastarska općina].

VI Nalaže se tuženiku pod 1. i 2. da u roku 15 dana naknade tužitelju parnične troškove u iznosu od 30.404,67 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana presuđenja do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok se za više zatraženi iznos troška zahtjev tužitelja odbija.

Obrazloženje

1. U tužbi, podnesenoj ovom sudu 10. rujna 2019. tužitelj navodi kako je vlasnik nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 6946 KO [katastarska općina], koja u naravi predstavlja stambenu zgradu anagrafske oznake [adresa], tlocrtne površine 120 m2 s dvorištem površine 368 m2. Stranke da su zaključile Predugovor o kupoprodaji nekretnine dana 14. svibnja 2016. koji je ovjeren pred javnim bilježnikom Zrinkom Milić Štrkalj u Splitu pod brojem OV-6059/16, kojim se je tužitelj obvezao prodati cjelinu prava vlasništva, a kupci su se obvezali kupiti svaki za ½ prava vlasništva predmetne nekretnine po uvjetima koji su utvrđeni u predmetnom predugovoru. Dana 11. srpnja 2016. stranke da su zaključile dodatak predugovoru o kupoprodaji nekretnine koji je ovjeren pred istim javnim bilježnikom 12. srpnja 2016. pod brojem OV-8539/16 kojim su djelomično izmijenili predugovor u dijelu koji se odnosi na isplatu i visinu kapare te su ugovorile založno pravo radi osiguranja vraćanja kapare. Stranke da su se predmetnim pravnim poslom obvezale zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine najkasnije u roku od 15 dana od dana kad tužitelj kao prodavatelj ishodi pravomoćnu uporabnu dozvolu i postigne uknjižbu prava vlasništva na predmetnoj nekretnini na svoje ime za cijelo. Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređenje, Sjedište [adresa], izdao je uporabnu dozvolu klasa: UP/I-361-05/16- 01/000037 od 3. studenog 2016., koja je postala pravomoćna 4. studenog 2016. za nekretninu označenu kao čest. zem. [katastarska čestica] KO [katastarska općina], koja je sagrađena sukladno građevinskoj dozvoli klasa: UP/I-361-03/15-01/000077 od 30. listopada 2015. Budući da su time bile ispunjene pretpostavke za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji, tužitelj je svojim dopisom od 22. studenog 2016. pozvao tuženike na sklapanje kupoprodajnog ugovora u ugovorenom roku. Tuženici su predmetni dopis primili te dopisom od 22. studenog 2016. obavijestili tužitelja da se nalaze u inozemstvu te da će se u ugovorenom roku javiti radi sklapanja glavnog ugovora. Nakon toga su tuženici protivno predugovoru i uvjetima iz predugovora te bitnim elementima predugovora tužitelju ponudili sklapanje ugovora o kupoprodaji koji u bitnim elementima nije bio sukladan jednoznačnoj volji stranaka ugovorenoj u spomenutom predugovoru, radi čega je tužitelj tuženicima dostavio dopis od 14. prosinca 2016. kojim ih je izvijestio kako njihovu ponudu ne prihvaća, da je predugovor o kupoprodaji raskinut po zakonu te ih pozvao na ispražnjenje i predaju objekta slobodnog od osoba i stvari u posjed. Nakon sklapanja predugovora od 14. svibnja 2016. tuženici su ušli u posjed predmetne nekretnine te je bespravno koriste od trenutka kada su ispunjeni uvjeti za sklapanje ugovora tj. od 19. prosinca 2016. Nadalje, tužitelj navodi kako se radi o luksuznoj nekretnini s bazenom, u atraktivnoj zoni za turistički najam. Susjedna nekretnina u vlasništvu MP, koja je upola manja od nekretnine u tužiteljevu vlasništvu da ostvaruje dobit u turističkom najmu na mjesečnoj razini u visini od 23.633,25 kuna. Budući da je tužiteljeva nekretnina veća od ove usporedive, to da se može očekivati da bi se sporna nekretnina mogla dati u turistički najam i od toga da bi se ostvario prihod od najmanje 30.000,00 kuna ili 360.000,00 kuna godišnje. Stoga, od suda traži da tuženike obveže da za razdoblje od 1. siječnja 2017. do 31. prosinca 2017. tužitelju solidarno isplate iznos od 360.000,00 kuna sa zakonskom zateznom kamatom te iznos od 360.000,00 kuna u razdoblju od 1. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. sa zakonskom zateznom kamatom. U razdoblju od 1. siječnja 2019. do 30. rujna 2019. tužitelj traži da sud obveže tuženike solidarno na isplatu iznosa od 270.000,00 kuna sa zakonskom zateznom kamatom, te da mu ubuduće počevši od 1. listopada 2019. do dana iseljenja i predaje nekretnine u posjed isplate mjesečne iznose od po 30.000,00 kuna sa zakonskom zateznom kamatom. Tužitelj još od suda traži i određivanje privremene mjere radi osiguranja svoje novčane tražbine, u smislu odredbe čl. 344. st. 1. OZ-a i to zabranom otuđenja i opterećenja nekretnina označenih kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436 KO [katastarska općina] i čest. zem. [katastarska čestica] ZU KO [katastarska općina].

2. U odgovoru na tužbu tuženici pod 1. i 2. u cijelosti se protive tužbi i navodima iz tužbe te prijedlogu za određivanjem privremene mjere. Navode kako presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-6421/16 nije postala pravomoćna te da tužitelj svjesno prešućuje kako on nije ispunio obveze preuzete Predugovorom o kupoprodaji od 14. svibnja 2016., odnosno nije izvršio sve ugovorene radove na nekretnini. Zbog navedenoga da se tužitelj ne može pozivati na raskid ugovora. Nadalje, ističu kako predmetni objekt nije kategoriziran kao kuća za odmor pa da su bespredmetne usporedbe ovog objekta s bilo kojim drugim objektima koji su potpuno dovršeni i u funkciji te se daju u turistički najam. Pored toga ističu kako se tuženici nisu bespravno obogatili činjenicom što borave u predmetnoj nekretnini jer u njoj borave na temelju valjane pravne osnove. Također da tužitelju nisu prouzročili nikakvu štetu, već su jedino oni oštećeni. Protive se i prijedlogu za određivanjem privremene mjere jer smatraju da ne bi bile ispunjene zakonske pretpostavke iz odredbe čl. 346. u svezi sa 340. Ovršnog zakona. Također, naglašavaju kako su predmetne nekretnine vlasništvo društva Oblivion UG iz SR Njemačke , a istom da su prodane 5. srpnja 2019.

2. Na ročištu od 11. veljače 2022. tužitelj je učinio nespornim da bi 22. srpnja 2021. preuzeo posjed predmetne nekretnine.

3. Podneskom od 19. rujna 2023. tužitelj je uredio tužbeni zahtjev na način da od tuženika potražuje solidarnu isplatu iznosa od 125,360,00 eura (944.524,92 kune) zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 22. srpnja 2021. pa do isplate, a za razdoblje od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021.

3.1. Na ročištu od 5. svibnja 2026. tužitelj je djelomično povukao tužbu te sada od tuženika pod 1. i 2. traži solidarnu isplatu iznosa od 89.335,69 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom o 22. srpnja 2021. pa do isplate.

4. Tuženici su se protivili preinaci tužbe i djelomičnom povlačenju učinjenom u podnesku od 19. rujna 2023. i na ročištu od 5. svibnja 2026. te istaknuli prigovor prekluzije i zastare.

5. Ispravno tuženici navode da bi za preinaku tužbe, učinjenu nakon dostave tužbe na odgovor, bio potreban njegov pristanak, ali isto tako sud preinaku može dopustiti ako smatra da bi to bilo svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama (čl. 190. st. 3. Zakona o parničnom postupku "Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., 146/25.; dalje: ZPP). S obzirom da se preinačena tužba, u dijelu u kojem se isplata koristi traži za razdoblje od 19. prosinca 2016. te od listopada 2019. pa do 22. srpnja 2021. (dan kada je tužitelj prema vlastitim navodima preuzeo posjed nekretnine) temelji na istoj činjeničnoj osnovi koju je tužitelj već iznio u tijeku dotadašnjeg postupka, to se zbog preinačene tužbe ne bi morali izvoditi nikakvi novi dokazi, te istu sud smatra svrsishodnom za konačno rješenje spora među strankama.

5.1. Nadalje, sukladno odredbi čl. 191. st. 3. smanjenje tužbenog zahtjeva se ne smatra preinakom tužbe, već djelomičnim povlačenjem tužbe. Također i prema pravnom shvaćanju Vrhovnog suda zauzetom na trećoj sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda dana 26. travnja 2021. smanjenje tužbenog zahtjeva (iako nije preinaka tužbe) djelomično je povlačenje tužbe iz članka 193. ZPP za koje je, ako je do toga došlo nakon što se tuženik upustio u raspravljanje o glavnoj stvari, (uvijek) potreban pristanak tuženika. S obzirom da tuženici nisu dali svoj pristanak na djelomično povlačenje tužbe (za iznos od 6.035,30 eura), učinjeno podneskom tužitelja od 19. rujna 2023., sud je i o tom dijelu tužbenog zahtjeva meritorno odlučio. Isto tako, kako nisu dali svoj pristanak za djelomično povlačenje tužbe učinjeno na ročištu od 5. svibnja 2026. (za iznos od 36.024,31 euro) i tom dijelu tužbenog zahtjeva je meritorno odlučeno.

5.2. Slijedom navedenoga, odlučeno kao u toč. I. izreke.

6. U dokaznom postupku pročitan i je pregledana dokumentacija koja prileži spisu, pročitan je i pregledan spis ovog suda poslovni broj P-6421/16 i njemu pripojeni spis P-6374/16, spis ovog suda poslovni broj Ovr-94/2025, spis ovog suda poslovni broj R1-1193/16, spis ovog suda P-6630/19 (novi broj P-2579/23), spis ovog suda Z- 7221/22 (stari broj Z-3657/19), Z-7220/22 (stari broj Z-1341/20), Z-30736/19, Spis ovog suda Ovr-672/26, spis ovog suda P-1560/2017, izveden je dokaz saslušanjem stranaka te uviđajem na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka financijske i građevinske.

6.1. Nije izveden dokaz saslušanjem svjedoka CP, ŽP i GP jer je su isti predloženi na okolnost da se tuženici više ne nalaze u posjedu nekretnine, a što je tužitelj tijekom postupka učinio nespornim.

7. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

7.1. Prijedlog za određivanje privremene mjere je djelomično osnovan.

8. Predmet postupka je zahtjev tužitelja kao vlasnika nekretnina oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 6946 KO [katastarska općina]. u naravi stambena zgrada anagrafske oznake [adresa], tlocrtne površine 120 m2 s dvorištem površine 368 m2 prema tuženiku pod 1. i 2. kao nepoštenim posjednicima za naknadom koristi koju imaju od upotrebljavanja i korištenja stvari u razdoblju od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021.

9. Među strankama nije bilo sporno da je dana 14. svibnja 2016. bio sklopljen Predugovor o kupoprodaji kojim se tužitelj obvezao prodati cjelinu prava vlasništva predmetne nekretnine, a tuženici pod 1. i 2. su se obvezali kupiti svaki za ½ dijela prava vlasništva predmetne nekretnine. Nije bilo sporno ni to da su tuženici pod 1 i 2 temeljem rečenog predugovora stupili u posjed predmetne nekretnine. Također, nije bilo sporno da bi stranke 11. srpnja 2016. zaključile dodatak Predugovoru o kupoprodaji.

9.1. Nadalje, nije bilo sporno da bi dopisom od 22. studenog 2016. tužitelj pozvao tuženike pod 1. i 2. na sklapanje kupoprodajnog ugovora te da među strankama nije sklopljen ugovor o kupoprodaji.

9.2. Također, nije bilo sporno kako se među strankama vodio postupka pod poslovnim brojem P-6421/16 kojim je utvrđeno da bi bili raskinuti Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 14. svibnja 2016., dodatak Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 11. srpnja 2016 te kojim je naloženo tuženicima u roku od 15 dana iseliti iz nekretnine koja je predmet ovog postupka.

10. Među strankama je sporno, jesu li tuženici pod 1 i 2 bili pošteni posjednici nekretnine oznake 3710/3 ZU 6946 KO [katastarska općina], kada i na koji način je tužitelj stupio u posjed predmetne nekretnine, pripada li tužitelju naknada za koristi koje su tuženici pod 1 i 2 imali od korištenja predmetne nekretnine i ako pripada u kojem iznosu.

11. Tužitelj svoj zahtjev temelji na odredbama članka 1120. Zakona o obveznim odnosima koja regulira vraćanje koristi ostvarene uporabom tuđe stvari u svoju korist tvrdeći da su tuženici pod 1. i 2. u razdoblju od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021. bez valjane pravne osnove koristili tužiteljevu nekretninu te je na taj način dio imovine tužitelja prešao u imovinu tuženika pod 1 i 2. Također, podredno, kao drugu pravnu osnovu tužitelj ističe i zahtjev za naknadu štete jer tuženici njegovu nekretninu koriste bez valjane pravne osnove te mu na taj način onemogućavaju ubiranje plodova ostvarenjem dohotka davanjem nekretnine u turistički najam . U svakom slučaju tužitelj ističe da bi šteta s osnove izgubljene zarade bila jednaka koristi koju su tuženici ostvarili korištenjem nekretnine u tuđem vlasništvu.

12. Najprije je potrebno kazati kako tužitelj navodi pogrešnu pravnu osnovu svojeg potraživanja. Naime, u konkretnom se slučaju radi o uporabi tuđe stvari koja je još uvijek u nepromijenjenom obliku (očuvanog identiteta). Ako je određena stvar upotrijebljena na način da je promijenila identitet, radi čega nije moguće ili gospodarski nije opravdano vraćanje te stvari, tek u takvoj situaciji valja primijeniti odredbu članka 1120. ZOO-a prema kojoj je osoba koja je upotrijebila tuđu stvar u svoju korist dužna vlasniku naknaditi korist od upotrebe te stvari, bez obzira na svoje poštenje, odnosno nepoštenje. Izraženi pravni stav u skladu je s pravnim shvaćanjem zauzetim na sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske 26. listopada 2009. (Su-IV- 188/09-7), a identično pravno shvaćanje o navedenom pitanju izraženo je i na sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 14. studenoga 2013. Ovo pravno pitanje bilo je predmet razmatranja i druge sjednice Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske od dana 1. ožujka 2021. kada je doneseno pravno shvaćanje kako u odnosima između suvlasnika (vlasnika i posjednika), kada jedan suvlasnik onemogući drugog u korištenju (su)vlasništva stvari primjenjuju se odredbe čl. 164. i 165. ZVDSP. U parnici u kojoj je predmet spora zahtjev su(vlasnika) protiv posjednika koji koristi i posjeduje tuđu stvar (ili tuđi suvlasnički dio stvari), za isplatu naknade za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi, odnosno naknade za sve koristi koje je tuženik imao za vrijeme svojega posjedovanja, na temelju članka 164. i 165. ZVDSP, za odluku o tužbenom zahtjevu odlučno je utvrditi pravni položaj posjednika, pritom nije nužno da se tužbenim (vlasničkim) zahtjevom istodobno traži i predaja te stvari u (su)posjed, ako je (su)vlasnik na odgovarajući način izrazio volju za posjedovanjem stvari. Pošteni posjednik u svakom slučaju postaje nepošten od trenutka kada je primio tužbu na predaju u posjed ili suposjed, ali se njegovo nepoštenje može dokazivati i u odnosu na vrijeme prije podnošenja tužbe ako ga je tužitelj na odgovarajući način pozvao na predaju stvari.

13. S obzirom da sud, prema odredbi čl. 186. ZPP-a, nije vezan pravnom osnovom koju tužitelj u tužbi navede, navođenje pogrešne pravne osnove ne može biti na štetu tužitelja.

14. Prema odredbi članka 164. st. 1. ZV pošteni posjednik tuđe stvari koju nema pravo posjedovati mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi, ali nije dužan dati naknadu za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi primjerene onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, a ne treba ni naknaditi ono što je pritom oštećeno ili uništeno.

14.1. Nadalje, odredbama čl. 165. st. 1. i 2. ZV nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario, a vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. ovoga članka zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana, dok je st. 6. istog članka propisano kako od časa kad je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenoga posjednika; isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvarju neprimjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada.

15. S obzirom da u postupku nije bilo sporno da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine kao i to da bi tuženici pod 1. i 2. bili u posjedu iste, radi utvrđenja pretpostavki iz odredbe čl. 165. ZV ostaje za raspraviti pravni položaj tuženika pod 1. i 2. kao posjednika predmetne nekretnine te ukoliko su isti nepošteni posjednici, visinu koristi koju su imali od upotrebe predmetne nekretnine kroz utuženo razdoblje.

15.1. Također, a s obzirom na navode tuženika pod 1. i 2. iz podneska od 3. listopada 2023. sporno je i to je li potraživanje tužitelja za naknadom koristi od posjedovanja nekretnine u zastari.

16. Prema odredbi čl. 18. st. 3. ZV- posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada. Nadalje, pošteni posjednik u svakom slučaju postaje nepošten od trenutka kada je primio tužbu na predaju u posjed ili suposjed, ali se njegovo nepoštenje može dokazivati i u odnosu na vrijeme prije podnošenja tužbe ako ga je tužitelj na odgovarajući način pozvao na predaju stvari.

17. S obzirom da se tužbenim zahtjevom traži naknada za korištenje predmetne nekretnine u razdoblju od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021. potrebno je utvrditi pravni položaj tuženika pod 1 i 2 u tom vremenskom periodu.

18. Čitanjem presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-6421/16 od 28. kolovoza 2019. sud je utvrdio kako je donesena u pravnoj stvari ovdje tužitelja kao protutuženika protiv ovdje tuženika pod 1 i 2. kao protutuženika te da je istom utvrđeno da bi bili raskinuti Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 14. svibnja 2016. i dodatak Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 11. srpnja 2016. Nadalje, da je naloženo tuženicima u roku od 15 dana iseliti iz nekretnine oznake 3710/3 ZU 6946 KO [katastarska općina]. Daljnjim čitanjem predmetnog spisa sud je utvrdio kako je navedena presuda postala pravomoćna 11. svibnja 2021. kada je, presudom Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-4856/2019-3, odbijena žalba tuženika pod 1. i 2.

18.1. Treba kazati kako je postupak pod poslovnim brojem P-6421/16 pokrenut povodom tužbe ovdje tuženika pod 1. i 2. kao tužitelja, protiv ovdje tužitelja kao tuženika, a radi nalaganja ovdje tužitelju da sa ovdje tuženicima pod 1. i 2. sklopi ugovor o kupoprodaji nekretnine oznake 3710/3 ZU 6946 KO [katastarska općina] te da je predmetnom postupku, naredbom od 6. listopada 2017., radi zajedničkog raspravljanja i donošenja odluke pripojen spis Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P- 6374/16 koji je pokrenut povodom tužbe ovdje tužitelja protiv ovdje tuženika pod 1 i 2 i predmet kojeg postupka je bilo utvrđenje raskinutim Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 14. svibnja 2016., dodatka Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 11. srpnja 2016., te nalaganje tuženicima pod 1. i 2. iseljenja iz nekretnine oznake 3710/3 ZU 6946 KO [katastarska općina].

18.2. Čitanjem spisa ovog suda poslovni broj P-6374/16 sud je utvrdio kako su tuženici pod 1. i 2. tužbu s pozivom na davanje pisanog odgovora zaprimili 23. siječnja 2017. te da su odgovor na tužbu podnijeli 22. veljače 2017.

19. S obzirom da pošteni posjednik u svakom slučaju postaje nepošten od dana trenutka kada je primio tužbu, nije sporno da bi od trenutka primanja tužbe na odgovor u predmetu Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-6374/16 tuženici bili nepošteni posjednici predmetne nekretnine. Međutim, nepoštenje posjednika se može dokazivati i u odnosu na vrijeme prije podnošenja tužbe, ako ga je tužitelj na odgovarajući način pozvao na predaju stvari.

20. Daljnjim čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-6374/2016 sud je utvrdio kako istom prileži dopis tuženika pod 1. i 2. datiran na 15. prosinca 2016. u koje se navodi kako je zaprimljen dopis tužitelja nadnevka 15. prosinca 2016. Nadalje, navodi se kako je tužitelj tuženike pod 1. i 2. pozvao na iseljenje te se predlaže mogućnost mirnog rješenja spora. U gornjem desnom kutu tog dopisa stoji rukom pisan nadnevak "19. prosinca 2016." (list 7 spisa) Spisu prileži i dopis tužitelja datiran na 15. prosinca 2016. iz sadržaja kojeg je vidljivo da je tužitelj tuženike obavijestio o činjenici raskida ugovora te ih pozvao na iseljenje iz nekretnine (lis 8 spisa).

21. Saslušan na ročištu od 8. lipnja 2022. tužitelj je iskazivao kako je 2015. počeo s izgradnjom kuće – vile u [adresa] te mu je namjera bila ili ju iznajmiti ili prodati, ovisno o tomu što mu bude povoljnije. Negdje 2016. tuženici da su došli do predmetnog objekta te sa njim razgovarali i ponudili da bi oni kupili predmetni objekt. U tom trenutku kuća da je bila u visokoj fazi završenosti (bili su postavljeni svi podovi unutar objekta, sve je bilo spremno za unijeti namještaj, fasada je bila, bazen je bio u izgradnji). Dogovorili su kupoprodajnu cijenu u iznosu od 350.000,00 EUR, a koji iznos je trebao biti plaćen po sklapanju glavnog ugovora. Najprije je sklopljen predugovor 2016., a nedugo nakon toga i dodatak istom predugovoru, a koje izmjene su se odnosile na isplatu i visinu kapare i to tako da je dodano još 30.000,00 EUR na ime kapare. Predugovorom on da je preuzeo određene obveze i to da se po ispunjenju određenih uvjeta s njegove strane pristupi sklapanju glavnog ugovora. Jedna od obveza koju je trebao ispuniti da bi došlo do sklapanja glavnog ugovora da je bila ishođenje pravomoćne uporabne dozvole i uknjižba prava vlasništva na njegovo ime za cijelo. Navedene obveze on da je u cijelosti ispunio. Tuženici da su konstantno bili nezadovoljni tako zahtijevajući određene nivoe u izgradnji koji nisu odgovarali standardu, jednostavno se nisu mogli dogovoriti oko ničega. Kako je ispunio sve obveze sa svoje strane, sa tuženicima se u uredu odvjetnika Maria Borasa dogovorio oko samog sadržaja glavnog ugovora, međutim tuženici da su nakon što je on napustio ured tražili određene korekcije koje nisu bile u pravcu onog što je bilo dogovoreno. Glavni ugovor kojeg su mu nudili da potpiše nije bio ni blizu onoga što su se u startu dogovorili te je to razlog zbog kojeg nije na to pristao. U ljeto 2016. tuženici da su stupili u posjed te su bili u posjedu sve do ljeta 2021. Predmetna nekretnina, odnosno kuća da se nalazi u atraktivnoj zoni za turistički najam, radi se o vili s bazenom te smatra da uopće nije upitno da bi se njegov objekt mogao iznajmljivati u turističke svrhe. U trenutku predaje nekretnine u posjed tuženika, objekt da nije bio u cijelosti dovršen, imao je građevinsku, ali ne i uporabnu dozvolu. Koliko mu je poznato tuženici nisu iznajmljivali objekt. Objekt nije kategorizirao, sada ga ne daje u najam već u njemu živi. Do preuzimanja objekta da je došlo tako što su tuženici ispraznili objekt i napustili ga.

22. Saslušana na ročištu od 8. lipnja 2022. tužena pod 1. je iskazivala kako su se zbog zdravstvenog stanja tuženika pod 2. odlučili preseliti u Republiku Hrvatsku. U oglasniku su našli oglas za prodaju ovog objekta te su na nakon razgovora s tužiteljem potpisali predugovor o kupoprodaji. Koncem kolovoza 2016. uselili su u predmetnu nekretninu, Bili su šokirani jer objekt nije bio dovršen niti spojen na kanalizacijsku mrežu te je imao tzv. građevinsku struju. Tužitelj da je kasnio sa radovima, a njegovo objašnjenje da je bilo kako je njegov izvođač angažiran na drugim gradilištima. U konačnici da sa tužiteljem nije sklopljen ugovor o kupoprodaji. Kada su dobili odluku da moraju iseliti u roku od 15 dana, bili su neugodno iznenađeni te su se odmah počeli angažirati kako bi iselili svoje stvari. U jednom od tih seljenja tužitelj da je provalio u kuću i oni više nisu imali pristup. Od prosinca 2016. pa do iseljenja kuću da su koristili ona i suprug, nisu je davali u najam. Tužitelj da nikada u razgovoru nije spominjao da bi predmetni objekt davao u najam, već je inzistirao na prodaji kuće.

23. Saslušan na ročištu od 8. lipnja 2022. tuženik pod 2 se pridružio iskaz tužene pod 1.

24. Kada se analiziraju provedeni dokazi i iskazi svjedoka, jasno je kako u trenutku stupanja u posjed predmetne nekretnine, tuženici pod 1 i 2 bili pošteni posjednici jer su je posjedovali na temelju valjane pravne osnove – Predugovora o kupoprodaji nekretnine. Međutim, njihov pravni položaj se promijenio nakon što su od strane tužitelja obavješteni kako je ugovor raskinut te su pozvani na iseljenje iz nekretnine.

24.1. S obzirom na izneseno, tuženicima od trenutka slanja dopisa njihovog punomoćnika tužitelju (list 7 spisa P-6374/16), a koji dopis je tužitelj primio 19. prosinca 2016. nije moglo ostati nepoznato da im ne pripada pravo na posjed predmetne nekretnine pa su, prema shvaćanju suda, od tog trenutka nepošteni posjednici nekretnine koja je predmet ovog spora. Uvjerenje tuženika pod 1 i 2 da tužitelj da do raskida predugovora o kupoprodaji od 14. svibnja 2016. ne može doći jer je tužitelj taj koji nije ispunio svoje obveze preuzete predugovorom i njegovim dodatkom, ne može se suprotstaviti pravomoćnoj sudskoj presudi P-6421/16 koja navodi suprotno.

25. Tijekom postupka bilo je sporno i kada je tužitelj te na koji način stupio u posjed predmetne nekretnine. Naime, na ročištu od 11. veljače 2023. tužitelj je naveo da bi to bio dan 22. srpnja 2021., dok su tuženici tvrdili da bi to bilo ranije, u lipnju 2021., unutar paricijskog roka iz presude P-6421/16 (zapisnik sa ročišta od 28. studenog 2024.)

26. Čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu, poslovni broj Ovr-94/2025 sud je utvrdio kako je isti pokrenut dana 8. srpnja 2021. prijedlogom ovdje tužitelja, kao ovrhovoditejlja, protiv ovdje tuženika pod 1 i 2 kao ovršenika pod 1 i 2, a sve temeljem ovršne isprave presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-6421/16. Temeljem prijedloga ovrhovoditelja sud je dana 27. srpnja 2021. donio rješenje o ovrsi pod poslovnim brojem Ovr-2711/21 kojim je odredio ovrhu iseljenjem ovršenika, uklanjanjem svih njegovih stvari i predajom u zakonit i samostalan posjed. U žalbi na navedeno rješenje ovršenici pod 1 i 2 su naveli kako je ovrhovoditelj zauzeo posjed predmetne nekretnine dok su oni bili na poslovnom putu u inozemstvu tako da se ista više ne nalazi u njihovom posjedu i to još od srpnja 2021. U daljnjem tijeku postupka ovršni sud je rješenjem od 19. ožujka 2024. prihvatio žalbu ovršenika kao osnovanu, preinačio rješenje o ovrsi od 27. srpnja 2021. te odbio ovršni zahtjev ovrhovoditelja. Predmetno rješenje ukinuto je povodom žalbe ovrhovoditelja rješenjem Županisjkog suda u Dubrovniku od 27. studenog 2024. te je predmet vraćen sudu na ponovni postupka.

27. Iz iskaza tužne pod 1 proizlazi kako je tužitelj nasilno ušao u objekt u trenutku dok su oni bili odsutni radi seljenja, ali ne precizira nadnevak ulaska tužitelja u objekt.

28. Dakle, nije sporno kako tuženici pod 1. i 2. nisu tužitelju dobrovoljno, a niti u ovršnom postupku predali posjed predmetne nekretnine već je tužitelj u isti stupio neovisno o njihovoj volji. Sporno je je li to bilo 22. srpnja 2021. kako navodi tužitelj, ili neodređenog dana u lipnju 2021. (kako navode tuženici na ročištu od 28. studenog 2024.), odnosno u srpnju 2021. (kako navode u žalbi na rješenje o ovrsi). Kao dokaz da bi dobrovoljno napustili posjed u lipnju 2021., tuženici su predložili izvršiti dokaz čitanjem i pregledom spisa ovog suda Ovr- 2711/12 i njemu priležećih fotografija. Međutim, čitanjem rečenog spisa sud je utvrdio kako se pregledom fotografija ne može utvrditi točan nadnevak njihova nastanka te da su u žalbi na rješenje o ovrsi tuženici iskazivali da bi posjed, od strane tužitelja, bio preuzet u srpnju 2021. kada je on iskoristio njihovo odsustvo radi poslovnog putovanja. Dakle, u žalbi na rješenje o ovrsi tuženici ne spominju dobrovoljnu predaju nekretnine u paricijskom roku. Konačno, takvo što ne kazuje ni tužena pod 1. u svojem iskazu danom na ročištu od 8. lipnja 2023.. Stoga sud zaključuje kako je upravo dan 22. srpnja 2021. dan kada je tužitelj preuzeo posjed nekretnine, a navodi tuženika sa ročišta od 28. studenog 2024., da ničim nisu dokazani.

29. Kada je sud utvrdio da bi tuženici pod 1 i 2 u utuženom razdoblju od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021. bili nepošteni posjednici predmetne nekretnine, ostaje za raspraviti visinu naknade koju su dužnu isplatiti tužitelju na ime koristi koju su ostvarili korištenjem tužiteljeve nekretnine.

30. Na tu okolnost sud je odlučio izvesti dokaz vještačenje po stalnom sudskom vještaku za knjigovodstvo i financije Marijanu Joviću koji je sudu dostavio svoj nalaz i mišljenja iz kojeg proizlazi kako bi potencijalna zarada od turističkog najma za stambenu nekretninu tužitelja za period tužbe iznosila ukupno 944.527,00 Kn (125.360,00 Eur po fiksnom tečaju konverzije), dok bi klasična mjesečna najamnina stambene nekretnine tužitelja iznosila 10.985,30 Kn (1.458,00 Eur po fiksnom tečaju konverzije).

30.1. Nakon što su tuženici podneskom od 18. siječnja 2023. iznijeli prigovore na nalaz i mišljenje, vještak je dana 7. lipnja 2023. u spis dostavio svoje očitovanje. Tako je naveo kako ostaje kod danog nalaza i mišljenja te dodatno pojasnio da bi njegov zadatak bio izvršiti procjenu prihoda turističkog najma, uz jasnu napomenu kako konačan odgovor da li je kuća mogla biti spremna za turistički najam 2017. godine nije na vještaku financijske struke i kako je nalaz izrađen uz pretpostavku da jest. Njegovo osobno mišljenje kako je ista mogla biti pripremljena da se temelji na izdanoj uporabnoj dozvoli i završenoj glavnini radova. Nadalje, da kao vještak nije u izračun troškova u periodu najma uvrstio troškove saniranja nedostataka i vremenski period njihova saniranja jer navedene troškove ne može procijeniti i iti ne utječu na eventualnu izgubljenu zaradu od turističkog najma u periodu tužbe, a u obzir su uzeti varijabilni troškovi povezani s najmom. Također, da je za razdoblje od 2020. i 2021. uzeo u obzir Covid mjere i nižu popunjenost objekta, a sve služeći se podatcima turističke zajednice. Zaključno, kazao je kako je stopa godišnjeg povrata na investiciju osnovni alat pri odlučivanju oko ulaganja u različitim vrstama investicija. Navedena je stopa od 5% povrata za ulaganja u nekretnine ekonomski minimum kojeg je primijenio zbog nedostatka službene statistike i usporedivih cijena najma objekata na obližnjim lokacijama. Vještak još navodi kako je riječ o konzervativnom iznosu, jer je u oglasnicima većinom pronalazio objekte oglašene za najam po znatno višim cijenama što ide u prilog tuženiku. Zaključno, njegova zadaća da je bila izračunati potencijalnu zaradu od najma za objekt koji bi bio prikladan u istu svrhu. Na druga pitanja koja su konkretno vezana za nesporazum između stranaka da ne može dati odgovor.

30.2. Saslušan na ročištu od 23. listopada 2023. sudski vještak Jović je naveo kako je u svom očitovanju na primjedbe dao odgovore na sva pitanja te da ostaje u cijelosti kako pri glavnom nalazu i mišljenju tako i dopuni istog. Njegov dio da se odnosi samo na iznose koje čak smatram i konzervativnima. Mišljenje da je tužitelj mogao kategorizirati objekt i ishoditi rješenje za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu temelji na činjenici da je objekt već imao uporabnu dozvolu, a iz iskustva zna da kada je objekt u toj fazi ishođenje dozvole za turističku djelatnost nije teško ishoditi. Vještak međutim naglašava kako nije osoba koja daje navedene dozvole i da je nalaz i mišljenje radio pod pretpostavkom da je dozvola postojala. Ne može se izjasniti koji su nedostaci utvrđeni od strane građevinskog vještaka u predmetu R1-1193/2016, kolika je njihova vrijednost i u kojem vremenskom periodu su se ti nedostaci mogli sanirati, jer on nije vještak građevinske struke.

31. S obzirom da je tijekom postupka bilo sporno i to je li predmetna nekretnina, a sve s obzirom na njeno stanje završenosti, bila podobna za najam, sud je izveo dokaz vještačenjem po stalnom sudskom vještaku graditeljske struke Ivanu Mijanoviću.

32. Iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka Mijanovića proizlazi kako je vještak mišljenja da objekt svakako nije bio dovršen na dan 19. prosinca 2016. te da postoje nedostatci koji prema mišljenju Vještaka utječu na sigurnosne aspekte pa samim time i na uporabljivost no isti da su otklonjivi u relativno kratkom roku (prema mišljenju Vještaka cca 30 dana da je potrebno za otklanjanje navedenog u slučaju izvođenja radova pažnjom dobrog stručnjaka te uobičajenom dinamikom). Nadalje, tržišna vrijednost zakupa za period od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021. da iznosi 89.335,69 eura bez PDV-a.

33. S obzirom da su tuženici, u podnesku od 2. listopada 2025., iznijeli prigovore na nalaz i mišljenje vještaka Mijanovića isti je svoje očitovanje dao na ročištu od 5. svibnja 2026. Tako je vještak naveo kako ostaje pri danom nalazu i mišljenju. Prema nalogu suda da je bilo potrebno izraziti tržišnu vrijednost zakupnine objekta. Sustav Porezne uprave iz kojeg vještaci preuzimaju podatke da je manjkav, a sve s obzirom da je profunkcionirao tek 2019. godine, no svakako da je izvršena analiza usporednih zakupnina te su korištene nekretnine koje prema mišljenju vještaka odgovaraju usporednoj nekretnini. Obzirom na nalog suda na period zakupa od 2016. do 2021. vještak je utvrđenu zakupninu umnožio s korekcijskim faktorom Državnog zavoda za statistiku odnosno s indeksom cijena nekretnina čiji rast je usko povezan kako s vrijednošću nekretnine tako i zakupnine. Vezano za prigovore o tržišnoj vrijednosti nedostataka na nekretnini da je izvršena analiza dostavljenih vještačenja te vještak smatra kako su nedostatci navedeni u vještvu vještaka Šituma ispravo analizirani, točno pobrojani kako opisno tako i vrijednošću. Na dan očevida mnogi nedostatci da su otklonjeni, a što je i opisano u samom vještačenju. Vještak je uzeo u obzir stanje nekretnine onakve kakva je bila je ona bila 2016. kad je predana tuženicima. Na stranici 5 elaborata da je prikazao korekcijski faktor koji je dobio putem podataka Državnog zavoda za statistiku što je javno objavljeni podatak. Na isti način da je dobio podatak i za 2019., 2020., a kada je nesporno bila pandemija Covida. Vještak je kazao kako je poredbene nekretnine odabrao zbog istih položajnih obilježja u smislu godina izgradnje, udaljenost od mora, te su korištene nekretnine provedenih evaluacija, a koje se odnose na obiteljske kuće. Iskazana vrijednost nekretnine da se odnosi na dugoročni najam. Na upit punomoćnika tuženika zbog čega je kao usporedne uzeo nekretnine koje su površinski veće od predmetne nekretnine vještak je kazao kako zakon ne propisuje da se moraju uspoređivati nekretnine jednakih površina. S obzirom na svoje iskustvo kao sudskog vještaka i procjenitelja cijena je svedena prema metru kvadrantnom, neto korisne površine. Obzirom na sužen izbor podataka vještak je kazao kako je usporedive zakupnine uzeo obzirom da iste predstavljaju najobjektivniju cijenu mjesečnog zakupa, odnosno najrealniju. Upitan može li pojasniti razliku u procjeni svojeg vještačenja i vještačenja vještaka Jovića, odgovorio je kako ne može ulaziti u način na koji je vještak financijske struke izradio svoj nalaz i mišljenje, ali je nakon čitanja istog uočio kako je vještak Jović do iznosa najma došao korištenjem internet oglasnika, a ne službenih podataka Porezne uprave kako je u njegovom vještu. Nadalje, da vještak Jović nije naveo odakle je pribavio podatke, na koje nekretnine se odnose, koje površine, kojeg datuma izgradnje i da li se radi o starijim ili novijim nekretninama. Također, vještak smatra kako sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, procjena tržišne vrijednosti mjesečnog zakupa spada u domenu građevinskog vještaka. Dalje upitan koju je metodu koristio pri izračunu procjene tržišne vrijednosti nekretnine, vještak je kazao kako je procjena tržišne vrijednosti nekretnine moguća primjenom prihodovne, troškovne i usporedne metode, ali da se pri izračunu tržišne vrijednosti zakupnine moguće koristiti jedino usporednom metodom. Pri izračunu je uzeo u obzir stanje nekretnine kakva je bila u trenutku predaje, a sve temeljem fotografija koje prileže vještačenju vještaka Šituma. Na osnovu toga je odredio visinu najma, ali od najma nije oduzimao troškove koji su bili potrebni za sanaciju nedostataka jer je nekretnina i s takvim nedostacima uporabljiva i korištena za svrhu stanovanja. Do zaključka da boi za sanaciju nedostataka bilo potrebno 30 dana, vještak je došao temeljem svojeg dugogodišnjeg iskustva kao inženjera građevine i nadzornog inženjera.

34. Na ročištu od 5. svibnja 2026. tuženici su istaknuli kako ostaju kod svih prigovora iznijetih u odnosu na vještačenje koje je provedeno u ovoj pravnoj stvari te predložio sudu provođenje novog vještačenja po nekom drugom stalnom vještaku građevinske struke.

34.1. Sud nije prihvatio takav prijedlog tuženika jer je shvaćanja kako iznesenim prigovorima nisu doveli u pitanje pravilnost i potpunost nalaza i mišljenja vještaka Mijanovića. Naime, tijekom postupka tuženicima je omogućeno kontradiktorno raspravljanje i postavljanje pitanja vještaku na raspravi održanoj dana 5. svibnja 2026., a sud drži da je imenovani sudski vještak Mijanović stručno, jasno i argumentirano odgovorio na tuženikove prigovore, radi čega se njegov nalaz i mišljenje u cijelosti prihvaća. Subjektivno nezadovoljstvo stranke rezultatima nalaza i mišljenja, ne predstavlja razlog za određivanjem vještačenja po drugom vještaku građevinske struke.

34.2. Na istom ročištu tužitelj je izjavio kako više ne ustraje u isplati koristi koje bi mogao ostvariti davanje nekretnine u turistički najam.

35. Slijedom navedenoga tuženici pod 1. i 2. su kao nepošteni posjednici nekretnine oznake 3710/3 ZU 6946 KO [katastarska općina], sukladno odredbi čl. 165. ZV-a, u obvezi naknadi tužitelju naknadu koristi koje su imali od korištenja predmetne nekretnine u razdoblju od 19. prosinca 2016. do 22. srpnja 2021. u ukupnom iznosu od 89.335,69 eura.

35.1. Kako se koristi od uporabe tuđe nekretnine ogledaju u visini mjesečne zakupnine za predmetnu nekretninu to je tužitelju, sukladno odredbi čl. 29. ZOO-a, dosuđena i zatezna kamata i to kako je zatražena od 22. srpnja 2021. pa do isplate.

36. S obzirom da tužitelj od tuženika pod 1. i 2. zahtijeva solidarnu isplatu valja kazati da se solidarnost više dužnika u jednoj djeljivoj obvezi mora u pravilu ugovoriti, odnosno može se zakonom propisati. S obzirom da se u konkretnom slučaju solidarnost nije propisana, prema shvaćanju suda tuženici pod 1. i 2.. kao dužnici djeljive obveze odgovaraju prema odredbama čl. 41. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/05, 41/08 i 78/15 – dalje: ZOO).

37. U odnosu na navode tuženika da predmetna nekretnina nije bila dovršena čime ni adekvatna za davanje u najam, za navesti je kako među strankama nije bilo sporno da bi tužitelj dana 3. studenog 2016. ishodio uporabnu dozvolu za predmetnu nekretninu (list 44 spisa), a iz nalaza i mišljenja vještaka graditeljske struke proizlazi kako bi se nedostatci uočeni na nekretnini u predmetu osiguranja dokaza poslovni broj R1- 1193/16 mogli ukloniti u relativno kratkom roku (cca 30 dana) te da je nekretnina i s takvim nedostacima uporabljiva i korištena za svrhu stanovanja. Ovdje je još za navesti kako za odlučivanje o osnovanosti tužbenog zahtjeva nije odlučno je li tužitelj nekretninu koja je predmet spora mogao dati u najma/zakup, ovo jer je činjenica da su upravo tu nekretninu tuženici koristili za svoje potrebe. Mjesečna najamnina/zakupnina je jedan od načina na koji sud utvrđuje i konkretizira visinu naknade, a ona bi vlasniku pripadala i kada bi se utvrdilo da predmetna nekretnina nije davana u najam/zakup.

38. Tijekom postupka tuženici su ukazivali kako prema ustaljenoj sudskoj praksi tužitelj, s obzirom da je, smatrajući ga kaparom, zadržao iznos od 80.000,00 eura koji je od tuženika pod 1. i 2. primio nakon zaključenja dodatka Predugovora o nekretnini od 11. srpnja 2016. ne bi imao pravo na naknadu ikakve štete od tuženika, još jednom je za navesti kako se u konkretnom predmetu ne radi o institutu naknade štete već o naknadi koristi koje je nepošteni posjednik imao od posjedovanja stvari, u smislu odredbe čl. 165. ZV-a, a kako je i pojašnjeno u točki 12. ove presude.

39. U podnesku od 25. lipnja 2021. tuženici su istaknuli prigovor retencije, navodeći da bi tuženici prema tužitelju imali dospjelo potraživanje u iznosu od 80.000,00 eura sa zateznom kamatom od 15. srpnja 2016. (presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-6330/19). Pravo zadržanja (ius retentionis) normirano je odredbama čl. 72.-75. ZOO te je tako propisano kako vjerovnik dospjele tražbine u čijim se rukama nalazi neka dužnikova stvar ima pravo zadržati je dok mu ne bude ispunjena tražbina (čl. 72. st. 1. ZOO), a ako je dužnik postao nesposoban za plaćanje, vjerovnik ima pravo zadržanja iako njegova tražbina nije dospjela (čl. 72. st. 2. ZOO). Prema odredbi čl. 75. ZOO, vjerovnik koji drži dužnikovu stvar na temelju prava zadržanja ima pravo naplatiti se iz njezine vrijednosti na isti način kao založni vjerovnik, ali je dužan prije nego što pristupi ostvarenju naplate o svojoj namjeri pravodobno obavijestiti dužnika.

39.1. Iz citiranih zakonskih odredaba proizlazi da je pravo zadržanja akcesorno pravo ovisno o dospjeloj i utuživoj tražbini posjednika stvari, prema zahtjevu vlasnika da mu stvar preda u posjed, koje ima dvojaki učinak: a) služi kao sredstvo prinude da se uredno podmiri dospjela tražbina koju ima prema dužniku i b) kao sredstvo namirenja tražbine iz zadržanih stvari u slučaju da dužnik (vlasnik stvari) ne želi podmiriti svoju obvezu prema posjedniku stvari.

39.2. Budući da su pretpostavke prava zadržanja zahtjev vlasnika/dužnika za predajom stvari te držanje stvari od strane vjerovnika, a obje su u ovom postupku izostale, to se prigovor retencije ukazuje neosnovanim.

40. Također, nije osnovan tuženikov prigovor zastare tužiteljeva potraživanja po preinačenom tužbenom zahtjevu, ovo jer, sukladno čl. 165. st. 4. ZV-a, zastara potraživanja koristi koje je nepošteni posjednik imao od korištenja stvari nastupa protekom tri godine od dana kada je stvar predana vlasniku, a što je u konkretnom slučaju 22. srpnja 2021. Uzgred se napominje i da je Vrhovni sud Republike Hrvatske dana 27. svibnja 2024. zauzeo pravno shvaćanje prema kojem se u slučaju kad je preinaka tužbe povećanjem postojećeg tužbenog zahtjeva iz iste činjenične osnove (neprava preinaka) moguća i dopuštena (članak 190. i 191. ZPP), zastara se prekida već podnošenjem tužbe u tom postupku, odnosno do prekida zastare ne dolazi tek u trenutku preinačenja tužbe povećanjem postojećeg tužbenog zahtjeva.

41. Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u izreci pod točkom II.

42. Radi osiguranja svoje novčane tražbine, tužitelj uz tužbu podnosi i prijedlog za određivanjem privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja nekretnina označenih kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436 KO [katastarska općina] i čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4437 KO [katastarska općina]. Naime, tužitelj navodi kako su tuženici pod 1. i 2. strani državljani te ove nekretnine predstavljaju njihovu jedinu imovinu u Republici Hrvatskoj. Ujedno, tužitelj ističe da usvajanjem prijedloga za osiguranje upisom zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine protivnici osiguranja ne bi trpjeli štetu, ili bi ona bila neznatna (čl. 344. st. 2. Ovršnog zakona), a u slučaju da otuđenja predmetnih nekretnina dođe, tražbina predlagatelja osiguranja bi se morala ostvariti u inozemstvu (čl. 344. st. 1. OZ- a). Prijedlogom traži osiguranje novčane tražbine iz ovog postupka te iz rješenja o trošku u postupku poslovni broj P-6421/16.

42.1. Podneskom od 31. svibnja 2021. tužitelj je izvijestio sud kako je u međuvremenu došlo do prijenosa prava vlasništva nekretnina oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436 i čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4437 obje KO [katastarska općina] s tuženika na njima povezano društvo Oblivion UG registrirano u [adresa]. Također, a kako su tuženici suvlasnici i nekretnina oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4067 KO [katastarska općina], a iz zabilježbi evidentiranih u zemljišnoj knjizi u predmetima Z-36579/2019 i Z-1341/2020 proizlazi da su tuženici i u odnosu na ove nekretnine pokušali izvrši prijenos vlasništva na blisku osobu, odnosno strano trgovačko društvo, s ciljem da tužitelja onemoguće u naplati svoje tražbine. Stoga tužitelj svoj prijedlog za osiguranje proširuje i na nekretnine oznake 3710/7 i 3710/8 ZU 4067 KO [katastarska općina].

43. Tuženici se protive prijedlogu za određivanjem privremene mjere navodeći kako nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436 KO [katastarska općina] i čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4437 KO [katastarska općina] ne predstavljaju vlasništvo tuženika te ne mogu biti predmet osiguranja. Naime, ukazuju kako su iste, dana 5. srpnja 2019. prodane društvu Oblivion UG. Također, ističu kako ničim nisu dokazne zakonske petpostavke iz odredbe čl. 346. u vezi s čl. 340. Ovršnog zakona. Nadalje, protive se proširenju, odnosno objektivnoj preinaci prijedloga za osiguranje učinjenoj podneskom od 31. svibnja 2021.

43. Prema odredbi iz članka 344. stavka 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22., 6/24.; dalje: OZ) privremena mjera radi osiguranja novčane tražbine može se odrediti ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost da će bez takve mjere protivnik osiguranja spriječiti ili znatno otežati naplatu tražbine time što će svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati.

44. Tužitelj određivanje privremene mjere u ovom postupku traži radi osiguranja dvije novčane tražbine i to tražbine iz ovog postupka te tražbine iz rješenja o troškovima u postupku P-6421/16. Prema odredbi čl. 343. st. 2. OZ sud neće odrediti privremenu mjeru ako postoje uvjeti za određivanje prethodne mjere kojom se može postići ista svrha osiguranja, a upravo je novčanu tražbinu tužitelja utvrđenu u rješenju o troškovima moguće osigurati prethodnom mjerom (čl. 332. st. toč. 1. OZ). Stoga je u odnosu na navedenu tražbinu prijedlog tužitelja valjalo odbaciti, a kako je i odlučeno u točki III izreke.

45. Nadalje, valja kazati kako je tužitelj učinio vjerojatnim postojanje svoje novčane tražbine koja se ogleda u isplati koristi koje su tuženici imali od korištenja nekretnine u njegovom vlasništvu, čime je ispunjena prva od pretpostavki (objektivna) iz odredbe članka 344. st. 1. OZ.

46. Radi osiguranja predmetne tražbine tužitelj zahtjeva određivanje privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja nekretnina označenih kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436, čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4437, čest zem. 3710/7 i čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4067 sve KO [katastarska općina].

47. Za navesti je kako se tuženici ne mogu protiviti proširenju tužiteljeva prijedloga za osiguranje učinjenog podneskom od 31. svibnja 2021. jer prilikom odlučivanja o tužiteljevom prijedlogu, bez obzira što je isti podnesen u tijeku parničnog postupka, sud primjenjuje OZ kao lex specialis, a ZPP samo supsidijarno ako neka od normi specijalnog zakona na to upućuje. Kako sukladno odredbi članka 350. st. 1. OZ sud može odrediti više privremenih mjera, ako to smatra potrebnim, nema zapreke da tužitelj/predlagatelj osiguranja u istom postupku podnese i više prijedloga za osiguranje.

48. Sud je čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu, poslovni broj Z-30736/19, Z- 7220/22 i Z-7221/22 utvrdio da bi ovdje tuženici pod 1. i 2. sa društvom Oblivion UG sklopili ugovor o kupoprodaji koji je datiran na 5. srpnja 2019., kada je od strane tuženika pod 1 i 2 i potpisan pred javnim bilježnikom u [adresa], dok je od strane zakonske zastupnice tvrtke Oblivion UG potpisan 8. kolovoza 2019. Nadalje, čitanjem spisa Z-7220/22 sud je utvrdio kako je zakonska zastupnica tvrtke Oblivion UG ovdje tuženu pod 1, dana 5. srpnja 2019., opunomoćila u smislu čl. 54. st. 1. Trgovačkog zakonika na poduzimanje svih pravnih poslova i radnji. Također, čitanjem istog spisa utvrđeno je kako je društvo Oblivion osnovano društvenim ugovorom od 5. srpnja 2019, dok je upis u sudski registar izvršen dana 23. srpnja 2019. Nadalje, čitanjem Ugovora o kupoprodaji za nekretnine oznake 3710/7 i 3710/8 sud je utvrdio da bi i taj ugovor bio sklopljen između tuženika pod 1 i pod 2 i društva Oblivion UG te da je datiran na 6. srpnja 2019., ali isto tako i da je nadnevak sklapanja ugovora prekrižen te je rukom stavljen nadnevak "23.09.2019." , što je ujedno i dan ovjere kod javnog bilježnika.

48.1. Slijedom navedenoga sud je stava kako je tužitelj učinio vjerojatnim i postojanje druge pretpostavke iz odredbe čl. 344. st. 1. OZ-a, ovo jer je čitanjem predmetnih spisa utvrđeno kako tuženici pod 1 i 2 svoju imovinom raspolažu u korist društva Oblivion UG, koje društvo je osnovano isti dan, odnosno dan nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji, a isti dan po osnutku od strane osnivača je ovdje tuženoj pod 1 ispuštena opća punomoć za poduzimanje svih poslova i radnji glede tog društva.

48.2. Naime, iz takvog postupan ja tuženika pod 1 i 2 proizlazi kako svojim radnjama žele onemogućiti odnosno otežati tužitelju naplatu tražbine te je, a s obzirom da su tuženici osobe koje imaju strano državljanstvo, te da predmetne nekretnine predstavljaju njihovu jedinu imovinu u Republici Hrvatskoj, određivanje mjere zabranom otuđenja i opterećenja prikladno da se ostvari svrha osiguranja.

49. Ovdje za navesti kako su nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 2436 i čest. zem. [katastarska čestica] ZU 4437 KO [katastarska općina] upisane kao vlasništvo društva Oblivion UG, ali u zemljišnoknjižnom ulošku je vidljiva zabilježba pokretanja postupka radi određivanja privremene mjere osiguranja zabranom otuđenja i opterećenja (zaprimljeno 11. rujna 2019. pod brojem Z-29836/19). Predmetna zabilježba izvršena je prije zabilježbe odbijana prijedloga za uknjižbu kupoprodajnog ugovora (zaprimljeno dana 18. rujna 2019 pod brojem Z-30736/2019). U odnosu na navode tuženika da sud ne bi mogao odrediti privremenu mjeru na nekretninama jer su one u vlasništvu trećih osoba valja kazati kako u situaciji kada je zabilježeno pokretanje postupka osiguranja u vrijeme dok je protivnik osiguranja bio vlasnik nekretnine, a što je ovdje slučaj, te je potom donesena privremena mjera osiguranja u postupku osiguranja, zabilježba ima učinak očuvanja reda prvenstva. Dakle, zabilježba pokretanja sudskog postupka ima učinak da odluka donesena pred sudom djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu pokretanja postupka stigao zemljišnoknjižnom sudu. Kad je u postupku na koji se odnosi zabilježba odlučeno o provedbi određenog upisa, taj upis dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje mu je bilo osigurano zabilježbom pokrenutog postupka (odredba članka 90. Zakona o zemljišnim knjigama - Narodne novine, br. 63/19., odnosno 84.a ranijeg Zakona o zemljišnim knjigama). Provjerom zemljišnoknjižnog stanja za nekretninu oznake čest. zem. [katastarska čestica] ZU 20741 KO [katastarska općina] sud je utvrdio kako je ista u suvlasništvu tuženika pod 1. i 2. za 104/4276 dijela.

50. Nadalje, provjerom zemljišnoknjižnog stanja za nekretninu oznake 3710/7 KO [katastarska općina] sud je utvrdio kako je ista više nije vlasništvo ovdje tuženika te da u zemljišnoknjižnom izvatku nije vidljiva zabilježba pokretanje postupka osiguranja, slijedom čega je u odnosu na nju prijedlog odbijen, a kako je i odlučeno u točki V izreke. Naime, odredbe OZ-a ne dopuštaju određivanje privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja na imovini trećih osoba, izuzev gore navedene iznimke, kada je zabilježba podnošenja takvog prijedloga učinjena prije otuđenja nekretnine, dok je ista bila u vlasništvu protivnika osiguranja.

51. S obzirom na navedeno, da su nakon otuđenja nekretnina oznake 3711/2 i 3712 Ko [katastarska općina] tuženici nastavili sa otuđivanjem nekretnina te su nekretninu oznake 3710/7 KO [katastarska općina] i otuđili, sud smatra da su kumulativno ispunjene pretpostavke iz odredbe čl. 344. st. 1. OZ-a jer je tužitelj/predlagatelj osiguranja učinio vjerojatnim opasnost da bi bez takve mjere tuženici/protivnici osiguranja spriječili, ili znatno otežali ostvarenje njegove novčane tražbine, koja se sastoji od zahtjeva za isplatom naknade za koristi koje su tuženici imali od korištenja nekretnine tužitelja, osobito time što bi svoju imovinu otuđio, prikrio ili na drugi način njome raspolagao.

51.1. Naime, tužitelj/predlagatelj osiguranja je učinio vjerojatnim postojanje svoje tražbine (objektivnog uvjeta) kao i opasnosti da će mu ostvarenje njegove novčane tražbine postupanjem protivnika osiguranja biti onemogućeno ili znatno otežano time što će protivnik osiguranja svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati (subjektivni uvjet). Navedeno jer je učinio vjerojatnim postojanje uzročne veza između ugrožavajuće radnje protivnika osiguranja i posljedice koja bi se sastojala u sprječavanju ili znatnom otežanju naplate njegove tražbine, te je pritom privremena mjera čije se određivanje traži adekvatna za sprječavanje nastupa te posljedice.

52. Stoga je odlučeno kao u točki IV izreke.

51. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. st. 2. ZPP-a, a prilikom određivanja visine troškova uzeta je u obzir vrijednost predmeta spora, Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23; dalje: Tarifa) prema kojoj vrijednost 1 boda iznosi 2,00 eura.

52. U odnosu na uspjeh tužitelja u ovoj parnici, sud je imajući u vidu činjenicu da je tužitelj glede osnova potraživanja uspio u omjeru od 100%, glede visine u omjeru od 68%, cijenio uspjeh tužitelja u iznosu od 84%. Tuženik je uspio u sporu u omjeru od 16%, pa tužitelju, sukladno odredbi članka 154. st. 2. ZPP-a, pripada trošak u omjeru od 68%.

53. S obzirom na izneseno, tužitelju su kao potrebni za svrhovito vođenje parnice, priznati su troškovi po osnovi odvjetničkog zastupanja i to za:

- sastav tužbe u iznosu od 2.000,00 eura (Tbr. 7/1 Tarife),

- sastav prijedloga za osiguranje u iznosu od 2.000,00 eura (Tbr. 11/1 Tarife),

- sastav podneska od 30. svibnja 2021., sastav podneska od 12. srpnja 2021., sastav podneska od 19. rujna 2023., sastav podnesak od 23. listopada 2025. u iznosu od po 2.000,00 eura za svaki podnesak (Tbr. 8/1 Tarife),

- sastav podneska od 23. prosinca 2024. u iznosu od 50,00 eura (Tbr. 8/4 Tarife),

- zastupanje na ročištima od 13. siječnja 2020., 11. veljače 2022., 8. lipnja 2022., 23. rujna 2022., 4. svibnja 2023., 23. listopada 2023., 28. studenog 2024., 8. lipnja 2025., 5. svibnja 2026. i 8. srpnja 2026., u iznosu od po 2.000,00 eura za svako ročište (Tbr. 9/1 Tarife).

53.1. Tako dobiveni iznos od 32.050,00 eura potrebno je uvećati za zatraženi PDV od 25%, čime se dolazi do iznosa od 40.062,50 eura.

54. Tužitelju valja obistiniti i trošak predujma vještačenja u iznosu od 2.300,00 eura kao i trošak sudske pristojbe tužbe u plaćenom iznosu od 272,50 eura, te trošak sudske pristojbe presude i rješenja o osiguranju zatraženom iznosu od ukupno 995,41 euro.

55. Dakle, tužitelju na ime parničnog troška valja obistiniti iznos od 43.630,41 euro.

56. Razmjerno uspjehu tužitelja u ovoj parnici te odredbi članka 154. st. 2. ZPP-a, tužitelju je dosuđen trošak u iznosu od 30.404,67 eura. Na dosuđeni iznos troška tužitelju pripada kamata od dana presuđenja pa do konačne isplate. Napominje se kako je tužitelju trošak predujma vještačenja, prema ustaljenoj sudskoj praksi, obistinjen u cijelosti.

57. Slijedom navedenoga odlučeno je kao u točki VI.

U Splitu, 22. rujna 2026.

Sudac

Tihana Lovrić

Uputa o pravu na žalbu:

Protiv ove presude i rješenja stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o tom ročištu) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o tom ročištu). Žalba se podnosi Općinskom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud Republike Hrvatske.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku,

- tuženiku pod 1 i 2 po punomoćniku

- u spis