Poslovni broj: Usž-2517/2026-2

REPUBLIKA HRVATSKA

VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Frankopanska 16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sutkinja toga suda, Eveline Čolović Tomić, predsjednice vijeća, Senke Orlić-Zaninović i Kristine Senjak Krunić, članica vijeća te više sudske savjetnice Ane Matacin, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja INA – Industrija nafte d.d., Zagreb, Avenija Većeslava Holjevca 10, OIB: 27759560625, kojeg zastupaju opunomoćenici, odvjetnici u Orehovec, Vinter, Kiš, Šimunović, odvjetničko društvo d.o.o., Zagreb, Smičiklasova 18, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Zagreb, Ulica Republike Austrije 20, OIB: 95093210687, radi upisa u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci , odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I- 346/2026-10 od 30. ožujka 2023., na sjednici vijeća održanoj 8. rujna 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja i potvrđuje presuda Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-346/2026-10 od 30. ožujka 2023.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka.

r i j e š i o  j e

Odbija se prijedlog tužitelja za prekid upravnog spora.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom prvostupanjskog suda odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev radi poništenja rješenja tuženika, KLASA: UP/I-371-01/24-13/1530, URBROJ: 531-14-3-25-2 od 27. ožujka 2025. (točka I. izreke) te se odbija zahtjev tužitelja za naknadu troška upravnog spora (točka II. izreke).

2. Osporavanim rješenjem tuženika odbačen je zahtjev tužitelja kojim je tražio evidentiranje stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Riječ je o stanu upisanom kao etažno vlasništvo (E-57), stan broj 311- 3D na III. (trećem) katu, u površini od 90,45 m2, koji se nalazi u zgradi izgrađenoj na kat. čest. [katastarska čestica] [adresa] i IV Vrbik BR. 2., zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u vlasništvu INA-INDUSTRIJA NAFTE d.d., a u kojem status zaštićenog najmoprimca ima RV, [adresa] .

3. Zahtjev tužitelja je, u bitnom, odbačen uz obrazloženje da se radi o stanu na kojem je prema posebnom propisu izvršena pretvorba društvenog vlasništva, a na kojem zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost, zbog čega se sukladno odredbi članka 4. stavka 3. Programa mjera izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. (dalje: Programa mjera), ne primjenjuje Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj 36/24., dalje: Zakon Statileo).

4. Tužitelj pravovremeno podnesenom žalbom pobija prvostupanjsku presudu u cijelosti zbog pogrešne primjene materijalnog prava. U razlozima žalbe, u bitnom, navodi da Zakon Statileo predstavlja opću mjeru koju je Republika Hrvatska poduzela radi izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava i otklanjanja tri nedostatka hrvatskog zakonodavstva koji uređuju institut zaštićenih najmoprimaca (neodgovarajuća visina zaštićene najamnine, restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma i nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja sustava zaštićenog najma) te da je zakonodavac pristupio sveobuhvatnom uređenju instituta zaštićenih najmoprimaca. Smatra da tuženik i prvostupanjski sud pogrešno zaključuju da se ovo odnosi na sve zaštićene najmoprimce, izuzev onih koji se nalaze u stanovima čije je vlasništvo stečeno pretvorbom društvenog vlasništva i koji pritom nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. Poziva se na članak 2. Zakona Statileo te ponavlja navode iz tužbe o značenju stanarskog prava kao instituta koji predstavlja pravni zaostatak ranijeg društveno-ekonomskog uređenja, a radi razrješenja kojega je donesen i Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ( „Narodne novine“, broj: 27/91., 54/91., 6/92., 8/92., 8/92., 33/92., 46/92., 49/92., 69/92., 87/92., 25/93., 26/93., 48/93., 2/94., 29/94., 44/94., 47/94., 58/95., 103/95., 11/96., 76/96., 111/96., 11/97., 103/97., 68/98., 163/98., 22/99., 96/99., 120/00., 94/01., 78/02., 113/02., u daljnjem tekstu: Zakon o otkupu). Ističe da su nositelji stanarskog prava koji nisu iskoristili svoje pravo otkupa, zajedno s nositeljima stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj: 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24.) stekli prava i obveze zaštićenih najmoprimaca.

4.1. Smatra da vlasnici svih stanova, neovisno o ranijoj prirodi vlasništva tih stanova (privatno ili društveno), u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci (s obzirom na visinu najamnine i trajnost najma) stavljeni u podređen položaj. Citira dijelove presude ESLJP te ističe da neuravnoteženost interesa postoji u odnosima svih najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca, neovisno koriste li oni stan koji je ranije bio u društvenom ili privatnom vlasništvu. Navodi da je Program mjera donesen temeljem Zakona Statileo, no da je taj podzakonski propis neutemeljeno i neopravdano ograničio primjenu mjera samo na određene stanove, što se, prema mišljenju tužitelja, protivi uputi ESLJP-a, utvrđenom području primjene Zakona Statileo i konkretno navedenom cilju koji bi se primjenom odabranih mjera trebao postići. Ističe da je stanarsko pravo prestalo po sili zakona tek donošenjem Zakona o otkupu koji se primjenjuje , kako na osobe koje su bili nositelji stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu (kao što je u predmetu Statileo protiv Hrvatske), tako i na osobe koje nisu kupile stanove unatoč mogućnosti koja im je dana (kao što je ovdje slučaj). Navodi da su svi nositelji stanarskog prava koji nisu otkupili stanove stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova silom prilika uvršteni u posebnu kategoriju zaštićenih najmoprimaca, a da se prvostupanjski sud u potpunosti fokusirao na način stjecanja prava vlasništva predmetnog stana i mogućnosti otkupa istog, pritom posve zanemarujući činjenicu da je riječ o stanu u kojem žive zaštićeni najmoprimci kojima neminovno koristi neuravnoteženost interesa. Nadalje, ističe kako Zakonom Statileo nisu određene dodatne pretpostavke koje stanovi moraju zadovoljavati da bi se upisali u predmetni registar niti njegove odredbe pružaju mogućnost dodatnog tumačenja u vidu sužavanja opsega stanova na koje se odnosi. Smatra da iz presude ESLJP-a ne proizlazi da bi se njena pravna shvaćanja trebala primjenjivati samo na određenu kategoriju najmodavaca. S tim u vezi, navodi da obrazloženje prvostupanjskog suda rezultira opravdanjem zakonski neutemeljene ograničavajuće primjene predmetnog zakona, koja počiva ni više ni manje nego na podzakonskom propisu, ali i različitim tretmanom najmodavaca, točnije vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci. Navodi da se na taj način, uz prava najmodavaca, izravno vrijeđaju i prava onih zaštićenih najmoprimaca koji ne žive u stanovima na koje se prema mišljenju tuženika Zakon Statileo primjenjuje. Ukoliko se na stanove u bivšem društvenom vlasništvu koji su se mogli otkupiti ne primjenjuje Zakon Statileo, postavlja se pitanje koji zakon se primjenjuje. Iz prijelaznih i završnih odredaba Zakona Statileo jasno stoji da se glava XIII. ZoNS-a prestaje primjenjivati i da prestaje status zaštićenog najmoprimca osobama koje su ga stekle na temelju ZoNS-a. S obzirom na navedeno postavlja se pitanje kako bi se onda Programom mjera isključena kategorija najmodavaca stanova koji su se mogli otkupiti trebala tretirati, odnosno u koju kategoriju se onda svrstava tužitelj. Smatra da navedeno dovodi do pravne praznine iz koje ostaje nejasno kako bi tužitelj trebao regulirati status sa svojim najmoprimcima. Ističe da je 2. travnja 2026. podnio ustavnu tužbu protiv presude ovog Suda, poslovni broj: Usž-3995/2025, kojom je pravomoćno odlučeno u oglednom sporu Us I-480/2025. Smatra da odluka Ustavnog suda RH predstavlja prethodno pitanje radi odlučivanja u ovom postupku, te predlaže prekinuti predmetni upravni spor do donošenja odluke o ustavnoj tužbi. Predlaže da ovaj Sud poništi pobijanu presudu i sam riješi upravnu stvar. Potražuje troškove upravnog spora i žalbenog postupka.

5. Tuženik, iako uredno pozvan, nije podnio odgovor na žalbu.

6. Žalba nije osnovana.

7. Ispitujući prvostupanjsku presudu u granicama žalbenih razloga sukladno članku 134. stavku 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj: 36/24., dalje: ZUS), Sud nalazi da je prvostupanjski sud pravilno postupio kad je odbio tužbeni zahtjev tužitelja, pri čemu je za svoju odluku naveo pravno relevantne razloge utemeljene na podacima sveza spisa i pravilnoj primjeni mjerodavnog prava.

8. To stoga jer je prvostupanjski sud, na temelju razmatranja svih pravnih i činjeničnih pitanja, pravilno ocijenio zakonitim osporavano rješenje tuženika, pri čemu je u obrazloženju presude sud izložio sve bitne činjenice, koje među strankama nisu sporne, te je, s obzirom na utvrđeno činjenično stanje i relevantne propise koje je citirao u obrazloženju, naveo valjane razloge zbog kojih je odbio tužbeni zahtjev, odgovorivš i pritom na sve tužbene navode, koje tužitelj ponavlja i u žalbi. Time je sud postupio u skladu s odredbom članka 119. stavka 5. ZUS-a.

9. Obrazloženje pobijane presude sadrži razumne i dostatne razloge koji opravdavaju njezino donošenje i koji ujedno otklanjaju sumnju da bi ta presuda bila rezultat arbitrarnog postupanja, dok se pravno shvaćanje izraženo u pobijanoj presudi zasniva na pravilnom tumačenju i primjeni mjerodavnog materijalnog prava.

10. Među strankama nije sporno da se u predmetu ovoga spora radi o stanu na kojem je tužitelj prema posebnom propisu stekao pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa.

10.1. Sporna je primjena prava, odnosno, potpada li predmetni stan u područje primjene Zakona Statileo i treba li ga upisati u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, kako je to tužitelj i zatražio.

11. Ovaj Sud u cijelosti prihvaća obrazloženje prvostupanjskog suda i izražen pravni stav o tome da se u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske radi o bitno različitoj pravnoj situaciji i bitno različitom odnosu najmoprimca i najmodavca u odnosu na ovdje predmetni stan. Naime, tuženik osnovano navodi da se skupina predmeta Statileo odnosi na pravne i činjenične situacije u kojima je država dodjeljivala stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu, bez suglasnosti i protivno volji vlasnika, a u kojima stanari nisu mogli ostvariti pravo otkupa. S druge strane, u konkretnoj situaciji, radi se o stanu u kojem su stanari mogli, no nisu ostvarili svoje pravo na otkup stana, pa se, i po stavu ovoga Suda, radi o bitnoj razlici zbog koje ovaj predmet ne ulazi u doseg primjene Zakona Statileo.

10.1. U tom smislu, i odredba članka 4. stavka 3. Programa mjera (akta Vlade Republike Hrvatske donesenog u izvršenju presuda ESLJP-a) propisuje da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. U obrazloženju donesenih mjera navodi se da će status zaštićenih najmoprimaca u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost i dalje biti uređen Zakonom o najmu stanova, do donošenja novog Zakona. Kako se u konkretnom predmetu radi upravo o takvoj činjeničnoj situaciji, zahtjev tužitelja za upis predmetnog stana u Registar stanova pravilno je odbačen, jer za to ne postoje zakonske pretpostavke.

12. Osim toga, valja istaknuti da je o istovrsnom pravnom pitanju već pravomoćno odlučeno u oglednom sporu presudom Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Usž-3995/2025 od 5. studenoga 2025., kojom je potvrđeno pravno shvaćanje da se Zakon Statileo i Program mjera ne primjenjuju na stanove stečene pretvorbom društvenog vlasništva u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili mogućnost otkupa.

13. Slijedom iznijetog, sagledavajući Zakon Statileo u svijetlu presude ESLJP-a, imajući na umu da je Program mjera donesen na temelju zakonske ovlasti iz odredbe članka 7. stavaka 3. i 4. tog Zakona, i ovaj Sud je stava da su tuženik i sud prvog stupnja pravilno primijenili materijalno pravo kada su zaključili da nema zakonskih pretpostavki za upis predmetnog stana u Registar stanova.

14. U odnosu na prigovore tužitelja u pogledu pravne praznine, valja reći da p itanje jesu li zakonodavna rješenja potpuna, odnosno postoji li potreba za drukčijim normativnim uređenjem položaja vlasnika stanova obuhvaćenih tužiteljevim navodima, predstavlja pitanje zakonodavne politike koje nije predmet ocjene u ovom upravnom sporu, koji je ograničen na ispitivanje zakonitosti osporenog pojedinačnog akta.

15. Nisu osnovani ni navodi da osporeno tumačenje Zakona Statileo dovodi do nejednakog položaja tužitelja. Uređenje pravnog položaja različitih skupina najmodavaca i najmoprimaca pripada u područje slobodne procjene zakonodavca. Samo po sebi različito normativno uređenje dviju skupina pravnih odnosa ne znači povredu načela jednakosti, a okolnost da nije donesen novi propis kojim bi se regulirao status zaštićenih najmoprimaca u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost, nije od utjecaja na drukčije rješenje konkretne upravne stvari.

16. Sud nije prihvatio kao osnovan prijedlog tužitelja za prekidom ovog upravnog spora jer okolnost da je protiv presude ovog Suda donesene u oglednom sporu, poslovni broj: Usž-3995/2025-2 od 5. studenoga 2025., podnesena ustavna tužba nije zakoski razlog za prekid postupka niti odluka Ustavnog suda RH predstavlja prethodno pitanje o kojem ovisi odluka u ovom žalbenom postupku. Također, podnošenje ustavne tužbe nema suspenzivni učinak niti utječe na pravomoćnost i pravne učinke pobijane sudske odluke, a Ustavni sud Republike Hrvatske nije odlučio drukčije. Sud napominje da institut oglednog spora služi osiguranju ujednačene sudske prakse i učinkovitom rješavanju većeg broja istovrsnih predmeta. Prihvaćanje stajališta prema kojem bi čin podnošenja ustavne tužbe protiv odluke donesene u oglednom sporu predstavljalo razlog za prekid svih istovrsnih postupaka bilo bi protivno svrsi tog instituta i načelu učinkovitosti upravnog spora. Stoga je, na temelju odredbe članka 125. stavka 1. ZUS- a, odbijen prijedlog tužitelja za prekid upravnog spora do donošenja odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske o ustavnoj tužbi protiv presude ovog Suda, poslovni broj: Usž-3995/2025.

17. Kako je, dakle, osporena presuda donesena pravilnom primjenom mjerodavnog materijalnog prava, a koji zaključak nije doveden u sumnju ni žalbenim navodima tužitelja, to ovaj Sud nije našao osnove za usvajanje žalbe.

18. Na kraju, a s obzirom da je tužbeni zahtjev pravilno odbijen, to je tužitelj osnovano odbijen i sa zahtjevom za naknadu troškova predmetnog upravnog spora, jer, sukladno članku 147. stavku 1. ZUS-a, stranka koja izgubi spor u cijelosti snosi sve troškove spora. Iz istih razloga, a jer tužitelj nije uspio u žalbenom dijelu ovog upravnog spora, valjalo je odbiti i njegov zahtjev za naknadu troškova sastava žalbe.

19. Iz navedenih razloga, na temelju odredbe članka 135. stavka 1. i članka 148. stavka 4. ZUS-a, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 8. rujna 2026.

Predsjednica vijeća

Evelina Čolović Tomić