REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Berislavićeva 11, Zagreb

Poslovni broj: 15 Pž-5924/2021-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Kamelije Parać, predsjednice vijeća, Maria Vukelića, suca izvjestitelja i Marine Veljak, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja D. V. B.., OIB ..., T. P., kojeg zastupaju punomoćnici D. D. i S. S., odvjetnici iz Odvjetničkog društva M. D. & S. d.o.o. iz Z., protiv tuženika OPĆINA K., OIB ..., K., kojeg zastupaju punomoćnici J. M. i H. L., odvjetnici iz Odvjetničkog društva M. & L. d.o.o. iz Z., radi naknade štete (v.p.s. 656.257,27 kn), odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude i rješenja Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-251/2019-36 od 27. rujna 2021., u sjednici vijeća održanoj 16. studenog 2022.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tuženikova žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-251/2019-36 od 27. rujna 2021.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom i rješenjem prvostupanjski sud je u ovoj pravnoj stvari presudio: I. Utvrđuje se da je s danom 14. rujna 2017. raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora od dana 23. lipnja 2016. zaključen između tužitelja D. v. B. iz T., OIB ..., i tuženika Općina K. iz K., OIB ...; II. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana tužitelju, isplati iznos od 45.470,80 sa zakonskim zateznim kamatama, III. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana tužitelju isplati iznos od 11.038,16 kn sa zakonskim zateznim kamatama, IV. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana tužitelju isplati iznos od 264.397,96 kn sa zakonskim zateznim kamatama, V. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana tužitelju isplati parnični trošak u iznosu od 42.018,33 kn, i riješio je I. Utvrđuje se da je tužba povučena za glavnicu u iznosu od 335.350,35 kn.

2. Tako je prvostupanjski sud presudio ocjenjujući da je u ovoj pravnoj stvari tužitelj od strane tuženika bio onemogućen u ispunjenju Ugovora o zakupu poslovnog prostora koji su sklopili tužitelj i tuženik. Stoga je osnovan tužbeni zahtjev za naknadu štete. Dosuđeni iznosi su u skladu s provedenim građevinskim i knjigovodstvenim vještačenjima, a na koje obje stranke nisu imale primjedbi. Ugovor se smatra raskinutim s obzirom da je 13. rujna 2017. Općinsko vijeće tužitelja Općine K. svojom Odlukom o zabrani svih aktivnosti po pitanju prenamjene i preuređenja prostora u prizemlju Općinske zgrade onemogućilo ispunjenje Ugovora.

3. Protiv navedene presude tuženik je podnio žalbu osporavajući presudu u cijelosti iz svih zakonom predviđenih razloga. U bitnom ističe da je predmetni ugovor ništetan jer nije potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku, da se odluke Općinskog vijeća, ne mogu tumačiti kao jednostrani raskid ugovora te da tužitelj nije dokazao ni osnovanost ni visinu tužbenog zahtjeva, koji se temelji isključivo na pretpostavkama i na predviđenim stavkama, umjesto na stvarno izvedenim radovima. Postavlja pitanje je li tužitelju šteta uopće nastala imajući u vidu da su tužitelji u cijelosti iskoristili pribavljeni materijal za adaptaciju drugog objekta. Slijedom navedenog predlaže preinačiti podredno ukinuti pobijanu presudu i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje uz naknadu troška žalbe.

4. Žalba je dostavljena tužitelju na odgovor koji osporava sve navode iznesene u žalbi kao činjenično i pravno neutemeljene. Predlaže žalbu odbiti.

5. Tuženikova žalba nije osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe čl. 365. st. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/91, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13 i 70/19; dalje: ZPP) u granicama žalbenih razloga pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava, ovaj sud nalazi da je prvostupanjski sud donio pravilnu i na zakonu osnovanu odluku.

7. Iz stanja spisa proizlazi :

- da su parnične stranke 23. lipnja 2016. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora u prizemlju zgrade Općine K. na rok od 10 godina,

- da je čl. 3. spomenutog Ugovora tužitelj kao zakupnik preuzeo obvezu preinake poslovnog prostora, ali se isto tako tuženik kao zakupodavac suglasio s tom preinakom,

- da su stranke regulirale i pitanje troškova takve ugovorene preinake koji padaju na teret tužitelja kao zakupnika, a tužena Općina kao zakupodavac se obvezuje troškove preinake odbiti od iznosa zakupnine,

- da je tužitelj pristupio svim radnjama neophodnim za ugovorenu preinaku poslovnog prostora te je zbog toga imao znatne materijalne troškove,

- da je nakon toga Općinsko vijeće tuženika 13. rujna 2017. donijelo Odluku o zabrani svih aktivnosti po pitanju prenamjene i preuređenja prostora u prizemlju Općinske zgrade te je time tužitelju onemogućen daljnji nastavak na radovima preinake poslovnog prostora, a u svrhu ispunjenja Ugovora,

- da je prvostupanjski sud u dokaznom postupku između ostalog saslušao svjedoke i proveo financijsko i građevinsko vještačenje te da stranke nemaju primjedbi na nalaz i mišljenje oba vještaka.

8. Nije osnovan, a niti odlučan žalbeni prigovor ništetnosti ugovora jer nije potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. Točno je da odredba čl. 4. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15 i 112/18) propisuje da ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a kada ga kao zakupodavac sklapa Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku, a st. 4. istog članka propisuje da je ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbi čl. 2. i 3. ovog članka ništetan.

9. Međutim, u ovoj pravnoj stvari na odgovarajući način treba primijeniti odredbu čl. 294. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21: dalje: ZOO) koja propisuje da ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra se valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo.

10. Tuženik u žalbi sam ističe da je sukladno odredbama sklopljenog ugovora ispunio sve ugovorom definirane obveze i predao zakupniku poslovni prostor, a nije sporno da je tužitelj preuzeo prostor, koristio ga izvjesno vrijeme, započeo s radovima neophodnim za ugovorenu preinaku poslovnog prostora. Kako je govorom predviđeno da se troškovi preinake odbijaju se od iznosa zakupnine, to bi značilo da je tužitelj podmirio dio zakupnine. Time su i tužitelj i tuženik u pretežitom dijelu ispunili sporni ugovor o zakupu.

11. Stoga, imajući u vidu sve naprijed izneseno, ovaj žalbeni sud smatra da se sporni ugovor smatra valjanim. S tim u vezi ističe se i odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatrske, II-Rev-174/98 od 30. siječnja 2002. u kojoj se navodi „…valjan je usmeni ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je izvršavan tako da je zakupodavac predao posjed i da se zakupac nalazi u posjedu poslovnog prostora i da je izvjesno vrijeme plaćao zakupninu“.

Također je jasno da je cilj radi kojega je propisan oblik solemnizacije takvog ugovora, prvenstveno zaštita zakupodavca, u ovom slučaju tuženika.

Stoga na solemnizaciju prvenstveno treba paziti tuženik pa je i izostanak solemnizacije prvenstveno krivica tuženika. Stoga bi i po toj osnovi tuženik bio dužan za sklapanje ništetnog ugovora odgovarati svome suugovaratelju (ovdje tužitelju) za štetu koju trpi zbog ništetnosti ugovora (čl. 323. st. 2. ZOO-a).

12. I na kraju, imajući u vidu ukupno držanje tuženika u ovoj pravnoj stvari, ovaj žalbeni sud zaključuje, da je tuženikovo isticanje prigovora ništetnosti kontradiktorno njegovim postupcima. To stoga jer je nesporno da je tuženik prvo sklopio ugovor, predao tužitelju poslovni prostor, zatim svojim odlukama onemogućio tužitelju izvršavanje radova i ugovora, u odgovoru na tužbu ponudio tužitelju da nastavi radove iz ugovora i isplatu štete za dotad izvršene radove, da bi na kraju u žalbi tvrdio da je ugovor ništetan.

13. Nije osnovan žalbeni prigovor da se odluke Općinskog vijeća, ne mogu tumačiti kao jednostrani raskid ugovora. Pravilno zaključuje prvostupanjski sud da je ugovor raskinut s obzirom da je 13. rujna 2017. Općinsko vijeće Općine K. svojom Odlukom onemogućilo ispunjenje Ugovora tako što je nedvojbeno zabranilo sve aktivnosti u vezi s prenamjenom i preuređenjem prostora za otvaranje Dječjeg vrtića. Stoga u ovom slučaju nije moguće prihvatiti kao pravno relevantnu tvrdnju tuženika da do raskida nije došlo stoga jer je u ime tuženika takvu izjavu mogla dati samo načelnica Općine. Naime, u ovom slučaju bi usvajanje takvog prigovora bilo u potpunosti protivno načelu dobre vjere, jer je tužitelj nesporno od strane Općine onemogućen u ispunjenju Ugovora, ali samim time je i Općina odnosno Općinsko vijeće prekršilo sklopljeni Ugovor i u trenutku donošenja Odluke Općinsko vijeće je trebalo biti svjesno da ovakvo kršenje uredno potpisanog Ugovora s tužiteljem dovodi do naknade štete, a na to je Općinsko vijeće upozorila i načelnica Općine. Općinsko vijeće nalazi potrebu oduzeti prostor prethodno predviđen Ugovorom za Dječji vrtić i prenamijeniti ga isključivo za potrebe političkih stranaka i drugih ustanova (poljoprivredno savjetodavne službe koja većinom radi na terenu).

14. Osnovano ističe tužitelj u odgovoru na žalbu da u navedenoj odluci jasno i nedvosmisleno stoji: „da je odlučeno poduzeti sve radnje radi vraćanja prostorija prizemlja općinske zgrade u prvobitno stanje, odnosno, otkloniti sve aktivnosti koje su se poduzimale prilikom prenamjene i preuređenja spomenutih prostorija u svrhu otvaranja grupe dječjeg vrtića.“ Iz čega se da zaključiti da se tužitelju i nadalje onemogućava postupiti sukladno Ugovoru.

15. Suprotno žalbenim navodima, a u odnosu na odlučne činjenice, pravilno zaključuje prvostupanjski sud da je tužitelj od strane tuženika bio onemogućen u ispunjenju Ugovora, a ovakvo kršenje uredno potpisanog Ugovora s tužiteljem dovodi do naknade štete.

16. Nisu osnovani žalbeni razlozi da je pitanje je li tužiteljima šteta uopće nastala imajući u vidu da su tužitelji u cijelosti iskoristili pribavljeni materijal za adaptaciju drugog objekta. Pravilno zaključuje prvostupanjski sud da tužitelj ima pravo na naknadu stvarne štete za sve one građevinske poslove koje je prethodno poduzeo u ispunjenju svoje ugovorne obveze, a čiju građevinsku opravdanost je provjerio građevinski vještak, a visinu knjigovodstveni. Vještak za knjigovodstvo je pravilno izračunao i visinu izgubljene dobiti koju tužitelj nije mogao ostvariti kroz ugovoreno razdoblje zakupa od deset godina. Imenovani vještaci su predali svoje nalaze, a tužitelj je svoj tužbeni zahtjev u cijelosti u pogledu iznosa usuglasio s onim što su utvrdili imenovani vještaci, a koji su na ročištu i usmeno obranili svoj nalaz, a na tom ročištu je tuženik izjavio da nema primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka. Stoga je pravilan zaključak prvostupanjskog suda da stranke nemaju primjedbi na nalaz i mišljenje oba vještaka. Dosuđeni iznosi su u skladu s navedenim vještačenjima, a na koje obje stranke u konačnici nisu imale primjedbi.

17. Iz obrazloženja pobijane presude vidljivo je da je prvostupanjski sud argumentirano i detaljno naveo i obrazložio koje je činjenice utvrđivao, zašto i kako ih je utvrdio, koje je dokaze izvodio i zašto te kako ih je ocijenio, koje je odredbe materijalnog prava primijenio odlučujući o zahtjevima stranaka, a izjasnio se i o stavovima stranaka o pravnoj osnovi spora. Ova utvrđenja i ocjene prihvaća i ovaj žalbeni sud bez potrebe suvišnog ponavljanja iznesenog u prvostupanjskoj odluci. Razlozima svoje žalbe, žalitelj nije doveo u sumnju pravilnost pobijane presude.

18. Isto tako, odluka prvostupanjskog suda o parničnom trošku je pravilna, obrazložena i u skladu s odredbama čl. 154. st. 2. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku i odredbama Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 74/95, 57/96, 137/02 i 26/03 – pročišćeni tekst) uz primjenu Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12, 103/14, 118/14 i 107/15).

19. Stoga je žalbu valjalo odbiti kao neosnovanu i potvrditi pobijanu prvostupanjsku presudu na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a.

Zagreb, 16. studenog 2022.

Predsjednica vijeća

Kamelija Parać