REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev 3818/2018-9

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Željka Glušića predsjednika vijeća, Renate Šantek članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice, Željka Šarića člana vijeća, dr. sc. Ante Perkušića člana vijeća i Željka Pajalića člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja G. Š. iz Z., OIB:..., kojeg zastupa punomoćnik Z. R., odvjetnik u Z., protiv tuženika S. V. iz Z., OIB: ..., kojeg zastupa punomoćnik M. B., odvjetnik u Z., radi utvrđenja i donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-2208/18-2 od 17. travnja 2018., kojom je preinačena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-489/15-29 od 29. prosinca 2017., u sjednici održanoj 26. listopada 2022.,

r i j e š i o  j e:

I. Ukida se presuda Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-2208/18-2 od 17. travnja 2018. i predmet se vraća sudu drugog stupnja na ponovno suđenje.

II. O troškovima postupka u povodu revizije odlučit će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja suđeno je:

"I 1. Utvrđuje se da je tužitelj G. Š. stekao pravo koristiti u svojstvu zaštićenog najmoprimca stan površine 75,00 m2 koji se nalazi u prizemlju kuće na adresi ... u Z., a koji stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice s WC-om i predsoblja, a što je tuženik S. V. dužan priznati i trpjeti.

2. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sljedećeg sadržaja:

„S. V. (OIB: ...) iz Z., ..., u svojstvu najmodavca s jedne strane, i G. Š. (OIB: ...) iz Z., ..., u svojstvu najmoprimca s druge strane, sklapaju

UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Čl. 1.

Najmodavac S. V. daje zaštićenom najmoprimcu G. Š. u najam stan površine 75,00 m2 koji se nalazi u prizemlju kuće na adresi ... u Z., a koji stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice s WC-om i predsoblja.

Čl. 2.

Najmoprimac ima pravo koristiti se zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade, kao i zemljištem koje služi zgradi.

Čl. 3.

Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu u iznosu od 225,85 kn mjesečno, koju najamninu se najmoprimac obvezuje isplatiti najmodavcu najkasnije do svakog petnaestog dana u mjesecu za tekući mjesec, i to uplatom na bankovni račun najmodavca ili poštanskom uputnicom u korist najmodavca.

Čl. 4.

Najmoprimac se obvezuje plaćati sve režijske troškove vezano uz stanovanje u stanu opisanom u čl. 1. ovog ugovora.

Čl. 5.

Najmodavac daje najmoprimcu stan iz čl. 1. ovog ugovora u stanju u kojem se isti nalazi na dan sklapanja ovog ugovora.

Najmoprimac je dužan održavati predmetni stan i snositi troškove manjih popravaka i hitnih intervencija na stanu nastalih kao posljedica redovne uporabe stana.

Najmodavac je dužan održavati predmetni stan u stanju pogodnom za stanovanje te se kao vlasnik stana obvezuje održavati zajedničke dijelove i uređaje zgrade u kojoj se nalazi stan iz čl. 1. ovog ugovora (kao što su krov, fasada, oluci i odvodi itd.).

Čl. 6.

Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.

Čl. 7.

Otkaz odnosno raskid ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Čl. 8.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i zemljištem na način da ih čuva od oštećenja.

Čl. 9.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.“

II Nalaže se tuženiku S. V. naknaditi tužitelju G. Š. troškove parničnog postupka u iznosu od 7.173,75 kn sa zateznom kamatom tekućom od 29. prosinca 2017. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

III Odbija se zahtjev tuženika S. V. za naknadu troškova postupka."

2. Presudom suda drugog stupnja suđeno je:

„I. Preinačuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-489/15-29 od 29. prosinca 2017. godine, te se sudi:

Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je tužitelj G. Š. stekao pravo koristiti u svojstvu zaštićenog najmoprimca stan površine 75,00 m2 koji se nalazi u prizemlju kuće na adresi ... u Z., a koji stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice s WC-om i predsoblja, a što je tuženik S. V. dužan priznati i trpjeti.

2. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sljedećeg sadržaja:

„S. V. (OIB: ...) iz Z., ..., u svojstvu najmodavca s jedne strane, i G. Š. (OIB: ...) iz Z., ..., u svojstvu najmoprimca s druge strane, sklapaju

UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Čl. 1.

Najmodavac S. V. daje zaštićenom najmoprimcu G. Š. u najam stan površine 75,00 m2 koji se nalazi u prizemlju kuće na adresi ... u Z., a koji stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice s WC-om i predsoblja.

Čl. 2.

Najmoprimac ima pravo koristiti se zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade, kao i zemljištem koje služi zgradi.

Čl. 3.

Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu u iznosu od 225,85 kn mjesečno, koju najamninu se najmoprimac obvezuje isplatiti najmodavcu najkasnije do svakog petnaestog dana u mjesecu za tekući mjesec, i to uplatom na bankovni račun najmodavca ili poštanskom uputnicom u korist najmodavca.

Čl. 4.

Najmoprimac se obvezuje plaćati sve režijske troškove vezano uz stanovanje u stanu opisanom u čl. 1. ovog ugovora.

Čl. 5.

Najmodavac daje najmoprimcu stan iz čl. 1. ovog ugovora u stanju u kojem se isti nalazi na dan sklapanja ovog ugovora.

Najmoprimac je dužan održavati predmetni stan i snositi troškove manjih popravaka i hitnih intervencija na stanu nastalih kao posljedica redovne uporabe stana.

Najmodavac je dužan održavati predmetni stan u stanju pogodnom za stanovanje te se kao vlasnik stana obvezuje održavati zajedničke dijelove i uređaje zgrade u kojoj se nalazi stan iz čl. 1. ovog ugovora (kao što su krov, fasada, oluci i odvodi itd.).

Čl. 6.

Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.

Čl. 7.

Otkaz odnosno raskid ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Čl. 8.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i zemljištem na način da ih čuva od oštećenja.

Čl. 9.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.“

Odbija se zahtjev tužitelja G. Š. za nadoknadu troška parničnog postupka u iznosu od 7.173,75 kn s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom. Nalaže se tužitelju G. Š. nadoknaditi tuženiku S. V. parnični trošak u iznosu od 3.125,00 kn, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tužitelju G. Š. nadoknaditi tuženiku S. V. trošak žalbenog postupka u iznosu od 400,00 kn, u roku od 15 dana."

3. Protiv drugostupanjske presude tužitelj je podnio reviziju navodeći da istu podnosi na temelju čl. 382. st. 2. alineja 1. i 2. Zakona o parničnom postupku i to zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primjene materijalnog prava. Predložio je reviziju prihvatiti, preinačiti pobijanu drugostupanjsku odluku, a njemu dosuditi trošak postupka.

4. U odgovoru na reviziju tuženik je osporio navode tužitelja i predložio reviziju odbaciti kao nedopuštenu, a njemu dosuditi trošak sastava odgovora na reviziju.

5. Revizija je osnovana.

6. Revizija na temelju čl. 382. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11 i 148/11, 25/13 i 89/14 - dalje: ZPP), dopuštena je samo u onim slučajevima u kojima nije dopuštena redovna revizija iz čl. 382. st. 1. ZPP. S obzirom da je u ovom postupku drugostupanjska presuda donesena na temelju odredbe čl. 373.a ZPP, revizija je dopuštena na temelju čl. 382. st. 1. toč. 3. ZPP, pa je ovaj sud o podnesenoj reviziji odlučivao kao o redovnoj reviziji iz čl. 382. st. 1. ZPP.

6.1. Na temelju odredbe čl. 392. a st. 1. ZPP, pobijana drugostupanjska presuda ispitana je povodom redovne revizije samo u onom dijelu u kojem se ona pobija revizijom i samo u granicama razloga određeno navedenih u reviziji.

7. Predmet spora jest zahtjev tužitelja na utvrđenje da je stekao pravni status zaštićenog najmoprimac za stan u Z., ..., koji se nalazi u prizemlju kuće, a koji stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice s WC-om i predsoblja, te zahtjev da se presudom donesenom u ovom postupku zamjeni ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

8. U postupku je utvrđeno:

- da je djed tužitelja L. Š. bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu,

- da je tužitelj živio u tom stanu s djedom premda nije bio naveden kao član obiteljskog domaćinstva u rješenju o priznavanju stanarskog prava djedu, te da i sada živi u istom stanu,

- da je L. Š. u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 5. studenoga 1996. bio suvlasnik u 1/4 dijela nekretnine upisane u zk.ul.br. 1945 k.o. F., zk.č.br. 474 – zgrada površine 77 m2 i zk.č.br. 859/55 – dvorište površine 416 m2, u naravi kuća s dvorištem u V., ..., a koji suvlasnički dio je ugovorom o doživotnom (pravilno dosmrtnom) uzdržavanju od 15. srpnja 1997. ustupio kćerki N. Š., majci tužitelja,

- da je uvidom u rješenju Porezne uprave, Ministarstva financija, Područnog ureda P. od 22. kolovoza 2000. utvrđeno da je vrijednost suvlasničkog dijela od 3/8 predmetne nekretnine procijenjena na iznos od 155.600,00 kuna što znači da bi suvlasnički omjer od 1/4 dijela (2/8), predstavljao vrijednost od 103.734,00 kuna. Navedeno rješenje doneseno je u postupku utvrđivanja porezne obveze vezano za kupoprodajni ugovor kojim je tužiteljev ujak prodao tužiteljevoj majci svoj suvlasnički udio u toj kući.

9. Prvostupanjski sud prihvatio je tužbeni zahtjev tužitelja na temelju odredbe čl. 38. st. 4. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 - dalje: ZNS) u svezi odredaba čl. 30. st. 1. i st. 2. ZNS, čl. 31. ZNS, čl. 33. st. 3. ZNS i čl. 5. ZNS. Sud je na temelju navedenih zakonskih odredbi ocijenio da je djed tužitelja stupanjem na snagu ZNS stekao status zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu jer njegovo suvlasništvo na nekretnini u V. nije bilo zapreka njegovom pravu na sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Po ocjeni prvostupanjskog suda L. Š. u vrijeme stupanja na snagu ZNS nije imao u vlasništvu odgovarajuću nekretninu koja bi mu osiguravala pravo na dom u okviru njegovih legitimnih očekivanja stečenih prije stupanja na snagu ZNS. Prema stajalištu prvostupanjskog suda, suvlasnički udio djeda tužitelja na nekretnini u V. koji je iznosio 1/4 dijela te nekretnine, nije predstavljao vrijednost čijom bi se prodajom mogla osigurati kupnja i stjecanje vlasništva useljive kuće ili stana u Z.

10. Drugostupanjski sud je preinačio prvostupanjsku presudu na temelju odredbe čl. 373.a ZPP, polazeći od stava da pojam useljive kuće ili stana u smislu čl. 31. st. 1. alineja 2. ZNS ne treba tumačiti kao realnu mogućnost suvlasnika da u toj kući odnosno stanu zadovoljava svoje stambene potrebe, te da taj stan ili kuća odgovaraju potrebama njegove obitelji, već treba utvrditi da li na tim nekretninama postoje prava trećih osoba koja sprečavaju da suvlasnici u punom opsegu izvršavaju svoja vlasnička (suvlasnička) prava. Imajući u vidu rješenje Porezne uprave, Ministarstva financija, Područnog ureda P. od 22. kolovoza 2000. iz kojeg proizlazi vrijednost suvlasnički omjer L. Š. od 1/4 dijela (2/8), predstavljao vrijednost od 103.734,00 kuna, drugostupanjski sud zaključuje da je s tim iznosom djed tužitelja mogao osigurati stambenu jedinicu koja udovoljava uvjetima iz čl. 2. st. 1. ZNS te da je stoga postojala zapreka pravu na zaštićenu najamninu prema odredbi čl. 31. st. 1. alineja 2. ZNS.

11. Tužitelj u reviziji navodi da drugostupanjski sud u obrazloženju odluke nije dao razloge o tome kako je došao do zaključka da je iznos od 103.734, kune 1996. bio dostatan za kupnju adekvatnog stambenog prostora, već je isto proizvoljno zaključio, čime sadržajno ukazuje da je sud počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP. Navodi da je dokaz vještačenjem koje je predlagao na okolnost tržišne vrijednosti suvlasničkog udjela od 2/8 dijela nekretnine u V., nije izveden, te da je prevelik vremenski odmak od trenutka mjerodavnog za procjenu vrijednosti novčanog iznosa potrebnog za stjecanje adekvatnog stambenog prostora do trenutka odlučivanja drugostupanjskog suda o tome. Osim toga navodi da sud ne raspolaže stručnim znanjima za procjenu kolika je bila vrijednost jednog metra kvadratnog stambenog prostora u Z. 1996. niti pitanja koliko je minimalno potrebno stambenog prostora za stanovanje jedne osobe, što ukazuje na tvrdnju da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. ZPP u vezi s čl. 250. ZPP što je utjecalo na donošenje zakonite i pravilne odluke.

12. U okviru revizijskog razloga pogrešne primjene materijalnog prava tužitelj u reviziji osporava pravilnost zaključka drugostupanjskog suda u svezi pravnog statusa tužitelja kao zaštićenog najmoprimca, tvrdeći da takav njegov status proizlazi iz obrazloženja pravomoćne i ovršne presude Općinskog suda u Zgrebu broj Ps- 409/2001 od 19. travnja 2007. kojom je odbijen tužbeni zahtjev S. V. za iseljenje G. Š. iz predmetnog stana, pa da je u ovoj parnici drugostupanjski sud pogrešno primijenio odredbe čl. 38. st. 1. ZNS.

13. Osnovano revident ističe da je u postupku počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP jer drugostupanjska presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati.

14. Iz spisa proizlazi da je tužitelj sa svojim djedom L. Š. koji je bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu, neprekidno živio od dolaska na studij 1987., dakle i u vrijeme stupanja na snagu ZNS, te je time stekao status člana njegovog obiteljskog domaćinstva. L. Š. umro je 2007. i u vrijeme smrti nije imao sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, pa je u odnosu na sporno pitanje pravnog statusa tužitelja kao zaštićenog najmoprimca, odnosno kao osobe na koju u smislu čl. 37. i čl. 38. ZNS prelaze prava i obveze bivšeg nositelja stanarskog prava, odlučujuće pitanje, je li L. Š. u vrijeme stupanja na snagu ZNS 1996. imao pravo na zaključenje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom ili nije. Nesporno je da je L. Š. u vrijeme stupanja na snagu ZNS bio suvlasnik 1/4 dijela nekretnine u V. koja je u naravi kuća s okućnicom.

15. Prema odredbi čl. 31. st. 1. alineja 2. ZNS, pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. U postupku je utvrđeno da je nekretnina u V. u naravi kuća s okućnicom, koja je u vrijeme stupanja na snagu ZNS bila katnica s potkrovljem, površina svake etaže je bila oko 60 m2, postojali su vodovodni i električni priključci, te priključci za plinsko grijanje koje nije bilo u funkciji. Na jednom dijelu kuće nije bilo fasade, a potkrovlje nije imalo stolariju. Uporabnu dozvolu kuća je dobila 1986.

16. Iz spisa predmeta proizlazi da je vrijednost suvlasničkog udjela L. Š. u nekretnini u V. bila 103.734,00 kune prema procjeni Porezne uprave iz 2000. Međutim, za sada se ne može prihvatiti kao pravilan zaključak drugostupanjskog suda da je L. Š. iznosom od 103.734,00 kuna mogao osigurati za svoje stanovanje stambenu jedinicu koja udovoljava uvjetima iz čl. 2. st. 1. ZNS. Naime, nejasno je na temelju čega je drugostupanjski sud zaključio da je L. Š. za iznos vrijednosti svog dijela u kući 1996. mogao steći vlasništvo odgovarajućeg stana u Z. gdje je živio. U obrazloženju pobijane odluke nisu navedeni razlozi o toj odlučnoj činjenici, pa presudu u tom dijelu nije moguće ispitati, čime je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupak iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP.

17. Neosnovano revident navodi da je njegov status zaštićenog najmoprimca pravomoćno utvrđen presudom broj Ps-409/01 od 19. travnja 2007. Radi se o postupku vođenom je po tužbi vlasnika predmetnog stana radi iseljenja G. Š. iz istog, a izrekom presude taj zahtjev je pravomoćno odbijen. Izreka presude ne sadrži odluku o statusu G. Š. kao zaštićenog najmoprimca, a obrazloženjem sudskih odluka sudovi nisu vezani.

18. U ponovljenom postupku, drugostupanjski sud će otkloniti počinjenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka, tako što će dati jasne i obrazložene razloge o tome je li L. Š. za vrijednost svog udjela u kući u V. 1996. mogao steći vlasništvo stana ili kuće u Z. primjerene za njegovo stanovanje, odnosno je li postojala zapreka za zaključenje ugovora sa zaštićenom najamninom u smislu odredbe čl. 31. st. 2. alineja 1. ZPP, te nakon toga donijeti novu na zakonu utemeljenu odluku.

19. Odluka o troškovima donesena je na temelju odredbe čl. 166. st. 3. ZPP.

Zagreb, 26. listopada 2022.

Predsjednik vijeća:

Željko Glušić, v.r.