Republika Hrvatska

Županijski sud u Velikoj Gorici

Ulica Hrvatske bratske zajednice 1

Poslovni broj Gž-320/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Velikoj Gorici, sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca, Ankice Jakovina predsjednice vijeća, Vitomira Boića suca izvjestitelja i Dragice Sirovica Hranilović članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice-protutuženice ŽK (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Domagoj Olujić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Olujić & Partneri d.o.o., Split, protiv 1. tuženice-protutužiteljice UK (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i 2. tuženika BK (OIB: [osobni identifikacijski broj]), oboje iz [adresa], koje zastupa punomoćnica Irena Krstić, odvjetnica u Zagrebu, radi iseljenja i donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o žalbi 1. tuženice protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-207/2020-41 od 19. prosinca 2025., u sjednici vijeća održanoj 9. rujna 2026.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba 1. tuženice-protutužiteljice UK kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-207/2020-41 od 19. prosinca 2025. u točkama II. i III. izreke.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je:

"I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Tuženi UK i BK, oboje iz [adresa], dužni su iseliti iz nekretnine u [adresa], upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to – (redni broj 7) stana u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, wc-a i hodnika, površine 55,39 čm – koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] – dvije kuće popisni broj 1333 zgrada, dvorište i vrt u [adresa], ukupne površine 356,4 hvati odnosno 1282 m2 – te isti stan ostaviti tužiteljici ŽK iz [adresa], slobodan od osoba i stvari, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude, pod prijetnjom ovrhe.

Tuženi su tužiteljici dužni solidarno naknaditi prouzročeni parnični trošak, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II Odbija se protutužbeni zahtjev koji glasi:

"I Zamjenjuje se ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom zaključen između ŽK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], s jedne strane kao najmodavca i UK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], s druge strane kao najmoprimca

Članak 1.

Najmodavac ŽK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], daje najmoprimcu UK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u najam stan koji se nalazi u [adresa], kući [adresa], 7. suvlasnički dio s neodređenim omjerom (E-/) stan u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, WC-a i hodnika, površine 53,39 m2, upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima i zemljištem.

Članak 3.

Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu u mjesečnom iznosu od 34,46 EUR, koja se utvrđuje po Zakonu o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske /broj zahtjeva 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-I-3242/2018, plativo najkasnije do svakog 15-tog u mjesecu za tekući mjesec.

Najmodavac je dužan jednom godišnje dostaviti najmoprimcu izračun zaštićene najamnine na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine.

Članak 4.

Najmoprimac je dužan naknaditi najmodavcu i sve troškove u svezi sa stanovanjem kao što su grijanje, struja, odvoz smeća, komunalne naknade i drugo, ukoliko ih najmoprimac ne bi izravno podmirivao nadležnim javnim poduzećima.

Članak 5.

Osobe koje se mogu zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, i koje sukladno čl. 38. Zakona o najmu stanova, mogu preuzeti prava i obveze iz ovog ugovora su: BK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].

Članak 6.

Najmodavac daje u najam najmoprimcu stan koji je predmet ovog ugovora, u stanju, u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog ugovora i dužan je brinuti se da stan bude u stanju pogodnom za stanovanje, a najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade na način da ih čuva od oštećenja.

Članak 7.

Najmoprimac ne može vršiti preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 8.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj bez pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 9.

Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog ugovora, sukladno odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 10.

Ovaj Ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.

Otkaz odnosno raskid ovog ugovora, najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 11.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjivati će se odredbe Zakona o najmu stanova.

Članak 12.

Najmodavac je dužan ugovor o najmu (presudu) dostaviti upravnom tijelu Grada Zagreba nadležnom za poslove stanovanja i nadležnoj poreznoj upravi, sukladno čl. 26. Zakona o najmu stanova.

II Tuženi je dužan tužitelju naknaditi troškove ovog parničnog postupka za zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate, sve to u roku od 15 dana."

III Svaka stranka snosi svoje troškove."

2. Protiv navedene presude žalbu je podnijela 1. tuženica-protutužiteljica pobijajući je u točkama II. i III. izreke zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, nepotpuno i pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Izreka presude proturječi razlozima navedenim u obrazloženju presude, kao što su i u obrazloženju presude navedeni razlozi za donošenje takove odluke ali su isti nejasni i proturječni. Nesporno je da je ĆK bio nositelj stanarskog prava na stanu u vlasništvu tužiteljice temeljem ugovora o korištenju stana od 30.12.1966. u kojem su stanu kao članovi obitelji živjeli 1. tuženica kao njegova supruga i 2. tuženi kao sin, koji su nakon smrti oca u stanu nastavili živjeti i to 1. tuženica kao nositeljica stanarskog prava, a 2. tuženik kao član obiteljskog domaćinstva svojih roditelja. Prvostupanjski sud je izveo pogrešan zaključak iz činjenice da 2. tuženik ima u vlasništvu stan u [adresa] u [adresa], iz razloga što ta činjenica ne utječe na status 1. tuženice kao zaštićenog najmoprimca, koja nije nikada bila vlasnik nikakve nekretnine niti je vlasnik sada, nema auto niti drugu vrijednu imovinu. Tužiteljica nije s 1. tuženicom u zakonski predviđenim rokovima sklopila ugovor o najmu stana, pa je 1. tuženica bila primorana sudsku zaštitu zatražiti putem ovog postupka. Ponavlja se da je 1. tuženica osoba u poodmakloj životnoj dobi, s mirovinom od 920,03 eura, pa kako 1. tuženica nema u vlasništvu useljivu kuću niti stan, te nema ostalih prihoda osim mirovine, prvostupanjski sud nije imao osnove primjenom čl. 31. st. 2. zaključiti da 1. tuženica nema prava na zaštićenu najamninu. Cijelo vrijeme korištenja predmetnog stana 1. tuženica je uredno plaćala tužiteljici propisanu zaštićenu najamninu, u iznosu od 259,64 eura. S obzirom da 1. tuženici pripada pravo na sklapanje ugovora o najmu stana s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca, trebalo je primjenom čl. 33. st. 3. i čl. 5. ZNS-a prihvatiti protutužbeni zahtjev. Predlaže se preinačiti presudu u pobijanom dijelu točke II. i III. izreke na način da se usvoji protutužbeni zahtjev, te obveže tužiteljicu da tuženici naknadi prouzročeni parnični trošak.

3. Žalba nije osnovana.

4. Ovaj sud pregledao je sve provedene parnične radnje, te ispitao pobijanu presudu i na temelju toga ustanovio da sud prvoga stupnja nije počinio ni jednu od bitnih povreda odredaba parničnog postupka na koje drugostupanjski sud, u skladu s odredbom čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 – dalje: ZPP) pazi po službenoj dužnosti, a suprotno žalbenim navodima, u pobijanoj presudi navedeni su jasni razlozi o odlučnim činjenicama, te izreka presude nije nerazumljiva. Sud prvog stupnja je u skladu s odredbom čl. 8. ZPP ispitao sve okolnosti odlučne za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovom predmetu te je odlučio koje će činjenice uzeti kao dokazane prema svom uvjerenju i to na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, a na temelju tako izvedenih dokaza i njihove ocjene pravilno je i potpuno utvrdio činjenično stanje odlučno za ishod spornog odnosa među stranka.

5. Prvostupanjski sud je između ostalog u obrazloženju pobijane presude naveo:

- da tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to stana u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, WC-a i hodnika, površine 55,39 čm, na k. č. br. [katastarska čestica] – dvije kuće popisni broj 1333 zgrada, dvorište i vrt u Gundulićevoj ulici br. 37, ukupne površine 356,4 hvati odnosno 1282 m2

- da tuženici drže u posjedu stan bez valjanog pravnog temelja

- da tuženici u odgovoru na tužbu ne osporavaju vlasništvo tužiteljice na predmetnom stanu, ali poriču da stan koriste bez valjanog pravnog temelja

- da navode da je raniji nositelj stanarskog prava na stanu bio ĆK, suprug 1. tuženice i otac 2. tuženika

- da su 1. tuženica od zasnivanja bračne zajednice, a 2. tuženik od rođenja, neprekidno stanovali u stanu

- da 1. tuženica koristi stan kao zaštićeni najmoprimac, a 2. tuženik kao član njezinog obiteljskog domaćinstva, te da uredno plaćaju tužiteljici zaštićenu najamninu i ostale režijske troškove

- da je 1. tuženica podnijela protutužbu radi donošenja presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom, u koji ugovor bi bio upisan i 2. tuženik

- da se tužiteljica usprotivila protutužbi i protutužbenom zahtjevu navodeći da je 2. tuženik vlasnik useljivog stana zbog čega 1. tuženici ne pripada pravo na zaštićenu najamninu, te kako nije zatražila sklapanje pisanog ugovora o najmu u razumnom roku tuženici su izgubili pravo na korištenje stana

- da je nesporno da je sada pok. ĆK (umro **.**.2010.) bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu

- da je utvrđeno da su 1. tuženica od sklapanja braka (23.10.1971.), a 2. tuženik od rođenja (**.**.1974.), zajedno stanovali sa suprugom, odnosno ocem do njegove smrti od kada stan koriste samo 1. i 2. tuženici

- nije sporno da je 2. tuženik vlasnik stana upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 2. Suvlasnički dio: 1173/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8) – trosoban stan u prizemlju (oznakeS2) sadržaja: hodnik, kupaonica, wc, izba, dnevni boravak i kuhinja, spavaća soba 1, spavaća soba 2, sveukupne podne površine 56,79 m2, kojem stanu pripada spremište oznake SP3 (6,97 m2), u sveukupnoj površini od 63,76 m2, stambena zgrada br. 16, [adresa], garaža, garaža, spremište i dvorište ukupne površine 480 m2

- da je nesporno utvrđeno vještačenjem po građevinsko vještaku dipl. ing. RK da je predmetni stan useljiv u građevinskom smislu, dok je vrijednost istoga 199.000,00 eura

- da je nesporno da na tom stanu ne postoje eventualna prava trećih osoba koja bi ograničavala vlasnička ovlaštenja 2. tuženika.

6. Suprotno žalbenim navodima nije ostvaren niti žalbeni razlog pogrešnog i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, na koje je sud prvog stupnja pravilno primijenio materijalno pravo na koje se pozvao u obrazloženju presude.

7. Prvostupanjski sud svoju presudu temelji na činjenici da je nesporno da je tužiteljica ŽK vlasnica predmetnog stana. Nesporno je da je ĆK (umro **.**.2010.) bio nositelj stanarskog prava na tom stanu, te da su 1. tuženica od sklapanja braka (23.10.1971.), a 2. tuženik od rođenja (**.**.1974.) zajedno stanovali sa suprugom, odnosno ocem, do njegove smrti, od kada stan koriste 1. i 2. tuženici. Utvrđeno je da je 1. tuženica sukladno odredbi čl. 54. st. 2. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", broj 52/74 – dalje: ZSO) stekla stanarsko pravo na tom stanu, a 2. tuženik položaj člana obiteljskog domaćinstva svojih roditelja (čl. 9. toč. 4. ZSO-a).

8. Nesporno je utvrđeno da je 2. tuženik vlasnik stana upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 2. Suvlasnički dio: 1173/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8) – trosoban stan u prizemlju (oznake S2) sadržaja: hodnik, kupaonica, wc, izba, dnevni boravak i kuhinja, spavaća soba 1, spavaća soba 2, sveukupne podne površine 56,79 m2, kojem stanu pripada spremište oznake SP3 (6,97 m2), u sveukupnoj površini od 63,76 m2, stambena zgrada br. 16, [adresa], garaža, garaža, spremište i dvorište ukupne površine 480 m2.

9. Temeljem nalaza i mišljenja građevinskog vještaka nesporno je utvrđeno da je predmetni stan useljiv u građevinskom smislu, dok je vrijednost istoga 199.000,00 eura, a da na tom stanu ne postoje eventualna prava trećih osoba koja bi ograničavala vlasnička ovlaštenja 2. tuženika.

10. Prvostupanjski sud navodi da je čl. 30. st. 1. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 - dalje: ZNS) propisano da danom stupanja na snagu toga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu toga Zakona, dok je odredbom st. 2. istoga članka određeno da danom stupanja na snagu toga Zakona navedene osobe stječu prava i obveze najmoprimca. Prema odredbi čl. 31. st. 1. ZNS - a vlasnik i osoba iz čl. 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju sukladno odredbama ovoga Zakona ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu, dok prema odredbi st. 2. istoga članka pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji između ostaloga ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Sukladno odredbi čl. 33. st. 2. ZNS-a zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu tog Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Odredba st. 3. toga članka propisuje da ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Prema odredbi čl. 37. st. 1. ZNS-a osobe koje na dan stupanja na snagu tog Zakona imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93), upisuju se u ugovor o najmu stana.

11. Nesporno je utvrđeno da je pravo najmoprimca stečeno na temelju zakona ispunjenjem zakonskih pretpostavki, pa su i sada pok. ĆK i 1. tuženica stupanjem na snagu ZNS 5. studenog 1996. stekli status najmoprimaca na predmetnom stanu, a nakon smrti supruga taj status ima 1. tuženica, dok 2. tuženik kao raniji član njihovog obiteljskog domaćinstva ostvaruje pravo na upis u ugovor o najmu stanu.

12. Nesporno je utvrđeno da je 2. tuženik kao član obiteljskog domaćinstva 1. tuženice, vlasnik useljivog stana u [adresa] znatne tržišne vrijednosti, koji svoje pravo na korištenje stana u vlasništvu tužiteljice izvodi iz prava 1. tuženice. Kako je osnovna karakteristika zaštićene najamnine, kao socijalno-zaštitne kategorije, prilikom čijeg izračuna valja cijeniti i platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva, prvostupanjski sud nalazi da bi u takvoj situaciji obvezivanje tužiteljice na sklapanje ugovora o na jmu stana sa zaštićenom najamninom predstavljalo prekomjerni teret za istu kao vlasnicu, što nije dopustivo.

13. Primjenjujući čl. 31. st. 2. ZNS sud utvrđuje da 1. tuženica nema pravo na zaštićenu najamninu, slijedom čega nisu niti ispunjene pretpostavke za donošenje tražene presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu stana s takvom najamninom , pa je protutužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

14. Zbog svega navedenog, pravilno je prvostupanjski sud utvrdio da 1. tuženica nema pravo na zaštićenu najamninu, pa nisu niti ispunjene pretpostavke za donošenje presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu stana s takvom najamninom. Utvrđeno je da je stan 2. tuženika useljiv u građevinskom smislu, a da je vrijednost istoga 199.000,00 eura. Pravilno sud smatra da bi prihvaćanjem protutužbenog zahtjeva vlasnici predmetnog stana bio nametnut prekomjerni teret, u situaciji kada je stan 2. tuženika useljiv u građevinskom smislu, a predstavlja i znatnu vrijednost. Pravo na zaštićenu najamninu nije vezano uz imovinske prilike stanara, nego uz ocjenu može li nekretnina koju stanar ili član obiteljskog domaćinstva ima, ovomu adekvatno osigurati pravo na dom, a što je prvostupanjski sud utvrdio.

15. Prema tome, kod donošenja prvostupanjske presude pravilno je sud prvog stupnja primijenio materijalno pravo, pa se nije ostvario žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava (čl. 356. ZPP), a i odluka o troškovima parničnog postupka je zakonita jer je donesena na temelju čl. 154. st. 4. ZPP kojim je propisano ako su stranke djelomično uspjele u parnici u približno jednakim dijelovima, sud može odrediti da svaka stranka snosi svoje troškove. Prvostupanjski sud je utvrdio da su stranke djelomično uspjele u parnici u približno jednakim dijelovima, pa je pravilno odlučio da svaka snosi svoje troškove, uvažavajući i činjenicu o čemu je vođen parnični postupak.

16. Zbog navedenog, žalbu 1. tuženice-protutužiteljice valjalo je odbiti kao neosnovanu temeljem čl. 368. st. 1. ZPP i potvrditi prvostupanjsku presudu u točkama II. i III. izreke.

17. U nepobijanom dijelu (točka I. izreke), presuda prvostupanjskog suda ostaje neizmijenjena (čl. 365. st. 1. ZPP-a).

U Velikoj Gorici 9. rujna 2026.

Predsjednica vijeća

Ankica Jakovina