P-2154/2020
REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u S., po sucu ovog suda D. R., kao sucu
pojedincu T. T. iz S., P. S. 37, OIB:…, zastupan
po punomoćniku J. G., odvjetnik u S., protiv R. H.,OIB: ……. zastupana po O. .. … u S., radi isplate,
nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 19.prosinca 2022. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja B. F. P. i pun. zz
K. V. , na ročištu za objavu dana 28. prosinca 2022.,
p r e s u d i o j e
I. Dužna je tužena R. H. u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 5.941,17 kn /788,53 EUR-a sa zateznim kamatama po stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodilo tekućem polugodištu za tri postotna poena koje teku na taj iznos od 05. veljače 2019 pa do isplate.
II. Dužna je tužena u roku od 15 dana isplatiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 10.946,88 kn/1.452,90 EUR-a.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik stana u S., anagrafske oznake S. ulica 3 položenog na prvom katu čest. zgrade… ZU …. k.o S.,površine 72,64 m2. Nadalje, da je presudom Ž. suda u
S. poslovni broj G 6/12 od 5.prosinca 2012. presudom nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i J. A. kao zaštićenog najmoprimca. Nadalje, da tržišna najamnina za predmetni stan u centru Splita, iznosi između 80,00 i 88,00 kuna po metru kvadratnom slijedom čega tužitelj potražuje iznos najamnine od 84,00 kune pod metru kvadratnom umanjeno za iznos 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina. Nadalje, da se tužitelj obratio tuženiku u mirnom postupku, ali je tuženik dopisom od 27.ožujka 2014. otklonio zahtjev tužitelja. Nadalje, da tuženik nije platio iznos koji se odnosi na mjesec lipanj 2018. koji potražuje ovom tužbom.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava isti u cijelosti te predlaže isti odbiti te ističe prigovor zastare.
3. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora, izvatka iz zemljišne knjige, izračun zaštićene najamnine, internetskih stranica za iznajmljivanje, te je te temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev osnovan.
4. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao vlasnik stana u zgradi izgrađenoj na čest.zgr. 2708/1 upisanoj u ZU 9620 k.o S..
5. Nije sporno da je donijeta presuda u predmetu ovog suda poslovni broj P2- …. koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kako najmodavca i J. A. kao najmoprimca ( zaštićenog).
6. Uvidom u internetske oglase za najam stana u centru grada utvrđeno je da se mjesečna najamnina kreće od 700 Eur-a za stan od 65 m2, odnosno 800 Eur-a za stan od 68 m2, a uvidom u obavijest agencije T. od 1.listopada 2019., o kretanju cijena najamnina za stan u centru S. utvrđeno je da ovisno o veličini stanova za kvartove strogi centar, M., B., Z., M., S. cijena se
kreće od 12 Eur/m2, nadalje, za kvartove M., B., G., L., D., B.,
V., R., S., S., P. i Ž. prosječna najamnina iznosi 10,5
Eur/m2, te za ostale kvartove 7,5-9 Eur/m2.
7. Uvidom u izračun mjesečne najamnine utvrđeno je da je najmodavac T. T., a najmoprimac J. A. te da korisna površina predmetnog
stana iznosi 68,02 m2 te da izračunata mjesečna zaštićena najamnina iznosi 183,65 kn.
8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu štete kao razlike između tržišne i zaštićene najamnine za stan u vlasništvu tužitelja, koji je u najmu zaštićene stanarke na temelju naprijed citirane presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana.
9. U ovom postupku mjerodavna je odredba čl. 1045 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili djelatnosti od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez obzira na krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim slučajevima predviđenim zakonom.
10. Naime, Zakonom o najmu stanova („N. novine“ broj 91/96,48/98,66/98,22/06 ; dalje Z.) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996. reguliran pravni odnos između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam stanova, nadalje, da je odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je stavkom 1) istog članka određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koja utvrđuje V. R. H., a koja mjerila se sukladno stavku 2) utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana jeobveza najmodavca da održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.
11. Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.
12. Dakle, Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed stana i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a značajno je ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega navedenog jasno proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.
13. Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je prikladno za stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za zajedničku pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade od najma evidentno iz samog iskaza tužiteljice da predmetna zaštićena najamnina niti ne pokriva troškove pričuve za predmetni stan.
14. Dakle, iz navedenog jasno proizlazi da je tužena propisujući Zakonom o najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca uvela ograničenja za vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima te da pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim najmoprimcem (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma, vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna, dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom) čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom R. H. i K. za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz
Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. (Tako i VS RH Rev-…)
15. S tim u vezi navodi se kako je u predmetu S. protiv R. H. utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče samog zakonodavstva i to stoga što je R. H. trebala poduzeti odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana u lošijem položaju.
16. Osim toga, u ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina mnogostruko manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine.
17. Dakle, u ovom predmetu utvrđena je uzročno posljedična veza između propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja imovine,te osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tužene radi naknade štete u visini najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev predmetne.
18. O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu S., M. – A. i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova
da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima slijedom čega je neosnovan prigovor promašene pasivne legitimacije. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.
19. Nadalje, neosnovano tužena navodi da je predmetno potraživanje tužitelja zastarjelo.
20. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo.
21. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete, izmaklu dobit od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.
22. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.
23. Tužitelj se obratio tuženoj u mirnom postupku 18.ožujka 2014., a što proizlazi iz prijemnog štambilja na zahtjevu za mirno rješenje spora.
24. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama. U. sud R. H. u rješenju U-I- … od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile protivne Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već 1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu S., niti je ta odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama S. i dr. EU sud nije se bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-…. od 22. siječnja 2019.).
25. Osim toga, tužitelj nije mogao znati da trpi štetu u vidu izmakle koristi do donošenja presude u predmetu Gžnaj –.. od 5.prosinca 2012., dok se predmetom tužbom potražuje najamnina iz lipnja 2018. to je tužbe u ovom predmetu podnesena pravovremeno jer nije protekao rok iz čl. 230 st. 1) ZOO prema kojoj zastara tražbine naknade štete nastupa protekom tri godine od kada je oštećenik saznao za štetu i počinitelja.
26. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja za lipanj 2018. obzirom je tužba podnesena 2020. nije zastarjela.
27. U pogledu visine naknade, sud je pregledao dokumentaciju dostavljenu po tužitelju u vidu slobodnih oglasa o najmu nekretnina u centru grada iz kojih proizlazi da je cijena najma stana u centru grada površine oko 70 m2 polazi od 700 do 900 Eur-a odnosno oko 10-11,00 Eur-a po m2, a uvidom u dopis agencije T. utvrđeno je da cijena najamnine za stan u predmetnom dijelu grada iznosi 12 Eur/m2, što pomnoženo sa korisnom površinom stana od 68,02 m2 iznosi 816 Eur pa je utvrđeno da tržišna najamnina za predmetni stan iznosi u protuvrijednosti u kunama na dan dospijeća 6.022,00 kune umanje
no za iznos zaštićene najamnine u iznosu od 183,65 kuna iznosi 5.838,43 kuna.
28. Na dosuđeni iznos tužitelju pripada pravo na zatezne kamate temeljem odredbe članka 29. ZOO-a od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do isplate.
29. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.
30. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl.155. ZPP-a, a isti troškovi se sastoje od sastava tužbe od 1.125,00 kn, sastav podneska od 07.05.2021-281,25 kn, pristupa na ročište od 05.07.2021-1125,00 kn.- sastav podnesak od 30.09.2021.-1125,00 kn, sastav podnesak od 10.12.2021- 1125,00 kn, sastava podneska od 01.04.2022-1125,00 kn. sastav podnesak od 25.04.2022-281.25 kn. sastav podneska od 16.05.2022-1125,00 kn, pristupa na ročište od 19.12.2022- 1125,kn odnosno ukupno 8437,50 kn koji iznos je uvećan na ime 25% PDV-a odnosno 2.109,38 kn , sudskih pristojbi tužbe 200,00kn, sudskih pristojbe presude 200,00 kn odnosno ukupno 10.946,88 kn.
31. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.
U Splitu, 28. prosinca 2022 godine
S U D A C
DRAGAN RAMLJAK, v.r.
POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 8 dana od dana primitka pisanog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda za Županijski sud u Splitu u 3 primjerka.
DNA:
- pun. tužitelja
- zz tuženika
- u spis
