Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-1138/2026-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja,u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Ksenije Jakovčević, predsjednice vijeća, Željke Rožić Kaleb, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Jadranke Matić članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice FA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Igor Leskovar, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo, Građansko upravni odjel, OIB: 52634238587, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženice izjavljenoj protiv presude i rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-4997/2024- 94 od 12. prosinca 2025., u sjednici vijeća održanoj 25. kolovoza 2026.

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tuženice Republike Hrvatske kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-4997/2024-94 od 12. prosinca 2025.

r i j e š i o  j e

Odbija se žalba tuženice Republike Hrvatske kao neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-4997/2024-94 od 12. prosinca 2025.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom je naloženo tuženici isplatiti tužiteljici 5.324,97 eura, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 12. prosinca 2025. pa do isplate a prvostupanjskim rješenjem je naloženo tuženici naknaditi tužiteljici trošak parnice u svoti od 4.727,25 eura, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 12. prosinca 2025. pa do isplate.

2. Protiv prvostupanjske presude i rješenja žali se tuženica zbog bitne povrede odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 96/08. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. - ispravak, 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 28/13., 89/14. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19., 80/22., 114/22., 155/23 i 146/25., u daljnjem tekstu: ZPP), pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava s prijedlogom, preinačiti prvostupanjsku presudu i rješenje a podredno ih ukinuti i predmet vratiti na ponovno suđenje odnosno postupak, uz naknadu troškova žalbe.

3. Žalba je neosnovana.

4. Ispitujući presudu i rješenje suda prvog stupnja kao i postupak koji im je prethodio nije utvrđeno da bi bile počinjene bitne povrede odredbi parničnog postupka iz čl . 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP, glede rješenja u svezi odredbe čl. 381. st. 1. ZPP a budući da su prvostupanjske odluke jasne i razumljive te se mogu ispitati, nije počinjena niti bitna povreda odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP.

5. Prvostupanjski sud je također ispitao sve okolnosti bitne za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovom prijeporu te je ocjenom dokaza, i to svih koje su stranke predložile, sukladnoj odredbi čl. 8. ZPP, pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje.

6. Predmet prijepora je zahtjev tužiteljice kao vlasnice nekretnine, stana u [adresa], površine 65,12 m2 za isplatu razlike između tržišne i zaštićene najamnine stoga, što je njezin stan na temelju Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 4. studenog 2015. u statusu zaštićenog najma pa kako je ograničena u raspolaganju nekretnine u svojem vlasništvu u vidu ekonomske najamnine sukladno odredbama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 – dalje: ZNS) za razdoblje od studenog 2015. pa do listopada 2017., traži 5.324,97 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate.

7. Prvostupanjski sud prihvaća tužbeni zahtjev prethodno utvrđujući aktivnu legitimaciju tužiteljice kao vlasnice predmetnog stana i pasivnu legitimaciju tuženice jer je BA zaštićeni najmoprimac stana tužiteljice kojemu je mjesečna najamnina iznosila 45,87 eura a prema provedenom vještačenju i umanjenom obračunu tužiteljice, razlika između ove najamnine i tržišne najamnine koju bi ostvarila iznosi 231,52 eura ocjenom, kako je tužiteljica ograničena u raspolaganju vlasništvom predmetne nekretnine pa joj za ovo utuženo razdoblje od studenog 2015. do 2017. pripada naknada štete za koju je odgovorna tuženica. u smislu odredbe čl. 1045. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23, dalje u tekstu: ZOO).

7.1. Ovo stoga, što je nesporno došlo do miješanja u vlasnička prava tužiteljice jer zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine a koje miješanje je bilo predviđeno zakonom, u kojem međutim ne postoji razmjernost jer miješanjem u pravo na mirno uživanje vlasništva, nije postignuta prijeko potrebna pravedna ravnoteža između zahtjeva općeg interesa i zahtjeva zaštite temeljnih prava pojedinaca te je tako tužiteljici nametnut nerazmjeran i prekomjeran teret budući da je isključena iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor najmoprimca niti bitne sastojke Ugovora, ograničeno joj je pravo na otkaz najma uz malu vjerojatnost da zaštićeni najmoprimci dobrovoljno napuste stan s time, da mora plaćati pričuvu, održavati stan i plaćati porez na dohodak pa je zaštićena najamnina u izrazitoj opreci s tržišnoj najamninom koju vlasnici stana mogu dobiti za svoj stan.

7.2. Kako dakle štetnu radnju predstavljaju nedostaci pravne norme a protupravno se očituje u izostanku radnji kojima bi se otklonili navedeni nedostaci dok je tuženica i nakon donošenja presude Europskog suda za ljudska prava [adresa] u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske broj 12027/10 od 10. srpnja 2014. propustila urediti status najmodavaca u odnosu na zaštićene najmoprimce tako , da se osigura ravnoteža, počinila je u odnosu na tužiteljicu protupravnu štetnu radnju zbog činjenice što zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju propisa tuženice kojeg nije na odgovarajući način uskladila s ratificiranom Europskom konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (Međunarodni ugovori br. ...).

7.3. Tako sukladno nalazu i mišljenju građevinskog vještaka po odbitku poreza i prireza sudi razliku između tržišne vrijednosti najamnine stana na I. katu zgrade u [adresa] u odnosu na zaštićenu najamninu odnosno , mjesečnu svotu od 231,52 eura, koju tuženica ne osporava ili, za 23 mjeseca obuhvaćena tužbom, 5.324,97 eura sa kamatama tekućim od donošenja prvostupanjske presude , sukladno tužbenom zahtjevu kojim je sud vezan.

8. U odnosu na žalbene navode kojima tuženica upućuje kako nije utvrđeno zbog čega bi BA uopće imao pravo sklopiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom treba reći kako je tužiteljica sukladno odredbama ZNS bila dužna sklopiti takav Ugovor jer prema odredbi čl. 30. st. 1. i. 2. ZNS osobe kojima je prestalo stanarsko pravo a to su pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ZNS, danom njegova stupanja na snagu stječu prava i obveze najmoprimca dok je odredbom čl. 31. st. 1. ZNS propisano da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

8.1. Zato su vlasnik i zaštićeni najmoprimac trebali sklopiti Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom jer su bili ispunjeni zakonski uvjeti što je u ovom slučaju prvostupanjski sud utvrdio uvidom mu Ugovor o najmu stana od 23. lipnja 1997. sklopljen između majke tužiteljice, njene nesporne prednice kao najmodavca i EA, prednice BA, gdje je suglasno utvrđeno kako sin EA, BA može koristiti predmetni stan kao najmoprimac s time da je odredba čl. 34. ZNS izričito propisala plaćanje naknade do sklapanja ugovora, sudske odluke ili iseljenja (zaštićene najamnine).

9. Glede daljnjih navoda žalbe gdje tuženica upućuje na činjenicu da je tužiteljica mogla u parničnom postupku podnijeti tužbu radi iseljenja i predaje nekretnine u posjed protiv BA koji nije plaćao najamninu, prema odredbama ZNS neplaćanje najamnine bi tek mogao biti razlog za otkaz ugovora o najmu, uz zakonom propisane uvjete a činjenica da najam BA nije otkazan ne upućuje na to, da tužiteljica ne bi imala pravo na naknadu štete od tuženice u vidu imovinske štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine.

9.1. Naime, ta šteta je posljedica ograničenja nametnutog po tuženici a ne posljedica toga što se tužiteljica možebitno nije koristila pravima priznatih odredbama ZNS s time da, neplaćanje zaštićene najamnine može ali i ne mora dovesti do otkaza Ugovora o najmu zbog čega nije isključena odgovornost tuženice samo zbog toga što je vlasnica imala određenu mogućnost prema najmoprimcu, niti se takvo postupanje najmodavca može smatrati doprinosom šteti u smislu odredbe čl. 1092. st. 1. ZOO.

10. Kako je dakle sama tuženica propisala i odredila režim zaštićenog najma a pravo vlasnika na naknadu izvire iz toga što nije mogao slobodno raspolagati stanom pa neplaćena zaštićena najamnina nije šteta koju je prouzročila tužiteljica koja neiskorištavanjem označene mogućnosti nije pridonijela povećanju štete u smislu odredbe čl. 1092. st. 1. ZOO jer je to potraživanje prema najmoprimcu i ova šteta nije posljedica postupanja ili nepostupanja tužiteljice, već odredbi Zakona donijetog po tuženici.

11. Tužiteljica nije niti pristala da joj ta šteta nastane u smislu odredbe čl. 1054. st.1. ZOO s obzirom nepostojanje zahtjeva općeg interesa koji bi mogli opravdati ovakva ograničenja vlasničkih prava tužiteljice s time, da je štetu tužiteljici uzrokovala tuženica svojim odredbama Zakona a ne postupanjem tužiteljice kao vlasnice nekretnine onemogućene u pravu njezina korištenja i ostvarivanja prihoda iz svoje imovine.

12. Pri tome je prvostupanjski sud pravilno utvrdio kako prema odredbama ZNS vlasnik stana mora sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme bez ikakvog utjecaja na izbor najmoprimca i primati samo zaštićenu najamninu znatno niže svote od tržišne, bez utjecaja na sadržaj ugovora o najmu gdje je uz to dužan plaćati pričuvu, održavati stan, plaćati porez na dohodak najamnine uz otežane i stroge kriterije za otkaz ugovora o najmu koji daju tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan.

13. I naposlijetku, činjenica da je u travnju 2017. stan tužiteljice gotovo u cijelosti izgorio je pravilno ocijenjena po prvostupanjskom sudu jer je BA i dalje boravio u takvom stanu bez vrata, prozora, plina i struje te ga je tek 2018. Centar za socijalnu skrb iselio iz stana i našao mu smještaj u Domu pa je tužiteljica u cijelom razdoblju na koje se odnosi tužbeni zahtjev odnosno, do listopada 2017. bila ograničena u raspolaganju vlasništvom.

13.1. To je utvrđeno sadržajem potvrde Centra za socijalnu skrb prema kojoj je BA i nakon požara nastavio koristiti predmetnu nekretninu iz koje je iseljen tek 2018. dok suprotno tuženica tijekom postupka nije dokazala pa je tako neosnovan i žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava kojega ističe tuženica tvrdnjom da opožaren stan nije mogao biti iznajmljen za slobodnu ugovorenu najamninu s obzirom da je najmoprimac, svojim ostankom onemogućio vlasnicu stupiti u posjed stana i produljio razdoblje u kojem tužiteljica nije imala faktičnu kontrolu nad njime te je njezino ograničenje vlasništva nastupilo tek napuštanjem posjeda po zaštićenom najmoprimcu 2018. godine.

14. Kako je visina materijalne štete u vidu razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine utvrđena provedenim vještačenjem niti ju tuženica u žalbi dovodi u pitanje (na ročištu održanom 17. lipnja 2021. je označila kako obračun ne osporava), slijedom svega iznijetog je odbijena žalba tuženice kao neosnovana i primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP potvrđena pobijana prvostupanjska presuda.

15. Odluka o parničnom trošku je pobijanim rješenjem donijeta pravilnom primjenom odredbe čl. 154. st. 1. i 155. ZPP a prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23 i 107/25 – dalje: Tarifa).

16. Budući da se na ročištima održanim 17. ožujka 2023. i 20. siječnja 2025. te 13. ožujka i 7. srpnja 2025. raspravljalo o glavnoj stvari, tužiteljici pripada pravo na nagradu za pristup na označena ročišta koja su održana neovisno o tome što je sud prethodno odgodio ročište i "preotvarao glavnu raspravu" po Tbr. 9.1. Tarife s obzirom da su ove parnične radnje poduzete po odvjetniku pa nisu ostvareni žalbeni razlozi tuženice niti u odnosu na odluku o parničnom trošku.

17. Zbog toga je sukladno odredbi čl. 380. toč. 2. ZPP odbijena žalba tuženice kao neosnovana i potvrđeno pobijano prvostupanjsko rješenje.

U Zagrebu, 25. kolovoza 2026.

Predsjednik vijeća:

Ksenija Jakovčević