Republika Hrvatska

Županijski sud u Zadru

Zadar, Borelli 9

Poslovni broj: 12 Gž-900/2022-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zadru, u vijeću sastavljenom od sudaca i to Igora Delina, predsjednika vijeća, Franke Zenić, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Mirjane Macure, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja L. J., OIB: …iz Z., …, zastupanog po punomoćniku F. S., odvjetniku iz Z., …, protiv tuženika „D. R. E.“ d.o.o., OIB: …, iz P., …, zastupanog po zakonskom zastupniku, a ovaj po punomoćniku D. C., odvjetniku iz O. društva „I. i C.“ j.t.d. iz P., …, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Pazinu, Stalne službe u Poreču - Parenzo, poslovni broj P-637/2020-15 od 12. svibnja 2022., u sjednici vijeća održanoj 5. listopada 2022.,

p r e s u d i o  j e

I Preinačuje se presuda Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba u Poreču - Parenzo, poslovni broj P-637/2020-15 od 12. svibnja 2022. i sudi:

Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja L. J. koji glasi:

"I Nalaže se tuženiku „D. R. E.“ d.o.o.da tužitelju isplati novčani iznos u visini 38.576,25 kuna zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od dana isplate posredničke naknade u cijelosti od 22. travnja 2020. do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, sve u roku 15 dana."

II Dužan je tužitelj L. J. naknaditi tuženiku „D. R. E.“ d.o.o. parnični trošak u visini od 9.292,50 kuna odnosno 1.233,33 EUR, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Uvodno označenom presudom suda prvog stupnja, suđeno je:

„I Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati novčani iznos u visini 38.576,25 kuna zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od dana isplate posredničke naknade u cijelosti 22. travnja 2020. do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, sve u roku 15 dana.

II Dužan je tuženik naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu 7.102,26 kn, u roku 15 dana, dok se u dijelu iznad dosuđenog odbija zahtjev tužitelja za naknadom parničnog

troška.“

2. Protiv citirane presude žalbu je izjavio tuženik pobijajući je zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, s prijedlogom da se žalba uvaži i preinakom prvostupanjske presude odbije tužbeni zahtjev tužitelja uz naknadu troškova postupka, podredno da se žalba uvaži, pobijana presuda ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje. U žalbi ističe da je pobijana presuda donesena uz apsolutno bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i 70/19 - dalje ZPP) jer nema razloga o odlučnim činjenicama i ne može se ispitati. Nije jasno niti se to iz presude može utvrditi koju točno činjenicu sud smatra nespornom među strankama u situaciji kada su upravo odlučne činjenice za ovaj spor među strankama sporne i kada su svjedok S. M. i tužitelj u bitnom iskazivali drugačije pred sudom i kada tužitelj nije, kako to sud pogrešno utvrđuje, sklopio Predugovor za stan za koji se javio na oglas već za potpuno drugi stan koji mu je temeljem zaključenog Ugovora o posredovanju u pronalasku nekretnina pokazao agent S. M. onog dana kada je tužitelj došao u R. i kada je zajedno sa njim čekao da im se javi vlasnik stana za koji se javio na oglas. Konkretno, tužitelj se javio na tuženikov oglas na oglasniku Njuškalo za stan u R. u ulici … (na kraju …) a koji se stan vodio kod tuženika pod šifrom 1008-79, dok je u konačnici zaključio Predugovor za stan u R. u ulici …, a koji se stan vodio kod tuženika pod šifrom 1006-38. Naime, tužitelj je dolaskom u R. na licu mjesta s tuženikom zaključio Ugovor o posredovanju u pronalasku nekretnine u svojstvu nalogodavca te je dao nalog tuženiku da mu pronađe odnosno pokaže i druge odgovarajuće nekretnine - stanove. U situaciji kada se tužitelj odlučio za kupnju jednog od tako pokazanih stanova i za taj stan sklopio Predugovor isti je dužan tuženiku platiti posredničku proviziju. Uvidom u čl. 10. Ugovora o posredovanju u pronalasku nekretnina zadnje pogledani stan upisan je rukopisom pod šifrom 1008-79 i to je stan za koji se tužitelj javio na oglas, ali to nije stan D. B. za koji je tužitelj sklopio Predugovor, jer je isti sklopljen za stan pod šifrom 1006-38 kojeg je tužitelj pogledao drugog po redu. Stan za koji je zaključio Predugovor (stan 1006-38), agent je pokazao tužitelju nakon što su stranke zaključile Ugovor o posredovanju u pronalasku nekretnina i agent je rukopisom po redu upisivao svaki stan kako su ih stranke zajedno razgledale. Osim toga, za stan za koji se tužitelj javio na oglas bio je zadužen upravo agent S. M. (on ga je ulistao u ponudu) i tužiteljev je upit administrator zbog toga proslijedio njemu i koji su stan, kako je to nesporno među strankama, agent i tužitelj pogledali zadnji toga dana (upisan je u čl.10. Ugovora o posredovanju kao zadnje pogledan stan pod šifrom 1008-79). Tužitelj je dao nalog tuženiku za pronalazak odgovarajuće nekretnine i stranke su o tome zaključile Ugovor o posredovanju i istome je bilo poznato da ukoliko mu tuženik pronađe takvu nekretninu (onu za koju se nije javio na oglas) da je u slučaju njezine kupnje dužan tuženiku platiti proviziju od 3%. Navedeno potvrđuje i sam tužitelj u svom iskazu kada čini nespornim da bi trebao platiti proviziju tuženiku ukoliko bi došlo do kupnje nekog od stana kojeg mu je toga dana pokazao agent, a navedeno potvrđuje i sam sud kada navodi da je upravo među strankama dogovoreno i da se tuženik obvezao pokazati određene stanove za koje se tužitelj nije javio na oglas, a tužitelj se obvezao platiti posredničku proviziju u iznosu od 3% ukoliko dođe do kupoprodaje stana kojeg je razgledao, a do čega je upravo u konkretnom slučaju i došlo. Sud nije imao nikakvog razloga utvrditi da je među strankama postojao nesporazum i da među njima nije zaključen Ugovor odnosno da isti nije nastao, kao i to da je ništetan Ugovor za posredovanje u pronalasku nekretnina od 16. siječnja 2020. te da se među njima radilo o usmenom ugovoru.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba je osnovana.

5. Po ocjeni ovog drugostupanjskog suda, sud prvog stupnja nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP na koju tuženik ukazuje u žalbi, jer pobijana presuda ima razloga o odlučnim činjenicama i može se ispitati.

6. Prvostupanjski sud nadalje, nije počinio ni bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na postojanje kojih ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti temeljem čl. 365. st. 2. ZPP.

7. Iz spisa predmeta slijedi da se tužitelj javio na oglas tuženika vezano za kupnju odnosno prodaju nekretnine opisane u tužbi, da je sklopljen Sporazum o rezervaciji te da je po tom Sporazumu tužitelj isplatio tuženiku 30.500,00 kuna, da je tužitelj kao budući kupac sa D. B., kao vlasnikom nekretnine sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine vezano za koju se prethodno tužitelj javio tuženiku na oglas, da je tuženik tužitelju ispostavio račun za proviziju za posredovanje u prometu nekretninama za uslugu posredovanja u pronalasku nekretnine, i to za posredovanje prema Ugovoru o kupoprodaji nekretnine, pri čemu je provizija iznosila 3 % odnosno ukupno s PDV-om 38.576,25 kuna, da je tužitelj tuženiku po tom računu platio razliku u visini 8.076,25 kuna dana 22. travnja 2020., te da su tužitelj i D. B. 17. kolovoza 2020. sklopili Sporazum o raskidu Predugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine.

8. Odredbom čl. 2. toč. 5. Zakona o posredovanju prometu nekretnina ("Narodne novine", broj 107/07, 144/12, 14/14, 32/19 - dalje ZPPN) propisano je da posredovanje u prometu nekretnina su radnje posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr. Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina) (čl. 2. toč. 7. ZPPN). Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina (čl. 2. toč. 8. ZPPN).

9. Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen (čl.15. st. 1. ZPPN), sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme (čl. 15. st. 2. ZPPN).

10. Odredbom čl. 23. ZPPN propisane su obveze nalogodavca prema ugovoru o posredovanju u prometu nekretninama, između ostalog i: osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanoga posla razgledanje nekretnine. Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora (čl. 28. st. 1. ZPPN).

11. Sud prvog stupnja utvrđuje da je tužitelj potpisao Ugovor kojim angažira posrednika (ovdje tuženika) da mu pronađe nekretninu za kupnju i dovede ga u vezu s prodavateljem radi kupoprodaje nekretnine, te kojim se obvezuje platiti posredniku posredničku proviziju u iznosu 3 % + PDV od ugovorene cijene "poslovnih udjela", a ukoliko kupac/nalogodavac (ovdje tužitelj) izvrši kupnju nekretnine čija je cijena niža od 33.000,00 EUR, da će platiti minimalnu proviziju u iznosu 1.000,00 EUR + PDV. Tim je ugovorom tuženik kao posrednik preuzeo obvezu pomoći nalogodavcu (ovdje tužitelju) da mu pronađe nekretninu za kupnju i dovede ga u vezu s prodavateljem radi kupoprodaje nekretnine, te ujedno pomoći nalogodavcu tijekom procesa pronalaska nekretnina sustavnim savjetovanjem i konzultiranjem na način da daje na uvid fotografije nekretnina, pokazuje nekretnine uživo i konzultira nalogodavca; bez naknade u skladu sa svojim saznanjima, savjetuje o mogućnostima kreditiranja; daje mišljenje o prodaji i daje na uvid dokumentaciju o nekretninama; omogućuje ovlašteni pravni savjet i sudjeluje u pregovorima s vlasnicima nekretnina; sastavlja prijedloge dokumenata; priprema pravno relevantnu dokumentaciju, te predaje u zemljišnoknjižni odjel nadležnog suda; vodi primopredaju nekretnine i asistira prilikom promjena obveznika plaćanja sa imena prodavatelja na ime kupca (čl. 1.). Također je posrednik preuzeo obvezu da će u slučaju pronalaska moguće odgovarajuće nekretnine odmah o istom obavijestiti nalogodavca (čl. 2.) Nadalje, posrednik je prihvatio zadatak prema kojem je obvezan djelovati uzimajući u obzir definirane i iskazane potrebe nalogodavca, a preko imenovanog agenta posredovanja u prometu nekretnina. Nalogodavac je potpisom toga ugovora prihvatio ulogu posrednika bez obzira na činjenicu je li ona ostvarena od strane posrednika direktno ili od strane druge osobe koja je poslovni partner posrednika, njezin zaposlenik ili zaposlenik druge osobe koja je na bilo koji način povezana s posrednikom, a sve vezano za činjenicu da je temeljem tog posredovanja sklopljen ugovor ili predugovor prodaje nekretnine između prodavatelja i nalogodavca (čl. 4.). Taj je ugovor zaključen na vremensko razdoblje od 12 mjeseci (čl. 5.).

12. Na temelju provedenih dokaza i ocjenom istih, a imajući u vidu citirane zakonske odredbe, sud prvog stupnja zaključuje:

- da su potpisivanju Ugovora o posredovanju prethodili pregovori između ugovornih strana u kojima su utanačene obveze ugovornih strana na način da se tuženik obvezao tužitelju pokazati određene stanove za koje tužitelj se nije javio na oglas, te stan za koji se tužitelj javio na oglas, a tužitelj se obvezao platiti posredničku proviziju u iznosu 3% ukoliko dođe do kupoprodaje stana kojeg je razgledao,

- vezano za okolnosti pod kojima je Ugovor o posredovanju potpisan, da stranke nisu prije potpisivanja tog Ugovora uopće pregovarale o obvezama tuženika iz odredbe čl. 1. Ugovora,

- da bi se posredovanje tuženika u konkretnoj situaciji svodilo upravo na to da tužitelju omogući da pogleda stan za koji se javio na oglas, pa da mu je kao protučinidbu za tu obvezu dužan platiti 3% provizije/posredničke naknade. Međutim, da navedeno ne proizlazi iz potpisanog Ugovora za posredovanje, a protivno je i odredbi čl. 15. ZPPN, pa kada se ima u vidu da je potpisani Ugovor za posredovanje protivan onome što je između tužitelja i predstavnika tuženika dogovoreno, te odredbi čl. 320. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 33/05, 41/08, 63/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21 - dalje ZOO) kojom je propisano da je u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju ili kad je ugovor na drugi način predložila i pripremila jedna ugovorna strana pa da će se nejasne odredbe tumačiti u korist druge strane, zaključuje da između stranaka nije zaključen Ugovor o posredovanju jer o sadržaju istoga nisu pregovarali, a da tuženik nije imao namjeru prije sklapanja, postupati po čl. 1. Ugovora, a niti je tužitelj to od njega tražio,

- odredbom čl. 282. ZOO propisano je da kad strane vjeruju da su suglasne, a ustvari među njima postoji nesporazum o pravnoj naravi ugovora ili o kojem bitnom sastojku ugovora, ugovor ne nastaje. Slijedom svega navedenog, stajalište je suda da između stranaka ovog postupka Ugovor za posredovanje u pronalasku nekretnina od 16. siječnja 2020. nije nastao,

- kada bi usmeni ugovor među strankama bio valjan, doista bi tužitelj da je došlo do kupoprodaje predmetnog stana (ne i u situaciji sklapanja Predugovora jer takvo što usmeno nije ugovoreno) bio u obvezi platiti proviziju, jer je na to pristao,

- da je protivno načelu savjesnosti i poštenja sklapanje ovakvih ugovora na način da posrednik pokazivanje nekretnine, a što mu je obveza prema trećoj strani, od zainteresiranih osoba isto naplaćuje, te da doista ne postoji ekvivalent u uzajamnim činidbama posrednika i zainteresirane osobe za kupnju. Nastavno na ovo, takav je ugovor prema stajalištu suda protivan zakonu, te kao takav ništav, sve sukladno čl. 323. st. 1. u svezi čl. 1111. st. 1. ZOO i

- da je slijedom svega nedvojbeno kako se tužitelj javio na oglas o prodaji stana na stranicama internetskog oglasnika, da do sklapanja Ugovora o posredovanju u smislu odredbi ZPPN nije došlo, te da se tužitelj iz svih iznijetih razloga ne može smatrati nalogodavcem u smislu važećih odredbi toga Zakona, da samo sklapanjem Ugovora o posredovanju, nastaje zakonom propisana obveza isplate posredničke naknade, a kako u konkretnom slučaju pravi posao nije sklopljen to da tužitelj nije u obvezi niti platiti proviziju.

13. Međutim, po ocjeni ovog drugostupanjskog suda takav zaključak suda prvog stupnja je u suprotnosti sa provedenim dokazima u postupku.

14. Nesporno je da su stranka zaključile Ugovor o posredovanju i kupnji nekretnine, da je tužitelj u svojstvu kupca sa vlasnikom nekretnine D. B. zaključio Predugovor o kupoprodaji nekretnine 7. travnja 2020., koji je sporazumno raskinut 17. kolovoza 2020., budući da iz iskaza tužitelja slijedi da nije mogao ostvariti pravo na kredit od banke, što posljedično znači da prodavatelju nije mogao isplatiti kupoprodajnu cijenu.

15. Isto tako je nesporno da su stranke zaključile Sporazum o rezervaciji na način da je tužitelj tuženiku isplatio iznos od 30.000,00 kuna, pa je toč. 3. utvrđeno da će se taj iznos čuvati kod tuženika dok kupac sa prodavateljem ne zaključi Predugovor/Ugovor o kupoprodaji po cijeni od 135.000,00 EUR, dok je toč. 4. istog Sporazuma navedeno da kupac nema pravo na povrat rezervacije u situaciji da ako do 20. ožujka 2020. sa prodavateljem ne zaključi kupoprodajni ugovor.

16. Prodavatelj i kupac odnosno tuženik su dana 7. travnja 2020. zaključili Predugovor o kupoprodaji nekretnine posredovanjem tuženika koji je sporazumno raskinut 17. kolovoza 2020.

17. Prema Općim uvjetima poslovanja tuženika slijedi i to iz toč. 9. da pravo na posredničku proviziju stječe posrednik u cijelosti u trenutku zaključenja posredovanog posla, odnosno potpisom Predugovora ili Ugovora ukoliko se ne sklapa predugovor. 18. Dakle, pogrešan je zaključak suda prvog stupnja da stranke nisu pregovarale o sadržaju Ugovora o posredovanju odnosno posljedično da tuženik nije u obvezi zadržati plaćenu proviziju, jer nije ispunio ugovorom preuzetu obvezu odnosno da nije došlo do zaključenja Kupoprodajnog ugovora između tužitelja i vlasnika stana. Također pogrešno zaključuje da je tužitelj platio navedeni iznos samo za razgledavanje određene nekretnine koju je tuženik oglasio za prodaju jer iz iskaza tužitelja slijedi da je sa predstavnikom tuženika razgledao ne samo stan koji je oglašen na prodaju, čak je tuženik oglašavanje prekinuo dok prodavatelj i kupac nisu dogovorili realizaciju posla, kao i to da je pregledao i ostale stanove koji su bili na tržištu, a tuženik je bio ovlašten za posredovanje i prodaju.

19. Dakle, nisu sporne odredbe Ugovora o posredovanju, drugim riječima i tužitelj i tuženik su znali svoje obveze, sam tužitelj u svom iskazu navodi da je u obvezi platiti posredničku proviziju kada se zaključi kupoprodajni ugovor, a njegova je volja bila da posredničku proviziju dijelom plati i zaključenjem Ugovora o rezervaciji iz koje jasno slijedi da se rezervacija u visini od 30.000,00 kuna odnosi na situaciju kada se zaključi predugovor ili ugovor. To dalje znači da je obveza tužitelja nastala zaključenjem Predugovora o prodaji sa vlasnikom stana, prema Općim uvjetima poslovanja tuženika a razlog zbog čega nije zaključen Kupoprodajni ugovor ne utječe na njegovu obvezu.

20. Također, neosnovano po ocjeni ovog drugostupanjskog suda sud prvog stupnja zaključuje da se na konkretni slučaj imaju primijeniti odredbe čl. 282. ZOO, jer je nesporno ugovorni odnos između stranaka nastao, jedino što tužitelj smatra da bi bio u obvezi platiti posredničku proviziju tek u situaciji realizacije kupoprodajnog ugovora što je pogrešno jer je njegova obveza jasno definirana Ugovorom o posredovanju i Općim uvjetima poslovanja tuženika, pa se ne radi o nesporazumu oko predmeta Ugovora i ugovorne obveze.

21. Prema tome, u konkretnom slučaju obveze stranaka u ovom postupku su bile jasne, a to je da je tužitelj kao nalogodavac zatražio od tuženika mogućnost razgledavanja stanova koji su se tog trenutka nudili na tržištu u svrhu kupnje, a tuženik je bio ovlašteni posrednik, da je tuženik doveo tužitelja u vezu s prodavateljem – vlasnikom stana, da su kupac i prodavatelj zaključili Predugovor o kupoprodaji, da je tuženik svoju obvezu ispunio po nalogu tužitelja, a obveza plaćanja posredničke provizije, što je također tužitelju bilo poznato je nastala u trenutku zaključenja Predugovora. U odnosu na navod i prigovor tužitelja da bi bio u obvezi platiti navedenu proviziju tek po zaključenju Kupoprodajnog ugovora valja navesti da je istome već iz sadržaja Ugovora o rezervaciji bilo poznato da se provizija plaća trenutkom zaključenja Predugovora, a razlog zbog čega do realizacije kupoprodaje nije došlo nije posljedica greške u postupanju tuženika ili njegovog propuštanja.

22. Slijedom navedenog, valjalo je prihvatiti žalbu tuženika i temeljem čl. 373. toč. 3. ZPP preinačiti prvostupanjsku presudu u toč. I. izreke i odbiti tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan.

23. Budući je preinačena prvostupanjska presuda o troškovima postupka je valjalo odlučiti sukladno čl. 166. st. 2. ZPP te tuženiku koji je zastupan po punomoćniku iz reda odvjetnika priznati parnični trošak sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 142/12,103/14, 118/14, 107/15 i 37/22 – dalje Tarifa) i to za sastav odgovora na tužbu 100 bodova (Tbr. 8./1. Tarife), za sastav podneska od 10. lipnja 2021. 100 bodova (Tbr. 8./1. Tarife), za ročišta održana 21. travnja 2021.; 19. listopada 2021. i 28. ožujka 2022. po 100 bodova (Tbr. 9./1. Tarife) uvećano za PDV od 25% ili 6.250,00 kuna uvećano za trošak žalbe od 1.562,50 kuna te pristojbu na žalbu u visini od 1.480,00 kuna ili ukupno 9.292,50 kuna odnosno 1.233,33 EUR.

U Zadru 5. listopada 2022.

Predsjednik vijeća

Igor Delin, v.r.