Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: 47 Gž-3608/2021-3
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Zagrebu kao drugostupanjski sud, u vijeću sastavljenom od sudaca Marijana Vugića predsjednika vijeća, Renate Đaković Vranković članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Gordane Bošković Majerović članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice M. B., G. B., Z., OIB: …, zastupane po punomoćnicima I. B. i P. B., odvjetnicima iz S. protiv tuženika škole Dr. F. T., B., OIB: …, zastupanog po punomoćnici S. R., odvjetnici iz M., radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o žalbi tužiteljice protiv presude Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj Ps-31/19-35 od 20. srpnja 2021., u sjednici vijeća održanoj 13. rujna 2022.,
p r e s u d i o j e
I. Preinačuje se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj Ps-31/19- 35 od 20. srpnja 2021. i sudi:
1. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana između tuženika škole Dr. F. T. kao najmodavca i tužiteljice M. B. kao najmoprimca sljedećeg sadržaja:
„Tuženik škola dr. F. T., OIB: …, B., kao najmodavac i tužiteljica M. B., OIB: …, G. B. Z., kao najmoprimac, zaključuju slijedeći
UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM
ČL. 1.
Najmodavac daje, a najmoprimac prima u najam stan koji se nalazi na I katu zgrade sagrađene na čest. zem. 5390/8, ZU 750 , K.O. B., koja se nalazi u G. B., anagrafske oznake …, a koji stan se sastoji od 2 sobe, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, kupaonice i hodnika, ukupne površine 58,50 m2 s pripadajućim vanjskim stepeništem i ostavom ispod njega površine 10,19 m2.
ČL. 2.
Pravo na korištenje stana zajedno sa najmoprimcem imaju:
1. M. B., suprug,
2. G. B., kći.
ČL. 3.
Najmoprimac je dužan plaćati najmodavcu zaštićenu najamninu prema izračunu najmodavca sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i to najkasnije do 15-og u mjesecu za tekući mjesec.
ČL. 4.
Najmoprimac ima pravo koristiti zajedničke uređaje i prostorije u zgradi, kao i zemljište koje služi za redovnu uporabu zgrade.
ČL. 5.
Ugovorne strane su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškove za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, dok će troškove tekućeg održavanja stana, jednako kao i režijske troškove nastale korištenjem stana snositi najmoprimac.
ČL. 6.
Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi samo u skladu s njihovom namjenom.
Najmoprimac je dužan koristiti stan pažljivo i čuvati zgradu od kvara i oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
ČL. 7.
Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam.
Najmoprimac ne može u stanu obavljati bilo koju poslovnu djelatnost.
ČL. 8.
Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu pregled stana, jednom godišnje i po prethodnoj obavijesti najmodavca, kao i u svakom slučaju oštećenja stana ili radi sprječavanja nastanka štete.
ČL. 9.
Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.
ČL. 10.
Otkaz odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan Zakonom o najmu stanova.
ČL. 11.
Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu regulirane ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.
ČL. 12.
Ugovorne strane su suglasne da je ovim ugovorom izražena njihova prava i slobodna volja pa ga u znak prihvata prava i obveza koje za njih iz ugovora proizlaze vlastoručno potpisuju.
2. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška u iznosu od 3.000,00 kn / 398,17 eura[1] .
3. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu od 2.800,00 kn / 371,62 eura u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici trošak za sastav žalbe u iznosu od 950,00 kn / 126,07 eura u roku 15 dana.
Obrazloženje
1. Prvostupanjskom presudom suđeno je:
„I/ Odbija se uređeni tužbeni zahtjev koji glasi:
„Tuženik škola dr. F. T., OIB: …, B., kao najmodavac i tužiteljica M. B., OIB: …, G. B. Z., kao najmoprimac, zaključuju slijedeći
UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM
ČL. 1.
Najmodavac daje, a najmoprimac prima u najam stan koji se nalazi na I katu zgrade sagrađene na čest. zem. 5390/8, ZU 750 , K.O. B., koja se nalazi u G. B., anagrafske oznake …, a koji stan se sastoji od 2 sobe, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, kupaonice i hodnika, ukupne površine 58,50 m2 s pripadajućim vanjskim stepeništem i ostavom ispod njega površine 10,19 m2.
ČL. 2.
Pravo na korištenje stana zajedno sa najmoprimcem imaju:
1. M. B., suprug,
2. G. B., kći.
ČL. 3.
Najmoprimac je dužan plaćati najmodavcu zaštićenu najamninu prema izračunu najmodavca sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i to najkasnije do 15-og u mjesecu za tekući mjesec.
ČL. 4.
Najmoprimac ima pravo koristiti zajedničke uređaje i prostorije u zgradi, kao i zemljište koje služi za redovnu uporabu zgrade.
ČL. 5.
Ugovorne strane su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškove za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, dok će troškove tekućeg održavanja stana, jednako kao i režijske troškove nastale korištenjem stana snositi najmoprimac.
ČL. 6.
Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi samo u skladu s njihovom namjenom.
Najmoprimac je dužan koristiti stan pažljivo i čuvati zgradu od kvara i oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
ČL. 7.
Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam.
Najmoprimac ne može u stanu obavljati bilo koju poslovnu djelatnost.
ČL. 8.
Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu pregled stana, jednom godišnje i po prethodnoj obavijesti najmodavca, kao i u svakom slučaju oštećenja stana ili radi sprječavanja nastanka štete.
ČL. 9.
Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.
ČL. 10.
Otkaz odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan Zakonom o najmu stanova.
ČL. 11.
Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu regulirane ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.
ČL. 12.
Ugovorne strane su suglasne da je ovim ugovorom izražena njihova prava i slobodna volja pa ga u znak prihvata prava i obveza koje za njih iz ugovora proizlaze vlastoručno potpisuju.
II/ Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 3.000,00 kn (tri tisuće kuna), a sve u roku do 15 dana.“
2. Protiv ove presude žalbu je podnijela tužiteljica zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže preinačiti prvostupanjsku presudu i prihvatiti tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška. Potražuje naknadu troška za sastav žalbe u iznosu od ukupno 1.181,25 kn.
3. Tuženik u odgovoru na žalbu osporava navode istaknute u žalbi te predlaže istu odbiti.
4. Žalba tužiteljice je osnovana.
5. Prema odredbi čl. 365. st. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 – dalje: ZPP) drugostupanjski sud ispituje prvostupanjsku presudu u onom dijelu u kojem se pobija žalbom u granicama razloga navedenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP i na pravilnu primjenu materijalnog prava.
6. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana koji se nalazi na I. katu zgrade - škole u G. B., upisane na zkčbr. 5390/8 zkulbr. 750 k.o. B.
7. Prvostupanjski sud je postupku koji je prethodio ovom žalbenom postupku u bitnome utvrdio:
- da se stan nalazi na I. katu zgrade u kojoj se do 2001., u prizemlju te zgrade, održavala nastava,
- da je tužiteljica kao zaposlenica osnovne škole na radnom mjestu učiteljice razredne nastave dobila predmetni stan na korištenje 1978. i od tada neprekidno stanuje u tom stanu,
- da tužiteljica u stanu stanuje sa suprugom i kćerkom,
- da je tužiteljica cijelo vrijeme plaćala stanarinu i podmirivala režijske troškove kao i troškove održavanja stana i zgrade,
- da je tužiteljica tražila mogućnost otkupa stana te je 2005. dobila odobrenje školskog odbora za otkup stana, a škola je zatražila suglasnost županije 2007. i 2014., ali je odluka o suglasnosti za otkup stana skinuta sa dnevnog reda sjednice županijske skupštine,
- da je suprug tužiteljice podnio tužbu protiv županije i općine B. radi donošenja odluke koja će nadomjestiti ugovor o prodaji stana,
- da tuženik nije dostavio dokaz kojim je predmetni stan utvrđen kao stan za službene potrebe.
8. Na temelju navedenih utvrđenja prvostupanjski sud je zaključio da je tužiteljica, sukladno čl. 11. st. 1. Zakona o stambenim odnosima dugotrajnim korištenjem predmetnog stana stekla stanarsko pravo na tom stanu te je stapanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj: 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020 – dalje: ZNS) na temelju čl. 30. st. 1. ZNS stekla svojstvo zaštićenog najmoprimca. Međutim, obzirom na to da je tužiteljica tužbu u ovoj pravnoj stvari podnijela 24. srpnja 2019., tj. 23 godine nakon stupanja na snagu ZNS, prvostupanjski sud je ocijenio da je takvim postupanjem tužiteljica izgubila stečena prava najmoprimca, pri čemu se usmena obećanja od strane županije, odnosno pisana odobrenja od strane tuženika da će ostvariti pravo na otkup stana, ne mogu smatrati opravdanim razlogom za nepodnošenje zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu odnosno za traženje odgovarajuće sudske zaštite u razumnom roku, zbog čega je odbio tužbeni zahtjev.
9. U ovom postupku valja poći od utvrđenja da je tužiteljica u predmetni stan uselila 1978. i da je postojala suglasnost tuženika-škole u kojoj je tužiteljica bila zaposlena i koja je tužiteljici dala stan na korištenje, da tužiteljica otkupi predmetni stan.
9.1. U vrijeme useljenja tužiteljice u predmetni stan na snazi je bio Zakon o stambenim odnosima („Narodne novine“, broj: 52/74 – dalje: ZSO/74) prema kojem se stanarsko pravo stječe zaključenjem ugovora o korištenju stana (čl. 48. ZSO/74).
9.2. Po ocjeni ovog suda, u okolnostima konkretnog slučaja da je tužiteljica u predmetni stan uselila po odobrenju tuženika, isti dugotrajno koristila i stanovala (neprekidno od 1978.) sa znanjem i odobrenjem davatelja stana na korištenje, cijelo vrijeme ispunjavala sve obveze kao raniji nositelji stanarskog prava (plaćala stanarinu i režijske troškove za stan) i u svemu se ponašala kao osoba koja je zaključila pisani ugovor o korištenju stana, tužiteljica je unatoč nepostojanju stekla stanarsko pravo na spornom stanu bez formalnog ugovora o korištenju stana
obzira na to što takvog ugovora nema.
10. Tužiteljici je prije podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari poduzimala radnje usmjerene na otkup predmetnog stana do kojeg nije došlo iz razloga jer nadležna tijela županije nakon višekratnih traženja tuženika za davanje suglasnosti za otkup stana nisu donijela nikakvu odluku (ni kojom se daje niti kojom se odbija davanje suglasnosti za otkup). Tužiteljica bi otkupom stana stekla pravni osnov za stjecanje prava vlasništva tog stana čime bi trajno riješila svoj pravni položaj u vezi tog stana.
10.1. Stoga imajući u vidu naprijed navedene okolnosti u točki 9.2. ove presude kao i da je postupak otkupa stana još u tijeku, jer iz spisa proizlazi da je u tijeku parnica radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o kupnji stana, ne može se prihvatiti kao pravilno shvaćanje prvostupanjskog suda da je tužiteljica zbog nepoduzimanja pravnih radnji od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova izgubila stečeno pravo najmoprimca, osobito kad se uzme u obzir da je tužiteljica cijelo vrijeme plaćala sve troškove u vezi stana i u svemu se ponašala kao stanar odnosno najmoprimac.
11. Prema odredbi čl. 30. st. 1. i 2. ZNS danom stupanja na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo te osobe koje su to pravo stekle stječu prava i obveze najmoprimaca.
12. Tužiteljica je, dakle, stupanjem na snagu ZNS stekla pravni položaj zaštićenog najmoprimca, jer po ocjeni ovog suda u postupanju tužiteljice od dana stupnja na snagu ZNS ne postoje propusti koji bi doveli do gubitka takvog statusa (osim što je u tijeku postupak radi otkupa stana, tužiteljica ispunjava sve obveze najmoprimca i u svemu se ponaša kao najmoprimac), slijedom čega ne postoji temelj za zaključak o gubitku tužiteljičinog prava za sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom koje proizlaze iz njezinog pravnog položaja kao zaštićenog najmoprimca.
13. Stoga, budući da predloženi sadržaj ugovora o najmu u tužbenom zahtjevu je sastavljen sukladno čl. 5. ZNS, valjalo je sukladno odredbi čl. 33. st. 3. ZNS te primjenom odredbe čl. 373.a. st. 1. toč. 2. i st. 3. ZPP preinačiti prvostupanjsku presudu u točki I. izreke i prihvatiti tužbeni zahtjev.
14. S obzirom na to da je preinačena prvostupanjska presuda, valjalo je na temelju odredbe čl. 166. st. 2. ZPP preinačiti odluku o troškovima postupka sadržanu u točki II. izreke prvostupanjske presude.
14.1. Tužiteljici je na temelju čl. 154. st. 1. ZPP primjenom Tbr. 7/2 važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 142/2012, 103/2014, 118/2014, 107/2015, 37/2022 – dalje: OT) priznat trošak jednokratne nagrade za prvostupanjski postupak – 200 bodova, što prema vrijednosti boda od 10,00 kn (Tbr. 50 OT) iznosi ukupno 2.000,00 kn koji trošak je uvećan za trošak poreza na dodanu vrijednost (Tbr. 42) i plaćenu pristojbu za presudu u iznosu od 300,00 kn, tako da ukupno dosuđeni trošak tužiteljici iznosi 2.800,00 kn.
15. Tužiteljici je na temelju odredbe čl. 166. st. 1. ZPP u vezi odredbe čl. 154. st. 1. ZPP dosuđen trošak za sastav žalbe u iznosu od 750,00 kn prema Tbr. 10/2 OT te Tbr. 50 OT i Tbr. 42 OT te trošak za plaćenu pristojbu za žalbu u iznosu od 200,00 kn, odnosno ukupno 950,00 kn.
U Zagrebu, 13. rujna 2022.
Predsjednik vijeća:
Marijan Vugić, v.r.
