Republika Hrvatska
Županijski sud u Šibeniku
Gž Zk-3/2022-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Šibeniku, kao drugostupanjski sud, po sucu Maji Skorić, u zemljišnoknjižnoj stvari predlagatelja A. F. d.o.o., Z., T. 4, OIB: …, kojeg zastupaju punomoćnici M. M., H. J., J. M., M. B., M. E. i D. B., odvjetnici iz O. društva M., J. i M. d.o.o. u Z., protiv protustranke B. P. d.o.o. iz Z., R. cesta 41, OIB: …, radi uknjižbe predbilježbe prava nazadkupa, rješavajući o žalbi predlagatelja protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Z-11158/21, oznake Z-56546/20 od 17. svibnja 2022. godine, dana 16. rujna 2022. godine,
r i j e š i o j e
Odbija se kao neosnovana žalba predlagatelja, te se potvrđuje rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Z-11158/21, oznake Z-56546/20 od 17. svibnja 2022. godine.
Obrazloženje
1. Prvostupanjskim rješenjem odbijen je prigovor predlagatelja kao neosnovan i potvrđeno je rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta pod brojem Z- 56546/20 od 6. veljače 2021. godine (točka I. izreke), te je zabilježeno odbijanje prigovora predlagatelja protiv rješenja ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta pod poslovnim brojem Z-56546/20 od 6. veljače 2021. godine (točka II. izreke).
2. Protiv tog rješenja žalbu je izjavio predlagatelj pobijajući ga, kako navodi, zbog pogrešne primjene Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj 63/19, dalje: ZZK), a povezano s odredbom članka 354. stavak 2. točka 11. Zakona o parnično postupku („Narodne novine“ broj 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22, dalje: ZPP), sa prijedlogom da drugostupanjski sud prihvati žalbu i rješenjem preinači pobijano rješenje na način da dopusti predloženi upis predbilježbe prava nazadkupa na razdoblje od tri godine koje istječe 24. kolovoza 2023. godine u zk. ul. 4527, 4309 i 10798, sve K.O. V., da odredi njegovu provedbu, uz brisanje zabilježbe odbijenog prijedloga, prigovora i žalbe.
3. Žalba nije osnovana.
4. Iz razloga pobijanog rješenja proizlazi da je prigovor predlagatelja odbijen zbog toga što iz isprave temeljem koje se predlaže upis predbilježbe prava nazadkupa – Ugovora o kupoprodaji nekretnina, sklopljenog između predlagatelja kao prodavatelja i protustranke kao kupca od dana 24. kolovoza 2020. godine (dalje: Ugovor o kupoprodaji) na kojem su potpisi obje ugovorne stranke, ovjerenog po javnom bilježniku pod brojem Ov-8083/2020 i Ov-8084/2020 od 24. kolovoza 2020. godine, ne proizlazi volja stranaka da se pravo nazadkupa, odnosno predbilježba tog prava upiše u zemljišne knjige, kako to propisuje odredba članka 63. ZZK, a iz kojih razloga je prijedlog za upis predbilježbe prava nazadkupa odbijen i rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu pod brojem Z-56546/2020 od dana 6. veljače 2021. godine, koje je doneseno po ovlaštenom zemljišnoknjižnom referentu.
5. U žalbi predlagatelj ističe da je prijedlog za upis predbilježbe prava nazadkupa podnesen na temelju privatnih isprava Ugovora o kupoprodaji koji su ovjereni po javnom bilježniku, a iz istih da nedvojbeno proizlazi tko su stranke, kada su isprave sastavljene, činjenica da su potpisi obje ugovorne strane propisno ovjereni od strane javnog bilježnika, da je iz priloženih isprava vidljiv pravni temelj predloženog upisa zbog čega da su ispunjene sve opće pretpostavke za upis u zemljišne knjige sukladno članku 48. i 49. ZZK, a time da je ujedno ispunjena i posebna pretpostavka za upis u odnosu na volju ugovornih strana da se upiše zahtijevana predbilježba jer da su ovjereni potpisi obiju stranaka, a iz priloženih Ugovora o kupoprodaji da je jasno vidljiv i pravni temelj zahtijevanog upisa tj. stjecanja prava nazadkupa u korist predlagatelja jer da je nesporno da su stranke ugovorile pravo nazadkupa na rok od 3 godine i da postoji pravni osnov, te se u potvrdu svog stajališta pozvao na rješenje Županijskog suda u Splitu pod brojem Gž Zk-38/2009 od 8. svibnja 2009. godine, koje je priložio tijekom postupka.
6. Odredbom članka 43. stavka 1. ZZK propisano je da će se upis prava nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa i koncesije dopustiti samo kad je ispravom dokazano i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše, a na potpuno isti način su i uvjeti za upis predbilježbe prava nazadkupa propisani člankom 63. ZZK, prema kojoj će se predbilježba prava nazadkupa (što je i predmet prijedloga predlagatelja) dopustiti samo kad je ispravom dokazano i postojanje tog prava i volja stranaka da se to pravo upiše.
7. Nije sporno da je u članku 1. točka 4. Uvodnih odredbi Ugovora o kupoprodaji nekretnina zaključenih između stranaka utvrđeno pravo prodavatelja (predlagatelja) da u svojstvu kupca nakon sklapanja Ugovora o kupoprodaji u daljnjem razdoblju od 3 godine sa kupcem (protustrankom) kao prodavateljem, sklopi Ugovor o kupoprodaji nekretnina (nazadkup), sve sukladno odredbama dokumenata
- T. S.-a koji su ugovorne strane sklopile dana 15. srpnja 2020. godine odnosno sukladno odredbama Novog Okvirnog Ugovora iz točke 4. rane navedenog T. S.-a ukoliko ga ugovorne strane sklope naknadno. Istovremeno je u članku 5. istog Ugovora (clausula intabulandi) izričito navedeno da Prodavatelj ovlašćuje Kupca da na temelju tog Ugovora bez ikakvih daljnjih pitanja ili odobrenja Prodavatelja uknjiži pravo vlasništva na nekretninama iz članka 2. u cijelosti na svoje ime u zemljišnim knjigama.
8. Nazadkupnja je takva vrsta kupoprodaje kod koje prodavatelj nekretnine prigodom kupoprodaje ili kasnije pridržava pravo da prodanu stvar za unaprijed određenu cijenu opet kupi, a kupac ima obvezu prodati mu tu stvar na njegov zahtjev, slijedom čega je za zaključiti da iz isprava na kojima predlagatelj temelji prijedlog za predbilježbu prava ne proizlazi da su stranke odredile pojedinačnu kupoprodajnu cijenu za nekretnine položene u zk.ul. zk. ul. 4527, 4309 i 10798, sve K.O. V., dok se prodajna cijena iz predmetnih Ugovora, izražena u ukupnom iznosu odnosi na brojne nekretnine, odnosno i na nekretnine u drugim zemljišnoknjižnim ulošcima, te je u Ugovorima utvrđeno da je ista podmirena u cjelokupnom iznosu prijebojem međusobnih potraživanja stranaka.
9. Slijedom navedenog, za zaključiti je da iz odredbi Ugovora o kupoprodaji ne proizlazi volja stranaka da se i nesporno utvrđeno pravo nazadkupa upiše u zemljišne knjige u vidu predbilježbe, jer u tom pravcu treba imati u vidu i sadržaj članka 7. predmetnih Ugovora prema kojem se kupac (budući prodavatelj) u razdoblju u kojem prodavatelj (budući kupac) ima pravo nazadkupa obvezuje da svojim postupanjem na bilo koji način neće ograničiti bilo koja stvarna ili obveznopravna ovlaštenja prodavatelja (budućeg kupca) – međutim, sve to „osim ako drugačije nije utvrđeno odredbama T. S.-a, odredbama Novog okvirnog ugovora iz točke 4. navedenog T. S.-a ukoliko isti bude sklopljen između ugovornih stranaka“, te da u slučaju postupanja protivno prethodno navedenom kupac (budući prodavatelj) snosi odgovornost za naknadu štete – međutim, time nije izražena i stvarna, bezuvjetna volja obje ugovorne stranke, odnosno volja kupca za upis prava nazadkupa, odnosno predbilježbu istog u zemljišnim knjigama ni pored činjenice ovjere potpisa obje stranke na koju upućuje predlagatelj.
10. U pogledu priložene odluke Županijskog suda u Splitu, broj Gž Zk- 38/2009 od 8. svibnja 2009. godine, iz iste jasno proizlazi da su u tom postupku stranke ugovorile zasnivanje prava prvokupa glede nekretnina koje su bile predmet prodaje, ali i da je kupac dao izjavu kojom pristaje na upis tog prava u zemljišnu knjigu, s time da je u tom predmetu prijedlog odbijen jer potpis predlagatelja nije bio ovjeren.
11.Iz prethodno navedenih razloga, prvostupanjski je sud donio pravilnu i na zakonu utemeljenu odluku kada je odbio prigovor predlagatelja, te je žalbu predlagatelja trebalo odbiti kao neosnovanu i temeljem članka 149. stavak 3. ZZK potvrditi prvostupanjsko rješenje.
U Šibeniku, 16. rujna 2022. godine
S U D A C
Maja Skorić v.r.
