Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-766/2025-3

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sucu toga suda Josipu Grubišiću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ČA, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Vladi Rebiću, odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika CA, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Željku Stankoviću, odvjetniku iz Siska, radi smetanja posjeda, odlučujući o žalbi tužitelja protiv rješenja Općinskog suda u Sisku, Stalna služba u Glini, poslovni broj Ps- 13/2022-40 od 08. veljače 2024., dana 25. kolovoza 2026.,

r i j e š i o  j e

Uvažava se žalba tužitelja te se ukida rješenje Općinskog suda u Sisku, Stalna služba u Glini, poslovni broj Ps-13/2022-40 od 08. veljače 2024. i predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovan postupak, dok će se o troškovima povodom žalbe odlučiti u odluci o glavnoj stvari.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom odlukom odbija se tužbeni zahtjev na utvrđenje da je tuženik CA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], smetao tužiteljici TA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], posljednji i mirni posjed poslovnog prostora koji se nalazi na adresi [adresa], koji je sagrađen na k. č. br. [katastarska čestica], upisan u Bazi zemljišnih podataka Područnog ureda za katastar Sisak, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 1. Suvlasničkog dijela:

73/123 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), opisano kao POSLOVNA JEDINICA PJ1 – sastoji se od kafića (dio 1 i dio 2), spremišta i sanitarnog čvora, ukupne površine 68,56 m[2] sa sporednim dijelom: nadstrešnicom u prizemlju zgrade, ukupne površine 15,00 m[2] , sve u planu posebnih dijelova nekretnine označeno plavom bojom, na način da je dana 26. rujna 2022. nasilno ušao u poslovni prostor izbušivši uložak cilindrične brave, a čime je u potpunosti onemogućio tužitelja u nesmetanom korištenju poslovnim prostoromte na uspostavu prijašnjeg posjedovnog stanja prije dana počinjenog smetanja na način da tuženik tužiteljici vrati posjed predmetne nekretnine koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica], upisane u Bazi zemljišnih podataka Područnog ureda za katastar Sisak, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to vlasnik 1. Suvlasničkog dijela: 73/123 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), opisano kao POSLOVNA JEDINICA PJ1 – sastoji se od kafića (dio 1 i dio 2), spremišta i sanitarnog čvora, ukupne površine 68,56 m[2] sa sporednim dijelom: nadstrešnicom u prizemlju zgrade, ukupne površine 15,00 m[2] , sve u planu posebnih dijelova nekretnine označeno plavom bojom te tako omogući tužiteljici da preuzme predmetni poslovni prostor i da se njime nesmetano koristi, sve u roku od 8 (osam) dana kao i da se zabrani tuženiku svako ovakvo ili slično smetanje ubuduće. No, pod II. se usvaja protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja koji glasi: „1. Utvrđuje se da je danom 08.10.2022. raskinut Ugovor o zakupu od 01. listopada 2021.g. sklopljen između tužiteljice-protutuženice ČA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] te tuženika-protutužitelja CA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], a koji je ovjeren kod javne bilježnice Marine Bukovac pod brojem OV - 2406/21. 2. Nalaže se tužiteljici-protutuženici naknaditi tuženiku-protutužitelju troškove postupka u iznosu od 1.005,00 € zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 8. veljače 2024. kao dana presuđenja pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatim za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, u roku od 15 dana.“

2. Protiv navedene odluke žalbu podnosi tužitelj iz svih žalbenih razloga navedenih u čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. i 146/2025. – dalje: ZPP) s prijedlogom da se ista ukine i predmet vrati na ponovan postupak.

3. Žalba je osnovana.

4. Sud u pobijanoj odluci utvrđuje kako temeljem potvrde Policijske postaje Glina od 29. rujna 2022. proizlazi kako je **.**.2022. JA prijavio organizacijskoj jedinici policije da netko provaljuje u caffe bar „AS“ u [adresa], te je izlaskom policijskih službenika utvrđeno da je ugostiteljski objekt u vlasništvu CA i u najmu ČA te da je CA nasilno otvorio prednja vata objekta ušavši u isti na način da je izbušio uložak cilindrične brave, a sve zbog nepodmirenih dugova ČA.

5. Prema ugovoru o zakupu poslovnog prostora utvrđeno je da su CA kao zakupodavac i TA kao zakupnik 1. listopada 2021. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora te da je zakupodavac vlasnik nekretnine sagrađene na čest. kat. broj 2160 upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Zakupnina je utvrđena u iznosu od 3.000,00 kuna, a plaćati će se do 20. dana u mjesecu za tekući mjesec uz plaćanje svih režijskih i drugih troškova. Ugovor je zaključen na vrijeme od dvije godine, no izjavom o jednostranom raskidu ugovora o zakupu od 5. listopada 2022. proizlazi da je tuženik putem odvjetnika Željka Stankovića obavijestio tužiteljicu da joj je 19. rujna 2022. upućena Opomena pred jednostrani raskid ugovora, kao i da je Opomenu zaprimila 26. rujna 2022. i da joj je u trenutku pisanja Izjave od 5. listopada 2022. protekao rok za naknadno ispunjenje. Zbog toga, CA jednostrano raskida Ugovor o zakupu temeljem članka 7. predmetnog Ugovora, a opomenom pred jednostrani raskid ugovor o zakupu od 19. rujna 2022. tuženik putem odvjetnika Željka Stankovića poziva tužiteljicu da u roku od osam dana od primitka opomene podmiri svoja dugovanja iz Ugovora, a u koliko ne postupi da će raskinuti Ugovor o zakupu.

6. Stoga sud primjenjuje odredbu čl. 10. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj: 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 94/2017., 152/2014. i 81/2015. – dalje ZVDSP) osoba koja ima faktičnu vlast glede neke stvari njezin je posjednik, a temeljem odredbe članka 22. stavak 2. ZVDSP sud pruža zaštitu posjeda prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravo na posjed, pravni temelj posjeda i poštenje posjednika, kao i bez obzira na to koliko bi smetanje posjeda bilo u kakvu društvenom, javnom ili sličnom interesu. Sud u tom smislu utvrđuje kako je tuženik odaslao poslao pisanu odvjetničku opomenu pred jednostrani raskid ugovora o zakupu, putem svoga odvjetnika 19. rujna 2022., a što je tužiteljica primila 26. rujna 2022., jer proizlazi iz povratnice u spisu te je potom dostavio i Izjavu o jednostranom raskidu Ugovora o zakupu 5. listopada 2022. što je tužiteljica zaprimila 8. listopada 2022., a što također proizlazi iz povratnice koja prileži spisu. Opomenom je tužiteljica pozvana da u roku od osam dana od primitka Opomene podmiri sva svoja dugovanja iz predmetnog Ugovora o zakupu jer će u protivnom tuženik raskinuti Ugovor o zakupu poslovnog prostora. Tužiteljica svoje obveze iz Ugovora nije ispunjavala, odnosno nije plaćala zakupninu a sam tužitelj tvrdi kako nema pisani dokaz o plaćanju najamnine u zadnja tri mjeseca dok je i JA, saslušani svjedok kao suprug tužiteljice potvrdio kako nisu ispoštovali Ugovor u pogledu plaćanja jer su s tuženim bili kućni prijatelji. Zbog neispunjenja ugovornih obveza odnosno plaćanja zakupnine tuženi je postavio protutužbeni zahtjev za raskidom ugovora te stoga sud utvrđuje kako je dokazana tvrdnja da je tuženik usmeno raskinuo ugovor i samopomoću ušao u poslovni prostor provaljivanjem, jer kao posredni posjednik – zakupnik isti se nalazi i sam u posjedu predmetne nekretnine, pa tužbeni zahtjev na pružanje posjedovne zaštite nije osnovan, a činjenica otuđenja stvari u prostoru nije ovdje predmet spora po zahtjevu kako je postavljen.

7. Tužitelj pak u žalbi tvrdi kako su stranke zaključile Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. listopada 2021. te su stranke suglasno utvrdile da je tuženik vlasnik nekretnine sagrađene na kčbr. [katastarska čestica] u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tuženik da je dao u zakup poslovni prostor za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a u Ugovor je sklopljen na vrijeme od dvije godine te počinje teći od dana sklapanja ugovora. Ugovorne strane su suglasno utvrdile da se ugovor može jednostrano otkazati, ako zakupnik ne plati dvije zakupnine o dospijeću, ne plati druga dospjela dugovanja za dva mjeseca i ako koristi poslovni prostor protivno ugovoru. Raskid će uslijediti nakon prethodne pisane opomene zakupodavca. Unatoč činjenici da je tužitelj bio u posljednjem i mirnom posjedu tuženik je u međuvremenu bez ikakvog upozorenja ili pisane opomene protuzakonito ušao u poslovni prostor provaljivanjem 26. rujna 2022. te je tužitelj 26. rujna 2022. u 17,16 sati isto dojavio Policijskoj postaji Glina pa su policijski službenici utvrdili da je tuženik nasilno otvorio prednja vrata objekta izbušivši uložak cilindrične brave te ušao u objekt zbog nepodmirenih dugova. Tužitelj da do dana smetanja posjeda nikada nije zaprimio bilo kakvu opomenu o postojanju bilo kakvog dugovanja te je kao neposredni posjednik bio u posljednjem mirnom posjedu prostora. Budući je tuženik samovlasno oduzeo tužitelju posjed navedenog prostora, a u nemogućnosti da na drugi zakoniti način dođe do posjeda tužitelj je zatražio posjedovnu zaštitu. Tuženik pak tvrdi kako nije sporno da je sa tužiteljem imao zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora, ali da je 5. listopada 2022. raskinuo ugovor budući da tužiteljica nije platila tri dospjele zakupnine, dugovanja za struju, za HRT pristojbu, za komunalije, niti sva ostala dospjela dugovanja, a tužiteljica da je izjavu o raskidu zaprimila 8. listopada 2022. Tuženik je tužiteljici uputio pisanu Odvjetničku opomenu pred jednostrani raskid ugovora 19. rujna 2022., a koju je tužiteljica primila 26. rujna 2022. Tuženik je podnio tužbu radi isplate dugovanog iznosa u spisu pod brojem P-341/2022 pri čemu je tužiteljica bila nesamostalni posjednik te tuženik ne može smetati tužiteljicu u njenom posjedu kad je i tuženik u posjedu predmetne nekretnine, imajući u vidu da je tuženik raskinuo Ugovor o zakupu a ustaje i protutužbenim zahtjevom na raskid ugovora o zakupu i isplatu troškova postupka.

8. U žalbi tužitelj ističe kako nije sporno da su stranke imale zaključen ugovor o zakupu poslovnog prostora pa tužitelj osporava da bi prema čl. 7.3. ugovora tuženik kao zakupodavac uputio pisanu opomenu zakupodavcu te mu odredio primjerni rok da plati zakupnine te da je tek nakon toga mogao pokrenuti postupak iseljenja tužitelja i zakupnog prostora. Tuženik ne samo da nije dao primjeren rok za postupanje tužitelju odnosno pozvao na plaćanje te tuženik provaljuje u predmet zakupa, nasilno ga zauzima pa time i do danas drži stvari u vlasništvu tužitelja. Dakle, unatoč činjenici da je tužitelj bio u posljednjem i mirnom posjedu predmetnog prostora, tuženik je bez ikakvog upozorenja ili pisane opomene s primjerenim rokom samovlasno i protuzakonito ušao u poslovni prostor provaljivanjem i to dana 26. rujna 2022. u popodnevnim satima. O protupravnom ulasku u poslovni prostor tuženika, suprug tužiteljice je 26. rujna 2022. u 17,16 sati dojavio Policijskoj postaji Glina čiji policijski službenici su izašli na mjesto događaja te utvrdili da je CA (tuženik) nasilno (izbušio uložak cilindrične brave) otvorio prednja vrata objekta i ušao u isti, pri čemu tuženik nije mogao jednostrano raskinuti ugovor 5. listopada 2022. za prostor koji je nasilno preuzeo 26. rujna 2022. Nadalje, sud daje za pravo tuženiku, obrazlažući da je tužitelju putem odvjetnika Željka Stankovića dana 19. rujna 2022. upućena opomena pred jednostrani raskid ugovora, kao i da je opomenu zaprimio dana 26. rujna 2022. No, iz navedenih dokumenata da jasno proizlazi kako je opomenu tužitelj zaprimio upravo dana kada je tuženik provalio i zauzeo poslovni prostor (nije ostavljen primjereni rok sukladno čl. 7.3. ugovora) što znači da je ugovor tog dana prestao biti konzumiran odnosno raskinut je od strane tuženika samovlasnim zauzimanjem prostora, a tek protekom od deset dana od tako zauzetog prostora i raskinutog ugovora tuženik šalje jednostrani raskid ugovora . Dakle, po tužitelju, do dana smetanja posjeda, odnosno provale u poslovni prostor nikada nije od tuženika zaprimio bilo kakvu opomenu o postojanju bilo kakvog dugovanja u svezi zakupljenog prostora računajući do dana samovlasnog ulaska u prostor. Nadalje, tužitelju je u poslovnom prostoru od strane tuženika otuđena sva imovina počev od napitaka, kase s certifikatom FINA-e, kave aparata i dr. što je tuženik i priznao u svom iskazu pred Sudom. Tužitelj tvrdi kako je kao neposredni posjednik bio u posljednjem mirnom posjedu predmetnog poslovnog prostora.

9. Ovdje valja prije svega reći kako okolnost raskida ugovora o zakupu prema citiranim zakonskim odredbama ne daje pravo posrednom posjedniku oduzimati posjed neposrednog posjednika i time ga isključivati iz posjeda stvari. Radi se o tome da je tuženik morao dokazati jesu li u ovom predmetu bile ispunjeni uvjeti za dopuštenu samopomoć u odnosno na neposrednog posjednika jer je samopomoć dopuštena radi zaštite posjeda od samovoljnog zadiranja i protupravnih postupanja trećih osoba u tom pogledu, ali ista ne dolazi u obzir u pogledu rješavanja pitanja koja su predmet ugovornog odnosa stranaka, a ne njihova posjeda. Pravo na povrat posjeda posredni posjednik može ostvariti podnošenjem tužbe radi predaje posjeda, a ne samovoljnim isključenjem neposrednog posjednika iz posjeda, koje okolnosti u ovom postupku nisu u dovoljnoj mjeri utvrđene, pa temeljem čl. 373.b ZPP niti ovaj sud ne može ponovnom ocjenom dokaza utvrđivati iste odlučne činjenice, te je u tom pravcu temeljem čl. 370. ZPP i činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

10. Stoga je temeljem čl. 380. toč. 3. ZPP, valjalo ukinuti pobijanu odluku i odlučiti kao u izreci. U ponovljenom postupku sud prvog stupnja imat će u vidu okolnosti na koje je ukazano ovom odlukom, pa će potom moći donijeti pravilnu i zakonitu odluku.

U Zagrebu, 25. kolovoza 2026.

Sudac:

Josip Grubišić