Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: Gž-3902/2024-3
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Marijana Vugića kao predsjednika vijeća, Jasenke Grgić kao članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice te Renate Đaković Vranković kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Suvlasnici stambene zgrade u [adresa]: ŽU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], RU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], ČU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], BU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], ŽUL, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], HU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], OU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], DU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], TU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], FU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], svi zastupani po upravitelju stambene zgrade KOMUNALAC PETRINJA d.o.o., OIB: 53696178845, Gundulićeva 14, 44250 [adresa], koje zastupa punomoćnica Ivana Marković Palaić, odvjetnica u Sisku, protiv tuženice KU, kao vlasnice obrta [obrt], obrt za upravljanje nekretninama, posredovanje i usluge, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], koju zastupa punomoćnica Josipa Milković, odvjetnica u Sisku, radi isplate, odlučujući o žalbi tužene protiv presude Općinskog suda u Kutini, poslovni broj: P-201/2022-9 od 11. srpnja 2024., na sjednici vijeća dana 22. rujna 2026.
p r e s u d i o j e
I. Odbija se žalba tužene kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Kutini, poslovni broj: P-201/2022-9 od 11. srpnja 2024.
II. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužene za naknadu troška sastava žalbe.
III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troška sastava odgovora na žalbu.
Obrazloženje
1. Pobijanom presudom je presuđeno:
„I. Nalaže se tuženici KU kao vlasnici obrta [obrt], obrt za upravljanje nekretninama, posredovanje i usluge, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužiteljima Suvlasnicima stambene zgrade u [adresa]: ŽU, RU, ČU, BU, ŽUL, HU, OU, DU, TU, FU, [adresa], putem upravitelja stambene zgrade, trgovačkog društva KOMUNALAC PETRINJA d.o.o., iznos od 6.160,18 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama počevši od dana 2. prosinca 2020. pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatim za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29.prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženici KU kao vlasnici obrta [obrt], naknaditi tužiteljima Suvlasnicima stambene zgrade u [adresa]: ŽU, RU, ČU, BU, ŽUL, HU, OU, DU, TU, FU, [adresa], putem upravitelja stambene zgrade, trgovačkog društva KOMUNALAC PETRINJA d.o.o., troškove ovog postupka u iznosu od 2.412,06 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 11. srpnja 2024. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.“
2. Protiv navedene presude tužena je izjavila žalbu kojom ističe sve žalbene razloge iz članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (“Narodne novine“ br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025, dalje: ZPP). Predlaže preinačiti presudu i odbiti tužbeni zahtjev, a istu podredno ukinuti i vratiti na ponovno suđenje.
2.1. Tužitelji su podnijeli odgovor na žalbu kojim se protive žalbenim navodima, istu predlažu odbiti kao neosnovanu te traže trošak sastava žalbe.
3. Žalba nije osnovana.
4. Ispitujući pobijanu presudu, ovaj sud je utvrdio kako nije počinjena koja od bitnih povreda parničnog postupka, na koje sukladno članku 365. stavak 2. ZPP-a, pazi po službenoj dužnosti.
5. Nadalje, ispitujući pobijanu presudu u granicama dopuštenih žalbenih razloga, ovaj sud je utvrdio da nije počinjena bitna povreda odredaba postupka iz članka 354. stavak 2. točke 11. ZPP-a na koju se ukazuje u žalbi jer presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati, presuda ne proturječi sama sebi ili razlozima presude te ista sadrži razloge o odlučnim činjenicama.
6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu od 6.160,18 EUR (46.413,84 kn) zajedno sa zakonskim zateznim kamatama na ime stečenog bez osnove. Tužitelji tvrde da je predmetni iznos tužena, nakon raskida ugovora o upravljanju zgradom, neosnovano zadržala.
7. Prema tvrdnjama tužene, iznos od 4.500,00 kn zadržala je na ime poslova pribavljanja projekta energetske obnove zgrade, a iznos od 41.913,84 kn na ime iznosa razlike između "isplaćene naknade" i naknade koju smatra da joj pripada po članku 12. Ugovora o upravljanju zgradom, za razdoblje od 2014. do 9. mjeseca 2020.
8. U predmetnom postupku nije sporno:
- da su tužitelji suvlasnici stambene zagrade u [adresa] ,
- da je tuženica kao vlasnica obrta [obrt] bila upravitelj predmetne zgrade u razdoblju od 2009. do 2020.,
- da su tužitelji sklopili s tuženicom kao vlasnicom obrta [obrt] Ugovor o upravljanju zgradom od 25. veljače 2009. te Aneks ugovora o upravljanju zgradom od 8. siječnja 2015.,
- da je člankom 12. Ugovora o upravljanju zgradom od 25. veljače 2009. utvrđeno da mjesečna naknada za rad upravitelja iznosi 30% mjesečne obaveze pričuve svih suvlasnika i 30% od iznosa najma dijela zajedničkih prostorija poduzeću VIP za postavljanje bazne stanice (str. 9.,10. i 12. spisa),
- da je Aneksom Ugovora o upravljanju zgradom od 8. siječnja 2015., člankom 1. promijenjen članak 12. Ugovora o upravljanju zgradom (iz 2009.) na način da isti glasi: "Mjesečna naknada za rad Upravitelja iznosi 750,00 kn u čiju je cijenu uračunat PDV. Naknada pokriva i radnje vezane uz izdavanje računa Vip net d.o.o. te naknadu za upravljane.",
- da je nakon sklapanja navedenog Aneksa iz 2015. tužena tužiteljima naplaćivala mjesečnu naknadu za upravljanje zgradom u iznosu od 750,00 kn , sukladno članku 1. Aneksa,
- da su tužitelji 2020. raskinuli Ugovor o upravljanju zgradom (što proizlazi iz Obavijesti o otkazu ugovora o upravljanju zgradom od 21. srpnja 2020.),
- da je tužena prilikom prijenosa preostalih novčanih sredstava zgrade na račun novog upravitelja zgrade zadržala iznos od 46.413,84 kn (6.160,18 EUR), koji iznos tužitelji potražuju u ovom postupku.
9. Na temelju prethodno navedenog, sud je utvrdio da Aneksom ugovora o upravljanju zgradom od 8. siječnja 2015. nije bila ugovorena obveza tužitelja na plaćanje razlike u mjesečnoj naknadi (ugovorenoj Ugovorom o upravljanju zgradom i naknade ugovorene Aneksom tog ugovora) ukoliko dođe do raskida ugovora o upravljanju zgradom, a niti je takva obveza bila ugovorena usmeno. Isto tako, utvrdio je da niti Ugovorom o upravljanju niti Aneksom ugovora nije bila ugovorena obveza tužitelja na plaćanje tuženici naknade za provođenje postupka energetske obnove.
10. Stoga je, na temelju rezultata dokaznog postupka, sud prvog stupnja utvrdio da je tuženica bez pravne osnove zadržala, odnosno stekla iznos koji tužitelji potražuju tužbom, a zaključak suda prvog stupnja prihvaća i ovaj drugostupanjski sud.
11. Tužena žalbenim navodima ističe da Aneks Ugovora od 8. siječnja 2015. nije bio sklopljen uz suglasnost suvlasnika koji predstavljaju većinu suvlasničkih dijelova i da je isti nevažeći. Stoga smatra da razlika iznosa naknade upravitelju zgrade koja je ugovorena Ugovorom o upravljanju iz 2009. i iznosa naknade u visini od 750,00 kn, prema Aneksu iz 2015., pripada upravitelju zgrade odnosno tuženici (ukupnom u iznosu od 41.913,84 kn).
11.1. U odnosu na naknadu za provođenje postupka energetske obnove (u iznosu od 4.500,00 kn), ističe da istu isplaćuje Fond za energetsku učinkovitost nakon okončanja postupka energetske obnove i da za isplatu tj. zadržavanje tog iznosa nije bila potrebna suglasnost suvlasnika koji predstavljaju većinu suvlasničkih dijelova, a kako je tuženici otkazan Ugovor o upravljanju zgradom, navodi da će naknada za provođenje energetske obnove biti isplaćena novom upravitelju zgrade, od strane Fonda.
12. Sud je pobijanom presudom otklonio tvrdnju tužene da je Aneks Ugovora o upravljanju iz 2015. (kojeg je predstavnik suvlasnika potpisao s ovdje tuženom kao vlasnicom obrta) nevažeći jer za isti nije postojalo ovlaštenje odnosno suglasnost svih suvlasnika. Naime, s obzirom da je Međuvlasničkim ugovorom iz 2009. predstavnik suvlasnika bio ovlašten sklopiti ugovor o upravljanju zgradom s upraviteljem (što nije bilo sporno), a kojim je, između ostalog, ugovorena mjesečna naknada za upravljanje, bio je ovlašten i sklopiti Aneks Ugovora 2015., a kojim se naknadno mijenja odredba o visini naknade za upravljanje. Stoga nije osnovana tvrdnja da predstavnik suvlasnika ne bi imao ovlaštenje suvlasnika za sklapan je aneksa kojim je, uostalom, i umanjena obveza suvlasnika u pogledu visine mjesečne naknade koju su plaćali ovdje tuženici za upravljanje zgradom. Osim toga, očito je i sama tužena, koja je isti potpisala kao stranka, smatrala predmetni Aneks iz 2015. valjanim jer nije sporno da je nakon sklapanja istog naplaćivala mjesečnu naknadu za upravljanje zgradom u iznosu od 750,00 kn kako je i ugovoreno u članku 1. Aneksa. Ujedno, ne proizlazi da bi koji od suvlasnika osporavao valjanost predmetnog Aneksa iz bilo kojeg razloga.
13. Stoga, kako Aneksom Ugovora o upravljanju zgradom iz 2015. nije bila ugovorena obveza tužitelja na plaćanje razlike u mjesečnoj naknadi (ugovorenoj Ugovorom o upravljanju zgradom iz 2009. i naknade ugovorene Aneksom ugovora iz 2015.) tuženoj, ako dođe do raskida Ugovora o upravljanju zgradom, pravilan je zaključak suda kako nije postojala osnova za zadržavanje iznosa na ime te razlike.
14. U odnosu na žalbeni navod da za isplatu naknade za provođenje postupka energetske obnove (na ime koje je naknade tužena zadržala iznos od 4.500,00 kuna) nije bila potrebna suglasnost suvlasnika jer istu isplaćuje Fond za energetsku učinkovitost nakon okončanja postupka energetske obnove, ističe se kako slijedi. Pravilan je zaključak suda kako niti Ugovorom o upravljanju zgradom iz 2009., niti Aneksom iz 2015., nije bila ugovorena obveza tužitelja na plaćanje tuženici naknade za provođenje postupka energetske obnove. Nadalje, ističe se da, osim što tužena nije obrazložila po kojoj bi joj pravnoj osnovi takva naknada pripala, tužena nije niti tvrdila, niti dokazala, da je Fond za energetsku učinkovitost uopće taj iznos isplatio na račun tužitelja.
15. Prema članku 1111. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, dalje: ZOO), kad dio imovine neke osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u nekom pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno, ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.
16. Slijedom svega prethodno navedenog, sud prvog stupnja je pravilno utvrdio kako je tužena utužene iznose zadržala bez osnove te joj naložio, sukladno odredbi članka 1111. stavak 1. ZOO-a, iste isplatiti ovdje tužiteljima, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama, sukladno odredbi članka 29. stavak 1. 2. ZOO-a.
17. Odluka o troškovima postupka zakonita je kako po osnovi, sukladno članku 154. stavak 1. ZPP-a, tako i po visini, prema članku 155. stavak 1. ZPP-a, a tužena istoj određeno i ne prigovara.
18. Slijedom svega navedenog, kako nisu osnovani žalbeni razlozi zbog kojih se presuda pobija, a niti oni na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, temeljem odredbe članka 368. stavak 1. ZPP-a, odlučeno je kao pod točkom I izreke.
19. S obzirom na to da se žalba odbija, tužena nema pravo na trošak sastava iste te je primjenom članka 166. stavak 2. ZPP-a, u vezi s člankom 154. stavak 1. ZPP-a, odlučeno kao pod točkom II izreke.
20. Odgovor na žalbu nije bio potreban za vođenje postupka, pa je primjenom članka 166. stavak 1. ZPP-a u vezi s člankom 154. stavak 1. ZPP-a, odlučeno kao pod točkom III izreke.
U Zagrebu, 22. rujna 2026.
Predsjednik vijeća:
Marijan Vugić
