REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U OSIJEKU

Stalna služba u Valpovu

Kralja P. Krešimira IV br.3.

31550 VALPOVO

Poslovni broj: 66 P-776/2021-24

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu po sucu Zvonimiru Rogić u pravnoj stvari tužitelja G. V., OIB …, V., M

zastupan po pun. A. Č., odvjetniku iz O., protiv 1. tuženika S. škole

V., OIB …., V., D zastupanog po pun. G.

M., odvjetniku iz V. i 2. tuženika A. B., OIB …., V.,

D zastupanog po pun. G. M., odvjetniku iz V., radi

iseljenja i predaje, nakon zaključene glavne javne rasprave 12. prosinca 2022., na osnovi čl. 335. st. 4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne Novine" broj 53/91, 91/92, 111/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, dalje: ZPP), dana 23. prosinca 2022.,

p r e s u d i o  j e

I. O d b i j a s e tužitelj s tužbom i tužbenim zahtjevom koji glasi:

" I./ Nalaže se tuženicima S. Š. V., sa sjedištem u

V., D OIB: .. i A. B., iz B., B. sada na adresi V., D OIB…., da isele i predaju u posjed stan koji se nalazi u sklopu G. školsko sportske dvorane u V.,

izgrađene na kčbr. 2034 u naravi G. – školska – športska dvorana, igralište i neplodno u U ukupne površine 3818 m2, sve upisano u zk. ul. br. 3527

za k. o. V., na adresi D na prvom katu, sastojećeg od tri

sobe, hodnika, kuhinje i kupaonice, ukupne površine od 63,48 m², plus pripadajuća terasa od 8 m2 slobodan od svih njihovih osoba i stvari, tužitelju G. V.,

sa sjedištem u V., M OIB: …., u roku od 15 dana.

II./ Nalaže se tuženicima platiti tužitelju prouzročeni parnični trošak sa zateznim kamatama koje teku od dana donošenja prvostupanjske presude pa do potpune isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, sve to u roku od 15 dana."

II. N a l a ž e s e tužitelju da 1. i 2. tuženicima naknadi parnični trošak u iznosu od 3.300,00 kn / 437,99 €[1] , u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je samovlasnik nekretnina i to jednog stana koji se nalazi u sklopu G.-školsko sportske dvorane u V., izgrađene na kčbr. 2034

u naravi G.-školska športska dvorana, igralište i neplodno u U

ukupne površine 3818 m², sve upisano u zk. ul. br. 3527 k.o. V., na adresi D na prvom katu, sastojećeg od tri sobe, hodnika, kuhinje i kupaonice,

ukupne površine od 63,48 m2, plus pripadajuća terasa od 8 m². S 1. tuženikom je sklopio Ugovor o davanju stana na korištenje, a temeljem zaključka Gradskog poglavarstva Grada V. klasa: 371-01/06-01/1; ur.br.: 2158/01-2-06-2, od 27. 02.

2006. Stan je dan na korištenje bez naknade, ali uz uvjet da 1. tuženik prilikom dodjele stana budućem najmoprimcu vodi računa da isti treba biti u funkciji Gradsko-školsko sportske dvorane u suradnji sa Zajednicom sportskih udruga G. V..

1.1. 1. tuženik je sklopio Ugovor o najmu stana s 2. tuženikom i to na neodređeno vrijeme, počev od 1. svibnja 2009. Ugovorom je određena i najamnina za predmetni stan u visini od 500,00 kn mjesečno, a koja se ima uplaćivati Zajednici športskih udruga G. V. do 15. u mjesecu za tekući mjesec. Pored plaćanja najamnine, 2. tuženik (najmoprimac) je u obvezi plaćati troškove grijanja stana, el. energiju, čišćenje zajedničkih prostorija, troškove telefona i zajedničke antene. Osim toga, 2. tuženik je u obvezi i održavati predmetni stan sve dok isti koristi kao najmoprimac.

1.2. Navodi da iz sadržaja Ugovora o najmu stana, utvrđeno je da je stan koji se predaje u najam još nedovršen i u završnim radovima i da se to dovršenje povjerava najmoprimcu koji je u obvezi o svojem trošku obaviti završne radove na predmetnom stanu, ali po troškovniku od 04.11.2005., gdje su ti radovi procijenjeni na ukupno 21.817,20 kn. To su troškovi koje je bio u obvezi uložiti najmoprimac kako bi priveo stan namjeni. Dana 03.06.2019., 2. tuženik se obratio Školskom odboru 1. tuženika da mu se priznaju dodatna ulaganja na predmetnom stanu u visini od 73.652,95 kn, a koji iznos je rekapitulacija provedenog vještačenja za ulaganja na stanu, po trgovačkom društvu S.-gradnja j.d.o.o. O tome ga je 1. tuženik izvijestio očitovanjem od

11.06.2019. Nalaz je prihvaćen i od strane Školskog odbora 1. tuženika o čemu ga je dopisom 1. tuženik informirao uz priloženu odluku Školskog odbora dana 10.03.2021.

1.3. Nadalje, navodi da se očitovao na dopise 1. tuženika i nalaz stručne osobe za procjenu ulaganja u predmetni stan 2. tuženika na način da su to neprihvatljive po njega okolnosti jer ga se u ničemu nije ni pitalo, ni izvijestio, a vlasnik je stana. Ujedno je i konstatirano da se 1. tuženik uopće ne pridržava odredbi Ugovora o davanju stana na korištenje. Pozvao je 1. tuženika da mu odgovori kada će se uplatiti razlika dospjele najamnine u ukupnom iznosu od 42.966,16 kn koja treba biti uplaćena na račun Zajednice športskih udruga Grada V.. Ravnateljica 1. tuženika mu je odgovorila dopisom od 11.06.2019. kako ne posjeduje dokaze o uplaćenoj najamnini, a koja je trebala biti uplaćena na račun Zajednice športskih udruga Grada V..

1.4. Nakon uvida u cjelokupno loše upravljanje s imovinom (stan) od strane 1. i 2. tuženika, a kojeg je isključivi on vlasnik, nije mu preostalo ništa drugo nego da po pravilima obveznog prava raskine ugovor i dostavi obavijest o raskidu ugovora 1. tuženiku što je učinio svojom obavijesti od 15.04.2021. Budući da 1. i 2. tuženici i dalje koriste predmetni stan i nakon proteka ugovorenog roka od 30 dana za primopredaju stana i odbijaju mu isti predati u posjed kao vlasniku istog, predlaže da sud usvoji tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

2. 1. i 2. tuženici po punomoćniku se u odgovoru na tužbu tužbi i tužbenom zahtjevu protive u cijelosti. Tuženici ne čine spornim činjenične navode tužitelja iznesene u točkamaI. do IV. predmetne tužbe. Smatraju bitnim ukazati kako su činjenični navodi izneseniu tim točkama tužbe nepotpuni, a dijelom i netočni, pa kao takvi ne potvrđuju sva međusobna i stvarno ugovorena prava i obveze ugovornih stranaka. Tako tužitelj u predmetnoj tužbi ispravno navodi kako je temeljem odredbe članka 4. Ugovora o davanju stana na korištenje, a koji ugovor je tužitelj zaključio s 1. tuženikom, obveza 1. tuženika bila je da prilikom davanja predmetnog stana u najam, vodi računa da dodjela stana bude u funkciji korištenja Gradsko-školske sportske dvorane, ali pri tome tužitelj izostavlja spomenuti u tim navodima da je istom odredbom ugovora propisana i dodatna obveza 1. tuženika da „budući najmoprimac ima obvezu voditi brigu o stanju iste.“ Nadalje, tužitelj u predmetnoj tužbi netočno navodi kako je temeljem odredbe članka 4. Ugovora o najmu stana koji je 1. tuženik zaključio dana 1.5.2009. s 2. tuženikom, s obzirom da među strankama nije sporno kako je stan koji se daje u najam još nedovršen i nepogodan za stanovanje i da se to dovršenje povjerava najmoprimcu, da je 2. tuženik kao najmoprimac u obvezi o svojem trošku obaviti završne radove na predmetnom stanu, ali po troškovniku od 4.11.2005. gdje su ti radovi procijenjeni na ukupno 21.817,20 kuna (čl. 4. Ugovora o najmu stana, st.1., 2. i 3.). Naime, članak 4. Ugovora o najmu stana sadrži i stavak 4. koji jasno određuje međusobna dodatna prava i obveze 1. i 2. tuženika vezano za privođenje stana u funkciju stanovanja, odnosno istim stavkom određeno je: „O ostalim ulaganjima učinjenim radi privođenja stana u funkciju stanovanja ugovorne strane sačiniti će zapisnik te zaključiti aneks ugovora.“ Dakle, nema govora kako je jedino iznos od 21.817,20 kn po troškovniku od 4.11.2005. granična vrijednost ulaganja koja mogu biti priznata najmoprimcu za ulaganja izvršena u predmetni stan, a koja ulaganja mu se imaju potom odbiti od ugovorene najamnine, kao što to pogrešno navodi i tvrdi tužitelj.

2.1. U cijelosti osporavaju kao pravno utemeljene činjenične navode tužitelja iznesene pod točkom V. tužbe. Prije svega, tužitelj u tužbi pod točkom V. iznosi tvrdnje kako vezano za dopise 1. tuženika kojim je isti izvijestio tužitelja da je u cilju utvrđenja stvarne i realne vrijednosti dodatnih ulaganja što ih je 2. tuženik morao izvršiti kako bi predmetni stan mogao dovesti u funkciju stanovanja, te nalaza stručne osobe za procjenu izvršenih dodatnih ulaganja 2. tuženika u predmetni stan „da su to neprihvatljive po njega okolnosti jer se tužitelj u ničem nije ni pitao, ni izvijestio, a vlasnik je stana. Ujedno se konstatira da se 1. tuženik uopće ne pridržava odredbi

Ugovora o davanju stana na korištenje...“, jer 1. tuženik nije odgovorio tužitelju kada će se uplatiti razlika dospjele najamnine u ukupnom iznosu od 42.966,16 kn. Naglašavaju kako niti jedna odredba Ugovora o davanju stana na korištenje i Ugovora o najmu stana ne propisuje obvezu tuženika da vezano za izračun vrijednosti izvršenih ulaganja, prethodno ili naknadno moraju tražiti neko odobrenje od tužitelja, odnosno nije propisana obveza tuženika da o tome „pitaju“ tužitelja, a kako to tužitelj pogrešno navodi u tužbi i smatrajući pri tome takvo postupanje tuženika neprihvatljivim. Nadalje, netočna je i tvrdnja tužitelja iznesena u predmetnoj tužbi kako ga o izvršenim ulaganjima nitko nije izvijestio, jer je ta tvrdnja kontradiktorna dopisu 1. tuženika od 10.3.2021. i odluke Školskog odbora 1. tuženika, kojim dopisom i odlukom 1. tuženik izvještava tužitelja upravo o navedenim činjenicama, a koje isprave su dostavljene na znanje tužitelju, te se na te isprave kao dokaz pozvao i sam tužitelj u svojim činjeničnim navodima iznesenim pod toč. IV. tužbe. Isto tako nije istinita ni tvrdnja tužitelja da se 1. tuženik ne pridržava odredbi ugovora, na način da nije izvijestio tužitelja kada će biti uplaćena razlika dospjele najamnine u ukupnom iznosu od 42.966,16 kn, jer je s tim u svezi 1. tuženik tužitelju dao pravno osnovana i utemeljena objašnjenja u svom dopisu od 10.3.2021.

2.2. Nije prijeporno da je tužitelj svojom obavijesti od dana 15.4.2021. dostavio 1. tuženiku obavijest o raskidu Ugovora o davanju stana na korištenje, po pravilima obveznog prava, ali osporavaju zakonitost i pravilnost izjavljenog raskida ugovora. Zakonom o najmu stanova (Narodne novine: broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) uređuju se prava i obveza u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Taj zakon u članku 20. jasno propisuje u kojim slučajevima i pod kojim zakonskim pretpostavkama najmodavac može raskinuti Ugovor o najmu stana. Razlozi koje tužitelj navodi u obavijesti 1. tuženiku od 15.4.2021. ne samo da nisu osnovani i točni, već ti razlozi, sve i da jesu istiniti, kao takvi ne predstavljaju valjanu pravnu osnovu raskida ugovora, jer to nisu razlozi čije postojanje predviđa Zakon o najmu stanova da bi se takav ugovor mogao raskinuti. Prema tome, Zakon o najmu stanova predstavlja

Lex specialis u odnosu na Zakon o obveznim odnosima, slijedom čega se izjavljena obavijest o raskidu ugovora po pravilima obveznog prava, kako je to učinio tužitelj svojom obavijesti upućenoj 1. tuženiku od 15.4.2021. pokazuje kao nezakonita i neosnovana,a što ima za posljedicu da predmetni ugovor nije raskinut.

2.3. Kako je predmetni Ugovor o davanju stana na korištenje i dalje na snazi, te posebno, kako tuženici nisu raskinuli ili na drugi način stavili izvan snage Ugovor o najmu stana zaključen 1. svibnja 2009., te njegova Aneksa, predlažu da sud tužitelja s tužbom i tužbenim zahtjevom kao neosnovanim odbije.

3. Tužitelj se u podnesku od 12.11.2021. u cijelosti usprotivio navodima iz odgovora na tužbu 1. i 2. tuženika, dok su 1. i 2. tuženici u podnesku od 15.12.2021. ostali kod svih navoda iznijetih u pisanom odgovoru na tužbu.

4. Sud je u dokaznom postupku saslušao svjedoke I. J., M.

Š., D. Š., I. C., M. V., Z. M.,

I. N., Z. T., I. T., zakonskog zastupnika tužitelja gradonačelnika M. Š., zakonsku zastupnicu 1. tuženika ravnateljicu S.

K., 2. tuženika te izvršio uvid u cjelokupnu materijalnu dokumentaciju priloženu spisu.

4. Svjedok I. J. iskazao je da se sjeća da ga je 2. tuženik angažirao oko uređenja stana koji se nalazi u dvorani u V.. Po dogovoru s njim došao je u navedeni stambeni prostor i pregledao što bi trebao napraviti. Stan je bio samo s ogoljenim zidovima i to od betona. Na zidove je trebao po pravilima struke staviti ljepilo, mrežicu, zatim ponovno nanositi ljepilo i dva puta vršiti gletanje svih zidova. Na stropove je trebalo postaviti stiropor, a po njegovom prijedlogu trebalo je postavljati i knauf ploče kao pregradne zidove. Osim toga, trebalo je zatvoriti i ventilacione otvore koji su bili postavljeni prema dvorani. Kada je sve to skupa pregledao, rekao mu je i vrijednost izvođenih radova, ali se sada ne sjeća o kojem iznosu se radi s obzirom da je prošlo oko 15-ak godina. Nakon što mu je rekao koliko bi radovi iznosili 2. tuženik je pristao da mu izvede sve te radove uključeno s troškovima njegovog rada. Napravio je spisak kompletnog materijala kojeg on treba nabaviti i on je trebao samo radove izvesti. Već drugi dan, 2. tuženik je dobavio sav materijal, a on radove izvodio oko mjesec dana. Nakon obavljenih radova, 2. tuženik mu je isplatio dogovorenu cijenu. Sve radove je izvodio isključivo sam. Dok je on izvodio te radove, 2. tuženik je angažirao i druge majstore tako da je vidio neke ljude koji su izvodili radove s drvetom, električnom energijom, keramikom, vodoinstalacijama. Poslije toga nije više nikada bio u tom stanu. Ne zna čiji je stan i na kome se vodi ni po kojoj osnovi 2. tuženik živi u njemu.

5. Svjedok M. Š. iskazao je da je bio u radnom odnosu u S.

školi V. na poslovima domara što uključuje prvenstveno održavanje centralnog grijanja i sva ostala održavanja električne energije, vodovoda i sve ostale poslove u sklopu rada u školi. 2. tuženika poznaje još dok je bio dijete, a sjeća se da je došao raditi u školu još prije 20-ak godina na poslovima tajnika škole. Gradska dvorana je odvojena od škole a spojena je podzemnim hodnikom i u sklopu te dvorane postoji predmetni stan, a ne zna tko je vlasnik stana. U sklopu njegovog posla bila je i obveza i da održava gradsku dvoranu. Stan je bio zaključan tako da ga nije održavao. Jednom prilikom se dogodio jedan kvar u dvorani ali nije mogao taj kvar ukloniti iz prostora dvorane već je morao ući u predmetni stan uz dvoranu koji je bio na katu u kojemu se nalazila sklopka za centralno grijanje. Ključeve od tog stana imao je L. S.

koji je zaposlen kao tajnik sportske udruge grada V. tako da je i on bio zadužen za kontrolu kompletnog prostora. Upravo mu je L. dao ključeve stana i otklonio je kvar i vratio mu ključeve. Sjeća se da je škola dobila odobrenje od grada da taj stan može iznajmiti ali nema saznanja na koji način ni pod kojim uvjetima. Zna da je škola taj stan iznajmila djelatniku škole F. I. koji je u tom stanu mogao biti maksimalno oko tri godine, a I. F. je obavljao nekakve poslove u tom stanu kako bi ga prilagodio za svoje stanovanje. Nakon što je on iselio iz stana škola je raspisala natječaj za dodjelu stana ali isključivo djelatnicima škole. U to vrijeme 2. tuženik je radio na poslovima tajnika škole i na natječaju stan je dobio 2. tuženik, ali ne zna pod kojim uvjetima. S 2. tuženikom je bio u predmetnom stanu, ali isključivo kada ga je dobio. Kada je pregledao navedeni stan, on nije bio podoban za stanovanje i u njemu je trebalo izvoditi radove. Budući je bio domar, primijetio je da je trebalo izvoditi radove i to: kompletnu betonažu podova, betonažu jedne rupe u jednoj od soba, postavljanje kanalizacijske mreže, dovod vode, struje, grijanja, uređenje zidova, stropova, kupaonice. Dakle, prostor stana je bio ogoljen i trebalo je izvoditi sve radove u njemu. Ponudio se 2. tuženiku da mu odradi gotovo sve poslove, ali su se dogovorili da će mu odraditi sve poslove oko betoniranja uz stručnu pomoć, što je po dogovoru i odradio. Te poslove je radio pod nadzorom keramičara jer poslovi betoniranja moraju biti odrađeni po pravilima struke kako ne bi bilo poslije problema oko izvođenja ostalih radova a tako i postavljanja keramike. Postavio je i centralno grijanje. U jednom dijelu mu je postavio i električnu instalaciju pod nadzorom C. koji je profesor elektrostruke u njihovoj školi. Nije nabavljao materijal niti je 2. tuženiku bilo što naplatio. Dok je radio svoje radove, izvodio je radove i I. J. vezano za zidove i stropove,

a osim njega vidio je i keramičara koji je radio svoje poslove. Ne zna koliki bi iznos novca bio potreban da se taj stan uredi i da bude za stanovanje niti mu je to 2. tuženik ikad spomenuo. Kada je 2. tuženik uredio stan, pozvao ga je i vidio je kako je uredio stan. Smatra da su troškovi uređenja tog stana bili takvi da se taj stan uredi primjereno,

ali ni u kom slučaju u luksuznom smislu. Napomenuo je da je sportsku dvoranu izgrađivala Gradnja Osijek i da djelatnici nisu obavili radove do kraja i da je na samoj dvorani bilo nužno obaviti još dosta i to nužnih poslova a koji su se izravno odnosili i na sami stan, a zbog postojanja oborinskih voda, same ugradnje prateće instalacije

(kanalizacije) koja nije bila dovršena, a vezana je i za sam stan. On je poslove vezano za kanalizaciju naknadno nakon useljenja obavio 2. tuženiku kako bi mogao stanovati u stanu. Dodao je da dvorana ima svlačionice u kojima se nakon tuširanja skupljala ogromna količina vlage što je izazivalo vlaženje prostora i osjećao se neugodan miris i to je bio jedan od primjedbi koji smo postavili G. O... Po njegovom mišljenju

G. nije obavila sve radove stručno u trenutku primopredaje dvorane školi. Još jedan veći problem s dvoranom je što je hodnik koji je spajao školu i dvoranu, nakon povećanih oborina zbog nestručnog izvođenja, uzrokovao pojavu podzemnih voda čak do 40-ak cm od poda. Kao domar ličio je cijelu dvoranu, svlačionice, sanitarne čvorove i hodnike o troškovima škole. Te radove je izvodio po nalogu tadašnjeg ravnatelja škole. Dodao je da predmetni stan u kojem je prethodno živio I. F. nije bio uvjetan za stanovanje i mnogi su se čudili što u njemu stanuje. I. je u njemu živio sam, a bio je pomoćni radnik koji je obavljao poslove košnje trave i druge poslove. Taj čovjek je sam postavljao beton preko cijevi koje su bile vidljive i to je učinio na nestručan način tako da su se na podu pojavljivali bregovi, a što je trebalo naknadno sve ponovno betonirati i popraviti. Taj stan I. F. dodijelio je G. V., a

ne škola. I. I. F. je taj stan zlouporabio i nije mu trebao za stanovanje jer

je on živio sa svojom majkom u V. u njezinoj kući. Dakle, on je samo povremeno na nekoliko sati bio u tom stanu, a u stanu je bio samo jedan kauč bez ikakvog drugog namještaja.

6. Svjedok D. Š. iskazao je da je zaposlenik S. škole V. na poslovima domara i održava prostorije u sklopu srednje škole a po potrebi gradsko- športske školske dvorane unazad 15 godina od kada i poznaje 2. tuženika. Zna da u sklopu dvorane postoji stan s posebnim ulazom izvan dvorane u kojemu stanuje 2.

tuženik, a bio je u tom stanu. Inače postavlja centralna grijanja i na poziv 2. tuženika obavio mu je tu vrstu radova u predmetnom stanu. Kada je prvi put došao u stan, ali ne zna kada je to bilo, znam da su se obavljali radovi oko uređenja stana, a posebno je primijetio loše stanje poda. Na jednom dijelu stana i to u jednoj sobi bile su rupe na stropu a i na podu. Kada je tada bio u stanu, stan nije bio useljiv i podoban za stanovanje. Inače čuo je da su neki izvođači radova vršili nekakve radove u stanu. Iz poda su bile provučene dvije cijevi za centralno grijanje, a koliko se sjeća stan ima tri sobe, kuhinju i kupaonicu kao i hodnik. Po dogovoru s 2. tuženikom najprije je premjerio prostor u stanu i rekao mu koji materijal mora nabaviti, što je on i učinio, jer je on taj materijal dovozio ali ne zna čijim sredstvima je plaćen. Nakon toga obavio je kompletne radove vezano za postavljanje cijevi za centralno grijanje i radijatore. U to vrijeme je bio početnik u izvođenju tih radova i obavljao ih je otprilike 2 ili 3 tjedna i to nakon posla po nekoliko sati, a te radove je izvodio unazad 10-ak godina. 2. tuženik mu je za izvođenje tih radova ukupno isplatio 600-800,00 kn jer mu ih je radio na prijateljskoj bazi. Dok je izvodio svoje radove, dolazili su i drugi izvođači, keramičar, kao i majstor koji je postavljao vodovodne instalacije. Stan je bilo potrebno kompletno uređivati i vršiti prepravke za stanovanje. Zna samo da je 2. tuženik uredio navedeni stan i da je u njega uselio sa svojom obitelji. Nije mu poznato kakav je dogovor i po kojoj osnovi 2. tuženik stanuje u navedenom stanu i da li je plaćao ili plaća bilo kakvu stanarinu i u kojem iznosu.

7. Svjedok I. C. iskazao je da od 1993. radi u S. školi V. u svojstvu profesora elektrotehnike. Poznaje 2. tuženika koji je tajnik u školi duži niz godina. Naveo je da je upoznat i s gradnjom sportske dvorane i stana u kojem sada stanuje 2. tuženik jer je jedno vrijeme bio vijećnik u Gradskom vijeću G. V. pa još i u poglavarstvu G. V. oko dvije godine. G.-školsko sportska

dvorani je građena oko 1998. u sklopu koje je izgrađen i stan u kojem sada stanuje 2.

tuženik. Dvorana je u vlasništvu Grada, a dana je na korištenje S. školi V..

Bio je predsjednik školskog odbora tako da je upoznat sa sadržajem ugovora koji je sklopila škola s Gradom u vrijeme kada je ravnatelj škole bio I. T. a gradonačelnik je bio T. I.. Vezano za ugovor o davanju stana na korištenje

školi, škola je raspisala natječaj za taj stan i javila su se dva kandidata i to djelatnici škole jer nitko drugi nije mogao dobiti stan u najam niti se javiti na natječaj. Na natječaj se javio 2. tuženik i prof. J. B., a putem bodovanja stan je dobio 2. tuženik. Zna da je stan bio totalno neuređen i po ugovoru škole s 1. tuženikom bilo je dogovoreno da će mu se priznati svi troškovi ulaganja za uređenje stana jer nije bio useljiv. Ne zna koliki je bio iznos dogovorene najamnine. Odmah nakon sklapanja tog ugovora negdje oko 2006., 1. tuženik je počeo s uređenjem tog stana isključivo svojim sredstvima. Kako je elektrotehničar, 2. tuženik ga je zvao da dođe pogledati stan vezano za električnu instalaciju, a kojom prilikom je pregledao cijeli stan i vidio je da je stan bio neuseljiv. Svu električnu instalaciju i završetak električarskih radova je 2. tuženiku obavio uz pomoć M. Š., zaposlenika škole, a radove su izvodili

oko 15-ak dana uglavnom u slobodno vrijeme. Sav materijal je nabavio 2. tuženik, a on mu nije ništa naplatio za izvođenje radova. U stanu je vidio i druge majstore koji su obavljali vodoinstalaterske poslove, poslove za uređenje podova, građevinskih i završnih radova. Misli da su svi ti radovi obavljani 2. tuženiku na prijateljskoj bazi. Nakon što je 2. tuženik uselio sa svojom obitelji u stan, bio je u stanu i vidio da je stan u cijelosti uređen. Naveo je da je prije dvije godine bio predsjednik školskog odbora i za predmetni spor je doznao iz pričanja. Sjeća se da je prije pokretanja ovog postupaka školski odbor zaprimio dopis G. V. koji je sadržavao prijedlog ili zahtjev grada za izmjenu ugovora koji je sklopio Grad sa školom a vezano za korištenje predmetnog stana kao i ugovora između škole i 2. tuženika. Bili su upitni troškovi ulaganja 2. tuženika u taj stan. Sjeća se da je školski odbor donio odluku kojom je tražio od 2. tuženika da predoči račune i sve troškove vezano za visinu ulaganja u predmetni stan s namjerom da vide koliki je on iznos novca uložio u stan. Školski odbor je u cijelosti prihvatio njegov dostavljeni troškovnik ulaganja u stan jer je ta procjena obavljena po sudskom vještaku. Naime, školski odbor je tražio da tu procjenu utvrdi sudski vještak, a kako ne bi bilo sumnji u krivotvorenje troškova ulaganja u stan. Potpisao je zajedno s ravnateljicom odgovor Gradu na njihov upit gdje su ih upoznali da su prihvatili na školskom odboru izvješće o izvršenom ulaganju i troškovima u stan. Poznato mu je da Grad nije prihvatio njihovo izvješće iako su ravnateljica S. K. i on bili kod gradonačelnika M. Š. vezano za korištenje sportske dvorane od strane škole

u vlasništvu grada, a u sklopu tog razgovora su raspravljali i o predmetnom stanu. Poznato mu je da je 2. tuženik trebao plaćati najamninu koja bi po uplati pripadala Zajednici športskih udruga grada V.. Poznato mu je da po predmetnom ugovoru

2. tuženika s 1. tuženikom 2. tuženiku će se prihvatiti ulaganja u stan tako da nije morao plaćati najamninu dok trošak najamnine pokrivaju troškovi ulaganja u stan. Zna da je škola zaprimila dopis Grada o pokretanju sudskog postupka radi raskida ugovora sa školom o korištenju dvorane, a škola je upozorena da bi i 2. tuženik trebao iseliti iz stana i predati ga u posjed gradu. Oni su odgovorili i na taj upit da imaju zaključeni ugovor s 2. tuženikom koji je i dalje na snazi jer je zaključen s 2. tuženikom na neodređeno vrijeme a iz razloga što je i škola o korištenju dvorane s gradom zaključila ugovor također na neodređeno vrijeme. Dodao je da mu nije poznato da li je u tom stanu netko stanovao prije 2. tuženika, ali nakon uređenja stana po 2. tuženiku u istom živi on sa svojom obitelji. Nakon što je prestao biti član školskog odbora, ne zna da li se izjednačila obveza isplate najamnine s vrijednošću ulaganja 2. tuženika u stan. Brigu o plaćanju najamnine i pokrivanju ev. troškova ulaganja po svojoj funkciji treba voditi ravnateljica škole kao i školski odbor.

8. Svjedok M. V. iskazao je da je zaposlen na mjestu pročelnika u

G. V. od 2018. Poznato mu je da je grad V. dao na korištenje Srednjoj

školi sportsku dvoranu u kojoj se nalazi jedan predmetni stan u kojemu stanuje njihov djelatnik A.B., iako u to vrijeme nije bio zaposlenik u Gradu. Gradonačelnik

mu je dao nalog da prouči svu dokumentaciju vezano za predmetni stan te je sukladno tome zatražio i određene potrebne podatke od strane Srednje škole u V. a vezano za korištenje i raspolaganje toga stana. Prvi dopis su uputili 15. svibnja 2019. od kada je na mjestu pročelnika. Dobili su povratnu informaciju od Srednje škole temeljem koje su utvrdili da škola nije postupala sukladno preuzetim obvezama u odnosu na zaključeni ugovor i prekršila je odredbe Zaključka gradskog poglavarstva grada V. od veljače 2006., zatim Ugovora o davanju stana na korištenje zaključen između G. V. i S. škole te U. o najmu stana koji je

zaključen između Srednje škole i trenutnog najmoprimca. Zaključkom Gradskog poglavarstava utvrđeno je da se predmetni stan daje na korištenje Srednjoj školi bez naknade uz uvjet da Srednja škola prilikom dodjele stana budućem najmoprimcu vodi računa da isti mora biti u funkciji sportske dvorane u suradnji sa Zajednicom sportskih udruga Grada V.. Navedena odredba je propisana i u čl. 4. Ugovora o davanju stana na korištenje. Utvrdili su da je stan od Srednje škole dan njihovom djelatniku isključivo za stanovanje a tako je navedeno u čl. 3. Ugovora o najmu stana iz čega nije moguće vidjeti na koji način će predmetni stan biti u funkciji dvorane. Na njihovo traženje škola ih je obavijestila da nemaju podatak da li je najmoprimac uplaćivao ugovorenu najamninu niti propisane režijske troškove a ujedno su zatražili i podatak da li su zaključeni aneksi ugovora i napravljen zapisnik o ev. ulaganju u predmetni stan. Utvrdili su da nije zaključen niti aneks ugovora niti je sačinjen zapisnik o ulaganjima u predmetni stan, a sukladno čl. 5. Ugovora o najmu stana. Uz dostavljeno očitovanje od strane škole dobili su i nalaz i mišljenje od strane građ. vještaka S.-

gradnja iz V. gdje su opisana po vještaku navedena ulaganja u predmetni stan,

a G. V. nije bio upoznat s ulaganjima u predmetni stan. Kako bi zbog ulaganja u predmetni stan mogli ev. izvršiti prijeboj međusobnih prava i potraživanja, poslali su njihovu stručnu službu iz Upravnog odjela iz građevinske struke da sačine procjenu izvršenih ulaganja u predmetni stan, a što je u stvarnosti bila provjera procijenjene vrijednosti po vještaku. Po njihovoj procjeni utvrđena je vrijednost ulaganja oko 27.033,84 kn. Dobili su procjenu od njihove stručne službe i istu su dostavili školi na očitovanje i zatražili da se zaključi aneks ugovora s najmoprimcem i da se regulira ugovorena najamnina u odnosu na njihovu procjenu vrijednosti ulaganja. Tražili su od škole očitovanje ali im se nisu očitovali. Naknadno su im se očitovali s dva kratka dopisa da će o tome razmatrati školski odbor, što je doista i učinjeno i dostavljena im je odluka školskog odbora gdje se ne spominje zapisnik njihove stručne službe nego da se prihvaća procjena ulaganja po S.-g. Sukladno tome, s obzirom da je

Grad V. vlasnik stana i s obzirom da nisu postignuti dogovori sa Srednjom školom, upućen je 1. tuženiku dopis kojim se raskida Ugovor o raspolaganju stanom od strane Grada i dan je rok od 30 dana da se Gradu preda stan oslobođen od stvari i osoba. Kako nije postupano po zahtjevu Grada, pokrenut je ovaj postupak.

8.1. Na pitanje pun. tuženika da li je iznos ulaganja 2. tuženika od 21.817,20 kn granična vrijednost dopuštenih i priznatih ulaganja unutar kojih se mora "stan privesti svrsi korištenja, a to će reći stanovanje", odgovorio je da je to granična vrijednost prema zaključenom ugovoru ali uz mogućnost sklapanja aneksa ugovora za dodatna ulaganja. Ostala ulaganja ostavljena su kao dodatna mogućnost odn. želja trenutnog najmoprimca što želi napraviti sa stanom, primjerice pregrađivanje stana, a ta saznanja ima s obzirom na radno iskustvo vezano za takve postupke i zahtjeve fizičkih i pravnih osoba s kojima grad ima zaključene ugovore. Misli da je srednja škola i sam 2. tuženik za dodatna ulaganja morao tražiti suglasnost grada jer je Grad vlasnik stana, a koliko mu je poznato to nisu učinili. Procjenu ulaganja vršio je gosp. M. u ime grada,

a bio je zaposlenik u to vrijeme Upravnog odjela za komunalne i stambene djelatnosti. Misli da je u vrijeme te procjene bio prisutan i 2. tuženik, a gosp. M. je bio s još jednim njihovim djelatnikom iz Upravnog odjela.

9. Svjedok Z. M. iskazao je da je u S. školi V. radio 21

godinu na radnom mjestu nastavnika, a nakon toga voditelja školske radionice. Poznato mu je da je Grad dao školi na upravljanje sportsku dvoranu u sklopu koje se nalazi stan u kojemu stanuje djelatnik škole A. B.. Ne zna na koji način je došlo do sklapanja potrebnih ugovora, ali zna da ga je 2. tuženik molio da mu pomogne oko opremanja stana. Kada je prvi put ušao u stan, stan nije bio podoban za stanovanje i u stanu je bio nekakav krevet. Stan je trebalo kompletno uređivati. Prvi posao koji je pomogao obaviti 2. tuženiku je zatvaranje jedne velike rupe na betonu u podu jedne sobe koju je odozdo šalovao, postavljao armaturu i zalio ju betonom. Vidio je i majstora keramičara koji je postavljao glazure na podove na koje se poslije postavljao ili parket ili keramičke pločice. Kako je padala voda s vanjskog dijela stana u prostor stana, postavili su nadstrešnicu na ulaz u stan što je bilo dosta zahtjevno na način da su morali postavljati skelu i ti poslovi su trajali oko sedam dana. Sav materijal za radove koje je obavljao nabavio je 2. tuženik. Za vrijeme obavljanja radova nitko od strane predstavnika Grada nije dolazio. Daljnje poslove koje je obavio bez naknade su bili: štemanje zidova za postavljanje električne instalacije kao i bušenje zidova za provođenje kablova u ostale prostorije. Zidovi su bili od betona i uglavnom je obavljao grube radove. U tom stanu 2. tuženik živi i dan danas sa suprugom i dvoje djece i 2. tuženik mu nije rekao koliko su ti radovi koštali ali rekao mu je da je puno novca uložio i da nije očekivao da će morati toliko uložiti u stan.

10. Svjedok I. N. iskazao je da se bavi stolarskim poslovima i 2. tuženik ga je angažirao vezano za obavljanje nekakvih stolarskih poslova u stanu koji se nalazi u sklopu sportske dvorane. Nema nikakvih saznanja po kojoj osnovi 2. tuženik stanuje u navedenom stanu niti zna čiji je stan. Kad je došao u stan, vidio je da je u stanu bio postavljen parket i da su odrađeni keramičarski radovi i trebao mu je montirati kuhinju koju je on kupio u trgovini Iveral centar u kojoj je radio. Kuhinju mu je montirao iako ne zna koliko ju je 2. tuženik platio. Imao je oko dva dana posla i zna da je montiranje kuhinje uključeno u kupoprodajnu cijenu. Vidio je i druge majstore koji su obavljali neke svoje poslove. Poslije je također u više navrata bio kod 2. tuženika kada je uselio u stan sa suprugom i dvoje djece i kada je stan bio kompletno namješten. Zna da je s tim stanom bilo problema vezano za odvod iz kuhinje koji nije napravljen kvalitetno jer je dolazilo do čestih zaštopavanja odvoda koja mu ni on nije mogao riješiti i zna da je 2. tuženik angažirao specijaliziranu tvrtku iz O. za čišćenje odvoda. Taj problem nije ni dan danas riješen jer pretpostavlja da se radi o dosta uskim cijevima i slabome padu u odnosu na kuhinju gdje su postavljene i glavne cijevi od kupaone i taj prostor se često zaštopava.

11. Svjedok Z. T. iskazao je da je po zanimanju konstruktor strojarskih elemenata, a kod 2. tuženika je izvodio parketarske radove u cijelom stanu i to je bilo prije više od 15 godina. U to vrijeme imao je tvrtku i uredno je naplaćen rad za obavljeni posao od 2. tuženika. Radove je izveo sa svojim pomoćnicima u nekoliko dana i nema nikakvih drugih saznanja vezano za najam stana i korištenje.

12. Svjedok I. T. iskazao je da je bio direktor S. škole V.,

a unazad deset godina je u mirovini. Bio sam ravnatelj škole 20 godina i poznato mu je da je Grad vlasnik športske dvorane koja se nalazi u sklopu škole a uz nju i jedan stan na prvom katu. U to vrijeme bio je gradonačelnik T. I. i škola je surađivala s Gradom u svezi izgradnje športske dvorane i stana iako stan nije bio primarni dio. Nakon izgradnje dvorana je puštena u funkciju 1999. Škola je imala u to vrijeme zaposlenika koji je obavljao različite radove na održavanju škole. Grad je vodio inače brigu o samoj športskoj dvorani kao i stanu na prvom katu. Sjeća se da je Grad dodijelio stan u najam njihovom domaru I. F. koji je u tom stanu bio jednu ili dvije

godine. On je izvodio neke radove u tom stanu kako bi ga osposobio za stanovanje,

ali ne zna koje. Škola je koristila dvoranu bez ikakve naknade jer se radi o nastavno- školskoj športskoj dvorani. Ne zna pod kojim uvjetima i zašto je I. F. napustio predmetni stan. U to vrijeme tajnik u školi je bio G. M.. Nakon odlaska G.

M. na njegovo mjesto tajnika škole došao je 2. tuženik. Poznato mu je da je

Županija sklopila ugovor s Gradom o uvjetima i načinu korištenja dvorane kao i o uvjetima pod kojima će se odvijati nastava koja je uvjetovana korištenjem dvorane. Pročitao je taj sklopljeni ugovor ali ga nije potpisivao. Stan je i dalje u vlasništvu Grada i s njim je Grad raspolagao do 2006. kada ga je Gradsko poglavarstvo dodijelilo na korištenje školi besplatno. Srednja škola ga je imala pravo iznajmiti uz plaćanje najma. Raspisan je natječaj za stan na koji se javio 2. tuženik i još jedna ili dvije osobe. Školski odbor je donio odluku da se stan dodijeli u najam 2. tuženiku i on je sklopio ugovor sa školom o najmu stana negdje u svibnju 2009., a školi je Grad dao na korištenje stan početkom iste te godine. Njegova tehnička služba u školi kao i on pregledali su predmetni stan kao i športsku dvoranu. Misli da je najamnina za stan bila 500,00 kn. Ta najamnina je bila namijenjena da se uplaćuje Zajednici športskih udruga grada V. a nikako ne školi tako da je taj novac Grad posebno donirao Zajednici športskih udruga grada V.. Stan prije nego što je 2. tuženiku predan u posjed nije bio podoban za stanovanje. Trebalo je urediti zidove, podove, instalacije vezano za vodu, kupaonicu. Dakle, trebalo je obnoviti i rekonstruirati predmetni stan koji je bio dvosobni a moguće oko 70-ak m². 2. tuženik je zatražio od škole odobrenje da vrši renoviranje toga stana, ali je tražio da mu se ta ulaganja priznaju na način da mu se to uračuna u plaćanje najamnine. Ne zna da li su u Gradu bili upoznati s predmetnim ulaganjima ali uglavnom 2. tuženik je imao odobrenje da vrši ulaganja u stan. Nakon izvršene obnove pregledao je navedeni stan i vidio je da je stan osposobljen za stanovanje. Ne zna tko je izvodio radove, a 2. tuženik je nakon toga uselio u stan sa svojom obitelji. 2. tuženik je školskom odboru i školi dostavio troškovnik izvedenih radova sačinjen po sudskom vještaku i on je taj troškovnik dostavio školi koja ga je prihvatila i ugradila u sporazum vezano za najam da mu se za izvršena ulaganja uračunava i cijena najma. Bio je ravnatelj do 2012. i nije bilo nikakvih problema vezano za korištenje dvorane i predmetnog stana. Ne sjeća se da li je pismeno obavještavao grad u ime škole o izvršenim ulaganjima od strane 2. tuženika ali zna da je tadašnji gradonačelnik bio upoznat s poslovima vezanim za dodjelu i ulaganja 2. tuženika u predmetni stan. Bez obzira što je otišao u mirovinu i dalje je ostao u dobrim odnosima sa svim djelatnicima srednje škole. Bio je potpisnik ugovora zaključenog između škole i Grada vezano za korištenje dvorane i stana. Škola se odlučila za 2. tuženika vezano za dodjelu stana jer je on dugogodišnji sportski radnik i bio je rukometni trener, a i dan danas je u toj funkciji, i on je obavljajući te poslove u dvorani bio prilično upoznat s problematikom vezano uz dvoranu. Izgrađena dvorana iako je bila nova imala je nedostataka i to vezano za kvalitetu stolica u dvorani jer već nakon tjedana upotrebe morali su mijenjati stolice. Njihova radionica za obradu metala u B. je radila na učvršćivanju postolja za stolice i 2. tuženik je bio uključen u izvođenje svih tih radova. Na mjestima je došlo do prokišnjavanja krova i drugih stvari. Kako je 2. tuženik u odnosu na druge kandidate bio vezan i upoznat s problemima sa dvoranom i njezinim korištenje, izdavanjem termina za treninge, održavanje okoliša dvorane, školski odbor je odlučio da mu se dodijeli stan. U izvođenju radova u stanu, škola je uključila njihovog domara koji je inače metalske struke, a posebno za vodovodne instalacije, a i sam je izvodio neke radove u stanu, a škola je pratila što i kako se radi i koji se radovi izvode u stanu. 2. tuženik je bio i njegov suradnik i mimo priznatog iznosa u čl. 4. Ugovora o najmu od 21.817,20 kn na ime ulaganja, on je rekao da bi trebalo poduzeti još neke radnje u stanu kojim ulaganjima po njemu bi se učinio stan još podobniji za stanovanje. Škola nije uložila ni jednu kunu svoga novca u saniranje toga stana. Zna da je nakon toga, 2. tuženik izvodio još neke radove u stanu ali poslije njegovog odlaska u mirovinu.

13. Zakonski zastupnik tužitelja, gradonačelnik M. Š. iskazao je da je gradonačelnik grada V. od 2017. te da ostaje u cijelosti kod navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva. Kada je postao gradonačelnik obavio je reviziju upravljanja javnom imovinom u nadležnosti grada. Između ostalih pitanja pojavilo se pitanje sportske dvorane u vlasništvu Grada i stana u sklopu dvorane. Bavio se sportom i zna da 2.

tuženik stanuje u stanu u sklopu gradske dvorane. O detaljima predmetne tužbe je doznao tijekom 2018. Tada je došao do podataka da je 2006. Gradsko poglavarstvo grada V. donio zaključak da S. školi u V. daje na upravljanje stan u

sklopu dvorane koji bi trebao služiti u svrhu same dvorane a radilo se o besplatnom najmu. Poznato mu je da je poslije Srednja škola sklopila ugovor s 2. tuženikom koji je ušao u najam tog stana. Zna da su stručne službe Grada i 2. tuženik obišli predmetni stan i sačinjen je zapisnik i troškovnik vezano za ulaganja u stan koja je bilo nužno izvršiti da bi se stan priveo svrsi odn. da bi bio podoban za stanovanje. Misli da se radilo o ulaganjima u stan oko 22.000,00 kn. Obje stranke su potpisale troškovnik i zapisnik i nakon odbijanja cijene najma od 500,00 kn mjesečno do visine najma, 2. tuženik je trebao nastaviti plaćati najamninu u iznosu od 500,00 kn, a koji iznos se trebao uplaćivati Zajednici sportskih udruga grada V.. Utvrdio je revizijom da nije uplaćivana najamnina Zajednici sportskih udruga i tražili su podatke od ravnateljice Srednje škole kao odgovorne osobe kako bi razjasnili razlog neuplaćivanja iznosa u

Zajednicu sportske udruge. Nakon toga je doznao da je 2. tuženik tražio građevinsko vještačenje vezano za visinu troškova ulaganja. Saznao je da je po sudskom vještaku utvrđeno da je 2. tuženik uložio više sredstava u stan u odnosu na troškovnik iz 2005.

Dobili su taj nalaz vještaka i tada su poslali njihovog djelatnika gosp. M. M.

koji je radio i prvi troškovnik da izvrši provjeru u odnosu na ulaganja u stan. Utvrdio je da Grad V. kao vlasnik stana može priznati još iznos od nešto više od 5.000,00

kn ulaganja, a za sve ostalo nikada nisu imali informaciju da će se ulagati ili raditi na predmetnom stanu. 2. tuženik ni nakon toga nije više uplaćivao najam, koliko ima saznanja. Ne zna ni da li sada on uplaćuje na ime najma nešto Zajednici sportskih udruga Grada V.. Na koncu su donijeli odluku da pokrenu parnični postupak i

ostanu kod tužbe jer smatraju da S. škola V. ne vodi računa o predmetnom stanu tzv. pažnjom dobrom gospodarstvenika. Poznato mu je da je u tom stanu prije

2. tuženika stanovao domar Srednje škole. Imali su saznanja da Srednja škola nije gospodarila sa stanom na ugovoreni način i da nisu vodili evidenciju da li 2. tuženik ispunjava svoje obveze po Ugovoru o najmu zaključen između Srednje škole i njega, a obzirom da su utvrdili da ne ispunjava, pokrenuli su ovaj spor jer nije uplaćivao najamninu. Za njih je bio sporan iznos ulaganja u stan preko iznosa iz prvog troškovnika i kasnije razlike od 5.000,00 kn utvrđene po njihovom djelatniku Mirku Martinčević. Nisu znali za vještačenje koje je provedeno po sudskom vještaku na zahtjev 2. tuženika, a takav nalaz vještaka nije bio prihvatljiv za njih. Sjeća se da je u trenutku sklapanja ugovora o najmu između škole i 2. tuženika, 2. tuženik bio zaposlenik u školi, ali nije bio u Zajednici sportskih udruga Grada V., a to je postao puno kasnije, a trenutno je predsjednik Zajednice sportskih udruga grada Valpova i tajnik škole. Prethodni gradonačelnici nisu imali pismenih primjedbi na ulaganja tuženika, ali nisu imali ni saznanja da se ulaže u stan mimo onog ugovorenog iznosa do oko 22.000,00 kn.

14. Zakonski zastupnik 1. tuženika, ravnateljica S. K. iskazala je da ostaje u cijelosti kod pisanog odgovora na tužbu. Od 1989. zaposlena je u Srednjoj školi V., a od 2015. je ravnateljica škole u drugom mandatu. Poznato joj je da je

Grad sklopio ugovor sa Srednjom školom te je po osnovi zaključka Gradskog poglavarstva dao školi na upravljanje školsku dvoranu u kojoj se nalazi i predmetni stan. 2015. preuzela je funkciju ravnatelja i sve poslove koje nalaže Zakon o obrazovanju. U to vrijeme nije bio otvoren slučaj vezano za predmetni spor, ali su bili intenzivni razgovori s gradonačelnikom M. Š. vezano za dvoranu i spomenuli su u razgovoru i predmetni stan u kojem stanuje 2. tuženik. Problem je nastao 15.5.2019. kada su dobili dopis od Grada kojim su od nje tražili da se očituje na četiri pitanja. Trebala je odgovoriti vezano za pitanje uplaćivanja najamnine na ime iznajmljenog stana 2. tuženiku, troškove grijanja, troškove ulaganja vezano za stan u kojem stanuje 2. tuženik i da se očituje o sukobu interesa tajnika sa školom a moguće i s njom. To očitovanje je trebala dostaviti u roku od 8 dana. 2. tuženik je tajnik škole i dogovorili su se da joj 2. tuženik dostavi podatke vezano za stan i da kao tajnik škole odgovori gradonačelniku da će, nakon što prikupe podatke vezano za ta pitanja, u pismenom obliku se očitovati. S obzirom na navedenu problematiku kao ravnateljica škole obavijestila je predsjednika školskog odbora i zatražila da se održi sjednica školskog odbora kako bi raspravili ova sporna pitanja. Obavijest Gradu da će se očitovati na njihova pitanja poslali su 21.5.2019. na način da će se očitovati kada budu prikupili podatke. Već 3.6.2019. upoznali su školski odbor s problematikom. Na tom sastanku 2. tuženik je dostavio procjenu sudskog vještaka vezano za ulaganje u stan koji mu je dao 1. tuženik u najam. 10.6.2019. Grad dostavlja požurnicu školi kako bi dostavili odgovor na postavljena pitanja. Već 11.6.2019. poslali su Gradu zaključke školskog odbora i tražili su da se prizna procjena ulaganja po sudskom vještaku i da se Grad na to očituje. Nakon toga, 30.6.2019. Grad im vraća korespondenciju u kojoj navodi da ne prihvaća ulaganja utvrđena po sudskom vještaku. Najavili su joj kao ravnateljici dolazak stručne službe radi pregleda stana i da o tome obavijesti 2. tuženika kao tajnika škole. Upoznala je tajnika s navedenim zahtjevom tužitelja i opet zatražila sjednicu Školskog odbora 9.7.2019. i upoznala prisutne s problemom i odbor je donio zaključak da sazovu sastanak na kojem će biti prisutan gradonačelnik. Nakon toga, 11.7.2019. poslala je poziv gradonačelniku na razgovor vezano za taj slučaj kako bi usmeno razgovarali na mjestu gdje se budu dogovorili i da zajednički nađu sporazumno rješenje. Gradonačelnik je pristao i dogovorili su sastanak za 18.7.2019.

u uredu gradonačelnika. Na tom sastanku su bila ona i I. C. kao predsjednik školskog odbora i razgovarali su ne samo o predmetnom stanu već i o školskoj dvorani.

Dodala je da škola koja je dobila na upravljanje dvoranu plaća sve energente, određeni prostor čiste i dvorana im je na raspolaganju za školsku djecu do popodnevnih sati, a poslije dvoranu koriste razne sportske udruge. Željela je da se s gradonačelnikom dogovore ako treba oko novog aneksa ugovora vezano za upravljanje dvoranom i priznanje ulaganja od strane 2. tuženika po obavljenom vještačenju. Iz njegovog ponašanja shvatila je da bi takav način dogovora bio ostvariv. Bilo je načelno dogovoreno da će do 24.7.2019. oni napraviti prijedlog vezano za korištenje dvorane i prijedlog kako riješiti pitanje korištenja stana 2. tuženika. 24.7.2019. gradonačelnik je opravdao neodržavanje sastanka vezano za navedenu problematiku. 26.8.2019.

sazvala je sjednicu školskog odbora i obavijestila članove odbora o obavljenom razgovoru s gradonačelnikom. Ništa se nisu dogovorili već su dobili dopis da će se pokrenuti sudski postupak. 2.2.2021. su odgovorili gradonačelniku da će dostaviti sve potrebne informacije koje budu tražili i 4.2.2021. dostavili su gradonačelniku sve potrebne informacije i ponovno sazvali školski odbor i informirali prisutne o problematici da bi nakon toga uslijedio ovaj parnični postupak. Dodala je da je škola priznala ulaganja 2. tuženika u predmetni stan u vrijednosti utvrđenoj po sudskom vještaku. Saznala je da je Grad poslao svoju komisiju za procjenu ulaganja, ali oni su vjerovali sudskom vještaku. Ne zna da li su obračunata ulaganja tuženika odn. da li su već prestala u odnosu na visinu najamnine od 500,00 kn. Podatke da li je u međuvremenu tuženik uplaćivao najam u iznosu od 500,00 kn sportskim udrugama sud može dobiti od njih. 2. tuženik je i dalje u tom stanu i oni ugovore i dalje izvršavaju kako prema Gradu a tako i 2. tuženik prema Srednjoj školi u odnosu na ugovor o najmu.

Škola je dodijelila najam stanu 2. tuženiku jer je 2. tuženik tajnik škole i dugogodišnji sportski djelatnik i bio je vezan uz sportske udruge i logično je da se brinuo ne samo za stan već i održavanje sportske dvorane. Djelatnici Srednje škole i to počev od čistačica i drugih djelatnika ulagali su svoj trud i rad u održavanju sportske dvorane koja funkcionira i dan danas zajedno s 2. tuženikom. 2. tuženik je i kao fizička osoba a i u svojstvu tajnika škole organizirao sve poslove vezano za održavanje sportske dvorane. Navela je da su prošle godine o trošku škole uredili u sklopu dvorane dva kabineta za nastavnike i to su radili njihovi majstori iz radionice kao i ličioci koje su oni platili. Njihovi majstori rade električarske, vodoinstalaterske, stolarske i dr. poslove. Kada su odlučili provoditi vještačenje radi utvrđenja visine ulaganja od strane 2. tuženika, o tome su obavijestili gradonačelnika dopisom od 21.5.2019., a tajnik se očitovao 3.6.2019. te su gradonačelniku poslali nakon obavljenog vještačenja odluku školskog odbora. Prijedlog za procjenu vještačenja je dao 2. tuženik sa čime se ona suglasila. Služba Grada je naknadno obavila svoje vještačenje jer nije prihvatila vještačenje koje je obavio sudski vještak.

15. 2. tuženik A. B. ostajući u cijelosti kod odgovora na tužbu iskazao je da je od 16.8.2000. zaposlen kao tajnik S. škole V. i te poslove obavlja i

dan danas. 2006. podnio je Gradskom poglavarstvu zahtjev za dodjelu stana jer je imao obitelj s malim djetetom. Već nakon nekoliko mjeseci škola je dobila zaključak Grada da joj se dodjeljuje na upravljanje predmetni stan u sklopu sportske dvorane koja je već od ranije dana na upravljanje školi. Nakon raspisanog natječaja u konačnosti školski odbor je dodijelio predmetni stan njemu uz najamninu od 500,00 kn jer je to bio uvjet naveden u zaključku Grada i da stan bude u funkciji gradsko-sportske dvorane. Znao je da je Grad uvjetovao ulaganja u vrijednosti oko 20.000,00 kn, ali je znao da ta ulaganja neće biti dostatna da se stan dovede u minimalne uvjete za stanovanje. Odmah je krenuo u renoviranje stana nakon što je podigao kredit i svjedoci koji su saslušavani u ovom postupku su mu obavljali radove. U studenom 2017. nakon obavljenih radova proveo je građevinsko vještačenje po sudskom vještaku radi utvrđenja vrijednosti ulaganja. Procjena je dostavljena školskom odboru i Gradu. 2017. Grad je u više navrata intenzivirao dostavljanje dokumentacije vezano za predmetni stan. Dostavio je dva zahtjeva školskom odboru 2018. i 2019. da oni stupe u kontakt s

Gradom vezano za nalaz vještaka i priznanje ulaganja koja je dao u stan a vezano za prebijanje njegovih ulaganja za visinu najma. Grad je zatražio da ipak njihovi djelatnici pregledaju stan i ulaganja, a što je dopustio i oni su u konačnosti u siječnju 2021. utvrdili manju vrijednost ulaganja. Komisija Grada po njemu nije bila kompetentna da ocjenjuje vrijednost ulaganja jer u zapisniku su primjerice naveli da na beton ne treba postavljati pločice i parket već tepison i da nije bilo potrebno postavljati rigips ploče. Isto tako postoje videozapisi da su bile rupe u stropu i u podovima. Spominjali su i razliku PDV-a koju su oni smatrali da je 23 %, a vještak nije uključio PDV. Inače je sportski djelatnik tako da vodi brigu i o sportskoj dvorani i njenom korištenju od strane raznih sportskih udruga a kao tajnik škole sudjelovao je u nebrojenim sportskim akcijama i akcijama održavanja sportske dvorane bilo po pitanju javnih radova i bilo po pitanju spremačica i djelatnika koji su obavljali razne radove u sportskoj dvorani. Prilikom ulaganja u predmetni stan razmatrao je i odredbu iz čl. 4. Ugovora o najmu stana gdje će se ev. voditi računa o ostalim ulaganjima gdje će stranke sačiniti zapisnik te ev. zaključiti Aneks ugovora. Sjedište Zajednice sportskih udruga je u samoj sportskoj dvorani i ta Zajednica ima svoje poslovne prostore, a on je bio tajnik te Zajednice od travnja 2014., a od 2018. je predsjednik Zajednice u drugom mandatu. Trenutno su veliki radovi u obnavljanju dvorane gdje sudjeluju zajedno Grad sa svojim sredstvima i Zajednica sportskih udruga. Sportske udruge u tim prostorima borave unutar dvorane još od kada se dvorana otvorila. Stan se nalazi s bočne strane dvorane i ima poseban ulaz. Od lipnja 2021. nastavio je plaćati najam koji se isplaćuje u iznosu od 500,00 kn na račun Zajednice sportskih udruga G. V. i taj iznos se upotrebljava za održavanje sportske dvorane.

16. Iz izvršenog uvida u izvadak iz zemljišnoknjižnog odjela Valpovo od 12.07.2021. u zk.ul. 3527 k.o. V. razvidno je da je tužitelj u cijelosti vlasnik na kčbr. 2034 Gradsko-školska športska dvorana, igralište i neplodno u ulici Br. Radić sa 3818 m².

17. Iz izvršenog uvida uz zaključak Gradskog poglavarstva grada V. sa

13. sjednice održane 27. veljače 2006. razvidno je da je Gradsko poglavarstvo dalo na korištenje 1. tuženiku nedovršeni stan u vlasništvu Grada V. koji se nalazi u sklopu gradsko-školske športske dvorane u V., D.. F. Stan je dan

S. školi V. na korištenje bez naknade uz uvjet da S. škola V. prilikom dodjele predmetnog stana budućem najmoprimcu vodi računa da isti treba biti u funkciji, u suradnji sa Z. sportskih udruga G. V., G.-školske

sportske dvorane. T.. II. Zaključka navedeno je da Grad V. i S. škola

V. posebnim će ugovorom regulirati međusobna prava i obveze u svezi stana iz toč.1. Zaključka.

18. Iz Izvršenog uvida u ugovor o davanju stana na korištenje zaključenog između G. V. i S. škole V. razvidno je da se tim ugovorom

sporazumno utvrđuju reguliranje međusobnih odnosa između ugovornih strana u svezi davanja stana na korištenje koji se nalazi u Gradsko-školskoj sportskoj dvorani u V. bez naknade. U čl. 3. navedenog ugovora navedeno je da stan nije dovršen a za njegovo dovršenje potrebno je uložiti još 21.817,20 kn sukladno troškovniku od 04. studenoga 2005. koji se nalazi u prilogu ugovora i čini njegov sastavni dio. Čl. 5. st. 2. istog Ugovora navedeno je da se korisnik stana obvezuje da će kontrolirati količinu i kvalitetu materijala ugrađenog u dovršetak stana. Čl. 6. navedeno je da će visinu najamnine za predmetni stan utvrdit korisnik, a najamnina ne može biti niža od 500,00 kn mjesečno. Najamnina se može kompenzirati s priznatim iznosom sredstava uloženih u završetak stana, a najamnina je prihod Zajednice sportskih udruga Grada Valpovo koji će se ulagati u održavanje dvorane.

19. Iz izvršenog uvida u troškovnik stana u dvorani sačinjenog po M.

M. u V. od 04. studenoga 2005. razvidno je da visina ukupnih ulaganja iznosi 36.256,44 kn i to uložena sredstva 14.439,24 kn te sredstva potrebna za dovršenje u iznosu od 21.817,20 kn za 63,48 m² neto stambene površine.

20. Iz izvršenog uvida u Ugovor o najmu stana zaključenog 01. svibnja 2009. između S. škole V. kao najmodavca i A. B. iz B. kao

najmoprimca razvidno je da se Ugovor odnosi na najam stana u vlasništvu G.

V. predanog S. školi V. U. o dodjeli stana na korištenje bez određenog roka te da se predmetni stan nalazi u Gradsko-školskoj sportskoj dvorani u

V., dr. F na prvom katu, ukupne površine 63,48 m², a koji se sastoji od tri sobe, hodnika, kuhinje i kupaonice te pripadajuće terase površine 8 m². Predmetni stan se iznajmljuje isključivo za stanovanje. Čl. 4. navedenog Ugovora navedeno je da najmodavac predaje najmoprimcu stan u nedovršenom stanju i nepogodnom za stanovanje. Sporazumno je utvrđeno kako je najmoprimac sam i u vlastitom trošku stan uredio i priveo ga u stanje pogodno za stanovanje. U skladu s Ugovorom o davanju stana na korištenje između G. V. i S. škole

V. te troškovnikom od 4.11.2005. najmoprimcu se priznaje iznos od 21.817,20 kn koji je minimalno bio potreban uložiti radi privođenja stana u funkciju stanovanja na ime plaćanja najamnine koja iznosi 500,00 kn mjesečno i koju će najmoprimac plaćati Zajednici sportskih udruga Grada V. do 15-og dana u mjesecu za tekući mjesec.

O ostalim ulaganjima učinjenim radi privođenja stanu u funkciji stanovanja ugovorne strane će sačiniti zapisnik te zaključiti aneks ugovora. Ugovor o najmu stana sklapa se na neodređeno vrijeme počevši od 1. svibnja 2009. i nije vezan za radni odnos najmoprimca u Srednjoj školi Valpovo. Ugovorne strane su suglasne da će najmoprimac, uz najamninu, plaćati troškove grijanja stana, električnu energiju, čišćenje zajedničkih prostorija, troškove telefonskog priključka i eventualno zajedničke antene.

21. Iz izvršenog uvida u odgovor S. škole V. od 11. lipnja 2019.

gradonačelniku G. V. razvidno je da se isti očitovao vezano za zatraženu dokumentaciju G. V. uz ugovorni odnos za korištenje stana u sklopu

Gradsko-školske sportske dvorane.

22. Iz dopisa A. B. Š. odboru S. škole u V. od 3.

lipnja 2019. razvidno je da se 2. tuženik obratio Školskom odboru Srednje škole u V. vezano za sklapanje aneksa ugovora te izvršenih i dodatnih ulaganja u predmetni stan u vrijednosti 73652,95 kn a po utvrđenoj vrijednosti ulaganja sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu nekretnina Struga-gradnja j.d.o.o. Prijedlog je A. B. da Školski odbor pokrene postupak utvrđivanja ukupno uloženih sredstava u dovršetak i privođenje predmetnog stana u funkciju stanovanja s konkretnim prijedlogom prihvaćanja nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu nekretnina Struga-gradnja j.d.o.

23. Iz izvršenog uvida u dopis S. škole V. od 13. prosinca 2017. i 2.

studenog 2017. razvidno je da je S. škola V. dostavila G. V. dokumentaciju vezanu uz korištenje stana u sklopu Gradsko-školsko sportske dvorane u V..

24. Iz izvršenog uvida u nalaz i mišljenje S.-gradnja j.do.o. V. od

13.11.2017. razvidna su ulaganja izvršenih radova na predmetnom stanu u vještačenjem utvrđena u ukupnom iznosu 73.652,95 kn.

25. Iz izvršenog uvida u odluku Školskog odbora S. škole V. od 22.

veljače 2021. razvidno je da Školski odbor prihvaća nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu nekretnina S.-gradnja j.d.o.o. V. od

13.11.2017. kojim je zaključeno kako je u dovršenje predmetnog stana ukupno uloženo 73.652,95 kn. Navedeni iznos se priznaje najmoprimcu na ime plaćana najamnine iz čl. 10. Ugovora o najmu.

26. Iz izvršenog uvida u obavijest S. škole V. od 10. ožujka 2021.

razvidno je da je S. škola V. uputila obavijest G. V. kojim ih obavještavaju o odlukama Školskog odbora donesenih na sjednici održanoj 22. veljače 2021.

27. Iz izvršenog uvida u dopis G. V. od 15. travnja 2021. S. školi

V. razvidno je da G. V. otkazuje Ugovor o davanju stana na korištenje

S. školi V. koji je sklopljen 27.2.2006. Otkazni rok određen je u vremenu od 30 dana, a počinje teći od dana primitka obavijesti.

28. Iz izvršenog uvida u dopis G. V. od 25. siječnja 2021. upućen

S. školi V. razvidno je da tužitelj zahtijeva da S. škola V. u roku od 8 dana od dana primitka obavijesti zaključi sa najmoprimcem Aneks Ugovora o najmu stana kojim će se regulirati izvršeni i priznati radovi za potrebe privođenja stana pogodnog za stanovanje u ukupnom iznosu od 27.033,84 kn. Aneksom je potrebno regulirati način plaćanja dospjele najamnine u ukupnom iznosu od 42.996,16 kn na račun Zajednice sportskih udruga G. V. u roku od 30 dana od dana zaključenja Aneksa. Također, Aneksom Ugovora zahtijevaju da se izmjeni čl. 7. Ugovora o najmu stana na način da se odredi prestanak ugovornog odnosa s 31.

ožujkom 2021. nakon čega se predmetni stan vraća na upravljanje i raspolaganje

G. V. što će biti regulirano međusobnim ugovorom između S. škole i

G.. Ukoliko u propisanom roku ne postupe po navedenim zahtjevima, G.

V. će pokrenuti sudski postupak protiv S. škole V. i na taj način riješiti nastale probleme oko upravljanja sa stanom u vlasništvu G. V. te naplatiti dospjela potraživanja direktno od S. škole V..

29. Analizirajući iskaze saslušanih svjedoka, zakonskog zastupnika tužitelja, zakonskog zastupnika 1. tuženika, drugo tuženika, materijalnu dokumentaciju priloženu spisu, navode stranaka kao i svaki dokaz posebno sve dokaze zajedno kao rezultat cjelokupnog postupka sud smatra da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

30. Sud među strankama smatra neprijepornim i utvrđenim i to:

- da je tužitelj samovlasnik nekretnina i to jednog stana koji se nalazi u sklopu Gradske školsko-sportske dvorane u V., izgrađene na kčbr. 2034 u naravi

Gradsko – školska – športska dvorana, igralište i neplodno u Ul. Braće Radić, ukupne površine 3818 m², sve upisano u zk. ul. br. 3527 za k. o. V., na adresi D na prvom katu, koji se sastoji od tri sobe, hodnika, kuhinje i

kupaonice, ukupne površine od 63,48 m², plus pripadajuća terasa od 8 m²;

- da je tužitelj s 1. tuženikom sklopio ugovor o davanju stana na korištenje, temeljem zaključka Gradskog poglavarstva grada V. K.: 371-01/06-01/1,

Ur.br. 2158/01-2-06-2, od 27.02.2006.;

- da je tužitelj dao stan na korištenje bez naknade, ali uz uvjet da 1. tuženik prilikom dodjele stana budućem najmoprimcu vodi računa da isti treba biti u funkciji Gradsko školske-sportske dvorane u suradnji sa Zajednicom sportskih udruga grada

V.;

- da je tuženik sklopio ugovor o najmu stana s 2. tuženikom na neodređeno vrijeme počev od 1. svibnja 2009.;

- da je ugovorom o najmu stana određena najamnina za predmetni stan u visini od 500,00 kn mjesečno, a koja se ima uplaćivati Zajednici športskih udruga grada V. do 15. u mjesecu za tekući mjesec;

- da pored plaćanja namjenine 2. tuženik kao najmoprimac je u obvezi plaćati troškove grijanja stana, električnu energiju, čišćenje zajedničkih prostorija, troškove telefona i zajedničke antene te je u obvezi održavati predmetni stan sve dok isti koristi;

- da je stan koji se predaje 2. tuženiku u najam od strane 1. tuženika još nedovršen, u završnim radovima, i da se dovršenje povjerava najmoprimcu koji je u obvezi o svojem trošku obaviti završne radove na predmetnom stanu po troškovniku od 4.11.2005. u procijenjenoj vrijednosti od 21.817,20 kn;

- da se 2. tuženik 03.06.2019. obratio školskom odboru 1. tuženika da mu se priznaju dodatna ulaganja u predmetnom stanu u visini od 73.652,95 kn koji iznos je rekapitulacija provedenog vještačenja za ulaganja na stanu po Struga-gradnja j.d.o.o. o čemu je 1. tuženik tužitelja izvijestio svojim očitovanjem od 11.06.2019. pod klasom: 406-01-01/19, ur.br. 2158-09-01/19-8;

- da je utvrđenu vrijednost vještačenjem u iznosu 73.652,95 kn na ime ulaganja 2. tuženika u predmetni stan prihvaćeno od strane školskog odbora 1. tuženika o čemu je svojim dopisom 1. tuženik informirao tužitelja dopisom osporenu od školskog odbora dana 10.3. 2021. pod klasom: 406-01-01/21, ur.br. 2158-09-01/21;

- da tužitelj prihvatio očitovanje 1. tuženika i nalaz stručne osobe za procjenu ulaganja u predmetni stan 2. tuženika jer 1. i 2. tuženici o tome nisu izvijestili tužitelja niti tražili njegovo dopuštenje, a tužitelj je vlasnik stana;

- da je tužitelj pozvao 1. tuženika da mu odgovori kada će uplatiti razliku dospjele najamnine za predmetni stan u ukupnom iznosu od 42.966,16 kn na račun Zajednice sportskih udruga grada V.;

- da je ravnateljica 1. tuženika odgovorila tužitelju dopisom od 11.06.2019. kako ne postoje dokazi o plaćenoj najamnini a koja je po mišljenju tužitelja trebala biti uplaćena na račun Zajednice športskih udruga grada V.;

- da je tužitelj dostavio 1. tuženiku obavijest od 15.04.2021. pod klasom: 940- 01/19-01/0034, ur. br. 2158/01-2-21-12 od 15.4.2021. kojom raskida ugovor s 1. tuženikom uz ostavljeni ugovorni rok 1. tuženiku za primopredaju stana u roku od 30 dana;

- da 2. tuženik i danas stanuje u predmetnom stanu u vlasništvu tužitelja.

31. Među strankama je prijeporno i to:

- da li je 2. tuženik prije vršenja ulaganja u predmetni stan prilikom izračuna vrijednosti prethodno ili naknadno morao tražiti odobrenje od tužitelja;

- da li je školski odbor 1. tuženika smio bez dopuštenja tužitelja prihvatiti utvrđenu vrijednost ulaganja u predmetni stan po sudskom vještaku I. S.

u utvrđenoj vrijednosti ulaganja u iznosu od ukupnih 73.652,95 kn bez PDV-a umjesto ugovorenog iznosa ulaganja najmoprimcu u predmetni stan od 21.817,20 kn a sukladno čl. 4. Ugovora o najmu stana od 1. svibnja 2009.:

- da li je tužitelj trebao prihvatiti utvrđenu vrijednost ulaganja u predmetni stan po 2. tuženiku u vrijednosti 73.652,95 kn do koje vrijednosti ulaganja preko iznosa ugovorenog od 21.817,20 kn tuženik treba biti oslobođen plaćanja najamnine u mjesečnom iznosu od 500,00 kn sve do namirenja do vrijednosti ulaganja od 73.652,95 kn što tužitelj prijepori a smatraju 1. i 2. tuženik;

- da li je 2. tuženik, neovisno o izvršenim ulaganjima, bio dužan plaćati najamninu u iznosu od 500,00 kn mjesečno neovisno o visini ulaganja, a kako to tužitelj navodi da se radi o iznosu o dospjeloj, a neisplaćenoj najamnini u iznosu 42.966,16 kn;

- da li je tužitelj svojom obavijesti od 15.04.2021. 1. tuženiku po pravilima obveznog prava raskinuo ugovor zatraživši da mu se u roku od 30 dana izvrši predaja stana u njegov posjed.

32. Glede prijepornih pitanja sud u cijelosti prihvaća navode 1. i 2. tuženika. Naime, glede ugovorenog iznosa ulaganja u predmetni stan po ugovoru o najmu stana između 1. i 2. tuženika u iznosu od 21.817,20 kn kao priznatog iznosa na ime ulaganja u predmetni stan po troškovniku od 04. studenoga 2005. u st. 4. toga čl. 4. Ugovora o najmu stana, navedeno je da na ostalim ulaganjima učinjenim radi privođenja stana u funkciju stanovanja ugovorne strane će sačiniti zapisnik te zaključiti aneks ugovora.

33. Provedenim građevinskim vještačenjem te iskazima saslušanih svjedoka predloženih po 2. tuženiku razvidno je da je 2. tuženik renovirao predmetni stan i izvršio ulaganja u vrijednosti utvrđenoj po sudskom vještaku I. S. te sud smatra da su ta ulaganja u predmetni stan bila nužna kako bi se stan osposobio za stanovanje.

34. Stoga sud smatra da su izvršena ulaganja od strane 2. tuženika u predmetni stan nužni i korisni troškovi sukladno čl. 164. i čl. 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojim ulaganjima u vrijednosti utvrđenoj po sudskom vještaku je ostvarena i korist tužitelja u vrijednosti izvršenih ulaganja a koja su bila nužna da bi se stan doveo u stanje za stanovanje.

35. Sud prihvaća navode 1. i 2. tuženika da djelatnici tužitelja koji su procjenjivali vrijednost izvršenih ulaganja od strane 2. tuženika u navedeni stan nisu kompetentni te da je za uređenje predmetnog stana mimo ugovorenog iznosa u čl. 3. Ugovora o davanju stana na korištenje u iznosu od 21.817,20 kn je potrebno bilo uložiti i dodatna sredstva do visine utvrđene građevinskim vještačenjem, a koja sredstva je po ugovoru snosio isključivo 2. tuženik, a radove su mu obavljali saslušani svjedoci u ovome postupku. Isto tako sud prihvaća navode 1. i 2. tuženika da nisu bili u obvezi obavijestiti tužitelja u vršenju ulaganja i izvođenja radova u predmetnom stanu jer to, kako to tvrde 1. i 2. tuženici, u ugovoru nije niti navedeno. Dakle, 1. i 2. tuženici nisu morali prije vršenja ulaganja u predmetni stan preko dopuštenog iznosa od 21.817,20 kn tražiti dopuštenje od tužitelja, kako to tužitelj pogrešno navodi tvrdeći da je takvo postupanje 1. i 2. tuženika neprihvatljivo. Isto tako sud ne prihvaća tvrdnju tužitelja iznijetu u tužbi da ga o izvršenim ulaganjima nitko nije izvijestio jer je 1. tuženik od 10.03.2021. dopisom i odlukom školskog odbora 1. tuženika izvijestio tužitelja o navedenim činjenicama. Isto tako po ocjeni suda tužitelj je nezakonito dostavio obavijest 1. tuženiku o raskidu ugovora o davanju stana na korištenje 1. tuženiku.

36. Zakonom o najmu stanova (NN br. 91/96, 408/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) uređuju se prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Čl. 20. Zakona o najmu stanova propisano je u kojim slučajevima i pod kojim zakonskim pretpostavkama najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana.

37. Sud smatra da činjenica što je 2. tuženik u predmetni stan uložio više novčanih sredstava i to do iznosa od 73.652,95 kn a da 2. tuženik prethodno nije tražio suglasnost od tužitelja radi dopuštenja za razliku ulaganja nije od značaja jer upravo iz odredbe čl. 4. st. 4. Ugovora o najmu stana navedeno je da o ostalim ulaganjima učinjenim radi privođenja stana u funkciju stanovanja ugovorne strane sačinit će zapisnike i zaključiti aneks ugovora između 1. i 2. tuženika dok u čl. 6. ugovora o davanju stana na korištenje zaključenog između grada i 1. tuženika u st. 2. razvidno je da se najamnina u iznosu od 500,00 kn može kompenzirati s priznatim iznosom sredstava uloženih u završetak stana. Stoga je po ocjeni suda ispravno 1. tuženik postupio kada je školski odbor 1. tuženika prihvatio izvršena nužna i korisna ulaganja od strane 2. tuženika u predmetni stan za koji iznos se povećala i vrijednost stana u vlasništvu tužitelja i do kojih vrijednosti ulaganja je kompenziran iznos najma od 500,00 kn mjesečno.

38. To stoga što je 2. tuženik u svom iskazu naveo da je od lipnja 2021. nastavio plaćati najam u iznosu od 500,00 kn na račun Zajednice športskih udruga grada Valpova i taj iznos se upotrebljava za održavanje sportske dvorane, a nakon što je kompenzirana cjelokupna razlika vrijednosti ulaganja u predmetni stan po 500,00 kn mjesečno do ukupno uloženih sredstava u predmetni stan tužitelja u utvrđenom iznosu po vještaku.

39. Sud prihvaća navode 1. i 2. tuženika da Zakon o najmu stanova predstavlja lex specialis u odnosu na Zakonu o obveznim odnosima na koji se poziva tužitelj slijedom čega se izjavljena obavijest o raskidu ugovora po pravilima obveznog prava, kako je to učinio tužitelj svojom obavijesti upućene 1. tuženiku 15.04.2021., pokazuje kao nezakonita i neosnovana a što ima za posljedicu da predmetni ugovor u stvarnosti nije niti raskinut, a samim tim niti ugovor o najmu stana zaključen između 1. i 2. tuženika 1. svibnja 2009.

40. Odredbom čl. 7. st. 1. ZPP-a propisano je da su stranke dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

41. Odredbom čl. 219. st. 1. ZPP-a propisano je da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika.

42. Ako sud na temelju izvedenih dokaza (članak 8.) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja, sukladno odredbi čl. 221.a ZPP-a.

43. U konkretnom slučaju sud smatra da tužitelj nije dokazao da postoje opravdane okolnosti na temelju kojih bi otkazao predmetni ugovor 1. tuženiku a koji raskid ugovora posljedično utječe i na zaključeni ugovor između 1. i 2. tuženika vezano za najam predmetnog stana.

44. Tijekom postupka iz iskaza ravnateljice 1. tuženika razvidno je da 1. tuženik u cijelosti ispunjava sve preuzete ugovorne obveze te da snosi sve troškove energenata vezano za navedenu sportsku dvoranu a koju isto tako održavaju o svom trošku i putem djelatnika 1. tuženika.

45. Isto tako iz iskaza 2. tuženika je utvrđeno da je on sada predsjednik Zajednice sportskih udruga grada Valpovo te da se u prostorijama sportske dvorane odvijaju aktivnosti pojedinih sportskih udruga u kojem poslovanju im pomaže i 2. tuženik.

46. Slijedom svega iznijetoga sud smatra da je tužitelj trebao prihvatiti sveukupnu vrijednost ulaganja od strane 2. tuženika u predmetni stan te izvršiti kompenzaciju predmetnih ulaganja tuženika iznosom najma od 500,00 kn do visine izvršenih ulaganja slijedom čega ne bi niti došlo do predmetnog spora, a što tužitelj nije učinio već je svojom procjenom vrijednosti ulaganja pobijao utvrđenu vrijednost ulaganja koju je 2. tuženik ispravno utvrdio sudskim vještakom kao stručnom osobom čiju utvrđenu vrijednost i prihvaća ovaj sud u cijelosti.

47. Kako dakle po ocjeni suda tužitelj nije dokazao da postoje opravdani razlozi za raskid ugovora s 1. tuženikom, sud je u cijelosti poklonio vjeru navodima 1. i 2. tuženika te tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan odbio.

48. Sud nije provodio dokaz saslušanjem preostalih svjedoka Vl. K. i

L. Ž. jer su 1. i 2. tuženici odustali od njihovog saslušanja.

49. Odluka o troškovima postupka zasniva sve na odredbi čl. 154. st. 1. u svezi čl. 155. ZPP-a.

50. 1. i 2. tuženici koji su ovu parnicu dobili u cijelosti zahtijevaju troškove postupka pod A. troškovnika u iznosu od 42.000,00 kn i pod B. troškovnika podredno jednokratnu naknadu u iznosu od 3.3.00,00 kn.

51. Sud je prihvatio u cijelosti zahtjev za naknadu troškova 1. i 2. tuženika u iznosu od 3.300,00 kn kao jednokratnu naknadu za cijeli prvostupanjski postupak po Tbr. 7/2. alineja 3. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 142/12., 103/14., 118/14., 107/15. i 37/22., dalje Tarife) uvećan za 10 % za zastupanje dvije osobe po Tbr. 36. Tarife budući se radi o sporu iz stambenih odnosa (otkazi, iseljenja, utvrđenja).

52. Slijedom svega iznijetoga, sud je odlučio kao u izreci ove presude.

U Valpovu, 23. prosinca 2022.

Sudac

Zvonimir Rogić, v.r.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude i rješenja nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu nadležnom Županijskom sudu u roku od 15 dana od dana objave presude. Žalba se podnosi u tri primjerka pismeno putem ovog suda.

Dostaviti:

1. Pun. tužitelja 2.

Pun. tuženika