Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

31000 Osijek, Europska avenija 7

Stalna služba u Valpovu

31550 Valpovo, K.P.Krešimira IV br.3

Poslovni broj: 62 P-90/2022-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u V., po sutkinji toga suda Tatjani Varžić, pravnoj stvari tužiteljice M.M.I. iz F., V. 4,

OIB:…, zastupana po odvjetniku T.F., odvjetniku iz

O., protiv tuženika D.O., OIB:… iz V., M. G. 135,

zastupan po odvjetniku G.M., odvjetniku iz V., radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave održane 11. srpnja 2022. godine, u prisutnosti tužitelja osobno, punomoćnice tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvane tuženice, na ročištu za donošenje i objavu presude 7. studenoga 2022.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se u cijelosti tužba i tužbeni zahtjev tužiteljice M.M.I. koji glasi:

"I. Nalaže se tuženiku D.O. iz V. M. G. 135, OIB: … da tužiteljici M.M.I. iz F., V. 4, OIB: …, isplati novčani iznos od 30.550,00 kn/4.4054,68 EUR[1] zajedno sa zateznim kamatama tekućim od dana podnošenja tužbe do isplate, po stopi određenoj čl. 29. Zakona o obveznim odnosima koja se za svako polugodište određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3%-tna poena, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku D.O. iz V., M. G. 135, OIB: … da tužiteljici M.M.I. iz F., Valenovačka 4, OIB: …, naknadi parnične troškove u iznosu od 3.750,00 kn / 497,71 EUR ¹

zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, po stopi određenoj čl. 29. Zakona o obveznim odnosima koja se za svako polugodište određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3%-tna poena, sve u roku od 15 dana."

II. Nalaže se tužiteljici da nadoknadi tuženiku trošak parničkog postupka u iznosu od 2.000,00 kn / 265,45 EUR[2] , zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, po stopi određenoj čl. 29. Zakona o obveznim odnosima koja se za svako polugodište određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3%-tna poena, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je podnijela ovome sudu tužbu protiv tuženika radi isplate 30.550,00 kn.

1.1. U činjeničnim navodima tužbe tužiteljica tvrdi da je kao kupac s tuženikom kao prodavateljem 7. svibnja 2021. sklopila predugovor o kupoprodaji nekretnina, a dana 28. svibnja 2021. i ugovor o kupoprodaji nekretnina, te je tužiteljica za novčani iznos od 24.000,00 eura kupila nekretninu upisanu u z.k. ul. br. …, na k.č.br. 3347,

k.o. V., označeno kao dvorište, oranica i voćnjak u ulici M.G., ukupne površine 2779 m2. Tužiteljica je smatrala da isplatom kupoprodajne cijene kupuje i kuću koja je u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora bila izgrađena na predmetnoj čestici.

1.2. Tek nakon provjere u nadležnim institucijama tužiteljica je utvrdila da kuća koja je izgrađena ne predmetnoj čestici uopće nema niti građevinsku niti uporabnu dozvolu, te da uopće nije upisana u gruntovnicu, a što je tuženiku bilo poznato u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora.

1.3. Kako bi tužiteljica upisala predmetnu kuću u zemljišne knjige, morala je angažirati ovlaštene tvrtke koje se bave legalizacijom izgrađenih objekata pa je tako: 23. 06. 2021. platila po računu br. 35/1/1 tvrtki A. d.o.o. za projektiranje i nadzor iznos od 7.500,00 kuna na ime Avansa za izradu projektne dokumentacije;

25.06.2021. platila račun br. 35. tvrtki A.d.o.o. za projektiranje i nadzor iznos od 7.500,00 kuna; 07. 06. 2021. platila po računu 21/1/1 I.Đ., ovlaštenom inžinjeru geodezije, iznos od 9.000,00 kuna na ime izrade geodetskog elaborata zgrada, diobe zemljišta i izrade podloge za projektiranje; 15. 12. 2021. Osječko baranjskoj županiji na ime građevinske dozvole iznos od 800,00 kuna te 18. 10. 2021. platila po računu br. 58 tvrtki A. d.o.o. za projektiranje i nadzor iznos od 5.750,00 kuna

1.4. Dakle, tužiteljica je u svrhu upisa kuće u zemljišne knjige sveukupno utrošila iznos od 30.550,00 kuna. Građevinsku dozvolu je dobila krajem 12. mjeseca 2021. kada je i predmetna kuća upisana u zemljišne knjige.

1.5. Tužiteljica smatra da joj je tuženik prodao stvar s materijalnim nedostatkom, budući je tužiteljica platila nekretninu po tržišnoj vrijednosti nekretnine na kojoj je izgrađena kuća, a da bi ozakonila predmetnu kuću bila je primorana utrošiti sveukupni iznos od 30.550,00 kuna. Stoga tužiteljica sukladno čl. 410. st. 1. t. 3. ZOO-a zahtijeva razmjerno sniženje cijene.

1.6. Prije podnošenja ove tužbe tužiteljica je tuženika obavijestila da od njega traži sniženje kupoprodajne cijene u ukupnom iznosu od 30.550,00 kuna. Tuženik, iako uredno obavješten o pošiljci, istu nije podigao.

1.7. Zbog navedenog, tužiteljica predlaže da sud donese presudu kojom će obvezati tuženika na isplatu iznosa od 30.550,00 kn i nadoknadi joj trošak ovog parničnog postupka.

2. Tuženik u pisanom odgovoru na tužbu (list 27-28 spisa) osporava navode tužiteljice da kao kupac nekretnine i to upisane u z.k. ul. br. 294 na k.č.br. 3347, k.o. Valpovo označena kao dvorište, oranica i voćnjak ulici M. G. ukupne površine 2779 m2 – navodno nije znala zemljišno – knjižno stanje iste, odnosno da kuća izgrađena na predmetnoj nekretnini nije upisana u zemljišne knjige.

2.1. Naime, zemljišnoknjižni izvadak u trenutku kupoprodaje predmetne nekretnine obuhvaćao je samo dvorište, oranicu i voćnjak te je tužiteljica jednostavnim čitanjem istog bila upoznata sa zemljišno-knjižnim stanjem nekretnine, a od strane majke tuženika bila je upoznata i da kuća nije ucrtana u katastru.

2.2. Dalje tuženik navodi da su i zemljišne i katastarske knjige javne isprave u koje svaki građanin RH ima slobodan uvid, a u RH vlada načelo povjerenja u javne knjige te se upravo ono što u njima piše i smatra istinitim. Sukladno čl. 7. Zakona o zemljišnim knjigama propisano je kako je zemljišna knjiga javna i kako se može zahtijevati uvid u iste te kako se izdaju izvaci iz glavne knjige i ispisi iz zbirke isprava. Dakle, tužiteljici je bio dostupan uvid u z.k. izvadak iz kojeg je vidljivo što se sve odnosi na nekretninu obuhvaćenu kupoprodajnim ugovorom i cijenom koju je isplatila. S tim u svezi, načelo javnosti znači da su zemljišne knjige javne jer je njihov sadržaj svima dostupan, a uvid u njihov sadržaj svima slobodan, što znači da izvaci, ispisi i prijepisi iz nje uživaju javnu vjeru glede potpunosti, istinitosti i valjanosti sadržaja.

Tuženik također ističe kako je sukladno načelu povjerenja u zemljišne knjige tužiteljica bila upoznata s oznakom nekretnine te kako je razvidno da niti predugovorom o kupoprodaji, a niti kupoprodajnim ugovorom kuća nije bila upisana u zemljišne knjige, a niti se kupoprodajni ugovor može sklopiti bez podataka koji potječu iz zemljišne knjige, a i u samom ugovoru jasno stoji da tužiteljica kupuje nekretninu opisanu kao dvorište, oranica i voćnjak u ulici M. G. ukupne površine 2779 m2.

2.3. Dalje tuženik navodi i da visina kupoprodajne cijene od 180.000,00 kn, za koju je predmetna nekretnina prodana tužiteljici, potvrđuje da kuća nije imala sve potrebne dozvole pa iz tog razloga nije niti bila upisana u zemljišne knjige, već je tužiteljica preuzela obvezu legalizacije i upisa predmetne nekretnine u zemljišne knjige. Iznos za koji je prodana nekretnina je nerealno nizak ukoliko bi Ugovor obuhvaćao i navedenu kuću sa svim potrebnim dozvolama. Kako je tužiteljica platila cijenu od 180.000,00 kn, tako je i preuzela ove obveze izvršiti o svome trošku.

2.4. Tuženik ističe i prigovor promašene pasivne legitimacije iz razloga što je cjelokupnu kupoprodajnu cijenu preuzela M.O., majka tuženika, a koja je i potpisnica Predugovora, budući je u vrijeme potpisivanja predugovora nekretnina još bila uknjižena na pokojnog oca tuženika, a muža M.O., jer ostavinski postupak nije bio dovršen. Prilikom potpisivanja predugovora, M.O. preuzela

je cjelokupnu kupoprodajnu cijenu i zadržala je za sebe, što je tužiteljici bilo poznato jer je upravo njoj predala novac. Na ostavinskoj raspravi je, forme radi, nekretnina prešla na tuženika, jer je M.O. opterećena dugovima pa bi i ta nekretnina

"otišla na bubanj" za dugove M.O.

2.5. Stoga tuženik predlaže da sud odbije tužbenih zahtjev u cijelosti te naloži tužiteljici naknadu parničnih troškova.

3. U dokaznom postupku sud je saslušao stranke i svjedoka odvjetnika Stjepka Medveda te pročitao cjelokupnu dokumentaciju priloženu spisu, i to: pročitao zahtjev tužiteljice upućen tuženiku za sniženje cijene na listu 5-6 spisa, ugovor o kupoprodaji nekretnina od 28. svibnja 2021. na listu 7-8 te predugovor o kupoprodaji nekretnina na listu 9-10, izvršen je uvid u povijesni prikaz izvatka iz zemljišne knjige na listu 11-12 te u potvrde o uplatama tužiteljice i račune na listu 13-17 spisa, pročitana je građevinska dozvola na listu 18-22 spisa, odgovor na tužbu na listu 27. Izvršen je uvid u oglas objavljen za prodaju predmetne nekretnine na listu 29.

4. Nije izveden dokaz saslušanjem svjedokinje M.O., jer je punomoćnik tuženika na glavnoj raspravi od 11. srpnja 2022. odustao od tog dokaznog prijedloga.

5. Na izvedene dokaze nije bilo primjedbi niti prijedloga za dopunu dokaznog postupka.

6. Svim izvedenim dokazima, kao nesporne činjenice utvrđeno je slijedeće:

-da je tužiteljica 7. svibnja 2021. kao kupac, sklopila predugovor o kupoprodaji nekretnina upisanih u z.k. ul. …, i to k.č. br. 3347, k.o. 330973 V., označeno kao dvorište, oranica i voćnjak u Ul. M. G, ukupne površine 2779 m2, s M.O. i tuženikom, kao nasljednicima iza pokojnog N.O. te kao

prodavatelja, što je razvidno iz predugovora o kupoprodaji nekretnina na listu 9-10 spisa;

-da je kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu ugovorena iznosom od 24.000,00 EUR-a po srednjem tečaju HNB-a na dan isplate, a koji iznos je kupac isplatio odmah po potpisu predugovora;

-da je čl. 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina ugovoreno da prodavatelji ovlašćuju kupca da po provedbi ostavinskog postupka iza pokojnog N.O. i

sklapanja kupoprodajnog ugovora u zemljišnim knjigama, bez ikakvog daljnjeg pitanja i suglasnosti izvrši uknjižbu prava vlasništva na svoje ime, a na što će ga ovlastiti samim kupoprodajnim ugovorom;

-da je u trenutku sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnina kao vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama bio upisan N.O. otac tuženika

te je bio u tijeku ostavinski postupak iza pokojnog N.O.

-da je prodavateljica kao kupac 28. svibnja 2021. sklopila s tuženikom kao prodavateljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina upisanih u z.k. ul. …, i to k.č. br. 3347, k.o. 330973 V., označeno kao dvorište, oranica i voćnjak u Ul. M. G.

ukupne površine 2779 m2, a u tom ugovoru je naznačena cijena nekretnine od 100.000,00 kn, što je razvidno iz ugovora na listu 7-8 spisa;

-da se kupac, odnosno tužiteljica prema odredbama Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nekretnina odrekla prava prigovora na stanje nekretnine jer je istu pregledala te ista kupuje po načelu "viđeno-kupljeno" (čl. 3. Predugovora i čl. 4. Ugovora o kupoprodaji);

-da kuća sagrađena na predmetnoj nekretnini nije bila upisana u zemljišne knjige u vrijeme sklapanja Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nekretnine;

-da je tužiteljica nakon kupnje nekretnine imala trošak koji je nastao za upis kuće (koja je bila sagrađena na predmetnoj nekretnini ) u zemljišne knjige kako to u tužbi navodi, a što je i dokumentirala dokumentacijom priloženom uz tužbu na listu 13-22 spisa (računi, građevinska dozvola i dr.) u ukupnom iznosu od 30.550,00 kn, koji je trošak tužiteljica sama platila.

7. Među strankama je sporno je li tužiteljica znala ili je prema svim okolnostima slučaja morala znati da kuća na nekretnini koja je bila predmet kupoprodaje nije upisana u zemljišne knjige, odnosno da nije legalizirana, kao i da li je osnovan tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije. Također je sporno je li osnovan tužbeni zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 30.550,00 kn na ime troška upisa kuće u zemljišne knjige.

8. Ove sporne činjenice sud je utvrđivao naprijed navedenim izvedenim dokazima.

9. Iz iskaza svjedoka S.M. (list 36-37) proizlazi da ga je početkom

mjeseca svibnja kontaktirala telefonskim putem gospođa M.O. te rekla da

ima kupca za kuću koja se još vodi na njenom pokojnom suprugu, a da je ostavinski postupak kod javnog bilježnika Jelene Grgić još uvijek u tijeku, jer nema dovoljno novca da plati za troškove ostavinskog postupka. Prvi put su u njegov odvjetnički ured došle zajedno gospođa O. i tužiteljica te su rekle da su dogovorile cijenu od 24.000,00

eura za nekretninu na kojoj je vlasnik pokojni suprug M.O.te su namjeravale sklopiti predugovor o kupoprodaji nekretnine, a nakon završetka ostavinskog postupka ugovor o kupoprodaji koji će biti potpisan po nasljedniku i podoban za provedbu u zemljišnim knjigama. M.O. je rekla da ima dosta dugova, prodavala joj se nekretnina u Belišću te je on pitao radi zaštite kupca da li ima još tko od nasljednika. M- je rekla da je njezin sin također zakonski nasljednik i da on nema dugova. Stoga su predugovor o kupoprodaji nekretnine potpisali na strani prodavatelja kao nasljednici iza pokojnog ostavitelja M.O i njezin sin D.O, dok je ugovor o

kupoprodaji potpisan po tužiteljici kao kupcu i D.O. kao prodavatelju, a sve

kako tužiteljica ne bi imala problema zbog dugova koje je imala M.O. te kako ne bi došlo do pobijanja dužnikovih pravnih radnji. Tužiteljica je isplatila upravo M.O. u njegovom odvjetničkom uredu 24.000,00 eura kada se sklapao predugovor

o kupoprodaji nekretnine, a koji je predugovor D.O. naknadno došao

potpisati, po pozivu M.O.. Kada je svjedok sačinjavao predugovor o kupoprodaji nekretnine, isprintao je e-izvadak i nazvao gruntovnicu Valpovo da provjeri da li ima eventualno kakvih tereta na nekretnini te je strankama bilo poznato stanje nekretnine u zemljišnoj knjizi. Isprintao je i tekst predgovora o kupoprodaji nekretnine i dao objema strankama da pročitaju, odnosno i tužiteljici i M.O.te je pitao jel

tu postoji kuća, a one su obje odgovorile da tu ima kuća i da je to sve u redu. Njegov zadatak nije bio provjeravati je li kuća legalizirana ili ne, no rekao je da se nekretnina u zemljišnim knjigama vodi kao dvorište, oranica i voćnjak u ulici M.G., što je i pisalo u predugovoru, a zatim i u ugovoru o kupoprodaji nekretnina.

Na upit svjedok je izjavio da je u predugovoru o kupoprodaji nekretnina upisana cijena nekretnine 24.000,00 eura, koju je tužiteljica u cijelosti isplatila odmah po potpisu tog predugovora, dok je u ugovoru o kupoprodaji nekretnine kao cijena nekretnine upisano 100.000,00 kn, na suglasno traženje M.O. i tužiteljice kako bi kupac platio manji porez na promet nekretnina, a to iz razloga što je M.O rekla da je ona platila za tu nekretninu porez na promet na cijenu od

100.000,00 kn. Rekao je da ne zna da li će im to proći, ali da on može upisati što god žele, jer je cijena u cijelosti isplaćena prilikom sklapanja predugovora tako da nije bilo potrebe da se bilo što plati prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Na daljnji upit svjedok je izjavio da je pripremio sadržaj ugovora o kupoprodaji na način da je samo doradio tekst predugovora o kupoprodaji nekretnine i unio izmjene koje su stranke navele vezano za podatke o cijeni i osobne podatke. Ugovor je pročitao objema strankama, jer kad god sačini nekakav ugovor isprinta ga u tri primjerka te po jedan primjerak da strankama, a jedan im čita i tumači te objasni ako im što nije jasno. Obje stranke su znale da se u zk izvatku ne spominje kuća, a to im je i pročitao te na upit može reći da nije trebao, jer nije bio ni plaćen za to, da provjerava je li kuća koja nije bila ni upisana u zemljišnim knjigama legalizirana. Sastav predugovora je platila M.O. od novca koji joj je dala tužiteljica, dok ugovor o kupoprodaji nije ni

naplatio. Na upit svjedok je izjavio da su ga naknadno oko mjesec dana o kupoprodaji nekretnine ili kraće odvojeno zvale i tužiteljica i M.O pitati da li bi ih zastupao

u sudskom postupku, na što je on odgovorio da neće zastupati ni jednu, jer postoji mogućnost da bude svjedok u postupku.

Tužiteljica je stavila primjedbu na dio iskaza svjedoka vezano za kuću, jer tvrdi da je prilikom sastava predugovora o kupoprodaji nekretnine spominjao i kuću.

Svjedok je na ovu primjedbu odgovorio da je u cijelosti istinito iskazivao, a kuću je spominjao samo da pita jel tu postoji kuća obzirom da nije upisana u zemljišnim knjigama, a nijedna od stranaka nije spominjala ništa vezano za papire ili provjeru za kuću te su tužiteljica i M.O.izgledale u prijateljskim odnosima. Strankama je pročitao i predugovor i ugovor i uručio im isti prije potpisivanja.

Sud prihvaća iskaz svjedoka S.M., jer je iskazivao uvjerljivo,

razložno i detaljno, a isti nema razloga pristrano svjedočiti u korist bilo koje od stranaka te je njegov iskaz sukladan materijalnog dokumentaciji u spisu (predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine, z.k. izvadak).

10. Tužiteljica M.M.I. u svome iskazu na glavnoj raspravi od 11.

srpnja 2022. (list 37-38) je iskazivala da je namjeravala kupiti kuću u B. što

je bilo poznato njezinoj kumi N. te joj je ona rekla da joj je bolje da kupi kuću u V.koja se prodaje te ju je ona odvela da vidi tu kuću i bila kad je razgovarala s

M.O o prodaji iste. M.O. joj je rekla da uz kuću ide i zemlja te je

tražila 25.000,00 eura, no kuća nije bila niti ožbukana niti je imala fasadu pa su dogovorile cijenu od 24.000,00 eura. Htjela je da odu kod javnog bilježnika napraviti ugovor, no ona je rekla da javni bilježnik ima koronu te da im odvjetnik može napraviti ugovor. Otišle su kod odvjetnika S.M. te su rekli da su se dogovorile za kupnju odnosno prodaju kuće, a odvjetnik je čitao iz nekih papira da je kuća napravljena 2017. pa je tužiteljica bila uvjerena da kupuje i kuću i odmah po potpisu predugovora o kupoprodaji nekretnine isplatila je dogovorenu kupoprodaju cijenu od 24.000,00 eura M.O., a odvjetnik je tražio za sastav ugovor 3.000,00 kn, te mu je tužiteljica dala 2.900,00 kn jer više nije imala, a 100,00 kn je dala naknadno. Vjerovala je da je sve u redu i da će moći provesti ugovor o kupoprodaji u zemljišnim knjigama i u odnosu na kuću. Odvjetnik nije pitao jel tu postoji kuća, a tužiteljica nije ni pročitala predugovor ni ugovor, iako joj ih je odvjetnik dao, jer nije imala sa sobom naočale, a njezin sin koji je bio sa njom kod sklapanja predugovora je nešto pričao na mobitel pa nije također pročitao predugovor, već je vjerovao onome što odvjetnik kaže. M.O. je rekla da je kuća ne njenom pokojnom suprugu i da će odmah po završetku ostavinskog postupka za koji nije imala novaca da odmah plati, kuća biti prepisana na tužiteljicu. Tužiteljica nije niti naknadno provjeravala u zemljišnim knjigama po potpisu ugovora je li kuća upisana u zemljišnim knjigama, već je vjerovala M.. Tek kad je išla u katastar nakon što su sastavili ugovor o kupoprodaji, tamo su joj rekli da tu nema nikakve kuće pa je pitala kako da upiše kuću, nakon čega su joj tamo objasnili da mora imati i građevinsku dozvolu i uporabnu te da će cijeli postupak za izdavanje građevinske dozvole koštati oko 4.500,00 eura. Na upit tužiteljica je izjavila da bi ona kupila tu kuću, jer joj se sviđala i pod uvjetom da joj je M. rekla da kuća nema građevinsku dozvolu, ali pod uvjetom da svatko snosi pola troškova.

Punomoćnik tuženika stavio je primjedbu samo na dio iskaza tužiteljice koji je suprotan iskazu svjedoka S.M. i materijalnoj dokumentaciji u spisu,

odnosno predugovoru i ugovoru o kupoprodaji nekretnina, na što je ista odgovorila da je istinito iskazivala u cijelosti.

11. Tuženik D.O. u svome iskazu (list 38-39) navodi da je stavio na

oglas kuću u V. koja je predmet predugovora i ugovora o kupoprodaji za cijenu od 230.000,00 kn, odnosno nešto više od 30.000,00 eura. Nije bio prvi put kod odvjetnika kad su njegova majka i tužiteljica dogovarale prodaju nekretnine, već drugi put kada se sačinio tekst predugovora o kupoprodaji te se sjeća da je odvjetnik dva puta rekao da tu nema kuće i da nije upisana u zemljišnoj knjizi već samo dvorište, voćnjak i oranica. Njegova majka je rekla da je sve upisano, a odvjetnik je rekao da ne zna jer ovdje ne piše tako. Cijenu je gospođa M. isplatila njegovoj majci M.O. u cijelosti. Sjeća se da je bilo govora o tome da je tužiteljica platila 50.000,00

kn manje od one cijene koju je on stavio na njuškalo za tu nekretninu, i to zbog troškova legalizacije i premještanja septičke. On nije ništa primio od kupoprodajne cijene za tu nekretninu, nego njegova majka, koja je imala puno dugova.

Na upit je izjavio da u trenutku stavljanja oglasa za prodaju nekretnine na njuškalo vlasnik nekretnine je još uvijek bio njegov pokojni otac N.O, koji je

i zidao tu kuću. On je u vrijeme gradnje te kuće živio u P., ali je znao da kuća nije bila legalizirana. Njegova majka i tužiteljica su se dogovarale oko uvjeta prodaje prije nego što je došao kod odvjetnika, a on je još uvijek bio u šoku od smrti oca, no sjeća se da je u par navrata rekao tužiteljici da kuća nije legalizirana, ali da ima nekakve papire od kuće što mu je majka dala pa da će to moći nekako riješiti. Nije htio ulaziti u konflikte s tužiteljicom, jer mu je bila draga te je ostao s njom u dobrim odnosima, dok su se majka i tužiteljica svađale i vrijeđale jedna drugu, odnosno nakon što tužiteljica nije mogla po ugovoru o kupoprodaji upisati kuću na svoje vlasništvo bez legalizacije.

Zamjenik punomoćnika tužiteljice je stavio primjedbu na dio iskaza svjedoka da je spominjao tužiteljici da kuća nema uporabnu i građevinsku dozvolu, kao i u dijelu koji je suprotan materijalnoj dokumentaciji, tj. predugovoru o kupoprodaji nekretnina, budući da tuženik tvrdi da on nije primio nikakav novčani iznos na ime kupoprodaje. Tuženik je izjavio da je u cijelosti istinito iskazivao.

12. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, u smislu čl. 8. Zakona o parničnom postupku, sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.

13. Naime, temeljem odredbe čl. 7 . st. 1. Zakona o parničnom postupku, stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

14. Odredbom čl. 219. st. 1. Zakona o parničnom postupku propisano je da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika.

15. Ako sud na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju te činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja, sukladno odredbi čl. 221.a Zakona o parničnom postupku.

16. Sud smatra da tužiteljica u konkretnom slučaju nije uspjela dokazati osnovanost tužbenog zahtjeva za isplatu iznosa od 30.550,00 kn, a koji je iznos morala platiti na ime troška upisa kuće u zemljišne knjige. Naime, tužiteljica je samo dokazala visinu tog troška, ali ne i osnovanost da joj tuženik mora isplatiti navedeni iznos. Ovo stoga što je tužiteljica prije potpisa Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 7. svibnja 2021., a naročito prije potpisa Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 28. svibnja 2021. valjanom provjerom u zemljišnoj knjizi mogla utvrditi da kuća nije upisana u zemljišnoj knjizi, a isto tako iz samog sadržaja Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nekretnine je razvidno da je predmet kupoprodaje nekretina koja je upisana u zemljišnim knjigama ovoga suda z.k. ul. br. …, na k.č. br. 3347, k.o. 330973 V., označeno kao dvorište, oranica i voćnjak u ulici M. G., ukupne površine 2.779 m2. Podaci o nekretnini su istaknuti (podebljani) u odnosu na ostali tekst Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nekretnine u čl. 1., a i sama tužiteljica u svom iskazu navodi da im je odvjetnik S.M. dao da pročitaju Predugovor i Ugovor prije potpisivanja.

17. Na temelju odredbe čl. 10. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) propisano je da je sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa (pažnja dobrog gospodarstvenika, odnosno pažnja dobrog domaćina). Dakle, tužiteljica je bila u obvezi provjeriti što točno kupuje prije isplate kupoprodajne cijene, ali ista nije postupala s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva.

18. Nadalje, odredbom čl. 402. Zakona o obveznim odnosima propisano je da prodavatelj ne odgovora za nedostatke ako su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Tužiteljici je zasigurno moralo biti poznato da kuća nije upisana u zemljišne knjige, što je mogla saznati iz samog teksta Predugovora i Ugovora te slušajući što im odvjetnik S.M. koji im je sastavio iste čita i tumači, kao i provjerom u zemljišnoj knjizi, jer je nelogično i neživotno da se prilikom kupnje nekretnine ne provjeri stanje u zemljišnim knjigama, koje su javne i svima dostupne.

19. Iz iskaza svjedoka S.M.i tuženika proizlazi da je tužiteljici bilo poznato da kuća nije upisana u zemljišnim knjigama, a njihovi su iskazi sukladni materijalnoj dokumentaciji priloženoj spisu, pa ih sud smatra vjerodostojnima. Posebice kad se uzme u obzir iskaz tuženika u kojem navodi da je oglašavao predmetnu nekretninu za prodaju na Njuškalu za cijenu nešto više od 30.000,00 eura, odnosno 230.000,00 kn (oglas na listu 29 spisa), a nekretnina je prodana za 24.000,00

eura, nameće se zaključak da je cijena nekretnine koju su stranke ugovorile bila niža upravo zbog toga što je kuću trebalo legalizirati i upisati u zemljišnu knjigu.

20. Ne može se prihvatiti iskaz tužiteljice u dijelu u kojem je iskazivala da je tek naknadno kada je išla u katastar, nakon što su sastavili ugovor o kupoprodaji saznala da nema upisane nikakve kuće, jer joj to nije moglo biti nepoznato, budući je mogla čitanjem Predugovora i Ugovora, bilo osobno ili putem ukućana ako već nije pažljivo slušala kada je odvjetnik čitao iste, shvatiti da kuća koju kupuje nije upisana u zemljišne knjige, odnosno da će ju morati naknadno upisati.

21. Tužiteljica tužbu temelji na čl. 410. st. 1. t. 3. ZOO-a, navodeći da je tuženik prodao tužiteljici stvar s materijalnim nedostatkom te da je ona platila nekretninu po tržišnoj vrijednosti nekretnine na kojoj je izgrađena kuća, a ista je bila primorana utrošiti sveukupni iznos od 30.550,00 kn pa zahtijeva razmjerno sniženje cijene.

22. Zahtjev tužiteljice po osnovi čl. 410. st. 1. t. 3. Zakona o obveznim odnosima nije osnovan, jer pravo na sniženje cijene ima kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku, a što u konkretnom slučaju tužiteljica nije učinila, niti je tužiteljica postupila sukladno odredbi čl. 403. st. 1. i 2. istog Zakona koji propisuje da je kupac dužan primljenu stvar na uobičajeni način pregledati ili je dati ne pregled, čim je to prema redovitom tijeku stvari moguće, i o vidljivim nedostacima obavijestiti prodavatelja u roku od 8 dana, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada. Kad je pregled izvršen u nazočnosti obiju strana, kupac je dužan svoje primjedbe zbog vidljivih nedostataka priopćiti prodavatelju odmah, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada. U konkretnom slučaju je predmet prodaje nekretnina te bi svaki prosječan građanin prije kupnje nekretnine provjerio stanje u zemljišnoj knjizi kako bi utvrdio je li nekretnina opterećena kakvim teretima, kao i podatke o točnom opisu nekretnine te ako se isti razlikuju od podataka navedenih u Predugovoru ili Ugovoru o kupoprodaji nekretnine tražiti pojašnjenje od prodavatelja i već tada dogovoriti eventualno sniženje cijene ako stvar ima kakav nedostatak. Međutim, u konkretnom slučaju, kupac se u čl.

3. Ugovora o kupoprodaji nekretnina odrekao prava prigovora na stanje nekretnine jer je istu pregledao, a sud smatra da tužiteljici nisu mogli biti nepoznati podaci da kuća nije upisana u zemljišne knjige. Naime, općepoznato je da u slučaju sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, kao i predugovora, radi točne oznake nekretnine obavezno se provjerava stanje u zemljišnoj knjizi. U trenutku kupoprodaje predmetne nekretnine zemljišno knjižni izvadak je obuhvaćao samo dvorište, oranicu i voćnjak pa je tužiteljica jednostavnim čitanjem istog trebala biti upoznata sa zemljišno knjižnim stanjem nekretnine, a od strane odvjetnika koji je sastavio predugovor i ugovor u konkretnom slučaju je bila upoznata i da kuća nije ucrtana u katastru, odnosno da nije upisana u zemljišne knjige.

23. Vezano za prigovor tuženika glede nedostataka pasivne legitimacije, sud ovaj prigovor smatra neosnovnim, jer je upravo tuženik jedan od potpisnika ugovora o kupoprodaji nekretnine i jedini potpisnik na strani prodavatelja ugovora o kupoprodaji nekretnine, neovisno o tome što je tužiteljica kupoprodajnu cijenu u cijelosti isplatila njegovoj majci M.O.

24. Ostale navode stranaka, kao nepotrebne, sud nije posebno ni obrazlagao.

25. Odluka o trošku postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku.

26. Tuženik potražuje trošak postupka za zastupanje po punomoćniku odvjetniku i to: zastupanje na ročištu od 3. svibnja 2022. iznos od 1.000,00 kn, zastupanje na ročištu od 11. srpnja 2022. iznos od 1.000,00 kn te sudsku pristojbu na odgovor na tužbu prema odluci suda. Dakle, ukupan trošak tuženika za zastupanje po punomoćniku odvjetniku iznosi 2.000,00 kn / 265,45 EUR[3] , dok mu trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu nije nastao pa sud o istom ne može niti odlučiti ovom presudom, jer se sudska pristojba na odgovor na tužbu plaća po pravomoćnom završetku postupka ovisno o uspjehu u sporu.

U Valpovu, 7. studenog 2022.

Sutkinja

Tatjana Varžić

PRAVNA POUKA: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa presude. Žalba se podnosi putem ovoga suda, nadležnom županijskom sudu, u tri primjerka.

Dostaviti:

1. Tužiteljici, po punomoćniku,

2. Tuženiku, po punomoćniku.

Broj zapisa: eb314-60af8

Kontrolni broj: 08a08-21b18-cef01

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:

CN=Tatjana Varžić, O=OPĆINSKI SUD U OSIJEKU, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi:

https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku, Općinski sud u Osijeku potvrđuje vjerodostojnost dokumenta.