REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Berislavićeva 11, Zagreb

Poslovni broj: 28 Pž-827/2022-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Maria Vukelića, predsjednika vijeća, te doc. dr. sc. Jelene Čuveljak, suca izvjestitelja i Kamelije Parać, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja VIRES ANIMI d.o.o. iz Zagreba, Ilica 8, OIB 13007013671, kojeg zastupa punomoćnik Antonio Volarević, odvjetnik u Zagrebu, Palmotićeva 4, protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB 52634238587, kojeg zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu, Savska cesta 41, radi utvrđenja ništetnosti ugovora, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1044/2020 od 16. prosinca 2021., u sjednici vijeća održanoj 23. studenoga 2022.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje se presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1044/2020 od 16. prosinca 2021.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom označenom u izreci ove presude prvostupanjski sud je odbio kao neosnovan deklaratorni tužbeni zahtjev tužitelja kojim je tužitelj tražio od suda da se utvrdi da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora 7402/2018 sklopljen dana 12. srpnja 2018. između tužitelja kao zakupnika i tuženika kao zakupodavca ništetan u cijelosti (točka I. izreke presude) te je rješenjem o troškovima postupka sadržanim u presudi naložio tužitelju da tuženiku naknadi parnični trošak u iznosu od 6.000,00 kn (točka II. izreke). Tako je prvostupanjski sud presudio jer je nakon provedenog postupka ocijenio da predmetni Ugovor koji je sklopljen nakon provedenog postupka javnog natječaja i koji je solemniziran od strane javnog bilježnika mr. sc. Joze Rotima 4. rujna 2018. (od kada je proizvodio pravni učinak) nije ništetan, a taj Ugovor nije ni pobojan zbog bitne zablude zbog mana volje, a koje se svode na ukazivanje nedostataka koji onemogućavanu uporabu zakupljene nekretnine. Odluku o trošku prvostupanjski je sud donio primjenom odredbe članka 154. stavka 1. i članka 163. Zakona o parničnom postupku.

2. Protiv te presude žalbu je podnio tužitelj pobijajući je u cijelosti zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava. Obrazlažući žalbene razloge žalitelj u žalbi u bitnom navodi da je sud u obrazloženju presude naveo da svoje obrazloženje temelji na ovjerenom pisanom iskazu svjedoka Maria Klasića zanemarujući pritom činjenicu da je isti trebao dati obrazloženje iz kojeg razloga nije uzeo u obzir ostale dokazne prijedloge koje je tužitelj predložio u tužbi i svojim podnescima. Zbog navedenog, prvostupanjski je sud počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku, ali i iz članka 8. istog Zakona. Žalitelj ističe da je on sklopio ugovor o zakupu s tuženikom 12. srpnja 2018., a taj je ugovor 4. rujna 2018. solemniziran od strane javnog bilježnika Joze Rotima pod brojem ovjere OV-6891/2018 te da je točno kao je sklapanju predmetnog ugovora prethodilo prikupljanje ponuda određeno javnim pozivom za podnošenje ponuda od 22. prosinca 2017. u kojem je bilo naznačeno da se prostor daje u viđenom stanju i da je ponuditeljima omogućeno razgledavanje nekretnine. Međutim, ono što je relevantno za ovaj spor je okolnost da je cjelokupno postupanje tuženika, a što je osim iz ugovora vidljivo i iz uvjeta u javnom pozivu, netransparentno i nesavjesno jer je na sve moguće načine unaprijed sastavio i pripremio akte kojima se ogradio od nedostataka nekretnine koju daje u zakup znajući u kakvom je stanju (nema bilo kakvih komunalnih priključaka – struje, vode, plina, nisu bili ispunjeni ni osnovni uvjeti za uporabu građevine). Sud jeste cijenio i u obrazloženju zdušno obrazložio kako je tužitelj preuzeo prostor u viđenom stanju slijedom čega je kao dobar stručnjak bio poslovno sposoban i pri zdravom razboru za sklapanje predmetnog ugovora, no sud nije cijenio da je oglašavanje takvog prostora kao i sadržaj odredaba ugovora i javnog poziva u cijelosti protivan Zakonu o obveznim odnosima, Zakonu o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, Zakonom o upravljanju državnom imovinom, Zakonom o gradnji i Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Žalitelj ističe da prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ništetan je svaki ugovor kojeg je sklopila Republika Hrvatska koji nije solemniziran, a predmetni ugovor je sklopljen 12. srpnja 2018. i solemniziran je 4. rujna 2018. sam ugovor prije tog datuma nije postojao te samim time nije postojala nikakva pravna osnova za naplatu zakupnine ili bilo kojeg drugog troška od strane tuženika; dakle, ugovor je solemniziran tek 4. rujna 2018. te je tek od tada počeo proizvoditi pravne učinke. U nastavku žalbe žalitelj ističe da je predmetni ugovor ništetan jer je poslovni prostor imao materijalne nedostatke koji onemogućavaju korištenje zakupljene stvari i jer je zakupodavac nametnuo odredbu kojom se odgovornost za materijalne nedostatke isključuje ili ograničava koristeći pri tome svoj monopolski položaj. Zbog navedenog, žalitelj smatra da je predmetni ugovor protivan prisilnim propisima, moralu društva, a samim time i Ustavu Republike Hrvatske. Žalitelj osporava i utvrđenje prvostupanjskog suda da tužitelj kao zakupoprimac nije bez odgađanja poduzeo potrebna postupanja prema tuženiku kao zakupodavcu u smislu članaka 529. i 530. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine” broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21) te da je on tek 11. rujna 2018. preuzeo predmetni poslovni prostor slijedom čega prije solemnizacije nije mogao potvrditi da je poslovni prostor uistinu primio u viđenom stanju. Žalitelj pobija i odluku o troškovima postupka te predlaže drugostupanjskom sudu da primjenom odredbi članaka 337. ili 373.a Zakona o parničnom postupku preinači pobijanu presudu na način da usvoji tužbeni zahtjev tužitelja, a podredno da pobijanu presudu ukine i predmet vrati na ponovno suđenje kod drugog suca pojedinca.

Odgovor na tužiteljevu žalbu nije podnesen.

3. Tužiteljeva žalba nije osnovana.

Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe članka 365. stavaka 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine” broj: 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13. 70/19 I 80/22), u granicama razloga određenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, ovaj sud nalazi da je prvostupanjski sud donio pravilnu i na zakonu osnovanu odluku.

4. Između stranaka nije sporno da je tuženik putem Ministarstva državne imovine objavio javni poziv za podnošenje ponuda za zakup poslovnog prostora 2/17 (str. 126.-138. spisa) i to, između ostalog, za poslovni prostor koji se nalazi u Zagrebu, Trg bana Josipa Jelačića 1 (str. 133. spisa); u tom je javnom pozivu bilo navedeno da se poslovni prostor daje u zakup u viđenom stanju te da potpisom ugovora o zakupu poslovnog prostora i primopredajnog zapisnika zakupnik potvrđuje da je poslovni prostor primio u viđenom stanju i da je suglasan da će poslovni prostor urediti (ako je to potrebno) o vlastitom trošku kako bi u njemu mogao obavljati ugovorenu djelatnost (str. 134. spisa). Jednako tako, između stranaka nije sporno da se na navedeni javni poziv za davanjem u zakup predmetnog poslovnog prostora javilo ukupno osam ponuditelja te da je jedan od njih bio i tužitelj, a što je uostalom vidljivo iz njegove ponude od 25. siječnja 2018. u kojoj je nudio mjesečnu zakupninu u iznosu od 34.563,00 kn (str. 122. spisa). Nadalje, iz potvrde Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave centar od 24. siječnja 2018. sa str. 124. spisa vidljivo je da tužitelj nije imao nikakvog duga po osnovi javnih davanja o kojima službenu evidenciju vodi Porezna uprava, dok iz podataka o solventnosti na dan 23. siječnja 2018. sa str. 125. spisa proizlazi da tužitelj tog dana nije imao nikakvih evidentiranih nepodmirenih obveza. Prema tome, iz navedenih isprava koje su dostavljene kao prilog tužiteljeve ponude za sklapanje ugovora o zakupu proizlazi da tužitelj nije imao dospjelih nepodmirenih obveza prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave slijedom čega je tužitelj mogao s tuženikom sklopiti ugovor o zakupu odnosno naknadno sklopljen ugovor o zakupu između parničnih stranaka nije ništetan u smislu odredbe članka 4. stavka 4. u vezi stavka 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine” broj 125/11 i 64/15).

Nadalje, budući da je tužitelj ispunjavao sve uvjete iz javnog poziva za podnošenje ponuda za zakup poslovnog prostora 2/17 te je on u svojoj ponudi ponudio najviši iznos zakupnine, a što je vidljivo iz Odluke Ministarstva državne imovine od 27. veljače 2018. sa str. 139.-140. spisa kojom je upravo tužiteljeva ponuda prihvaćena kao najpovoljnija valjana ponuda, to (kasnije sklopljeni) ugovor o zakupu poslovnog prostora nije ništetan ni iz razloga članka 6. stavka 10. u vezi stavka 8. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Slijedom navedenog, stranke su naknadno 12. srpnja 2018. u pisanom obliku sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora 7402/2018 (str. 35.-43. spisa), a budući da je taj Ugovor solemniziran od strane javnog bilježnika mr. sc. Joze Rotima poslovni broj OV-6891/2018 dana 4. rujna 2018. (str. 44. spisa), to predmetni ugovor nije ništetan ni u smislu članka 4. stavka 4. u vezi stavka 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Prema tome, predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora 7402/2018. ispunjava sve uvjete za valjanost tog ugovora u smislu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

5. U odnosu na žalbeni navod tužitelja da je taj ugovor sklopljen 12. srpnja 2018., a solemniziran 4. rujna 2018., ovaj sud napominje da ta činjenica ne utječe na (ne)valjanost predmetnog Ugovora. Naime, premda iz ugovora proizlazi da je potpisan 12. srpnja 2018., taj je ugovor solemniziran od strane tužitelja (tek) 4. rujna 2018. (str 44. spisa) te stoga taj ugovor tek od navedenog datuma proizvodi pravni učinak; dakle, kao što to i sam tužitelj u žalbi osnovano navodi, predmetni ugovor prije 4. rujna 2018. nije postojao. Uostalom, da je tome tako jasno je vidljivo i iz volje ugovornih stranaka koje su tek nakon solemnizacije pristupile primopredaji predmetnog poslovnog prostora u posjed tužitelju sukladno članku 6. stavku 1. Ugovora, a i tuženik kao zakupodavac je tek od same primopredaje 11. rujna 2018. obračunavao tužitelju zakupninu. Prema tome, neovisno od činjenice što se na Ugovoru o zakupu poslovnog prostora 7402/2018 nalazi datum sklapanja 12. srpnja 2018., i što je tužitelj (prema navodu tuženika) tek nakon višekratnog pozivanja tuženika pristupio solemnizaciji ugovora 4. rujna 2018., predmetni ugovor obvezuje ugovorne stranke tek od izvršene solemnizacije, a ne od trenutka potpisivanja ugovora. Naime, da je tome tako odnosno da je prava volja ugovornih stranaka prilikom sklapanja ugovora bila da predmetni ugovor stupa na snagu tek nakon solemnizacije vidljivo je iz odredbe članka 2. stavka 1. predmetnog Ugovora prema kojoj „ugovorne stranke suglasno utvrđuju da se ovaj Ugovor smatra sklopljenim i proizvodi pravne učinke danom njegove solemnizacije (potvrde) od strane javnog bilježnika” (str. 35. spisa).

6. Nadalje, iz činjeničnih navoda tužbe proizlazi da tužitelj smatra predmetni ugovor ništetnim jer je poslovni prostor koji je bio predmet ugovora o zakupu bio u takvom stanju da ga nije bilo moguće koristiti; dakle, tužitelj je u tužbi isticao da je ugovor ništetan zbog materijalnih nedostataka stvari. Međutim, sama činjenica što je predmetni poslovni prostor imao materijalne nedostatke stvari ne čini ugovor o zakupu poslovnog prostora ništetnim, a što je pravilno istaknuo tuženik u odgovoru na tužbu od 24. runja 2020. sa str. 115. spisa. Osim toga, čak i kada bi bila istinita činjenica da je tužitelj tek prilikom primopredaje poslovnog prostora utvrdio pravo stanje tog prostora (dakle, da prostor ima materijalne nedostatke), premda je tužitelj kao uredan i savjestan gospodarstvenik i prije podnošenja same ponude na javni poziv bio dužan u smislu članka 10. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima postupati s povećanom pažnjom što znači da je prethodno trebao razgledati poslovni prostor koji se nudi u zakup, eventualna tužiteljeva zabluda koja se odnosi na bitna svojstva objekta ugovora nema utjecaja na eventualnu ništetnost ugovora. Naime, ako je tužitelj doista bio u bitnoj zabludi o svojstvima objekta ugovora prilikom (prije) sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora, to je razlog za poništaj ugovora u smislu članka 280. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima. Međutim, budući da tužitelj u ovom sporu nije tužbenim zahtjevom tražio poništaj ugovora, to je prvostupanjski sud nepotrebno ispitivao i razloge za pobojnost tog ugovora (premda je pravilno ocijenio da ugovor nije ni pobojan).

Osim toga, čak i u slučaju kada bi se smatralo da je predmetna tužba radi utvrđivanja ništetnosti ugovora zapravo tužba radi poništaja ugovora (što nije), ovaj sud napominje da je tužitelj ovaj spor pokrenuo 24. lipnja 2020. – dakle, više od godine dana nakon sastavljanja primopredajnog zapisnika od 11. rujna 2018. u kojem je navedeno da je preuzeta nekretnina u dosta lošem stanju (str. 145. spisa). Prema tome, čak i kada bi se smatralo da je tužitelj pokrenuo ovaj spor radi poništaja ugovora, a ne radi njegove ništetnosti, protekao je materijalno pravni rok iz članka 335. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima u kojem je tužitelj mogao zahtijevati poništaj ugovora pa bi i u tom slučaju tužbeni zahtjev tužitelja bio neosnovan. Slijedom navedenog, tužiteljevu žalbu je valjalo odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu, a na temelju odredbe članka 368. stavka 1. Zakona o parničnom postupku.

Zagreb, 23. studenoga 2022.

Predsjednik vijeća

Mario Vukelić

Broj zapisa: eb311-c3df7

Kontrolni broj: 06396-d0ab0-781a6

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:

CN=MARIO VUKELIĆ, L=ZAGREB, O=VISOKI TRGOVAČKI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi:

https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku,

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske potvrđuje vjerodostojnost dokumenta.