Republika Hrvatska

Trgovački sud u Bjelovaru

Bjelovar, Šetalište dr. I. Lebovića 42

Poslovni broj: P-128/2025-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Bjelovaru, OIB 07942269267, po sutkinji Sanjani Zorinc, u pravnoj stvari tužitelja JURVAL d.o.o. Vrbovec, Eugena de Piennes 9, OIB 88285030806, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Zajedničkom odvjetničkom uredu Marko Gracin & Vatroslav Šego iz Zagreba, protiv tuženika PLODINE d.d. Rijeka, Radnička 30, OIB 92510683607, koju zastupa punomoćnica Ines Mandekić, odvjetnica u Rijeci, radi 1.183.918,50 eura, nakon zaključene glavne i javne rasprave održane 28. svibnja 2026. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, 9. rujna 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku PLODINE d.d. Rijeka, Radnička 30, OIB 92510683607, u roku od 15 dana isplatiti tužitelju JURVAL d.o.o. Vrbovec, Eugena de Piennes 9, OIB 88285030806 iznos od 1.121.607,00 eura zajedno sa zateznim kamatama koje teku od 16. listopada 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope koja odgovara kamatnoj stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili graničnoj kamatnoj stopi proizašloj iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu 69.701,61 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na iznos troška teku od 9. rujna 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope koja odgovara kamatnoj stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili graničnoj kamatnoj stopi proizašloj iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

i

r i j e š i o  j e

Utvrđuje se da je tužba povučena za iznos od 62.311,50 eura sa zateznim kamatama.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da su parnične stranke sklopile su 14. travnja 2024. Ugovor o kupoprodaji nekretnine kojim je tužitelj prodao, a tuženik kupio nekretnine kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina]. Ugovorom je utvrđena cijena:

- za kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u iznosu od 690.840,00 eura uvećano za PDV odnosno 863.550,00 eura, - za kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u ukupnom iznosu 382.680,00 eura pri čemu je ugovoreno da se PDV neće posebno zaračunavati već će se pri transakciji primijeniti prijenos porezne obveze u skladu s člankom 40. st. 4. Zakona o porezu na dodanu vrijednost. Prema navedenom, tuženik je kao kupac imao tužitelju ukupno isplatiti 1.246.230,00 eura. Namjera je tuženika kao kupca bila na kupljenim nekretninama izgraditi supermarket u skladu s idejnim rješenjem budućeg objekta koje čini prilog ugovoru o kupoprodaji. Kako prema tada važećim prostorno planskim dokumentima gradnja planiranog objekta nije bila moguća, stranke su ugovorile isplatu kupoprodajne cijene u tri dijela i to dva jednaka dijela po 5% ukupne cijene i treći dio u visini 90% cijene. Prvi dio kupoprodajne cijene u iznosu od 62.311,50 eura tuženik se obvezao isplatiti u roku od 15 dana od sklapanja ugovora. Drugi dio cijene u iznosu od 62.311,50 eura tuženik se obvezao isplatiti nakon stupanja na snagu izmjena i dopuna prostorno planske dokumentacije Grada Đurđevca uz uvjet da izmijenjenim Urbanističkim planom uređenja Grada Đurđevca bude omogućena gradnja željenog supermarketa. Treći dio kupoprodajne cijene u iznosu od 1.121.607,00 eura tuženik se obvezao isplatiti po pravomoćnosti građevinske dozvole za gradnju željenog supermarketa. Od tri dijela kupoprodajne cijene tuženik je isplatio tek prvi dio iako su se ostvarili svi uvjeti za ukupnu isplatu kupoprodajne cijene. Naime, nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji tužitelj je vlastitim angažmanom i angažmanom relevantnih stručnih osoba poduzeo čitav niz radnji kako bi kod nadležnog tijela Grada Đurđevca pokrenuo i ishodio izmjene i dopune Urbanističkog plana uređenja čime bi se onda omogućila gradnja planiranog supermarketa. Nakon prethodne promjene Prostornog plana Grada Đurđevca usvojene u siječnju 2025., Gradsko vijeće Grada Đurđevca je na 2. sjednici održanoj 9. srpnja 2025., donijelo Odluku o II. Izmjenama i dopunama Odluke o donošenju Urbanističkog plana uređenja Grada Đurđevca koja je 10. srpnja 2025. objavljena u Službenim novinama Grada Đurđevca br. 7/2025 i kojom je u cijelosti omogućena gradnja željenog objekta – supermarketa. Predmetne izmjene stupile su na snagu 18. srpnja 2025. pa je tog dana tuženik bio obvezan isplatiti tužitelju drugi dio kupoprodajne cijene u iznosu od 62.311,50 eura. Nakon što su predmetne izmjene Urbanističkog plana uređenja Grada Đurđevca stupile na snagu ostvareni su svi uvjeti da tuženik zatraži i ishodi od nadležnog ureda gradske uprave građevinsku dozvolu za izgradnju supermarketa. Tuženik, međutim, do dana podnošenja ove tužbe nije čak niti podnio zahtjev za izdavanjem građevinske dozvole. Uvažavajući ovakvo (ne)postupanje tuženika, tužitelj je dopisom svojeg opunomoćenika od 29. rujna 2025. pozvao tuženika na ispunjenje ugovora i isplatu ukupne cijene, međutim, tuženik mu je na sastanku poručio kako mu se više ne uklapa u poslovne planove izgradnja predviđenog supermarketa. Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole ovlašten je podnijeti jedino tuženik, a kako on to ne želi učiniti proizlazi da je postupanjem samog tuženika spriječeno ostvarenje uvjeta iz ugovora pa se samim time ovaj uvjet smatra ispunjenim. Člankom 101. Zakona o općem upravnom postupku je predviđeno:

(1) Službena osoba dužna je u slučajevima neposrednog rješavanja na zahtjev stranke rješenje donijeti i dostaviti ga stranci bez odgode, a najkasnije u roku od 30 dana od dana podnošenja urednog zahtjeva.

(2) Službena osoba dužna je u slučajevima vođenja ispitnog postupka na zahtjev stranke rješenje donijeti i dostaviti ga stranci najkasnije u roku od 60 dana od dana podnošenja urednog zahtjeva.

(3) Ako službena osoba u propisanom roku ne donese rješenje i dostavi ga stranci, stranka ima pravo izjaviti žalbu, odnosno pokrenuti upravni spor.

U skladu s navedenim proizlazi da bi tuženik najkasnije protekom šezdesetog dana od stupanja na snagu izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja Grada Đurđevca ishodio građevinsku dozvolu koja bi protekom daljnjih 15 dana postala konačna i pravomoćna. Kako su izmjene i dopune UPU-a stupile na snagu 18. srpnja 2025., građevinska dozvola bi imala biti izdana šezdeset dana kasnije odnosno 16. rujna 2025. na što se dodaje i rok za podnošenje pravnog lijeka od 15 dana pa bi zaključno, uvjet postojanja pravomoćne dozvole bio ispunjen s danom 1. listopada 2025. U skladu s ugovorom rok za plaćanje trećeg dijela cijene je 15 dana od pravomoćnosti građevinske dozvole što bi značilo 15. listopada 2025. pa tužitelj od narednog dana potražuje kamatu na utuženi iznos trećeg dijela neplaćene kupoprodajne cijene.

Stoga tužitelj potražuje od tuženika isplatu iznosa od 1.183.918,50 eura sa zateznim kamatama.

2. U podnesku od 20. studenog 2025. (list 179 i 180 spisa) tužitelj povlači tužbu za 62.311,50 eura sa zateznim kamatama jer mu je tuženik navedeni iznos platio nakon podnošenja tužbe, te je o tome, temeljem čl. 193. st. 1. ZPP-a, riješeno u izreci.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe da osporava tužbeni zahtjev u cijelosti. Ne osporava da je s tužiteljem sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2024. koji je tužitelj dostavio uz tužbu (dalje: ugovor) radi izgradnje supermarketa u Đurđevcu. Tuženik je temeljem ugovora dana 29.11.2024. isplatio tužitelju iznos od 62.311,50 eur. Prvi uvjet za izgradnju predmetnog supermarketa jest izmjena prostornog plana uređenja Grada Đurđevca i Urbanističkog plana uređenja Grada Đurđevca, a za što je trebalo 9 mjeseci. Kako tužitelj navodi izmjene su stupile na snagu 18.7.2025. te je po čl. 3 stavak 4 ugovora plaćanje drugog dijela kupoprodajne cijene dospjelo 15 dana nakon tj. 2.8.2025. Stranke su bile u međusobnoj komunikaciji za to vrijeme te je tužitelj obaviješten kako su se u međuvremenu kod tuženika dogodile promjene koje će zahtijevati prilagodbu projekta planiranog za građenje te je tužitelj bio pozvan i na sastanak kako bi se stranke usuglasile oko reprograma plaćanja, međutim, tužitelj uopće nije imao namjeru niti želju saslušati tuženika te je sastanak 16.10.2025. vrlo brzo napustio, nakon što je zahtijevao plaćanje cjelokupne kupoprodajne cijene iako plaćanje trećeg iznosa od 90 % još nije dospjelo na naplatu jer nije ishođena pravomoćna građevinska dozvola. Ubrzo nakon toga podnio je predmetnu tužbu. Međutim, u ovom sporu bitno je istaknuti kako je kod tuženika došlo do reorganizacije poslovanja tijekom 2025. budući je izgrađen logističko distributivni centar u Industrijskoj zoni Kukuljanovo za što je izdana uporabna dozvola dana 6.11.2025. Tako znatno proširenim LDC-om otpala je potreba za velikim skladišnim prostorom supermarketa te tuženiku više nije isplativo graditi supermarket prema idejnom rješenju koje je priloženo uz ugovor (tuženik je imao tipske supermarkete) već se treba pristupiti izradi sasvim novog projekta za supermarket u Đurđevcu, za što je tuženik i angažirao projektanta i sklopio ugovor o projektiranju. Kako projekt supermarketa još nije gotov, tuženik nije niti mogao isti predati nadležnom tijelu radi ishođenja građevinske dozvole. Kako tužitelja nisu zanimale promijenjene okolnosti niti je bio spreman za dogovor, tuženik je dana 7.11.2025.g. tužitelju isplatio drugi dio kupoprodajne cijene tj. iznos od 62.311,50 eur s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od 3.8.2025. do dana plaćanja u iznosu od 1.680,79 eur. Stoga se tužba i u tom dijelu ukazuje potpuno neosnovanom budući je plaćanje s kamatama izvršeno. Nadalje, tuženik posebice želi istaknuti kako je tužba u odnosu na isplatu ostatka kupoprodajne cijene od 90 % po čl. 3 stavku 5 ugovora PREURANJENA jer tužitelj još nije u posjedu projekta za supermarket u Đurđevcu pa nije niti mogao predati zahtjev za ishođenje građevinske dozvole. Plaćanje se trećeg i posljednjeg ostatka kupoprodajne cijene ima izvršiti tek u roku od 15 dana od dana ispunjenja zadnjeg od uvjeta iz čl. 3. st. 5. ugovora – da je nekretnina slobodna od stvari i osoba te da je ishođena pravomoćna građevinska dozvola za gradnju objekta opisanog u čl. 1. ugovora. Rok za ishođenje građevinske dozvole u ugovoru nije određen. Sukladno naprijed iznijetom, navod tužitelja da je postupanjem samog tuženika spriječeno ostvarenje uvjeta iz ugovora pa se samim time taj uvjet smatrao ispunjenim nema nikakvog zakonskog uporišta. Štoviše, nikakvog zakonskog uporišta nema niti „izračun“ navodnog roka dospijeća isplate trećeg dijela kupoprodajne cijene po tužitelju budući su svi rokovi tijela za postupanje koje spominje tužitelj samo instruktivni rokovi, a notorna je činjenica da u RH tijela ne postupaju u okviru tih instruktivnih rokova, već upravo suprotno – produljuju postupanje izvan istih. Sukladno svemu iznijetom, predlaže se tužbu i tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan te obvezati tužitelja na plaćanje parničnog troška tuženiku uvećano za zatezne kamate od dana presuđenja do isplate.

4. U tijeku postupka izvedeni su dokazi uvidom u svu dokumantaciju koja se nalazi u spisu, pročitan je ugovor o kupoprodaji nekretnine između stranaka od 14.11.2024. (list 6-121 spisa), izvršen je uvid u svu dokumentaciju uz tužbu (list 13- 174 spisa), čita se uporabna dozvola od 6.11.2025. (list 185-188 spisa), ugovor o izradi projektne dokumentacije od 19.8.2025. (182-203 spisa), vrši se uvid u dokumentaciju koju je tuženik dostavio uz podnesak od 14.4.2026. (list 212-232 spisa), u dokumentaciju koju je tuženik dotavio uz podnesak od 20.5.2026. (list 236- 249 spisa) te u dokumentaciju koju je tuženik priložio u spis 28. svibnja 2026.

5. Izvedeni dokazi ocijenjeni su u smislu čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/1, 80/22 i 155/23, dalje ZPP).

6. Tužbeni zahtjev je osnovan.

7. Među strankama nije sporno da su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekrentine od 14. studenog 2024., da je prvi dio cijene tuženik platio 29. studenog 2024., da su izmjene prostornog plana Grada Đurđevca stupile na snagu 18. srpnja 2025., da je tuženik drugi dio cijene platio 7. studenog 2025., te da je tuženik nakon sklapanja ugovora promijenio svoje planove u pogledu objekta kojeg želi izgraditi.

8. Tuženik tijekom postupka navodi da je promijenio poslovne planove u pogledu objekta koje želi izgraditi, međutim sporno je može li se tuženik kao kupac osloboditi obveze na plaćanje ugovorene kupoprodajne cijene pozivom na činjenicu da je promijenio svoje poslovne planove. Također, sporno je je li treći dio kupoprodajne cijene dospio na naplatu s obzirom da tuženik još nije u posjedu projekta za supermarket radi čega tvrdi da nije mogao predati zahtjev za ishođenje građevinske dozvole.

9. Sud je stava da promijenjeni planovi tuženika ne utječu na njegovu obvezu preuzetu ugovaranjem jer bi se na taj način moglo dogoditi da nikada ne dospije njegova obveza plaćanja kupoprodajne cijene.

10. Tuženik u svom odgovoru na tužbu pogrešno zauzima stajalište kako još nije dospjelo potraživanje za isplatu 90% ugovorene kupoprodajne cijene i to zbog toga jer građevinska dozvola nije izdana i to zato jer nakon promjene poslovnih planova tuženik nije mogao iskoristiti postojeću projektnu dokumentaciju za planirani tipski objekt nego je morao dati izraditi nove projekte. Dodatno, tuženik ističe kako nadležna tijela ionako uvijek probijaju zakonom utvrđene rokove i kasne s izdavanjem građevinskih dozvola pa za procjenu dospijeća nije relevantno koji su zakonom predviđeni rokovi za donošenje odluke. Člankom 2. st. 2. Ugovora o kupoprodaji nekretnine izrijekom je utvrđeno da kupac stječe nekretnine u svrhu izgradnje objekta - supermarketa, u svemu sukladno idejnom rješenju koje se prilaže ugovoru. Dakle, u trenutku sklapanja ugovora tuženik je već raspolagao idejnim rješenjem za planirani objekt. Tuženik je prema ugovoru imao zatražiti građevinsku dozvolu za izgradnju svog tipskog supermarketa kakve gradi po cijeloj Hrvatskoj. Što to znači u smislu izrade projekata potrebnih za građevinsku dozvolu? To znači da je riječ o standardiziranim arhitektonskim projektima koji za svaki sljedeći objekt zahtijevaju minimalne, izmjene prvenstveno u pogledu nomenklature. Tuženik je uz odgovor na tužbu dostavio prezentaciju ČČ mag.ing.arch. prema kojoj je prosječno vrijeme za ishođenje građevinske dozvole 6 mjeseci. Počevši računanje roka od 18. srpnja 2025. kao dana stupanja na snagu promjena prostornog plana, razumno je bilo očekivati ishođenje pravomoćne dozvole 18. siječnja 2026. Nadalje, tuženik je dostavio i Ugovor o izradi projektne dokumentacije prema kojem je za izradu konkretne kompletne projektne dokumentacije potrebne za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu predviđen rok od 90 dana. Prema tome, sve kada bi se potpuno zanemarilo da je riječ o tipskom projektu za čiju izradu je potrebno daleko manje vremena, tuženik koji već raspolaže idejnim rješenjem mogao bi najkasnije u roku od 90 dana raspolagati potrebnom projektnom dokumentacijom. Neka se na ovaj maksimalan rok doda rok od 106 dana koliko su zakonski rokovi za postupanje svih javnih službi u postupku izdavanja građevinske dozvole (o čemu tuženik uz odgovor na tužbu dostavlja prezentaciju ČČ mag.ing.arch.) zaključuje se da bi savjestan investitor u svakom slučaju ishodio pravomoćnu građevinsku dozvolu po proteku 196 dana odnosno najkasnije do 30. siječnja 2026. čime bi mu plaćanje kupovnine dospjelo 14. veljače 2026.

Tuženik u odgovoru na tužbu ističe kako nije dužan platiti kupovninu budući nije ishodio građevinsku dozvolu te posebno naglašava kako rok za ishođenje građevinske dozvole u ugovoru nije određen. Činjenica da u ugovoru nije određen točan rok za izdavanje građevinske dozvole ne znači da je rok prepušten tuženiku koji onda potpuno slobodno može odlučivati o daljnjoj sudbini ugovora nego samo znači da ugovorne strane imaju obvezu savjesno i u razumnim rokovima poduzimati sve potrebne radnje usmjerene na potpuno konzumiranje ugovora. Kako je to gore opisano, čak i da se slijedi hodogram ishođenja dozvole iz odgovora na tužbu, tuženik je u svakom razumnom slučaju već mogao raspolagati građevinskom dozvolom. Sve ovo u pogledu izračuna mogućih rokova, međutim, nije niti bitno jer do 24. veljače 2026. tuženik nije čak niti podnio zahtjev za izdavanjem građevinske dozvole pa je jasno da je protivno načelu savjesnosti i poštenja sam spriječio nastup dospjelosti čime se taj uvjet smatra ispunjenim.

11. Stoga sud ne prihvaća mišljenje tuženika da obveza plaćanja trećeg dijela kopoprodajne cijene nije dospjela.

12. Budući da tuženik nije zatražio građevinsku dozvolu i ispunio obvezu u razumnom roku, a nesporno je da je tužitelj tuženiku prodao i predao zemljište čime je izvršio svoju ugovorenu obvezu te je naknadno pozvao tuženika da izvrši svoju obvezu, što ovaj nije učinio, tuženik je dužan svoju obvezu plaćanja cijene izvršiti u cijelosti i to u razumnom roku a prema mišljenju, suda prihvaćajući obrazloženje tužitelja, to je rok koji je naveo tužitelj u tužbi (16. listopada 2025.) te od tog dana platiti i zatezne kamate sukladno čl. 29. st. 1. ZOO-a.

13. Stoga je tužbeni zahtjev za plaćanje iznosa od 1.121.607,00 eura sa zateznim kamatama prihvaćen, dok je za iznos od 62.311,50 eura s kamatama tužba povučena.

14. Tužitelju je dosuđen trošak parničnog postupka temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a. U skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23, dalje OT) dosuđeno mu je za sastav tužbe 14.380,00 eura, uvećano za PDV 3.595,00 eura, za sastav podneska od 20. studenog 2025. 13.440,00 eura, uvećano za PDV 3.360,00 eura, za sastav podneska od 24. veljače 2026. 13.440,00 eura, uvećano za PDV 3.360,00 eura, za pristup ročištu 28. svibnja 2026. 13.440,00 eura, uvećano za PDV 3.360,00 eura, te trošak pristojbe na tužbu u iznosu 663,61 eura, te pristojbu na presudu 663,61 eura. Ukupni trošak dosuđen tužitelju iznosi 69.701,61 eura.

Bjelovar, 9. rujna 2026.

S u t k i n j a

Sanjana Zorinc

Pouka o pravnom lijeku: Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku od 15 dana od primitka presude, na Visoki trgovački sud RH u Zagrebu, a putem ovog suda. Za stranku koja je bila obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, a na to ročište nije došla, presuda se objavljuje na e-oglasnoj ploči Trgovačkog suda u Bjelovaru. Smatra se da je ta stranka danom objave primila presudu i od toga dana joj se računa rok za žalbu. Žalba se podnosi u tri primjerka.