Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj 79 Gž-2128/2022-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljanom od sutkinja toga suda Gordane Bošković Majerović, predsjednice vijeća, Milene Frankić, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Vlaste Mrzljak, članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice-protutuženice I. V., OIB: …, iz Z., koju zastupa punomoćnik M. H., odvjetnik u Z., protiv tuženika-protutužitelja J. J., OIB: …, iz Z., kojega zastupa punomoćnik G. V., odvjetnik u Z., radi predaje u posjed i isplate, odnosno sklapanja ugovora o najmu podredno isplate, odlučujući o žalbi tuženika i protutužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-156/20-72 od 31. siječnja 2022., u sjednici vijeća održanoj dana 27. rujna 2022.

p r e s u d i o  j e

Odbijaju se žalba i dopuna žalbe tuženika-protutužitelja J. J. i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-156/2020-72 od 31. siječnja 2022. u pobijanom dijelu pod toč. II. i toč. IV. izreke.

r i j e š i o  j e

I. Ukida se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 156/2020-72 od 31. siječnja 2022. u pobijanom dijelu pod toč. I., III., i toč. V. izreke, i u tim dijelovima predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje

II. O troškovima žalbenog postupka odlučit će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom prvog stupnja naloženo je tuženiku stan upisan u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, u zk. ul. br. 6637 k.o. C., kao 1. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-12), opisan kao jednosobni stan u II (drugom katu (lijevo), površine 51,52 m2 koji dio je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika sve neodvojivo povezano s odgovarajućim pripadajućim suvlasničkim dijelom zk. č. br. 6367 k.o. C., u naravi … površine 256 m2 (Dvorište površine 92 m2, Kuća, Z. površine 164 m2), predati u posjed tužiteljici I. V., slobodan od osoba i stvari. (toč. I. izreke). Naloženo je tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 1.842,87 kn sa zateznom kamatom tekućom od dospijeća pa do isplate, sve kako je to pobliže navedeno u izreci presude (toč. II. izreke). Naloženo je tuženiku naknaditi tužiteljici troškove parničnog postupka u iznosu od 27.936,40 kn, sa zateznom kamatom tekućom od 31. siječnja 2022. do isplate, po stopi pobliže navedenoj u izreci presude (toč. III. izreke). Odbijen je protutužbeni zahtjev kojim zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, sadržaja pobliže navedenog u izreci presude, kao i nalaganje naknade troškova parničnog postupka sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja ove presude pa sve do isplate (toč. IV. /1. i 2. izreke). Odbijen je podredno postavljeni protutužbeni zahtjev kojim se nalaže tužiteljici-protutuženici isplatiti tuženiku-protutužitelju iznos od 200.000,00 kn, te troškove parničnog postupka sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja ove presude pa sve do isplate. (toč. V. /1. i 2. Izreke).

2. Protiv navedene presude tuženik-protutužitelj podnio je žalbu i dopunu žalbe zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22– dalje: ZPP) uz prijedlog da ovaj sud pobijanu presudu preinači, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, uz naknadu troška žalbenog postupka.

3. U odgovoru na žalbu tužiteljica-protutuženica osporava žalbene navode tuženika- protutužitelja. Predlaže žalbu odbiti, uz naknadu troška sastava odgovora na žalbu.

4. Žalba i dopuna žalbe tuženika-protutužitelja djelomično je osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužiteljice radi iseljenja tuženika iz stana u Z., II. kat lijevo, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, nužnika, predsoblja, degažmana i balkona, ukupne površine 51,52 m2, uz korištenje podruma (E-12), pobliže opisanog u izreci presude, te predaju istog, slobodnog od osoba i stvari u posjed tužiteljici, te zahtjev za isplatu iznosa od 1.842,87 kn sa pripadajućom kamatom.

6. Predmet glavnoj protutužbenog zahtjeva je donošenje presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Predmet drugog (eventulanog) zahtjeva) je isplata iznosa od 200.000,00 kn sa zateznom kamatom na ime troškova ulaganja u predmetni stan.

7. Između stranaka nije bilo sporno:

-da su prednik tužiteljice-protutuženice M. M. u svojstvu najmodavca i prednik tuženika-protutužitelja J. J. kao najmoprimac 1. svibnja 1999. sklopili Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (dalje: Ugovor o najmu), a predmet najma bio je stan u Z., II. kat lijevo, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, nužnika, predsoblja, degažmana i balkona, ukupne površine 51,52 m2, uz korištenje podruma

-da su spomenute ugovorne strane ugovorile zaštićenu najamninu u iznosu od 78,83 kn mjesečno, a koju je najmoprimac trebao plaćati poštom najkasnije do 15-og u mjesecu, kao i pripadajuće režije

-da kao osobe koje imaju pravo zajedno s najmoprimcem koristiti stan u Ugovoru navedeni su supruga najmoprimca M. J. i sin – ovdje tuženik J. J.

-da je prednik tuženika-protutužitelja ranije bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu (Ugovor o korištenju stana od 10. svibnja 1978.), odnosno prije njega to je bila R. J. (Ugovor o korištenju stana od 20. siječnja 1961. i Ugovor od 8. prosinca 1966.), kao i da je vlasnica toga stana prvotno bila Z. M., zatim prednik tužiteljice-protutuženice M. M. i sada tužiteljica- protutuženica.

8. Sud prvog stupnja, ocjenom izvedenih dokaza nalazi utvrđenim slijedeće činjenično stanje:

-da je, kako to proizlazi iz dopisa od 18. svibnja 2004. prednik tužiteljice- protutuženice M. M. predniku tuženika-protutužitelja J. J. pozivom na odredbu čl. 19. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj: 91/96, 48/98 i 66/98-dalje ZNS) otkazao korištenje predmetnog stana, uz otkazni rok za iseljenje od 3 mjeseca od prijema otkaza, navodeći kao razloge otkaza da je 17. travnja 2004. opomenuo prednika tuženika da nije platio stanarinu-pričuvu za mjesece listopad, studeni i prosinac 2003. u iznosu od 618,24 kn, a ujedno navodeći da stanarina nije plaćena za siječanj i veljaču 2004.

-da je dopis - otkaz koji mu je upućen preporučenom pošiljkom prednik tuženika-protutužitelja zaprimio 20. svibnja 2004. što je i potvrdio potpisom na dostavnici, te je i sam tuženik u svom iskazu potvrdio da je njegov prednik potpisnik navedene dostavnice

-da iz prednik tužiteljice-protutuženice opomenom pred tužbu od 4. veljače 2011. prozvao prednika tuženika-protutužitelja na iseljenje u daljnjem roku od 15 dana, a koju opomenu je prednik tuženika-protutužitelja zaprimio 8. veljače 2011.

-da iz kartice prostora za predmetni stan koju vodi upravitelj zgrade U.-S. d.o.o. i dopisa od 18. rujna 2018. proizlazi da je doista na dan 1. siječnja 2004. postojalo dugovanje pričuve za taj stan u iznosu od 618,24 kn, koji se odnosi na mjesece listopad, studeni i prosinac 2003., a iz dostavljene potvrde o plaćanju razvidno je da je taj dug podmiren uplatom od 14. svibnja 2004. u prostorijama H. p. u D. i to očito od strane prednika tužiteljice M. M. (tuženik ničim ne dokazuje suprotno)

-da prednik tuženika-protutužitelja kao najmoprimac nije platio ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem u spornom stanu u visini iznosa pričuve čije plaćanje su ugovorne strane dogovorile i to za razdoblje listopad-prosinac 2003., čime su se ostvarili razlozi za otkaz ugovora o najmu od 1. svibnja 1999. predviđeni odredbom čl. 19. st. 1. toč. 1. ZNS na koje se i prednik tužiteljice-protutuženice pozvao u dopisu od 18. svibnja 2004., a takve troškove naknadno je podmirio sam prednik tužiteljice- protutuženice

-da je prednik tuženika-protutužitelja na gornji način postupio više od dva puta suprotno Ugovoru, slijedom čega je prednik tužiteljice-protutužene imao pravo otkazati Ugovor o najmu, i bez prethodne pisane opomene (č. 19. st. 2. i 3. ZNS).

9. Polazeći od iznesenih utvrđenja, sud prvog stupnja zaključuje da je Ugovor o najmu sklopljen između prednika tužiteljice-protutuženice i prednika tuženika- protutužitelja 1. svibnja 1999. prestao otkazom, slijedom čega je postojala obveza prednika tuženika-protutužitelja da u otkaznom roku u tri mjeseca (čl. 22. st. 1. ZNS) iseli iz stana. Prestankom Ugovora o najmu 2004. već tada prestala su prava i dužnosti najmoprimca predniku tuženika-protutužitelja, zbog čega nakon njegove smrti ta prava i dužnosti nisu mogla prijeći niti na tuženika ili M. J. koji su bili upisani u ugovor kao članovi njegovog obiteljskog domaćinstva, kako je to inače propisano odredbom čl. 38. st. 1. ZNS, što već samim time protutužbeni zahtjev tuženika za donošenje presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom čini neosnovanim.

10. Pored toga, sud prvog stupnja zaključuje da je, kako to proizlazi iz izvatka iz zemljišne knjige zk. ul. br. 2855 k.o. B. N., Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 3. rujna 2012. i tabularne izjave prodavatelja od 5. rujna 2012. tuženik-protutužitelj (a ne njegov rođak D. J.) od 2012. bio vlasnik dvosobnog stana sa spremištem, neto korisne površine 52,07 m2, u prvom katu zgrade u Z., sagrađenoj na čestici br. 1197/1., da je tuženik stanovao na adresi stana u Z., dok je u stanu u … u tom razdoblju stanovala samo njegova majka M. J. Stoga, a s obzirom da je tuženik- protutužitelj imao u vlasništvu useljiv stan što u smislu odredbe čl. 31. st. 2. al. 1. ZNS predstavlja zapreku pravu na zaštićenu najamninu, to tuženik-protutužitelj niti po toj osnovi ne bi ostvarivao pravo na sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom.

11. Nalazom i mišljenjem vještaka za graditeljstvo Ž. Ž., kao i dopunskog očitovanja na prigovore tuženika-protutužitelja utvrđeno je da se predmetni stan nalazi u stambenoj zgradi u Z. Stambena zgrada izgrađena je prema procjeni vještaka negdje oko 1930., sama zgrada je pravokutnog tlocrtnog oblika, visine prizemlja i 4 kata. Stan se nalazi na drugom katu lijevo, a sastoji se od kuhinje, sobe, ulaznog prostora, ostave, WC-a, predsoblja, kupaonice, dnevne sobe i natkrivenog balkona, ukupne površine 51,52 m2. Ukupna procijenjena vrijednost najamnine za naznačeni stan u razdoblju od listopada 2004. do izrade nalaza i mišljenja ukupno iznosi 479.538,37 kn ili raščlanjeno po godinama za tri mjeseca 2004. iznos od 6.080,39 kn, za 2005. iznos od 25.656,95 kn, za 2006. iznos od 28.890,37 kn, za 2007. iznos od 33.134,57 kn, za 2008. iznos od 32.958,38 kn, za 2009. iznos od 30.663,16 kn, za 2010. iznos od 27.944,46 kn, za 2011. iznos od 27.842,43 kn, za 2012. iznos od 27.298,39 kn, za 2013. iznos od 25.704,88 kn, za 2014. iznos od 25.377,20 kn, za 2015. iznos od 24.836,25 kn, za 2016. iznos od 25.010,90 kn, za 2017. iznos od 26.095,92 kn, za 2018. iznos od 28.901,17 kn, za 2019. iznos od 32.709,53 kn, za 2020. iznos od 35.381,88 kn i za prvo polugodište 2021. iznos od 15.051,57 kn. U odnosu na procjenu ulaganja, a uzimajući u obzir navode tuženika-protutužitelja o vrsti učinjenih ulaganja, vještak zaključuje da isti iznose sveukupno 57.500,00 kn bez PDV-a, odnosno 71.875,00 kn sa PDV. Međutim zbog proteka vremena od izvođenja radova, neodržavanja i dotrajalosti svi radovi, osim ugradnje protuprovalnih vrata i električnog bojlera u kupaonici su se u cijelosti amortizirali. Slijedom toga, amortizirana procijenjena vrijednost radova iznosi 8.800,00 kn. U pisanom očitovanju na prigovore tuženika-protutužitelja vještak navodi da je u nalazu i mišljenju utvrdio da tamo pobrojana ulaganja ne povećavaju vrijednost stana zbog amortizacije, osim električnog bojlera i protuprovalnih vrata. Stoga je radi odgovora na zadatak suda (da li je kojim ulaganjima eventualno povećana vrijednost stana i za koliko) bilo potrebno i procijeniti i amortiziranu vrijednost radova. Uostalom, tamo je i naveden neamortizirana vrijednost. Svi radovi koje je tuženik naveo uvršteni su u nalazu i mišljenju vještaka, osim troškova za uvođenje telefonske instalacije i poštanskog sandučića koji omaškom nisu navedeni. Vještak iz tog razloga dodatno iskazuje vrijednost dobave i ugradnje kaslića za poštu u iznosu od 250,00 kn, odnosno uvođenja telefonske instalacije u iznosu od 550,00 kn, dakle ukupno 800,00 kn što procijenjenu neamortiziranu vrijednost ulaganja daje u iznosu od 57.500,00 kn.

12. Polazeći od utvrđenja da se tuženik-protutužitelj nalazi u posjedu predmetnog stana bez valjanog pravnog temelja, a tužiteljica-protutuženica je vlasnica toga stana, sud prvog stupnja, primjenom odredbe čl. 161. i čl. 162. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14-dalje: ZV) odlučuje kao pod toč. I. izreke presude.

13. Nadalje, polazeći od utvrđenja da nakon otkaza Ugovora o najmu 2004. i proteka otkaznog roka u kolovozu iste godine, prednici tuženika i tuženik-protutužitelj ne samo da nisu imali pravo koje ih ovlašćuje na posjed stana, već su bili i nepošteni posjednici stana budući da su znali da im ne pripada pravo na posjed, sud prvog stupnja zaključuje da u smislu odredbe čl. 165. st. 1. ZV mora tužiteljici-protutuženici naknaditi sve koristi koje je imao od posjedovanja spornog stana za to razdoblje pa tako i režijske troškove stana koje je tužiteljica sama platila, a koji prema priloženim računima i potvrdama ukupno iznose 1.842,87 kn, pa odlučuje kao pod toč. II. izreke presude.

14. Budući da tuženik-protutužitelj nema pravni položaj najmoprimca na predmetnom stanu, dakle kako nisu ispunjene pretpostavke za donošenje presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu toga stana sa zaštićenom najamninom propisane odredbom čl. 38. st. 4. u svezi st. 1. istog članka ZNS sud prvog stupnja u tom dijelu odbija protutužbeni zahtjev i odlučuje kao u pod toč. III. izreke.

15.Konačno, polazeći od utvrđenja da je korist koju je tuženik ostvario posjedovanjem stana od listopada 2004. ukupno iznosi 491.579,63 kn (iznos tržišne najamnine koja se mogla ostvariti), a njegovi troškovi ulaganja sve i da se u cijelosti prihvati da ih je izvršio kao pošteni posjednik i bez amortizacije iznose 71.875,00 kn od kojih troškova valja odbiti spomenutu vrijednost koristi, sud prvog stupnja zaključuje da u tom slučaju ne postoji tražbina tuženika-protutužitelja po toj osnovi čiju isplatu bi sukladno odredbi čl. 164. st. 2. ZV u vezi s čl. 72. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18- dalje u tekstu: ZOO) bio ovlašten potraživati od tužiteljice-protutuženice, odnosno na temelju koje bi imao pravo zadržanja, pa odlučuje kao pod toč. IV. izreke presude.

16. Odluka suda prvog stupnja, u dijelu pod toč. II. i IV. izreke pravilna je i zakonita, dok se u preostalom dijelu pod toč. I. i V. izreke, barem za sada ne može prihvatiti.

17. Tuženik-protutužitelj u žalbi i dopuni žalbe ističe da je sud prvog stupnja počinio bine povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 1., 4., 5., 6., 8., 10., 11., 12., 13., i 14. ZPP.

18. Apsolutno bitna povreda odredaba parničnog postupka postoji ako je u donošenju presude sudjelovao sudac ili sudac porotnik koji se po zakonu mora izuzeti (čl. 71. st. 1. toč. 1.-5.), odnosno koji je rješenjem suda bio izuzet (čl. 354. st. 2. toč. 1. ZPP). Tuženik-protutužitelj je podneskom od 25. siječnja 2022. zatražio izuzeće raspravnog suca, radi sumnje u njegovu pristranost prema drugoj stranci, iz čega slijedi da zahtjev za izuzeće temelji na odredbi čl. 71. st. 1. toč. 6. ZPP, a koji zahtjev je odbačen kao nedopušten jer je podnesen 25. siječnja 2022., dakle nakon zaključenje glavne rasprave (čl. 73. st. 6. u svezi čl. 74. st. 1. ZPP). Dakle, u konkretnom slučaju sud prvog stupnja nije počinio apsolutnu bitnu povredu odredbe parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 1. ZPP.

19. Ponovno otvaranje glavne rasprave nije procesna radnja suda do koje dolazi na inicijativu stranke (već je riječ o upravljanju postupkom), niti navedeno predstavlja bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 5. ZPP, na koju određeno ukazuje tuženik-protutužitelj.

20. U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 6. ZPP jer tuženiku –protutužitelju nije onemogućeno raspravljanje time što je sud prvog stupnja izveo dokaz dopunskim saslušanjem vještaka na ročištu na kojem nije bio prisutan tuženik-protutužitelj osobno (zbog bolesti), budući je tom ročištu nazočio njegov punomoćnik.

21. U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 8. ZPP jer je eventualna parnična nesposobnost prednika tuženika- protutužitelja otklonjena još u fazi prethodnog postupka i to postavljenje skrbnika, dostavljanjem pismena, zastupanjem po punomoćniku (kojega je imenovao skrbnik) i sudjelovanjem u postupku, te poduzimanjem procesnih radnji.

22. U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 10. ZPP. Navedena bitna povreda odredaba parničnog postupka postojala bi u slučaju da je protivno zakonu bila isključena javnost na glavnoj raspravi. Iz sadržaja zapisnika sa ročišta održanog dana 17. prosinca 2021. proizlazi da javnost nije bila isključena. Okolnost što jer predsjednica suda rješenjem od 14. prosinca 2021. odbila zahtjev za snimanjem ročišta, pozivajući se na čl. 5. st. 5. i 6. Pravilnika o pravu na pristup informacijama od 25. veljače 2008. ne čini navedenu bitnu povredu na koju se poziva tuženik-protutužitelj.

23. U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 12. ZPP jer sud presudom nije prekoračio tužbeni zahtjev, pri čemu sadržajno razlozi na koje se poziva tuženik-protutužitelj i ne ukazuju na navedenu bitnu povredu.

24. U postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 13. ZPP jer nije odlučeno u povodu nepravovremeno podnesene tužbe.

25. Konačno, u postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 14. ZPP jer u konkretnom slučaju ne postoji zakonska obveza provođenja postupka mirnog ili drugačijeg ostvarivanje prava.

26. Otkaz Ugovora o najmu stana daje se unutar razdoblja postupanja najmoprimca protivno onim odredbama koje su bile razlogom za otkaz.

27. Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem (čl. 19. st. 1. toč. 1. ZNS). Nije sporno da je neizvršavanje obveza od strane najmoprimca (kao što su neplaćanje najamnine razlog za otkaz ugovora o najmu stana, a sukladno odredbi iz čl. 19. st. 3. ZNS, kad najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru odnosno Zakonu, najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz st. 2. tog članka. Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno (čl. 22. st. 1. ZNS).

28. Iz sadržaja Ugovora o najmu stana sklopljenog između prednika tužiteljice- protutuženice M. M., i prednika tuženika-protutužitelja J. J. proizlazi da se prednik tuženika-protutužitelja, kao najmoprimac obvezao plaćati ugovorenu najamninu u iznosu od 78,83 kn, svaki mjesec, poštom, najkasnije do 15. og u mjesecu.

29. Kako iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da prednik tuženika-protutužitelja, kao najmoprimac nije platio ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem u spornom stanu u visini iznosa pričuve čije plaćanje su ugovorne strane dogovorile, uslijed čega je u trenutku otkaza Ugovora o najmu postojao dug na ime najamnine koji se odnosi na mjesec listopad, studeni i prosinac 2003. u iznosu od 618,24 kn, pravilan je zaključak suda prvog stupnja da je prednik tuženika-protutužitelja više od dva puta postupio protivno Ugovoru o najmu, odnosno više mjeseci nije plaćao najamninu, pa je prednik tužiteljice i protutuženice, sukladno odredbi čl. 19. st. 3. ZNS imao pravo otkazati Ugovor o najmu i bez prethodne pisane opomene.

30. Slijedom toga, ovaj sud ocjenjuje da je prednik tužiteljice-protutuženice postupio po zakonu, dakle, da je prije podnošenja tužbe predniku tuženika-protutužitelja otkazao Ugovor o najmu pisanim i obrazloženim otkazom, koji otkaz je prednik tuženika-protutužitelja uredno zaprimio (što i sam tuženik-protutužitelj u svom iskazu potvrđuje) u kojem je kao razlog otkaza naznačeno neplaćanje najamnine, pa su tako ostvarene sve zakonske pretpostavke na temelju kojih je nastupio (pravno valjani) otkaz Ugovora o najmu, nakon čega prednik tuženika-protutužitelja (a tako i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva) koriste predmetni stan bez valjanog pravnog osnova.

31. Polazeći od iznesenog, tumačenje odredbe čl. 19. st. 2. i 3. ZNS na način kako to čini tuženik-protutužitelj nije moguće prihvatiti.

32. Eventualna činjenica plaćanja najamnine i troškova korištenja stana (režijskih troškova) nakon što je Ugovor o najmu valjano otkazan i nakon što su nastali svi uvjeti za prestanak Ugovora o najmu otkazom propisni ZNS-om, ne može biti od pravnog značenja u odnosu na pravo najmodavca da primjenom odredbe čl. 22. st.

4. ZNS traži iseljenje iz stana koji je bio predmetom Ugovora, koji je prestao otkazom i istekom otkaznog roka, a sve to obzirom da ga prednik tuženika-protutužitelja (s članovima obiteljskog domaćinstva) nakon prestanka Ugovora o najmu drži u posjedu bez valjane pravne osnove.

33. Pored činjenice da je Ugovor o najmu prestao otkazom, okolnost da je tuženik- protutužitelj, odnosno njegov prednik i nakon otkaza Ugovora, kako to tvrdi, nastavio plaćati najamninu i režijske troškove i što je prednik tužiteljice-protutuženice tek 2013. podnio tužbu za iseljenje, ne dovodi do zaključka da je između stranaka postojala suglasnost za nastavak najamnog odnosa, a što dokazuje i vođenje ovog postupka. Osim toga, tuženik-protutužitelj uz podnesak od 4. ožujka 2016. dostavio je uplatnice za plaćenu pričuvu samo za 2015., kao i siječanj 2016.

34. Pravilno zaključuje sud prvog stupnja da bespravno stanovanje ne znači ujedno i besplatno stanovanje, pri čemu tuženik-protutužitelj nije više imao ugovornu obvezu naknadu za korištenje predmetnog stana plaćanje najamnine ali je bio dužan plaćati

u smislu odredbe čl. 165. st. 1. ZV.

35. Stoga ne mogu biti prihvaćeni argumenti za shvaćanje tuženika-protutužitelja o izraženoj volji prednika tužiteljice-protutuženice da i nakon što je otkazao Ugovor o najmu stana održi Ugovor i to čak i pored ovog postupka pokrenutog upravo radi ostvarenja prava vezanih uz prestanak Ugovora. Osim toga, kako to proizlazi iz sadržaja spisa prednik tuženika-protutužitelja je i prije podnošenja ove tužbe, opomenom pred tužbu od 4. veljače 2011. bio pozvan na iseljenje i predaju u posjed predmetnog stana

36. Nadalje, pravilna je ocjena sud prvog stupnja da je zaostala najamnina očito plaćena od strane prednika tužiteljice-protutuženice, na što ukazuje dokumentacija dostavljena od strane tužiteljica-protutužene i to; kartica prostora koju vodi upravitelj zgrade, dopis toga društva, poglavito uplatnica iz koje proizlazi da je iznos zaostale najamnine u iznosu od 618,24 kn plaćen dana 14. lipnja 2004. (u evidenciji Upravitelja uplata se vodi s danom 15. lipnja 2004.) u prostorijama H. p. u ulici … (D.), dakle u blizini stana prednika tužiteljice-protutuženice (…, D.), a suprotno tuženik-protutužitelj nije dokazao.

37. Kako su otkazom Ugovora o najmu predniku tuženika-protutužitelja prestala prava i obveze najmoprimca, to prava najmoprimca nisu ni mogla preći na članove njegovog domaćinstva, suprugu M. J. (sada pok.) i tuženika-protutužitelja (čl. 38. st. 1. ZNS), pa je zahtjev tuženika-protutužitelja za donošenje presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom pravilno ocijenjen neosnovanim.

38. Osim toga, sve i da, kao to smatra tuženik-protutužitelj Ugovor o najmu stana nije prestao otkazom, tuženik i protututužitelj nema pravo na sklapanje Ugovora o najmu sa zaštićenom već sa slobodno ugovorenom najamnom (kakav zahtjev tuženik-protutužitelj nije postavio). To iz razloga jer iz sadržaja pravilno ocjenjenih dokaza proizlazi da je tuženik-protutužitelj od 2012. bio vlasnik useljivog stana u Z., pa suprotni žalbeni navodi tuženika i protutužitelja (da je stvarni vlasnik bila druga osobe, njegov rođak D. J.) ne mogu biti prihvaćeni.

39. Isto je tako, s obzirom na postojanje duga u ukupnom iznosu od 1.842,87 kn na ime režijskih troškova (koje je podmirila tužiteljica-protutuženica) osnovano sud prvog stupnja obvezao tuženika-protutužitelja da tužiteljici-protutuženici taj iznos isplati sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća svakog pojedinog iznosa pobliže navedenog u izreci presude do isplate (čl. 29. st. 1. ZOO). U tom dijelu, tuženik-protutužitelj određeno nije naveo žalbene razloga kojima bi pravilnost odluke bila dovedena u sumnju.

40. Ostali žalbeni navodi koji se tiču zdravstvenih problema prednika tuženika- protutužitelja, problema s alkoholizmom, te njegova materijalne situacije, bez utjecaja su na pravilnost pobijane odluke.

41. No, presuda suda prvog stupnja u dijelu kojem je odbijen eventualno kumulirani zahtjev za isplatu iznosa od 200.000,00 kn na ime naknade za ulaganja u predmetni stan, a vezano za to i neosnovanost istaknutog prigovora zadržanja ne sadrži jasne i obrazložene razloge, pa se ne može ispitati, čime je u tom dijelu počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP.

42. Pravo zadržanja ili retencije (ius retentionis) jedan je od prigovora koji zaustavlja reivindikacijski zahtjev vlasnika stvari, i na taj prigovor ima pravo samo pošteni posjednik radi osiguranja svoje tražbine prema tužitelju na ime nužnih i korisnih troškova koje je imao za tužiteljevu stvar (čl. 164. st. 2. ZV).

43. Za razliku od poštenog posjednika, pravni položaj nepoštenog posjednika je daleko nepovoljniji, odnosno nepošteni obveznik ima veće obveze, a manja prava u odnosu na vlasnika stvari. Naime, iz sadržaja i smisla citirane odredbe čl. 165. st. 3. ZV proizlazi da je za ocjenu je li neki troškovi imaju karakter nužnih, potrebno njihovu nužnost ocjenjivati sa aspekta vlasnika, a ne nesavjesnog odnosno nepoštenog posjednika. Nepošteni posjednik je i u pogledu tog prava u lošijem položaju od poštenog posjednika jer nema pravo na naknadu nužnih troškova prema objektivnom kriteriju, već po subjektivnom kriteriju, što znači samo onih koji bi bili nužni i vlasniku.

44. Nužnim troškovima valja smatrati troškove koji su bili nužni za samo održanje stvari, odnosno one bez kojih se prema uobičajenom standardu korištenje određene stvari uopće ne bi moglo koristiti, a korisnim one troškove kojima se povećava vrijednost stvari.

45. Za razliku od poštenog posjednika, nepošteni posjednik nema pravo na naknadu korisnih troškova uopće, te isto kao pošteni posjednik nema pravo na naknadu tzv. luksuznih troškova. Nepošteni posjednik ima također pravo na odvajanje i odnošenje onog što je dodao stvari, ako to može učiniti bez oštećenja stvari. Međutim, nepošteni posjednik ima pravo odvajanja i odnošenja dodanog stvari, ako je to moguće, u pogledu svih troškova koji mu se ne naknađuju, a ne samo luksuznih. Na kraju, nepošteni posjednik nema pravo retencije stvari za osiguranje zatražene naknade nužnih troškova i dužan je stvar bez odgađanja predati vlasniku.

46. Sud prvog stupnja, polazeći od utvrđenja da je korist koju je tuženik-protutužitelj ostvario posjedovanjem stana od listopada 2004. ukupno iznosi 491.579,63 kn (iznos tržišne najamnine koja se mogla ostvariti, utvrđena nalazom i mišljenjem vještaka), a njegovi troškovi ulaganja, sve i da se u cijelosti prihvati da ih je izvršio kao pošteni posjednik i bez amortizacije iznose 71.875,00 kn (također utvrđenih nalazom i mišljenjem vještaka) od kojih troškova valja odbiti spomenutu vrijednost zaključuje da u tom slučaju ne postoji tražbina tuženika-protutužitelja po toj koristi,

osnovi čiju isplatu bi sukladno odredbi čl. 164. st. 2. ZV u vezi s čl. 72. st. 1. ZOO bio ovlašten potraživati od tužiteljice-protutuženice, odnosno na temelju koje bi imao pravo zadržanja.

47. Međutim, nije jasno na temelju čega sud prvog stupnja od koristi koju je tuženik i protutužitelj ostvario posjedovanjem stana od listopada 2004. (iznos od 491.579,63 kn) odbija vrijednost troškova ulaganja tuženika-protutužitelja (iznos od 71.875,00 kn) i zaključuje o nepostojanju tražbine tuženika-protutužitelja, a posljedično tome i neosnovanosti prigovora zadržanja, budući se u tom dijelu nije pozvao na materijalno pravo temeljem kojega je ocijenio neosnovanost eventualnog protutužbenog zahtjeva.

48. Tome valja dodati, a na što osnovano ukazuje tuženik-protutužitelj, da se vezano za potraživanje tužiteljice-protutuženice s osnova naknade za neovlašteno korištenje predmetnog stana (dakle identične tražbine tužiteljice-protutuženice) između stranaka već vodi postupak pod poslovnim brojem P-365/2021, a što sud prvog stupnja prilikom donošenje odluke očito nije imao u vidu.

49. Stoga je presudu suda prvog stupnja u dijelu pod toč. II. i IV izreke valjao potvrditi, i sukladno odredbi čl. 368. st. 1. ZPP odlučiti kao pod toč. I. izreke ove presude.

50. Tužbeni zahtjev na predaju stvari i protutužbeni zahtjev uz koji se ističe prigovor prava zadržanja predstavljaju zahtjeve koji se uzajamno isključuju tako da osnovanost prava zadržanja isključuje mogućnost usvajanja tužbenog zahtjeva na predaju stvari jer ne mogu istodobno postojati obveza na predaju stvari i pravo na zadržanje posjeda te iste stvari (tako i VSRH u Rev-898/96 od 1. ožujka 2000. i u Rev-154/08 od 18. studenog 2009.).

51. Stoga je u preostalom dijelu pod toč. I. i V. izreke, a posljedično i odluku o troškovima postupka (toč. III. izreke) jer je za sada neizvjestan uspjeh stranka u sporu valjalo ukinuti, primjenom odredbe čl. 369. st. 1. ZPP i u tom dijelu predmet vratiti sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, te odlučiti kao pod toč. I. izreke ovog rješenja.

52. U ponovljenom postupku sud prvog stupnja prvenstveno će ukloniti bitnu povredu postupka na koju mu je ukazano ovom odlukom, te ponovnom ocjenom izvedenih dokaza, uvažavajući i iznesene prigovore tuženika-protutužitelja ocijeniti osnovanost protutužbenog zahtjeva za isplatu naknade ulaganja u predmetni stan i s tim u vezi prigovor prava zadržanja, a posljedično tome i osnovanost zahtjeva tužiteljice-protutuženice za iseljenje i predaju u posjed. Osim toga, potrebno je ocijeniti je li u konkretnom slučaju došlo do povrede prava na dom, a na koju povredu tuženik-protutužitelj ukazuje u žalbi, kao i osnovanost zahtjeva za određivanje prekida postupka (čl. 213. st. 2. toč. 1. ZPP). Nakon toga sud prvog novu odluku o tužbenom zahtjevu tužiteljice- stupnja biti će u prilici donijeti

protutužene i protutužbenom zahtjevu tuženika-protutužitelja, kojom će ujedno odlučiti i o cjelokupnim troškovima postupka (čl. 166. st. 3. ZPP).

U Zagrebu 27. rujna 2022.

Predsjednica vijeća:

Gordana Bošković Majerović, v.r.