REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1763/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Dubravka Matas, predsjednice vijeća, Marije Bakula Vugrinec, sutkinje izvjestiteljice i Mladena Šimundića, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja NAŠA GRUDA d.o.o., OIB 76063365420, Zagreb, Ilica 5, kojeg zastupa punomoćnik Ante Župić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Župić & partneri d.o.o., protiv 1. tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB 52634238587 i 2. tuženika DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o., OIB 79058504140, Zagreb, Planinska 1, koje zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi sklapanja ugovora o zakupu, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1570/2024 od 24. veljače 2025., u sjednici vijeća održanoj 26. kolovoza 2026.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1570/2024 od 24. veljače 2025. u točkama I., II., III. i IV. izreke.

r i j e š i o  j e

Odbacuje se kao nedopuštena tužiteljeva žalba podnesena protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1570/2024 od 24. veljače 2025. u točkama V. i VI. izreke.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom označenom u izreci prvostupanjski sud je odbio kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim se zamjenjuje Ugovor o zakupu kojeg tuženik DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. u ime tuženika REPUBLIKA HRVATSKA u svojstvu zakupodavca sklapa s tužiteljem kao zakupnikom u odnosu na poslovni prostor upisan u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36m2, koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika sa sadržajem navedenim u izreci (točka I. izreke), odbio je kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži da se naloži tuženiku DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. u ime tuženika REPUBLIKA HRVATSKA u svojstvu zakupodavca sklopiti s tužiteljem kao zakupnikom Ugovor o zakupu istog poslovnog prostora sa sadržajem navedenim u izreci (točka II. izreke), naložio je tužitelju naknaditi tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA troškove postupka u iznosu od 330,00 EUR (točka III. izreke), naložio je tužitelju naknaditi tuženiku DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. troškove postupka u iznosu od 330,00 EUR (točka IV. izreke), odbio je kao neosnovan zahtjev tuženika REPUBLIKA HRVATSKA za naknadu troškova u iznosu od 270,00 EUR (točka V. izreke) te je odbio kao neosnovan zahtjev tuženika DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. za naknadu troškova u iznosu od 270,00 EUR (točka VI. izreke).

2. Protiv ove presude žalbu je podnio tužitelj zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže ovome sudu preinačiti, podredno ukinuti pobijanu presudu i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

3. Odgovori na žalbu nisu podneseni.

4. Žalba djelomično nije dopuštena, a djelomično nije osnovana.

5. Naime, tužitelj nema pravni interes za podnošenje žalbe u odnosu na točke V. i VI. izreke pobijane presude kojima su djelomično odbijeni zahtjevi tuženika za naknadu troškova postupka, budući da je u tom dijelu uspio u sporu. Stoga je ovaj sud sukladno čl. 367. u vezi s čl. 358. st. 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25; dalje: ZPP) tužiteljevu žalbu protiv tog dijela presude odbacio kao nedopuštenu.

6. Pobijana presuda u točkama I., II., III. i IV. izreke ispitana je sukladno čl. 365. st. 2. ZPP-a, u granicama žalbenih razloga, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka. Ovaj sud nalazi da je presuda u tom dijelu pravilna i zakonita.

7. Predmet spora je tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva donošenje presude kojom se zamjenjuje Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je upisan u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E - 37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36m2, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika (dalje: predmetni poslovni prostor) te eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim zahtijeva da sud naloži tuženiku DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. da u ime tuženika REPUBLIKE HRVATSKE sklopi s tužiteljem Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora. U oba tužena zahtjeva tužitelj predlaže sadržaj ugovora, s time da u odnosu na visinu zakupnine predlaže za prvu godinu zakupa zakupninu u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, a nakon isteka prve godine zakupnina u iznosu od 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV.

8. Prvostupanjski sud je pobijanom presudom odbio tužbeni zahtjev i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev uz obrazloženje:

- Grad Zagreb kao zakupodavac, tužitelj kao zakupnik i Biovega d.o.o. kao podzakupnik sklopili su Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora s pravom podzakupa od 11. studenoga 2015. (dalje: Ugovor o zakupu iz 2015. godine) na neodređeno vrijeme, uz određenje da ugovor prestaje važiti raskidom, po sili Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva; ugovorena zakupnina iznosi 13.205,68 kn mjesečno uvećano za PDV; tužitelju je odobreno davanje dijela predmetnog poslovnog prostora (prizemni dio površine 243,52 m2) u podzakup društvu Biovega d.o.o.,

- tužitelj je sklopio s društvom Biovega d.o.o. Ugovor o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji od 4. kolovoza 2020. koji se odnosi na dio predmetnog poslovnog prostora površine 243,52 m2, uz mjesečni paušal u iznosu od 11.000,00 EUR (protuvrijednost u kunama po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja),

- djelomičnim rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko -pravne poslove i imovinu grada, Sektora za upravno-pravne poslove, Odjela za naknade i izvlaštenja od 8. lipnja 2018. utvrđeno je pravo vlasništva Republike Hrvatske na predmetnom poslovnom prostoru na temelju čl. 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine („Narodne novine“ broj : 92/96, 92/99, 39/99, 42/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02 i 81/02; dalje: Zakon o naknadi) te je određeno da se Ugovor raskida po sili zakona danom pravomoćnosti tog djelomičnog rješenja kao i da je zakupnik za korištenje poslovnog prostora dužan u roku od godine dana od dana pravomoćnosti tog djelomičnog rješenja plaćati Republici Hrvatskoj naknadu u visini zakupnine utvrđene dosadašnjim ugovorom, a Republika Hrvatska ne smije naknadu povećati u navedenom roku,

- djelomično rješenje postalo je pravomoćno 19. ožujka 2022. pa je sukladno čl. 41. st. 1. Zakona o naknadi tog dana po sili zakona raskinut Ugovor o zakupu iz 2015.,

- rok od godinu dana od dana pravomoćnosti djelomičnog rješenja propisan u čl. 42. st. 2. Zakona o naknadi, u kojem vlasnik ne smije povećati zakupninu po Ugovoru o zakupu iz 2015. istekao je 19. ožujka 2023.,

- tužitelj je podnio tužbu 17. srpnja 2024. kojom traži nadomještanje odnosno sklapanje ugovora o zakupu sa daljnjim rokom od godine dana za zakupninu u visini one iz Ugovora o zakupu iz 2015. godine, iako je taj rok istekao 19. ožujka 2023.,

- pregovori koji su vođeni između stranaka i koji nisu uspjeli, jer stranke nisu mogle postići suglasnost o visini zakupnine, ne obvezuju u smislu čl. 251. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23; dalje: ZOO),

- prema tvrdnji tuženika, koje tužitelj nije osporio, očevidima je utvrđeno da su oba dijela prostora povezana tako da se u donji dio prostora (podrum) dolazi isključivo putem jednih ulaznih vrata kojima se ulazi u dio poslovnog prostora u prizemlju zbog čega nisu postojali uvjeti da se s tužiteljem sklopi ugovor o zakupu samo za dio prostora,

- dopis tuženika DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. od 9. studenoga 2022. ne predstavlja ponudu za sklapanje ugovora o zakupu,

- stranke nisu potpisale predugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora, već su međusobno komunicirali i međusobno izmijenili samo prijedloge predugovora,

- činjenica da tužitelj 27. veljače 2024. platio naknadu u iznosu od 30.008,20 EUR po osnovi naknade za razdoblje od 19. ožujka 2022. do 31. svibnja 2022. (odnosno nakon raskida Ugovora o zakupu iz 2015.) sama za sebe nema značenje niti pretpostavke sklopljenog predugovora o zakupu, jer se radi o naplaćenog

(pod)zakupnini od društva Biovega d.o.o.,

- sukladno čl. 15. st. 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 112/18; dalje: ZIDZZKPP/18), kada je Republika Hrvatska pravomoćno postala vlasnikom poslovnog prostora na temelju čl. 77. Zakona o naknadi, Ministarstvo državne imovine će zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponuditi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog rješenja,

- međutim, tijekom ovog postupka odnosno 31. listopada 2024., stupio je na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 123/24; dalje: ZIDZZKPP/24), kojim je u čl. 14. st. 3. propisano da će postupci započeti na temelju čl. 15. ZIDZZKPP/18 dovršiti na temelju čl. 6.a koji je dodan čl. 3. ZIDZZKPP/24, pa se i ovaj postupak treba dovršiti na temelju čl. 6.a Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15, 112/18 i 123/24; dalje: ZZKPP),

- prema čl. 6.a st. 1. ZZKPP-a više ne postoji zakonska obveza nadležnog Ministarstva da zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponudi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki,

- stoga je sud ocijenio neosnovanim tužbeni zahtjev i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev.

9. Suprotno žalbenim navodima, pobijana presuda nije zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a odnosno nema nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, jer je izreka pobijane presude razumljiva, ne proturječi sama sebi i razlozima presude, sadrži razloge o odlučnim činjenicama i o odlučnim činjenicama ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i samih tih isprava.

10. Neosnovano tužitelj u žalbi navodi da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 220. st. 1. ZPP-a. Naime, u smislu čl. 220. st. 2. ZPP-a sud je ovlašten odbiti dokazne prijedloge stranaka i u konkretnom slučaju prvostupanjski sud je pravilno odbio dokazne prijedloge za saslušanjem svjedoka i stranke radi utvrđivanja sadržaja korespondencije i pregovora u vezi sklapanja predmetnog ugovora o zakupu te provođenjem financijskog vještačenja radi utvrđivanja zakupnine. Ovo stoga što je utvrdio da u konkretnom slučaju ne postoji obveza sklapanja ugovora o zakupu pa navedeni dokazni prijedlozi nisu predloženi u odnosu na odlučne činjenice. Iz navedenog razloga, neosnovan je i žalbeni razlog nepotpuno i nepravilno utvrđenog činjeničnog stanja u odnosu na visinu zakupnine te je prvostupanjski sud pravilno utvrdio sve odlučne činjenice za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovom sporu.

11. Suprotno žalbenim navodima, prvostupanjski sud je pravilno primijenio materijalno pravo u odnosu na čl. 15. ZIDZZKPP/18 i čl. 6.a ZZKPP -a, koji je stupio na snagu 31. listopada 2024. i koja se u ovom postupku primjenjuje sukladno čl. 14. st. 3. ZIDZZKPP/24.

12. Naime, sukladno čl. 15. st. 6. ZIDZZKPP/18, kada je Republika Hrvatska pravomoćno postala vlasnikom poslovnog prostora na temelju čl. 77. Zakona o naknadi, Ministarstvo državne imovine će zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponuditi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog rješenja.

13. Međutim, sukladno čl. 6.a st. 1. ZZKPP-a, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, društvo Državne nekretnine d.o.o. i jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina neposrednom posjedniku poslovnoga prostora koji je, u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnoga prostora, taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s prijašnjim vlasnikom ili zakupodavcem ili na temelju pravne osnove koja je otpala.

14. Pravilno je prvostupanjski sud zaključio da u ovom postupku, nakon stupanja na snagu čl. 6.a st. 1. ZZKPP-a, više ne postoji zakonska obveza sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora sukladno prijelaznoj odredbi iz čl. 15. st. 6. ZIDZZKPP/18, budući da je u čl. 14. st. 3. ZIDZZKPP/24 propisano da će postupci započeti na temelju čl. 15. ZIDZZKPP/18 dovršiti na temelju čl. 6.a ZZKPP-a.

15. Prema tome, budući da u vrijeme zaključenja glavne rasprave više nije važila zakonska obveza sklapanja ugovora o zakupu iz čl. 15. st. 6. ZIDZZKPP/18, pravilno je prvostupanjski sud odbio tužbene zahtjeve kao neosnovane.

16. Neosnovano tužitelj u žalbi navodi da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio čl. 6. i 6.a ZZKPP-a. Naime, u čl. 6. ZZKPP-a je propisan postupak davanja u zakup poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu, dok je u čl. 6.a propisan postupak davanja u zakup poslovnog prostora kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnoga prostora, kao u konkretnom slučaju.

17. Suprotno žalbenim navodima, pravilno prvostupanjski sud zaključuje da je sukladno čl. 42. st. 1. u vezi s čl. 41. st. 1. i 2. Zakona o naknadi zakupnina iz ranijeg ugovora o zakupu ograničena samo na rok od jedne godine od dana pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, koji je u konkretnom slučaju istekao 19. ožujka 2023. Stoga neosnovano tužitelj smatra da bi taj rok trebao teći tek od kada s Republikom Hrvatskom sklopi ugovor o zakupu. Pri tome valja istaknuti da protek roka za ograničen iznos zakupnine iz ranijeg ugovora o zakupu sam po sebi nije razlog za ocjenu neosnovanim zahtjeva za obvezno sklapanje ugovora budući da su u smislu čl. 248. st. 2. ZOO-a odredbe propisa kojima se, djelomično ili u cijelosti, određuje sadržaj ugovora, sastavni dijelovi tih ugovora te ih upotpunjuju ili stupaju na mjesto ugovornih odredbi koje nisu u skladu s njima. Međutim, navedeni pogrešni stav prvostupanjskog suda nije od utjecaja u konkretnom slučaju, budući da je pravilno utvrdio da je sukladno čl. 6.a st. 1. ZZKPP-a prestala zakonska obveza sklapanja ugovora o zakupu iz čl. 15. st. 6. ZIDZZKPP/18.

18. Stoga, ocjena je ovog suda da je prvostupanjski sud pravilno utvrdio činjenično stanje i na utvrđeno činjenično stanje je pravilno primijenio materijalno pravo, a tužitelj žalbenim navodima nije doveo u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude.

19. U odnosu na odluku o troškovima postupka, tužitelj nije iznio konkretne žalbene navode, a drugostupanjski sud ne pazi po službenoj dužnosti na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

20. Slijedom navedenog, ovaj sud je sukladno odredbi čl. 368. st. 1. ZPP -a odbio žalbu kao neosnovanu i potvrdio pobijanu presudu u točkama I., II., III. i IV. izreke.

Zagreb, 26. kolovoza 2026.

Predsjednica vijeća

Dubravka Matas