Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: 37 Gž-85/2022-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinja Dubravke Bosilj kao predsjednice vijeća, te Tanje Novak-Premec kao članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Nade Krnjak, kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja M. G. iz Č., OIB: ..., kojeg zastupa punomoćnik N. Ž., odvjetnik u Č., protiv I. tuženika E.& S. b. d.d. R., OIB: ..., kojeg zastupaju punomoćnici N. S. i dr., odvjetnici u Odvjetničkom društvu S. i R. iz V. i II. tuženika D. Z. iz N. S. R., OIB: ..., radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, povodom žalbe tužitelja izjavljene protiv presude Općinskog suda u Čakovcu od 18. kolovoza 2021. poslovni broj: P-371/20-16, ispravljene rješenjem od 3. rujna 2021. poslovni broj: P-371/20-19, u sjednici vijeća održanoj 26. listopada 2022.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj: P-371/20-16 od 18. kolovoza 2021. ispravljena rješenjem poslovni broj: P-371/20-19 od 3. rujna 2021.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom ispravljenom pravomoćnim rješenjem od 3. rujna 2021. u pogledu točne oznake OIB-a tužitelja, u točki I. izreke odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"I. Utvrđuje se da je tužitelj M. G., OIB: ..., Č., zaštićeni najmoprimac na stanu u vlasništvu I. tuženika E.&S. b. d.d. OIB: ..., R., a koji stan je upisan u z.k.ul.br. 2808 k.o. Č., čest. br. 178/B/2/1 kuća od 318 m2 i dvorište od 101 m2, ukupne površine od 419 m2 i to pod 2. suvlasnički dio: 100/1000 Etažno vlasništvo (E-2), 1. stan broj 2 u prizemlju i katu kuće koji se sastoji u prizemlju od spremišta 1, spremišta 2 i spremišta 3 (ukupna površina prizemlja iznosi 12,29 m2) i na katu od hodnika, WC-a, kuhinje, sobe 1, sobe 2, kupaonice i spremišta i balkona (ukupna površina kata iznosi 76,80 m2), sveukupne površine 89,09 m2 (u planu posebnih dijelova zgrade označeno žutom bojom), a koja nekretnina-stan se nalazi na adresi Č., (katastarska čestica 1878/2 k.o. Č.).

II. Proglašava se da ovrha koju je ovdje I. tuženik E.&S. b. d.d. OIB: ... R., J a kao ovrhovoditelj pokrenuo protiv II. tuženika D. Z., OIB: ..., N. S. R., kao ovršenika, a koja se vodi kod Općinskog suda u Čakovcu pod posl. br. Ovr-743/2018, radi iseljenja i predaje u posjed nekretnine-stana upisanog u zk.ul.br. 2808 k.o. Č., čest. br. 178/B/2/1 kuća od 318 m2 i dvorište od 101 m2, ukupne površine od 419 m2 i to pod 2. suvlasnički dio: 100/1000 Etažno vlasništvo (E-2), 1. stan broj 2 u prizemlju i katu kuće koji se sastoji u prizemlju od spremišta 1, spremišta 2 i spremišta 3 (ukupna površina prizemlja iznosi 12,29 m2) i na katu od hodnika, WC-a, kuhinje, sobe 1, sobe 2, kupaonice i spremišta i balkona (ukupna površina kata iznosi 76,80 m2), sveukupne površine 89,09 m2 (u planu posebnih dijelova zgrade označeno žutom bojom), stan u vlasništvu ovrhovoditelja u 1/1 dijela, a koja nekretnina-stan se nalazi na adresi Č., (katastarska čestica 1878/2 k.o. Č.), a u kojem živi tužitelj M. G. OIB: ..., Č., kao zaštićeni najmoprimac, nije dopuštena.

III. Nalaže se I. i II. tuženiku da tužitelju naknade troškove parničnog postupka, u roku od 15 dana."

Točkom II. izreke naloženo je tužitelju da I. tuženiku naknadi troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 2.812,50 kn, u roku od petnaest dana.

2. Navedenu presudu pravodobnom žalbom pobija tužitelj iz svih žalbenih razloga propisanih člankom 353. stavkom 1. točka 1. – 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 – Odluka USRH, 123/08 - ispravak, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 – Odluka USRH i 70/19 – dalje u tekstu: ZPP). Predlaže drugostupanjskom sudu preinačiti pobijanu presudu na način da u cijelosti prihvati tužbeni zahtjev, a podredno da istu ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

3. Tuženici nisu odgovorili na žalbu.

4. Žalba tužitelja nije osnovana.

5. Predmet postupka zahtjev je tužitelja da se utvrdi njegovo svojstvo zaštićenog najmoprimca na stanu u vlasništvu I. tuženika E.& S. b. d.d. R. (dalje u tekstu: I. tuženik) koji stan je upisan u zk.ul. br. 2808 k.o. Č. i pobliže opisan u točki I. izreke presude te da se proglasi nedopuštenim ovrha koju je I. tuženik kao ovrhovoditelj pokrenuo protiv II. tuženika D. Z. (dalje u tekstu: II. tuženik) i koja se vodi kod Općinskog suda u Čakovcu pod posl.br. Ovr-743/2018 radi iseljenja i predaje u posjed nekretnine - stana upisanog u zk.ul. 2808 k.o. Č. I. tuženiku.

6. Iz provedenog dokaza čitanjem ovršnog spisa Općinskog suda u Čakovcu posl.br. Ovr-743/18 (ranije posl.br. Ovr-381/16) prvostupanjski sud je u bitnome utvrdio je slijedeće činjenice:

-da je povodom prijedloga I. tuženika kao ovrhovoditelja protiv II. tuženika kao ovršenika i založnog dužnika doneseno rješenje o ovrsi kojim je određena ovrha na predmetnom stanu tada u vlasništvu II-tuženika te je upisana zabilježba ovrhe u zemljišnim knjigama pod posl.br. Z-3360/16 12. travnja 2016.,

- da je navedeno rješenje o ovrsi postalo pravomoćno nakon čega je I. tuženik na drugoj elektroničkoj dražbi provedenoj kod FINA-e 8.11.2017. kupio predmetni stan koji mu je dosuđen pravomoćnim rješenjem posl.br. Ovr-381/16-21 od 28. studenog 2017. te je predmetni stan zaključkom posl.br. Ovr-381/2016-28 od 18. siječnja 2018. u cijelosti predan u posjed i vlasništvo I. tuženiku kao kupcu i ujedno je pod posl.br. Z-665/2018 od 23. siječnja 2018. uknjiženo pravo vlasništva predmetne nekretnine – stana za korist I. tuženika;

- da su na temelju rješenja posl.br. Ovr-381/16-33 od 1. veljače 2018. rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela prvostupanjskog suda posl.br. Z-184/18 od 28. veljače 2018. brisani svi tereti na predmetnoj nekretnini i to založno pravo uknjiženo za korist I. tuženika i zabilježba predmetne ovrhe dok je 7. svibnja 2018. doneseno rješenje posl.br. Ovr-381/16-36 o namirenju tražbine I. tuženika iz cijene dobivene prodajom predmetne nekretnine;

- da je po prijedlogu I. tuženika kao ovrhovoditelja podnesenom ovršnom sudu 13. kolovoza 2018. radi ispražnjenja i predaje nekretnine u posjed njemu kao kupcu postupak nastavljen pod brojem Ovr-743/18 te je zaključkom od 11. rujna 2019. određeno vanjsko uredovanje suda u Č., radi ispražnjenja i predaje predmetne nekretnine I. tuženiku;

- da je tužitelj kao treća osoba podnio podnesak ovršnom sudu kojim se protivi određenom ispražnjenju i predaji nekretnine zbog čega je rješenjem Općinskog suda u Čakovcu posl.br. Ovr-743/2018-27 od 24. listopada 2019. kao treća osoba upućen da protiv stranaka iz tog ovršnog postupka pokrene parnicu radi proglašenja da ovrha radi iseljenje i predaje nekretnine u posjed nije dopuštena koje rješenje je potvrđeno rješenjem Županijskog suda u Varaždinu – Stalna služba u Koprivnici posl.br. Gž Ovr-23/2020 od 13. listopada 2020.

6.1. Iz daljnjeg provedenog dokaznog postupka prvostupanjski sud utvrdio je nadalje:

- da je između G. Č. i tužitelja 4. svibnja 1998. zaključen Ugovor o najmu predmetnog stana kojim je utvrđeno da stan uz tužitelja kao najmoprimpci koriste članovi njegovog obiteljskog domaćinstva te je tim ugovorom utvrđena i visina zaštićene najamnine;

- da je nakon što je djelomičnim rješenjem Ureda ... od 22. srpnja 1998. donesenim u postupku radi povrata i naknade konfiscirane imovine tužitelj za predmetni stan sklopio ugovor o najmu stana sa S. F., C. Đ. i H. A. kojim je utvrđeno da kao najmoprimac ima pravo na zaštićenu najamninu sukladnu članku 7. Zakona o najmu stanova koja će se odrediti u skladu s Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“ broj: 40/97) te je taj ugovor zaključen na neodređeno vrijeme;

- da su vlasnice predmetnog stana S. F. i dr. isti prodale D. K., odvjetniku iz V. s kojim tužitelj nije sklopio ugovor o najmu predmetnog stana, a isti je stan prodao II. tuženiku na kojeg je pod brojem Z-4466/2013 izvršen prijenos prava vlasništva.

6.2. Na temelju prednje utvrđenih činjenica prvostupanjski sud zaključuje da je stoga što je predmetni stan u ovršnom postupku prodavan kao stan slobodan od osoba te sa naznakom da nema prava koja ne prestaju prodajom I-tuženiku kao kupcu nije moglo biti poznato da tužitelj živi u stanu te da bi isti imao status najmoprimca na tom stanu i zbog čega je I. tuženik kao kupac predmetni stan stekao u dobroj vjeri. Uvažavajući činjenicu da postojanje ugovora o najmu stana nije bilo evidentirano u zemljišnim knjigama u vidu zabilježbe te odredbu članka 88. stavka 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj: 112/12, 25/13, 93/14 i 55/16 – dalje u tekstu: OZ) prvostupanjski sud zaključuje da je i za slučaj da je tužitelj imao zaključen ugovor o najmu u vrijeme vođenja ovršnog postupka pod posl.br. Ovr-281/16 taj ugovor u svakom slučaju prestao pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu, konkretno s danom 11. siječnja 2018. i zbog čega tužitelj u vrijeme podnošenja prijedloga I. tuženika kao ovrhovoditelja za ispražnjenje predmetne nekretnine – stana i predaje mu istog u posjed nije bio zaštićen najmoprimac, a niti najmoprimac tog stana, pa kako je nesporno da je I. tuženik vlasnik stana odbija tužbeni zahtjev i za utvrđenje nedopuštenosti ovrhe.

6.3. Za eventualna ulaganja tužitelja u predmetni stan tokom korištenja istog u vrijeme kada je vlasnik stana bio D. K. s kojim je prema navodima tužitelja dogovorio da neće plaćati najamninu već da će umjesto najamnine ulagati u stan i obaviti potrebne popravke o svom trošku, prvostupanjski sud navodi da te činjenice predstavljaju pitanje međusobnog obveznopravnog odnosa između tužitelja i imenovanog D. K. i da isto nije ni od kakvog utjecaja na po I. tuženiku pokrenuti postupak ovrhe radi ispražnjenja i predaje u posjed predmetnog stana.

7. U žalbi tužitelj tvrdi da je pred prvostupanjskim sudom počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točka 11. ZPP pri tome iznoseći zakonsko obilježje te bitne povrede a što obrazlaže činjenicom da je prvostupanjski sud u točki 11. obrazloženja u nekoliko navrata naveo kako je utvrdio da je tužitelj zaštićeni najmoprimac, a da je odbio njegov tužbeni zahtjev kojim traži utvrđenje da je zaštićeni najmoprimac u predmetnom stanu u vlasništvu I. tuženika. Poziva se na ugovor o najmu stana od 4. siječnja 1999. iz kojeg proizlazi da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme dok je člankom 12. propisano kada se isti može otkazati ili raskinuti pod uvjetima i u postupku utvrđenom Zakonom o najmu stanova, te iz tih činjenica ujedno zaključuje da ima valjani pravni temelj za korištenje predmetne nekretnine. Na temelju iznesenog smatra da u pobijanoj presudi postoji i proturječje između izreke i obrazloženja i proturječje između sadržaja dokaznih sredstava i zaključaka koje je sud iz njih izveo. Tvrdi da je sud odbio provesti dokaze saslušanjem svjedoka bez da je obrazložio zbog čega je odbio provesti te dokaze, a da su isti imali saznanja vezana za predmet postupka. Pojašnjava da je svjedokinja V. P. bila u istoj situaciji kao i on i da se njoj priznaje pravo zaštićenog najmoprimca u istoj zgradi te da je ta svjedokinja u isto vrijeme sklapala ugovore o najmu s istim vlasnicima zgrade kao i on, dakle da ima saznanja kako su stekli pravo zaštićenog najmoprimca i što se događalo s tim njihovim pravom do danas. Za ostale svjedoke navodi da imaju saznanja o njegovom dogovoru s tadašnjim vlasnikom nekretnine vezano za prebijanje njegovog ulaganja u nekretnine i njegove obveze plaćanja najamnine. Tvrdi da prvostupanjski sud navodi da je bio zaštićeni najmoprimac, a da ne navodi kada mu je to pravo prestalo i na temelju koje dokumentacije je to utvrđeno, niti zbog čega bi mu prestalo pa se u tom dijelu presuda ne može ispitati.

7.1. Nadalje tužitelj u žalbi tvrdi da je prvostupanjski sud pogrešno i nepotpuno utvrdio činjenično stanje jer ne samo da nije utvrdio da mu pripada pravo zaštićenog najmoprimca već je propustio utvrditi da mu nije bilo poznato da bi II.tuženik u međuvremenu postao vlasnikom stana i zbog čega nije ni mogao sklopiti ugovor o najmu. Osim toga da prvostupanjski sud nije utvrđivao postojanje dogovora s ranijim vlasnikom D. K. vezano za prebijanje ulaganja u stan i plaćanje najamnine kao što je propustio i utvrditi ulaganja koja je izvršio u stan. Ističe točnost utvrđenja prvostupanjskog suda da je predmetni stan u ovršnom postupku prodavan kao slobodan od stvari i osoba s naznakom da nema prava koja ne prestaju prodajom, no smatra da je on imao i ima prava koja ne prestaju prodajom niti promjenom vlasnika niti u ovršnom postupku. Smatra i da u ovom postupku sud mora utvrditi njegova prava, a ne se pozivati na ovršni predmet u kojem je kao treća osoba upućen na pokretanje parničnog postupka za dokazivanje svojih tvrdnji.

7.2. Pogrešnu primjenu materijalnog prava nalazi u tvrdnji da mu prema Zakonu o najmu stanova pripada pravo zaštićenog najmoprimca, a da je taj Zakon posebni zakon u odnosu na Ovršni zakon i zbog čega se ne može primijeniti odredba članka 131. Ovršnog zakona. Pogrešnim smatra utvrđenje da bi njegovo pravo zaštićenog najmoprimca prestalo pravomoćnošću zaključka o dosudi u ovršnom predmetu budući ugovor o najmu nije bio upisan u zemljišnu knjigu jer su zaštićeni najmoprici posebna kategorija osoba .

7.3. Konačno tužitelj pobija i odluku o troškovima postupka posljedično pobijanja odluke o glavnoj svari.

8. Protivno navodima žalbe, donošenjem pobijane presude prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP budući da ne postoji nikakvo proturječje između izreke i obrazloženja, a niti postoji proturječje između utvrđenih činjenica po prvostupanjskom sudu i sadržaja provedenih dokaza. Naime, iz sadržaja obrazloženja jasnim proizlazi da je prvostupanjski sud utvrdio da je tužitelj imao položaj zaštićenog najmoprimca, a isto tako da mu je to pravo prestalo pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine I. tuženiku donesenim u ovršnom postupku pod posl.brojem: Ovr-381/2016-28 od 28. studenog 2017. koje je postalo pravomoćno 11. siječnja 2018. i to sukladno odredbi članka 88. stavak 2. OZ kojom je propisano da ugovori o najmu ili zakupu koji nisu upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnog prava ili prava na namirenje radi čijeg se ostvarenja ovrha traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu. Tužitelju je dakle svojstvo zaštićenog najmoprimca prestalo pravomoćnošću rješenja o dosudi Općinskog suda u Čakovcu posl.br. Ovr-381/2016-28 te je razloge o tome prvostupanjski sud iznio pod točkom 11. obrazloženja. U tom smislu, a imajući u vidu nesporne činjenice da na predmetnom stanu u zemljišnim knjigama nije bilo upisano pravo najma tužitelja kao zaštićenog najmoprimca i da se predmetni stan u ovršnom postupku posl.br. Ovr-381/16 prodavao kao stan slobodan od osoba i stvari s naznakom da nema prava na tom stanu koja ne prestaju prodajom, prvostupanjski sud iznio je razloge i o tim odlučnim činjenicama i zbog čega su navodi tužitelja da prvostupanjski sud nigdje ne navodi da mu je to pravo prestalo niti kada bi mu prestalo niti zbog čega bi to pravo prestalo i temeljem koje dokumentacije je to utvrđeno, u protivnosti sa obrazloženjem pobijane presude.

8.1. Odredbom članka 220. ZPP propisano je da dokazivanje obuhvaća sve činjenice koje su važne za donošenje odluke (stavak 1.), te da sud odlučuje o tome koje će od predloženih dokaza izvesti radi utvrđenja odlučnih činjenica (stavak 2.). U žalbi tužitelj navodi okolnosti na koje je trebala svjedočiti predložena svjedokinja V. P. (način stjecanja svojstva zaštićenog najmoprimca), no kako je činjenicu da je tužitelj imao svojstvo zaštićenog najmoprimca i na koji način je to svojstvo stekao prvostupanjski sud utvrdio na temelju pisanih dokaza, to na te okolnosti nije bilo potrebno provoditi još i usmene dokaze. Osnovano je prvostupanjski sud odbio i dokazni prijedlog saslušanjem svjedoka na okolnost dogovora tužitelja s tadašnjim vlasnikom stana D. K. vezano za prebijanje ulaganja tužitelja u stan s dužnom najamninom. Naime, predmet spora je utvrđenje statusa zaštićenog najmoprimca tužitelja na stanu I.tuženika i nedopuštenost ovrhe zbog čega naprijed opisani dogovor za bivšim vlasnikom stana od kojeg je II.tuženik stekao vlasništvo, nije od nikakvog značaja za predmet spora, a kako to pravilno utvrđuje i prvostupanjski sud navodeći u obrazloženju da „saslušanje po tužitelju predloženih svjedoka nije bilo potrebno za raspravljanje u ovoj pravnoj stvari“ čime je ujedno i iznio razloge zbog kojih te dokaze nije proveo odnosno zbog kojih je odbio provesti te dokazi provesti.

9. Prvostupanjski sud utvrdio je sve činjenice odlučne za predmet spora, a iz iskaza tužitelja utvrdio je i da tužitelju nije bilo poznato da je II.tuženik u međuvremenu postao vlasnikom predmetnog stana, no ni ta činjenica nije od odlučnog značaja za ocjenu osnovanosti ili neosnovanosti tužbenog zahtjeva, kao što ni utvrđenje postojanja dogovora između tužitelja i D. K. kojem su ranije vlasnice s kojima je tužitelj imao sklopljen Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, prodale predmetni stan, nije važna činjenica za predmet spora pa zbog toga što prvostupanjski sud te činjenice nije utvrđivao nije nepotpuno, a niti pogrešno utvrđeno činjenično stanje.

10. Nije ostvaren ni žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava. Protivno navodima žalbe, Zakon o najmu stanova nije u predmetnom sporu lex specialis već je to upravo Ovršni zakon kojim su propisane posljedice prodaje nekretnine za najmoprimca bez obzira na ugovorenu zaštićenu najamninu, ukoliko na istoj nije u teretovnici zemljišne knjige sukladno članku 25. stavku 1. i članku 31. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13 – ispravak i 108/17 – dalje u tekstu: ZZK) koji se primjenjivao u vrijeme prodaje stana u ovršnom postupku posl.br. Ovr- 381/16, bilo upisano pravo najma.

11. Kako su zbog naprijed navedenog žalbeni razlozi tužitelja neosnovani, a uz utvrđenje da u prvostupanjskom postupka nije počinjena bilo koja druga bitna povreda odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud na temelju članka 365. stavka 2. ZPP pazi po službenoj dužnosti, valjalo je primjenom članka 368. stavka 1. ZPP odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu uključujući i odluku o troškovima postupka koju tužitelj pobija posljedično pobijanja odluke o glavnoj stvari, a da sukladno članku 365. stavku 2. ZPP drugostupanjski sud u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka ne pazi po službenoj dužnosti.

U Varaždinu 26. listopada 2022.

Predsjednica vijeća

Dubravka Bosilj v.r.