REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

STALNA SLUŽBA U SAMOBORU

Samobor, Obrtnička 2

Posl.br. P-30/2023-20

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Samoboru, Stalna služba u Samoboru, po sucu toga suda Mireli Crnjak u pravnoj stvari tužitelja KB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Anti Pleiću, odvjetniku u Gajski, Grlić, Prka i Partneri odvjetničko društvo d.o.o., Gundulićeva 15, Zagreb protiv tuženika IB [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku OB, odvjeniku u Zagrebu, radi stvarno-pravo vlasništva, na ročištu za glavnu raspravu održanom 9. lipnja 2026. u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Marka Gajskog, odvj. vježbenika u OD Gajski, Prka i Partneri, s položenim pravosudnim ispitom, te punomoćnika tuženika, u sukladno čl. 335. st. 4. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'', broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01, 117/03., 88/05., 2/07 - Odluka USRH, 84/08.,96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 35/13, 81/15, 70/19, 80/22 i 114/22, 155/23, 146/25 dalje u tekstu ZPP), 15. rujna 2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da tužitelj KB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] na temelju Predugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog s AKTURK D.O.O., Korzo 32, Rijeka, OIB: 55666176065, ima valjani pravni temelj stjecanja vlasništva na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb, i to k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] Samoborska ulica, oranica ukupne površine 1103 m2 i k. č. br. [katastarska čestica], [adresa], oranica ukupne površine 1193 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], te se nalaže uknjižba prava vlasništva u korist tužitelja KB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], pa je tuženik IB , [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], dužan trpjeti upis prava vlasništva na toj nekretnini u zemljišnoj knjizi u korist tužitelja, i to sve u roku od 15 dana. "

II. Nalaže se tužitelju KB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tuženiku IB, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] nadoknadi parnični trošak u iznosu od 8.650,00 EUR, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi u bitnome navodi da je s društvom AKTURK D.O.O Rijeka sklopio predugovor o kupnji stana broj 4,5,6,7 na prvom katu 327,33 bruto površine, pripadak stanova vanjsko parkirno mjesto 4 kom i garažno mjesto 4 kom, te da je temeljem tog predugovora direktoru društva AKTURK D.O.O. isplatio iznos od 230.000,00 eura. Tužitelj je u dobroj vjeri pristupio sklapanju pravnog posla te izvršio znatan dio svojih ugovornih obveza, isplativši prodavatelju, odnosno društvu AKTURK D.O.O., iznos od 230.000,00 eura temeljem valjano sklopljenog Predugovora o kupoprodaji nekretnine. Unatoč tome, tužena kao vlasnica predmetnih nekretnina, povezana kroz ortački odnos s društvom TMT RIJEKA d.o.o. kojim upravlja isti direktor kao i društvom AKTURK D.O.O., nije poduzela potrebne radnje za realizaciju ugovorenog pravnog posla, odnosno sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji i omogućavanje prijenosa vlasništva u korist tužitelja. Takvim postupanjem tužena i s njom povezana društva povrijedili su načela savjesnosti i poštenja te odredbe Zakona o obveznim odnosima koje propisuju obvezu izvršenja preuzetih obveza iz valjano sklopljenog predugovora, kao i zabranu zloporabe prava. Tužitelj je time doveden u situaciju da, unatoč ispunjenju svojih obveza, ne može ostvariti pravo koje mu nesporno pripada na temelju sklopljenog predugovora i izvršene isplate. Predlaže tužbu prihvatiti uz naknadu troškova postupka.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije, promašenu pasivnu legitimaciju, osporava tužbeni zahtjev u cijelosti, ističe kako su navodi izneseni u tužbi neistiniti, a tužbeni zahtjev neosnovan. Tužitelj tužbeni zahtjevi temelji na predugovoru o kupoprodaji nekretnine koji je dana 14. svibnja 2025. sklopio s društvom AKTURK d.o.o.. Predmetnim Predugovorom o kupoprodaji nekretnine ugovorne strane preuzele su obvezu sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to tek nakon što društvo AKTRUK d.o.o. stekne pravo vlasništva iste. Tuženica, međutim, nije strana predmetnog Predugovora, niti je s tužiteljem u bilo kojem drugom pravnom odnosu, a na temelju kojeg bi preuzela ikakve obveze prema tužitelju. S obzirom na to da, sukladno čl. 336. Zakona o obveznim odnosima, ugovor stvara prava i obveze za ugovorne strane, iz predmetnog Predugovora o kupoprodaji za tuženicu ne proizlaze nikakva prava i obveze, niti je tuženica ističe ni u kojem pravnom odnosnu s društvom AKTRUK d.o.o., a s kojim je tužitelj sklopio predmetni Predugovor o kupoprodaji nekretnine. Prema tome, tužbeni zahtjev je pogrešno upravljen prema tuženici odnosno ne postoji pasivna legitimacija tuženice u ovoj pravnoj stvari. Opreza radi, iako pravni odnosi koji proizlaze iz Ugovora o ortaštvu kojeg je tuženica sklopila s društvom TMT RIJEKA d.o.o. nisu, niti mogu biti predmet ovog postupka, tuženica ističe kako su u potpunosti neistiniti i neutemeljeni navodi tužitelja o povredi njezinih obveza preuzetih navedenim ugovorom, te je u potpunosti neosnovan tužbeni zahtjev na utvrđenje da predmetni Predugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja valjan pravni temelj stjecanja prava vlasništva, tim više što je predugovor potpisalo društvo AKTURK d.o.o. koje nije (knjižni niti izvanknjižni) vlasnik predmetnih nekretnina. Predugovor o kupoprodaji nekretnine sasvim jasno ne predstavlja valjan pravni temelj stjecanja prava vlasništva, a posebice uzimajući u obzir činjenicu da društvo AKTURK d.o.o., koje nastupa u svojstvu prodavatelja, uopće nije vlasnik predmetnih nekretnina, već je to ovdje tuženica. S tim u vezi, Visoki trgovački sud u Zagrebu u svojoj odluci Pž-4239/2023 zauzeo je jasan stav da cit. Predugovor koji su sklopili kupac i prodavatelj nije valjan pravni posao kojem je cilj stjecanje vlasništva s dosadašnjeg vlasnika na stjecatelja, tim više ako je predugovor potpisao kao prodavatelj osoba koja nije vlasnik. U obrazloženju presude dalje se navodi da cit. ”Predugovor ne predstavlja niti pravni temelj za stjecanje prava vlasništva, a za stjecanje prava vlasništva nije dovoljan samo pravni temelj stjecanja, već je nužan i zakonom propisani način stjecanja prava vlasništva, a to je uknjižba u zemljišnoj knjizi.”Također, iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] proizlazi da stanovi koji su predmetom predugovora i to stan broj 4,5,6,7 na prvom katu 327,33 bruto površine, pripadak stanova je vanjsko parkirno mjesto 4 kom i garažno mjesto 4 kom, uopće nisu evidentirani u zemljišnoj knjizi odnosno nije provedeno etažiranje. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu troškova postupka.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u zemljišnoknjižni izvadak zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], specijalna punomoć od 19. 2. 2024. ovjerena kod javnog bilježnika Sandre Palinić Ćulin, pod poslovnim brojem OV-964/2024, ugovor o ortaštvu od 19. 3. 2024. ovjeren kod javnog bilježnika Tomislav Kneza, [adresa], broj OV-2265/2024, predugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeren kod javnog bilježnika Boža Miletića broj OV-5673/2025 dana 14. 5. 2025. ,preslik Whatsapp poruka, preslik uplata.

3.1. Odbijeni su dokazni prijedlozi tužitelja: saslušanje stranaka, saslušanje svjedoka BB, [adresa], AB, [adresa], ĐB, [adresa], KBŽ na adresi [adresa], FB, [adresa].

4. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

5.Nije sporno da je tužena zastupana po punomoćniku CB, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], temeljem specijalne punomoći od 19. 2. 2024. ovjerene kod javnog bilježnika Sandre Palinić Ćulin , pod poslovnim brojem OV-964/2024, sklopila Ugovor o ortaštvu dana 19. ožujka 2024. s društvom TMT RIJEKA d.o.o. Trpimirova 2, Rijeka, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupano po direktoru KBŽ.

5.1.Iz Ugovora o ortaštvu proizlazi da je cilj ortaštva zajednička izgradnja tri stambene zgrade ukupne bruto površine cca 1538 m2 prema projektnoj dokumentaciji s ciljem podjele imovine ortaštva nakon dovršetka izgradnje zgrade na k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dok će nakon izgradnje zgrade koja je predmet ortaštva, tužena steći u vlasništvo stan, pripadajuća dva parkirna mjesta i 25.000,00 eura, dok će društvo TMT RIJEKA d.o.o. steći pravo vlasništva na preostalim posebnim dijelovima zgrade. Na navedenim nekretninama izgrađena je jedna zgrada sa 10 roh bau stanova koji su raspoređeni u prizemlju, na prvom i drugom katu.

5.2.Nije sporno da je tužitelj dana 2. svibanja 2025. s društvom AKTURK D.O.O., Korzo 32, Rijeka, OIB: 55666176065, zastupano po direktoru UB Akturku sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeren kod javnog bilježnika Boža Miletića broj OV-5673/2025 dana 14. 5. 2025. radi kupnje stanova broj 4, 5, 6, 7 na prvom katu 327.33 m2 bruto površine, 4 vanjska parkirna mjesta i 4 garažna mjesta izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [adresa]

6.Sporna je aktivna legitimacija tužitelja, pasivna legitimacija tužene, te osnova tužbenog zahtjeva.

7. Nesporno je tužitelj sklopio Preugovor o kupoprodaji nekretnina s društvom AKTURK d.o.o iz Rijeke, za ukupnu kupoprodajnu cijenu u iznosu od 400.000,00 EUR a prema njegovim navodima tom društvu je isplatio iznos od 230.000,00 EUR.

7.1. Tužitelj smatra da odlučna činjenica da je Predugovor sklopio s AKTURK d.o.o kojemu je KBŽ direktor i osnivač, dok je isti istodobno i direktor TMT RIJEKA d.o.o.

8. Međutim, iz spisu priložene dokumentacije ne proizlazi da bi društvo AKTURK d.o.o Rijeka imalo bilo kakav pravni odnos s tuženicom, odnosno s stanovima i garažama na nekretninama označenima kao k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

9. Također nije razvidno da bi tuženica bila u bilo kakvom pravnom odnosu s tvrtkom AKTURK d.o.o Rijeka s kojom je tužitelj sklopio predugovor, ili bila povezana s tim društvom.

9.1. Pregledom Predugovora ne spominje se niti tužena niti njena obveza "da bi bila dužna poduzeti potrebne pravne radnje za realizaciju ugovorenog pravnog posla“ kako to tužitelj navodi historijatom tužbe.

9.2. Tužitelj i tužena također nije u nikakvog pravnom odnosu.

10. Iz zemljišno knjižnog izvatka nesumnjivo proizlazi da je vlasnik . č. br. 4904/1 i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] tuženica, dok iz zk izvatka nije vidljiva zabilježba postojanja ugovora o ortaštvu.

11. Stoga tužitelj nije mogao sklapati predugovor o kupoprodaji nekretnini s društvom Akturk d.o.o. Rijeka, jer u trenutku sklapanja predugovora nije bilo ikakvih dokaza da bi to društvo bilo vlasnikom predmetnih stanova ili da će postati vlasnikom.

12. U tom smislu i uplate koje je tužitelj uplatio društvu Akturk d.o.o. ne mogu biti niti predmetom raspravljanja u ovom postupku jer stranke ne stoje u pravnom odnosu, no mogu biti predmetom povrata stečenog bez osnove u odnosu na to društvo.

13. Okolnost da ovo društvo ima istu osobu direktora kao i društvo TMT RIJEKA d.o.o. Koje s tuženicom doista stoji u pravnom odnosu ortaštva, nije relevantna za ovaj postupak jer ugovorna strana predugovora označena kao „prodavatelj“ nije vlasnik predmetne nekretnine.

14. Također, tužena kao vlasnik nekretnina ne može trpjeti uknjižbu prava vlasništva na navedenim nekretninama jer s tužiteljem nije u pravnom odnosu, a i jer predmetni predugovor o kupoprodaji nekretnine nije valjana pravna osnova stjecanja pravna vlasništva, dok ne postoji niti modus stjecanja nekretnine.

14.1. Sklapanjem predugovora zasniva se obvezno pravni odnos iz kojeg nastaje obveza za predugovorne strane na zaključenje glavnog ugovora, kojim će se tek zasnovati obveza na izvršenje određene radnje (u konkretnom slučaju prijenos prava vlasništva nekretnine). Tužitelj i tvrtka Akturk d.o.o. stoje u pravnom odnosu te tužitelj samo u odnosu na tu pravnu osobu kao drugu ugovornu stranu može zahtijevati zaključivanja glavnog ugovora u određenom roku, sukladno odredbi st. 4. čl. 268. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05,41/08,125/11,78/15, 29/18, 156/22, 69/26, dalje u tekstu ZOO). Svakako, predugovor nije valjan osnov za stjecanje prava vlasništva u u smislu odredbe čl. 119. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99 – Odluka USRH, 22/00 – odluka USRH, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15 – pročišćeni tekst i 94/17- ispravak pročišćenog teksta – dalje: ZV-a), a posebno ne u odnosu na tuženu koja prema tužitelju nema nikakvu obvezu.

15. Slijedom svega navedenog, valjalo je tužbeni zahtjev u cijelosti odbiti jer stranke nisu u nikakvom pravnom odnosu, stoga je odlučeno kao u izreci ove presude, točka I.

16.Tuženiku zastupanome po odvjetniku, sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj. 142/2012, 103/2014, 118/2014, 107/2015, 37/22, dalje u tekstu: OT) i čl. 154. st. 1. u svezi s čl. 155. st. 1. ZPP-a pripada pravo na nagradu za sastav odgovara na tužbu u iznosu od 3.460,00 EUR (tbr. 8. t.1. OT), nagrada za pristup na pripremeno ročište i ročište za glavnu raspravu u iznosu od 3.460,00 EUR (Tbr. 9 .6t.1. OT), PDV od 25% od 1.730,00 EUR, sveukupno 8.650,00 EUR. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci, točka II.

U Samoboru, 15. rujna 2026.

Sudac:

Mirela Crnjak

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba drugostupanjskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u četiri primjerka u roku od 15 dana od dana objave ove presude.

Rj

Dna: Tužitelj po pun. uz s.p. na presudu

Tuženik po pun.

Kal. 30 dana