Republika Hrvatska

Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: 4 P-36/2016-64

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zadru, po sucu Tomislavu Jurlini, u građanskopravnoj stvari tužiteljice V. P., kao vl. obrta u.o. M. iz M., OIB:…, koju zastupa punomoćnica A. J. Š., odvjetnica u Z., protiv prvotuženika OPĆINE K., OIB:…, kojeg zastupaju punomoćnici iz OD H. i partneri d.o.o., S. B., i drugotuženika A. Z., vl. obrta K., OIB:…, M., kojeg zastupaju punomoćnici iz G. N. odvjetničko društvo d.o.o., Z., radi utvrđenja ništetnosti, nakon javno održane i zaključene glavne rasprave 28. travnja 2022. u nazočnosti punomoćnice tužitelja A. J. Š., punomoćnika prvotuženika D. H. i punomoćnika drugotuženika A. G., te nakon ročišta radi objave i uručenja presude, 29. prosinca 2022.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora u "Poslovnom centru M.", namijenjenog za obavljanje ugostiteljske djelatnosti – caffe bar, izgrađenog na čest. zem. 3666/9 k.o. K., sklopljen u P. dana 23. siječnja 2013. između Općine K. kao zakupodavca i zakupnika A. Z. kao vlasnika ugostiteljsko-poljoprivrednog obrta K., potvrđen od javnog bilježnika E. Š. pod brojem OV-1413/2013 dana 9. svibnja 2013., ništetan.

II. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

„Utvrđuje se da je Odluka o odabiru najboljeg ponuditelja Komisije za provedbu natječaja radi davanja u zakup poslovnog prostora i javnih površina Općine K. i to za dio "Poslovnog centra M." namijenjenog za obavljanje ugostiteljske djelatnosti – caffe bar, posl. br. Klasa: UP/I- 372-03/11-01/05, Urbroj: 2198/33-40-11-6 od 27. veljače 2012. ništava.“

III. Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je prvotno pred ovim sudom 23. veljače 2016. podnijela tužbu protiv sada prvotuženika. U odnosu na prvotuženika, u tužbi i tijekom postupka navodi kako je povodom javnog natječaja objavljenog u Narodnim novinama broj 12 od 26. siječnja 2012., Komisija za provedbu natječaja radi davanja u zakup poslovnog prostora i javnih površina Općine K. kao prvostupanjsko tijelo donijela Odluku o odabiru najboljeg ponuditelja (dalje: Odluka), pobliže označenu u točki II. izreke presude, a kojom Odlukom je kao najbolji ponuditelj odabran UPO K., obrt u vlasništvu ovdje drugotuženika. Protiv navedene Odluke, ponuditelj u.o. M., u vlasništvu ovdje tužiteljice, da je podnio prigovor, a koji prigovor je Općina K., pod poslovnim brojem Klasa: UP/I-372-03/12-01/01, Urbroj: 2198/33-40-12-2 od 11. travnja 2012. odbila kao neosnovan. Općina K. je temeljem pobijane Odluke kao zakupodavac sklopila Ugovor o zakupu poslovnog prostora sa zakupnikom UPO K., u vlasništvu drugotuženika A. Z., brata tadašnjeg općinskog načelnika J. Z. Ponuditelj u.o. M., u vlasništvu ovdje tužiteljice, da je radi postojanja sukoba interesa podnio prijavu Povjerenstvu za odlučivanje o sukobu interesa i to dana 16. svibnja 2012., a koje Povjerenstvo da je pokrenulo postupak povodom podnesene prijave, koji da je vođen pod poslovnim brojem SI-25/12 i u kojem da je donesena pravomoćna odluka dana 31. listopada 2013. kojom da je utvrđeno kako je dužnosnik J. Z. počinio zabranjeno djelovanje dužnosnika iz čl. 7. st. 1. podst. g. i h. Zakona o sprječavanju sukoba interesa (Narodne novine broj 26/11, 12/12, 124/12, 48/13 i 57/15; dalje ZSSI), te da je istom izrečena novčana sankcija. U obrazloženju navedene odluke, da je navedeno kako je J. Z. prilikom sklapanja spornog Ugovora o zakupu s poslovnim subjektom u vlasništvu njegova brata raspolagao povlaštenom informacijom o djelovanju tijela vlasti u kojem obnaša javnu dužnost, pa da je isti propustio obavijestiti Povjerenstvo o sklapanju spornog Ugovora, zbog čega da je prekršio čl. 18. st. 1. ZSSI-a. Navedenom odredbom da je propisano da u slučaju kada tijelo u kojem dužnosnik obnaša javnu dužnost stupa u poslovni odnos s poslovnim subjektom u kojem član obitelji dužnosnika ima 0,5% ili više udjela u vlasništvu, da je dužnosnik dužan o tome pravodobno obavijestiti Povjerenstvo. Istom odredbom, u čl. 6. propisano je da su pravni poslovi, odnosno pravni akti koji su sklopljeni, odnosno doneseni bez prethodne obavijesti Povjerenstvu, ništavi, te da je Povjerenstvo dužno bez odgađanja predmet dostaviti nadležnom državnom odvjetništvu na daljnje postupanje, radi utvrđenja ništavosti pravnog posla, dakle da se radi o prisilnom propisu.

Nadalje, tužiteljica ističe da prilikom odabira najboljeg ponuditelja Komisija nije poštovala uvjet prema kojem da je svaki ponuditelj bio dužan prije podnošenja ponude uplatiti jamčevinu u iznosu od 50% od ponuđene mjesečne zakupnine, a koji uvjet da je predviđen odredbom čl. 5. javnog natječaja od 23. siječnja 2012, kao i odredbom čl. 12. st. 1. Odluke o zakupu poslovnog prostora Općine K. (Službeni glasnik Z. županije broj 8/2010). Naime, iz Odluke od 27. veljače 2012., točke IV., da proizlazi da uplaćeni novčani iznos od strane UPO K., vl. A. Z., na ime jamčevine za zakup poslovnog prostora ne odgovara ponuđenoj mjesečnoj zakupnini u iznosu od 48,00 kn/m2. Navedeni ponuditelj da je na ime jamčevine uplatio iznos od 117.360,00 kn i to za trajanje zakupa od 20 godina, a budući se radi o prostoru kvadrature 81,50m2, odabrani ponuditelj da je trebao uplatiti iznos jamčevine od 469.440,00 kn, budući ukupan iznos zakupnine po ponuđenoj mjesečnoj zakupnini za period od 20 godina iznosi 938.880,00 kn. Isto tako, da nisu poštivani ni uvjeti iz čl. 3. istog, jer UPO K. da nije mogao prema uvjetima javnog natječaja već u svojoj ponudi ponuditi uređenje unutrašnjosti poslovnog prostora, te dovođenje u stanje prikladno za obavljanje predviđene djelatnosti, kao dio ponude, budući da je odredbom čl. 3. ta mogućnost predviđena kao iznimka, ali iznimka u smislu izdavanja u zakup na duže vremensko razdoblje.

Također, općinski načelnik da je sklapanjem spornog Ugovora o zakupu povrijedio i odredbe Statuta Općine K. Naime, odredbom čl. 52. st. 1. toč. 3. Statuta da je određeno da u okviru svog djelovanja Općinsko poglavarstvo upravlja i raspolaže nekretninama i pokretninama u vlasništvu Općine kao i njezinim prihodima i rashodima u skladu sa Zakonom i Statutom. Stavkom 2. istog članka da je određeno kako članovi poglavarstva nemaju pravo odlučivati o pitanjima iz st. 1. toč. 3. tog članka kada su osobno ili preko uže obitelji zainteresirana stranka. Tužiteljica napominje kako je pred Upravnim sudom RH pokušala osporiti Odluku načelnika o prigovoru ovdje tužiteljice kao ponuditelja, te Odluku o odabiru najboljeg ponuditelja, međutim da je rješenjem tog suda poslovni broj Usl-1196/12 od 24. ožujka 2015., a koje rješenje da je potvrđeno rješenjem Visokog upravnog suda posl. br. Usž-932/15 od 9. srpnja 2015., zauzet stav da predmetne Odluke, kao i Ugovor o zakupu, nisu upravni akti. Zaključno, tužiteljica navodi kako je navedena Odluka o odabiru najboljeg ponuditelja, te posljedično tome, i sam Ugovor, ništavi temeljem čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21; dalje ZOO).

Predmetna tužba zaprimljena je kod ovog suda pod posl. br. P-36/2016.

2. Nadalje, tužiteljica je 18. ožujka 2020. ovom sudu podnijela tužbu i protiv drugotuženika, a u kojoj tužbi ponavlja činjenične navode iz tužbe podnesene protiv prvotuženika, te postavlja, i u odnosu na novog tuženika, identičan tužbeni zahtjev, s tim da je za napomenuti da je predmetna tužba zaprimljena pod posl. br. P-71/2020. U odnosu na navedene tužbe, treba reći da je u postupku pod posl. br. P- 36/2016 sud najprije rješenjem od 22. kolovoza 2019. odbio preinaku tužbe (l.s. 93), a povodom zahtjeva tužiteljice kojim je tužbom obuhvaćen i drugotuženik. Nadalje, tijekom istog tog postupka sud je na ročištu od 28. travnja 2022. odbio tužiteljičin prijedlog za spajanjem postupaka pod posl. br. P-36/16 i P-71/20. Međutim, s obzirom da su tuženici jedinstveni i nužni suparničari, te se zbog toga drugotuženik zapravo i nije mogao protiviti preinaci tužbe, sud je uvidjevši kako su prethodne dvije odluke pogrešne, u nastavku postupka, preotvorio glavnu raspravu radi dopune dokaznog postupka, te rješenjem o upravljanju postupkom spojio dva navedena predmeta i to na ročištu od 11. listopada 2022.

3. Prvotuženik u pisanom odgovoru na tužbu (l.s. 34 i 35) prvenstveno ističe prigovor stvarne nenadležnosti ovog suda. U bitnome navodi kako se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Osporava da bi Komisija za provedbu natječaja radi davanja u zakup poslovnog prostora i javnih površina Općine K. u postupku odabira najboljeg ponuditelja postupala protivno uvjetima javnog natječaja objavljenog u Narodnim novinama pod brojem 12. od 26. siječnja 2012. Nadalje, u svezi Odluke Povjerenstva za odlučivanje o sukobu interesa od 31. listopada 2013. prvotuženik ističe kako se ista isključivo odnosi na dužnosnika J. Z., tadašnjeg načelnika tuženika, te da nije u izravnoj vezi s donošenjem Odluke o izboru najboljeg ponuditelja. Komisija za provedbu natječaja radi davanja u zakup poslovnog prostora i javnih površina Općine K. da se prilikom odabira najboljeg ponuditelja u cijelosti pridržavala uvjeta predviđenih javnim natječajem te na taj način utvrdila da je ponuda UPO K. u skladu s natječajnim uvjetima te u konačnici daleko povoljnija od ponude tužiteljice. Nadalje, čl. 3. javnog natječaja da je propisano kako se iznimno poslovni prostor može dati i na duži rok, ako je zakupnik uložio ili je ugovorom predviđeno da će uložiti znatna sredstva u izgradnju i uređenje poslovnog prostora, a slijedom toga da ponuda UPO K. u vlasništvu A. Z. nije suprotna uvjetima javnog natječaja, a niti Odluci o zakupu poslovnog prostora.

U odnosu na navode tužitelja kako su Odluka o odabiru najboljeg ponuditelja i Ugovor o zakupu između Općine K. i UPO K. ništavi pravni akti jer da su sklopljeni, odnosno doneseni, bez suglasnosti Povjerenstva (čl. 18. st. 6. ZSSI-a), prvotuženik ističe kako je utvrđenje ništavosti pravnog posla predmet drugog odgovarajućeg postupka nakon što Povjerenstvo konkretni spis dostavi nadležnom državnom odvjetništvu.

4. Drugotuženik u odgovoru na tužbu od 27. svibnja 2020. prigovara sudskoj nadležnosti u odnosu na Odluku Komisije za provedbu natječaja, navodeći da se prema odredbi čl. 322. ZOO-a, utvrđenje ništetnosti može tražiti samo za ugovore koji su protivni Ustavu RH, prisilnim propisima ili moralu društva, a osporavana odluka da ne predstavlja ugovor, već jednostranu ispravu. Protivi se tužbi i u dijelu koji se tiče utvrđenja ništetnosti spornog ugovora, te ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice u odnosu na tvrdnju da bi ugovor bio ništetan jer da je protivan odredbama ZSSI-a.

5. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave u spisu i to: Odluku o odabiru od 27. veljače 2012. (l.s. 6 i 7), dopis tuženika od 11. travnja 2012. (l.s. 8 i 9), Odluku Povjerenstva za odlučivanje o sukobu interesa od 31. listopada 2013. (l.s. 10 do 15), javni natječaj radi davanja u zakup poslovnog prostora (l.s. 16 do 18), rješenje Upravnog suda u Splitu od 24. ožujka 2015. (l.s. 19), rješenje Visokog upravnog suda RH od 9. srpnja 2015. (l.s. 20 do 22), Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 23. siječnja 2013. (l.s. 84 do 89).

Nadalje, tijekom postupka, pribavljene su i pregledane isprave vezane uz provedbu javnog natječaja i to: prigovor tužiteljice na odluku o odabiru (l.s. 130 do 131), zapisnik s javnog otvaranja ponuda (l.s. 133 do 135), rješenje Upravnog suda u Splitu od 29. svibnja 2012. (l.s. 153), tužba Upravnom sudu u Splitu (l.s. 154 do 156), potvrdu o uplati (l.s. 165), potvrdu Općine K. (l.s. 166), obrtnicu (l.s. 167 do 169), obavijest P. banke (l.s. 170), ponudu drugotuženika (l.s. 171 i 172), ponudu tužiteljice (l.s. 173 do 176), rješenje Ureda državne uprave u Z. županiji (l.s. 177), karticu kupca (l.s. 178 i 179), potvrdu Općine K. (l.s. 180), punomoć (l.s. 181), potvrdu P. banke (l.s. 182), Statut Općine K. (l.s. 224 do 232), te odluku o zakupu poslovnog prostora Općine K. (l.s. 233 do 235).

Također, proveden je i dokaz saslušanjem svjedoka J. Z. (l.s. 63 i 64 te 254) te zakonskog zastupnika tužitelja (l.s. 247) i drugotuženika kao stranke (l.s. 52 i 53 te 247).

Konačno, pribavljen je i preslikan, te priložen ovom predmetu, spis Upravnog suda u Splitu posl. br. Usl-1196/12.

Nije saslušana tužiteljica, koja nije pristupila na ročište radi saslušanja, niti je opravdala svoj izostanak.

Sud je prije spajanja postupaka u predmetu P-36/2016 saslušao i svjedoke P. P. (l.s. 51 i 52), D. Č. (l.s. 52), S. Š. (l.s. 62 i 220), i M. O. (l.s. 62 i 63). Međutim, nakon spajanja postupaka, te stupanja u parnicu i drugotuženika, sud je odustao od neposrednog saslušanja imenovanih svjedoka smatrajući da na temelju provedenih dokaza može donijeti odluku o zahtjevu tužiteljice, a za čitanje njihovih iskaza nije postojala suglasnost stranaka.

6. Tužbeni zahtjev tužiteljice djelomično je osnovan i to u odnosu na utvrđenje ništetnosti ugovora od 23. siječnja 2013. kojeg su zaključili prvotuženik kao zakupodavac i drugotuženik kao zakupnik.

7. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i 70/19; dalje ZPP) svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija dokaze i navode protivne strane.

8. Odredbom čl. 7. st. 2. ZPP-a stranke su dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

9. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je tužiteljev zahtjev za utvrđenjem ništetnost Odluke o odabiru najboljeg ponuditelja, kao i utvrđenjem ništetnim Ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Na temelju očitovanja stranaka proizlazi da nisu sporne sljedeće činjenice:

- da je prvotuženik raspisao javni natječaj radi davanja u zakup poslovnog prostora u poslovnom centru M. izgrađenom na kč.br. 3666/9 k.o. K. - da su kao ponuditelji za sklapanje ugovora o zakupu na natječaju sudjelovali i dali svoje ponude tužiteljica i drugotuženik

- da je prvotuženik kao najpovoljniju, odlukom o odabiru, utvrdio ponudu drugotuženika te s njim, na temelju navedene odluke, zaključio ugovor o zakupu u trajanju od 20 godina

- da je ovdje tužiteljica protiv navedene odluke pokrenula upravni spor koji je okončan odbačajem njezine upravne tužbe

- da je u vrijeme provođenja natječaja načelnik Općine K. bio J. Z., brat drugotuženika, koji je i potpisao sporni ugovor o zakupu

Ono što je između stranaka sporno jest jesu li Odluka pobliže označena u točki II izreke presude, te ugovor o zakupu kojeg su zaključili tuženici, ništetni.

10. Uvodno sud smatra da postoji nadležnost za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari u smislu odredbe čl. 34. b ZPP-a jer se radi o sporu pravne osobe i vlasnika obrta. S obzirom na karakter prigovora prvotuženika i drugotuženika u odnosu na postavljeni zahtjev tužiteljice, sud će se najprije očitovati o dijelu tužbenog zahtjeva koji se tiče Odluke o odabiru najboljeg ponuditelja Komisije za provedbu natječaja radi davanja u zakup poslovnog prostora i javnih površina Općine K. i to za dio "Poslovnog centra M." namijenjenog za obavljanje ugostiteljske djelatnosti – caffe bar, posl. br. Klasa: UP/I-372-03/11-01/05, Urbroj: 2198/33-40-11-6 od 27. veljače 2012.

Prema mišljenju suda, osnovan je prigovor, prvenstveno prvotuženika, koji se tiče navedene odluke. Naime, pravilno navodi prvotuženik kako se ne može utvrđivati da je sporna odluka ništetna jer da se radi o aktu poslovanja koji se kao takav ne može direktno utvrđivati ništetnim, već se ništetnost može utvrđivati samo u odnosu na ugovor o zakupu poslovnog prostora koji bi bio sklopljen nakon provođenja natječaja i donošenju odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora (tako i Vrhovni sud RH u svojoj odluci posl. br. Rev-312/07-2 od 29. travnja 2009). Za navedene akte poslovanja sudska je zaštita osigurana temeljem odredbe čl. 6. st. 12. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine broj 125/2011, 64/2015, 112/2018; dalje ZZKPP) prema kojoj je ništetan ugovor zaključen protivno odredbama čl. 6. Treba reći da citirana odredba sadržajno odgovara čl. 6. st. 7. ranijeg Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora.

Uz to, u situaciji kada tužiteljica traži utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu zaključenog temeljem sporne Odluke o odabiru, ona zapravo nema pravnog interesa utvrđivati ništetnost same odluke koja, utvrđenjem ništetnosti ugovora o zakupu, ne proizvodi nikakve pravne učinke niti djeluje prema bilo kome, pa ni prema tužiteljici. Zbog navedenog, sud je, u tom dijelu, odbio tužbeni zahtjev.

11. U odnosu na ništetnost ugovora o zakupu treba reći da u ovoj fazi postupka između stranaka nije sporno da su ugovor 23. siječnja 2013. potpisali prvotuženik kao zakupodavac i drugotuženik kao zakupnik. Nije sporan ni sadržaj ugovora, pa dakle, nije sporno da je drugotuženiku na rok od 20 godina dan u zakup poslovni prostor-caffe bar površine 81,5 m2 koji je trebao biti izgrađen u poslovnom centru M. na kčbr. 3666 k.o. K. i to za mjesečni iznos zakupnine od 3.912,00 kuna (48,00 kuna po m2).

Nadalje stranke ne osporavaju da je ugovor zaključen nakon provedenog javnog natječaja objavljenog u Narodnim novinama 26. siječnja 2012., a što proizlazi i iz priložene dokumentacije (list spisa 16 do 18). Prema priloženom tekstu javnog natječaja početna cijena zakupa za spomenuti poslovni prostor iznosila je 47,00 kuna/m2 s PDV-om, trajanje zakupa određeno je na rok od 5 i više godina, s tim da je u čl. 3. dulji rok predviđen kao iznimka ako je zakupnik uložio u prostor ili se ugovorom obvezao na ulaganje. Obveza ponuditelja na natječaju bila je i uplata 50% početnog iznosa zakupnine „za godine trajanja zakupa“, s obvezom uplate prije podnošenja ponude.

U odnosu na javni natječaj treba naglasiti da je njegov sadržaj, u bitnome, istovjetan Odluci o zakupu poslovnih prostora Općine K. od 12. veljače 2010., točnije odredbama čl. 5. do 15. navedene Odluke.

Iz priložene dokumentacije proizlazi da su na tom natječaju svoje ponude dali tužiteljica i drugotuženik (l.s. 171 do 176).

Prema sadržaju navedenih ponuda proizlazi da je tužiteljica ponudila iznos od 47,00 kn/m2 mjesečno, s predloženim trajanjem zakupa od 6 godina, s tim da iz potvrde poslovne banke proizlazi da je uplatila jamčevinu u iznosu od 50% ponuđene zakupnine za rok od 6 godina.

S druge pak strane, drugotuženik je predložio trajanje zakupa od 30 godina, ponudio zakupninu u iznosu od 48,00 kn/m2 s PDV-om te iskazao namjeru ulaganja „znatnih sredstava za uređenje poslovnog prostora (postavljanje infrastrukture i unutarnje uređenje istog)“. Drugotuženik je, kako sam to navodi, uplatio traženu jamčevinu, a iz zapisnika o otvaranju ponuda proizlazi da je na ime jamčevine uplatio iznos od 116.000,00 kn (l.s. 133 do 135).

Nakon ovako provedenog javnog natječaja, donesena je ovdje osporavana Odluka o odabiru i to 27. veljače 2012. kojom je zakupnikom odabran drugotuženik. Utvrđeno je da je drugotuženik ponudom u iznosu od 48,00 kln/m2 udovoljio uvjetima iz natječaja, te da je ponudio ulaganje značajnih sredstava na uređenju kompletne infrastrukture i interijera, slijedom čega je, prema navedenoj odluci zakup određen u trajanju od 20 godina. U točki V. Odluke se navodi da se drugotuženik obvezao kompletno urediti unutrašnjost poslovnog prostora te ga dovesti u stanje prikladno za obavljanje predviđene djelatnosti, a nadležno tijelo prvotuženika se obvezalo utvrditi iznos ulaganja za koji će iznos umanjiti zakupninu.

Temeljem takve Odluke, 23. siječnja 2013., zaključen je ugovor o zakupu poslovnog prostora kojeg je za prvotuženika potpisao tadašnji načelnik J. Z., brat drugotuženika. Prema odredbama navedenog ugovora, drugotuženik je kao zakupnik dužan plaćati zakupninu od 48,00 kn/m2, odnosno 3.912,00 kn mjesečno, a zakup je zaključen na rok od 20 godina. U čl. 5. st. 2. ugovora se navodi da „s obzirom da je sukladno Odluci o odabiru prihvaćena ponuda ovdje zakupnika da sudjeluje u uređenju prostora (sve kako bi prostor bio uređen sukladno standardima zakupnika),

- u tom slučaju će zakupodavac priznati to ulaganje – izdatke zakupnika, i dodati ga iznosu uplaćene jamčevine koja se uračunava u unaprijed plaćenu zakupninu, te će se tada aneksom ugovora utvrditi točan broj mjeseci za koje je jamčevina/zakupnina plaćena unaprijed“.

Nije nadalje sporno, a proizlazi i iz dokumentacije, da je ovdje tužiteljica prigovorila odluci o odabiru, da je prigovor odbijen te da je ovdje tužiteljica bez uspjeha vodila upravni spor.

12. Za ocjenu ništetnosti ugovora o zakupu od 23. siječnja 2013. mjerodavne su odredba čl. 6. ZZKPP-a, te odredba čl. 322. st. 1. ZOO-a.

Prema odredbi čl. 6. st. 12. ZZKPP-a ništetan je ugovor zaključen protivno odredbama tog istog čl. 6.

U konkretnom slučaju, ugovor mora biti zaključen u skladu s odredbama čl. 6. st. 1., st. 8., st. 9., st. 10. i st. 11. ZZKPP-a koji glase:

(1)Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem.

(8) Uvjeti i postupak natječaja određuju se u skladu s odlukom Ministarstva državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća.

(9) Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi Ministarstvo državne imovine, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne (regionalne) samouprave nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.

(10) Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine.

(11) Pravo prednosti na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe određene Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji ako se te osobe u svojoj prijavi na natječaj za navedeni prostor pozovu na to pravo, ako ispunjavaju uvjete iz natječaja, uvjete iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.

Kada se analizira sadržaj javnog natječaja, ponuda tužiteljice i drugotuženika, te sadržaj Odluke o odabiru I samog ugovora o zakupu, treba reći da je u postupku javnog natječaja utvrđeno da oba ponuditelja udovoljavaju uvjetima natječaja, a iz priložene dokumentacije proizlazi da su oni to u postupku odabira i dokazali. Iz samog sadržaja ponuda razvidno je da bi drugotuženik doista ponudio veći iznos zakupnine (za 1,00 kn/m2), te da je ponudio i, doduše, nespecificirana i neodređena ulaganja čime je otvorena mogućnost ugovaranja duljeg roka zakupa (više od 5 godina). Međutim, u odnosu na samog drugotuženika, za ovaj su sud, a vezano uz zakonitost provođenja natječaja, problematične dvije okolnosti.

Prva okolnost jest obveza svakog sudionika da prije podnošenja ponude uplati 50% iznosa jamčevine, što za sud predstavlja pretpostavku za sudjelovanje u natječaju, odnosno davanje ponuda. U samom tekstu javnog natječaja stoji da je budući ponuditelj dužan uplatiti 50% jamčevine za “trajanje godina zakupa”. Postavlja se pitanje tumačenja ovog uvjeta, odnosno radi li se o obvezi plaćanja 50% iznosa zakupnine za predloženi rok trajanja zakupa, kako je to očito shvatila tužiteljica, predloživši zakupninu na 6 godina i uplativši jamčevinu koja odgovara visini trogodišnje zakupnine u iznosu od 47,00 kn/m2.

Drugotuženik je na ime zakupnine uplatio 116.000,00 kn, s tim da je ponudio zakupninu na rok od 30 godina u iznosu od 3.912,00 kn mjesečno (48,00 kn/m2). Postavlja se pitanje shvaćanja navedene obveze od strane drugotuženika, odnosno koliki je iznos zakupnine vezan uz rok trajanja zakupa osnovica za obračun tražene uplate. Međutim, sve kada bi se i prihvatila tvrdnja da je drugotuženik ovu obvezu shvatio kao dužnost uplate 50% iznosa petogodišnje zakupnine, niti onda nije udovoljio uvjetima natječaja. Naime, njegova ponuda iznosi 3.912,00 kn mjesečno, što za petogodišnji zakup iznosi 234.720,00 kn, pa je bio dužan uplatiti jamčevinu od 117.360,00 kn, što predstavlja 50% iznosa zakupnine. Drugotuženik je, pak, uplatio iznos od 116.000,00 kn (protivno tvrdnji tužiteljice, jer je plaćeni iznos naveden na potvrdi poslovne banke priložene spisu), čime nije udovoljio uvjetima natječaja, slijedom čega na tom natječaju nije mogao sudjelovati, a što je Komisija za odabir previdjela ili zanemarila. Ovakvo postupanje drugotuženika i Komisije za odabir protivno je i odredbi čl. 12. Odluke o zakupu poslovnog prostora Općine K. od 12. veljače 2010.

Ipak, ono što je za sud sporno i dovodi u pitanje samu Odluku o odabiru, a posljedično tome i sam ugovor o zakupu, jest odredba ugovora prema kojoj, u slučaju da se ponuditelj obveže na ulaganja u poslovni prostor, zakup može biti određen i na rok dulji od 5 godina. U konkretnom slučaju, iskorištena je naprijed navedena odredba, ali uz brojne nedostatke, koji su rezultirali nezakonitom odlukom na štetu tužiteljice. Naime, od samog podnošenja ponude drugotuženik nije naveo niti specificirao ulaganja koja će izvršiti, njihovu vrijednost, niti rok u kojem će oni biti izvršeni, što njegovu ponudu čini neodređenom i neprovjerljivom. Neodređenost takve ponude prenesena je i u ugovor o zakupu u kojem također nema niti opisno navedenih ulaganja, a posebno ne njihove vrijednosti. Radi se o općenitoj formulaciji temeljem koje, bez obrazloženih kriterija, odabran upravo drugotuženik, a rok zakupa određen na 20 godina, iako niti iz samog javnog natječaja, niti iz Odluke o zakupu poslovnih prostora Općine K. nisu vidljivi kriteriji po kojima će se i na koji način odrediti duljina zakupa, pa je na taj način, kolokvijalno rečeno, zakup diskrecijskom ocjenom moguće odrediti na 500 godina, što svakako nije intencija zakonodavca, posebno za nekretnine u vlasništvu RH i jedinica lokalne samouprave, za koje je, upravo zbog potreba pojačane zaštite, donesen i poseban zakon koji određuje i ograničava svaku vrstu raspolaganja tih nekretnina.

U prilog ovakvom zaključku, govori i činjenica da niti 9 godina nakon zaključenja ugovora ne postoje podaci o kakvim se ulaganjima radi i jesu li ona ikada i u kojem opsegu izvršena. Ovo treba dovesti u vezu s činjenicom da je ugovorom određeno da će se iznos ulaganja utvrditi posebnim aneksom i za utvrđeni iznos ulaganja umanjiti zakupnina, odnosno da će se vrijednost ulaganja dodati plaćenoj zakupnini i odbiti od ukupne obveze plaćanja zakupnine, a da taj postupak nije proveden niti nakon gotovo 10 godina.

Nadalje, ova činjenica govori u prilog tvrdnji da u vrijeme sklapanja ugovora namjera zakupodavca moguće i nije bila ona iskazana u natječaju i samom ugovoru, jer nisu vršene nikakve provjere, niti istinitosti same ponude, niti njenog ispunjenja što ukazuje na sumnju da se od početka pogodovalo jednom ponuditelju. Prvotuženik nije čak tražio niti okvirni opis mogućih ulaganja, njihove vrijednosti i rokova izvršenja, a bez svih tih parametara produljio je rok zakupa na 20 godina i ugovor zaključio s ponuditeljem koji čak nije udovoljio niti obvezi plaćanja 50% iznosa jamčevine kao pretpostavke sudjelovanja na natječaju. Postavlja se pitanje smisla odredbe o mogućim ulaganjima koja donosi pogodnost ponuditeljima koji se na nju i paušalno, bez ikakvih pojašnjenja i dokaza pozovu.

Ovome treba pridodati i navod svjedoka J. Z. da on nije upoznat s detaljima obveze niti je provjeravao izvršenje obveza po ugovoru, odnosno ponuda ponuditelja, a drugotuženik, saslušan i kao svjedok,, kasnije potvrđujući taj iskaz kao stranka, eksplicitno navodi da nema nikakve obveze ulaganja u prostor, niti je to predmet ugovora.

Na ovaj način s drugotuženikom je zapravo stvarno zaključen ugovor čija ponuda ne ispunjava propisane uvjete javnog natječaja i pritom sadrži za njega povoljnije uvjete (dulji rok zakupa na temelju neodređene i nedefinirane te, u konačnici, neispunjene ponude za ulaganje u prostor) od onih koji su bili određeni u postupku javnog natječaja, pri čemu je oštećena tužiteljica, kao drugi sudionik postupka.

Na opisan način, sud smatra da javni natječaj nije proveden u skladu s odredbama čl. 6. ZZKPP-a, niti je odabrani ponuditelj na valjan način sudjelovao i pobijedio na natječaju, a kamoli ispunio uvjete natječaja.

13. Konačno, sud smatra da je ugovor ništetan i prema odredbi čl. 322. st. 1. ZOO-a jer je protivan zakonu, konkretno, odredbi čl. 18. ZSSI-a.

14. Naime, odredbom čl. 1. ZSSI-a propisano je da se tim zakonom uređuje sprječavanje sukoba između privatnog i javnog interesa u obnašanju javnih dužnosti, uređuju se obveznici postupanja prema odredbama tog Zakona, obveza podnošenja i sadržaj izvješća o imovinskom stanju, postupak provjere podataka iz tih izvješća, trajanje obveza iz tog Zakona, izbor, sastav i nadležnost Povjerenstva za odlučivanje o sukobu interesa te druga pitanja od značaja za sprječavanje sukoba interesa (st. 1.), da je svrha tog Zakona sprječavanje sukoba interesa u obnašanju javnih dužnosti, sprječavanje privatnih utjecaja na donošenje odluka u obnašanju javnih dužnosti, jačanje integriteta, objektivnosti, nepristranosti i transparentnosti u obnašanju javnih dužnosti te jačanje povjerenja građana u tijela javne vlasti. Odredbom čl. 3. st. 1. t. 39. ZSSI-a propisano je da su dužnosnici u smislu tog Zakona gradonačelnici, općinski načelnici i njihovi zamjenici, a odredbom čl. 4. st. 2. tog Zakona da je član obitelji dužnosnika u smislu tog zakona bračni ili izvanbračni drug dužnosnika, njegov srodnik po krvi u uspravnoj lozi, braća i sestre dužnosnika te posvojitelj, odnosno posvojenik dužnosnika. Odredba čl. 4. st. 3. ZSSI-a propisuje da se poslovni odnos u smislu tog Zakona odnosi na ugovore o javnoj nabavi, državne potpore i druge oblike stjecanja sredstava od tijela javne vlasti, na koncesije i ugovore javno-privatnog partnerstva, osim državnim potpora u slučaju elementarnih nepogoda, a čl. 4. st. 4. ZSSI-a da su poslovni subjekti trgovačka društva, ustanove i druge pravne osobe te drugi subjekti poslovnih odnosa kao što su trgovci pojedinci, obrtnici i nositelji samostalnih djelatnosti te nositelji i članovi drugih poslovnih subjekata osnovanih na temelju Zakona.

Odredba čl. 5. ZSSI-a propisuje da dužnosnici u obnašanju javnih dužnosti moraju postupati časno, pošteno, savjesno, odgovorno i nepristrano čuvajući vlastitu vjerodostojnost i dostojanstvo povjerene im dužnosti te povjerenje građana (st. 1.), da su dužnosnici osobito odgovorni za svoje djelovanje u obnašanju javnih dužnosti na koje su imenovani, odnosno izabrani prema tijelu ili građanima koji su ih imenovali ili izabrali (st. 2.) te da dužnosnici ne smiju koristiti javnu dužnost za osobni probitak ili probitak osobe koja je s njima povezana. Dužnosnici ne smiju biti ni u kakvom odnosu ovisnosti prema osoba koje bi mogle utjecati na njihovu objektivnost (st. 3.). Odredbom čl. 18. st. 1. ZSSI-a propisano je da u slučaju kada tijelo u kojem dužnosnik obnaša javnu dužnost stupa u poslovni odnos s poslovnim subjektom u kojem član obitelji dužnosnika ima 0,5% ili više udjela u vlasništvu, dužnosnik je dužan o tome pravodobno obavijestiti Povjerenstvo. Odredba st. 6. istog članka Zakona propisuje da su pravni poslovi, odnosno pravni akti koji su sklopljeni, odnosno doneseni bez prethodne obavijesti Povjerenstvu iz st. 1. tog članka, protivno uputama Povjerenstva iz st. 2. tog članka, dostavom nepotpune ili neistinite dokumentacije iz st. 4. tog članka ili na bilo koji drugi način protivno odredbama tog članka ništetni. Povjerenstvo će bez odgađanja dostaviti predmet nadležnom državnom odvjetništvu na daljnje postupanje radi utvrđenja ništetnosti pravnog posla, odnosno pravnog akta.

U konkretnom slučaju, Povjerenstvo za odlučivanje o sukobu interesa je svojom Odlukom broj SI-25/12 od 31. listopada 2013. utvrdilo da je pogodovao svom bratu, ovdje drugotuženiku, te mu omogućio sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora čiji je sadržaj povoljniji za zakupnika od uvjeta objavljenih u javnom natječaju. Iz sadržaja navedene odluke nesporno proizlazi da je postupanje J. Z. bilo protivno odredbama čl. 7. i čl. 18. ZSSI-a, te da su ostvarene pretpostavke za primjenu odredbe čl. 11. st. 6. tog zakona, a posljedično tome odredbi čl. 322. st. 1. ZOO-a odnosno da ima mjesta zaključku kako je sporni ugovora o zakupu ništetan jer je protivan zakonu.

Ovdje treba reći da tuženici upiru i na odredbu navedenog zakona prema kojima će u ovakvom slučaju Povjerenstvo za sprječavanje sukoba interesa o propustima i nepravilnostima izvijestiti državnog odvjetništva, koje će poduzeti radnje za utvrđenje ništetnosti, zbog čega tuženici zapravo osporavaju aktivnu legitimaciju tužiteljice u odnosu na ovaj dio zahtjeva.

Međutim, protivno takvom shvaćanju tuženika, sud je mišljenja da tužiteljica i na temelju ovakvih činjeničnih navoda, ima ovlaštenje tražiti utvrđenje ništetnosti spornog ugovora. Ovo stoga jer je odredbom čl. 327. st. 1. ZOO-a određeno da ne ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svaka zainteresirana osoba, a st. 2. propisano je i pravo državnog odvjetnika na zahtjeva za utvrđenje ništetnosti.

Pravna posljedica ništetnosti, posebno u ovakvim slučajevima, vezana je uz povredu javnog poretka, radi čega sud i jest ovlašten na takve radnje motriti po službenoj dužnosti. Ono što je bitno jest da se ovakva ništetnost može utvrditi na temelju činjeničnih navoda stranke koja za to ima pravni interes. Neće biti sporno da je tužiteljica već u samoj tužbi, pa i tijekom postupka, u svojim činjeničnim navodima višekratno isticala upravo ovaj razlog ništetnosti ugovora, prethodno i same odluke o odabiru. Jasno je da je J. Z. kao načelnik Općine K. propustio poduzeti radnje koje je kao brat sudionika pravnog posla (zakupa poslovnog prostora u vlasništvu Općine) bio dužan poduzeti u smislu odredbi ZSSI-a, što je na kraju rezultiralo odabirom njegova brata kao zakupnika i zaključenjem ugovora o zakupu, a nakon javnog natječaja na kojemu je sudjelovala i tužiteljica kao jedini preostali ponuditelj iz čega sud zaključuje da svakako ima pravo, odnosno interes, pozivati se na ništetnost. Činjenica jest da odredba ZSSI-a upućuje na to da će Povjerenstvo za sprječavanje sukoba interesa i o mogućim razlozima ništetnosti obavijestiti državno odvjetništvo radi poduzimanja radnji za utvrđenje ništetnosti. Međutim, postavlja se pitanje, očito i u ovom slučaju, što u situaciji kada to Povjerenstvo ne postupi u skladu s navedenom odredbom ZSSI-a (u konkretnom slučaju nema dokaza da je obaviješteno državno odvjetništvo), te znači li to onda da oštećene ili zainteresirane osobe ostaju bez mogućnosti pravne zaštite unatoč izričitoj odredbi čl. 327. st. 1. ZOO-a, a što se svakako ne bi smjelo dopustiti i tako uskratiti pravnu zaštitu osobama na koje takve odluke i radnje neposredno utječu.

Zbog navedenog, sud smatra da je iz ovog razloga ugovor o zakupu od 23. siječnja 2013. ništetan, jer je protivan i odredbi čl. 322. st. 1. ZOO-a, radi čega je odlučeno kao u izreci.

15. Odluka o troškovima postupka donesena je primjenom odredbi čl. 154. st. 4. ZPP-a smatrajući da su stranke u jednakom omjeru uspjele u parnici, a budući da je tužiteljičin zahtjev za utvrđenje ništetnosti odluke o odabiru odbijen, dok je uspjela sa zahtjevom za utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu.

16. Radi izloženog, odlučeno je kao u izreci.

U Zadru 29. prosinca 2022.

Sudac

Tomislav Jurlina, v.r.

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka. Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 (tri) istovjetna primjerka.

DNA:

- Tužiteljici po punomoćnici

- Prvotuženiku po punomoćnicima

- Drugotuženiku po punomoćnicima

- u spis