Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: 40 Gž-1201/2022-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Gabriele Topić Kordej, kao predsjednika vijeća, Vesne Skerlev, kao člana vijeća i suca izvjestitelja, te Suzane Radaković, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja J. K. iz Z., OIB: …, zastupanog po punomoćnici S. P., odvjetnici iz Odvjetničkog društva P. & P. iz Z., protiv tuženika M. S. iz Z., OIB: …, zastupanog po punomoćnici A. G., odvjetnici iz Z., radi sklapanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-267/16-116 od 10. travnja 2017., u sjednici vijeća održanoj dana 28. lipnja 2022.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja J. K. i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-267/16-116 od 10. travnja 2017.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom je suđeno:

ˮI/ Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev, koji glasi:

"Nalaže se tuženiku M. S., Z., OIB: …, da sklopi s tužiteljem J. K., Z., OIB: …, ugovor o zaštićenom najmu slijedećeg sadržaja:

S. M., Z., OIB: …

kao vlasnik stana (u daljnjem tekstu NAJMODAVAC) s jedne strane

K. J., Z., OIB: …

kao NAJMOPRIMAC s druge strane, na temelju čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (NN 91/96)

sklapaju

UGOVOR O NAJMU STANA

SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Članak 1.

NAJMODAVAC daje NAJMOPRIMCU u najam stan koji se nalazi u Z., prvi kat lijevo sa nusprostorijama koji predstavlja neodvojivo povezan posebni dio z.k. č. br. … kuća popisni broj … i dvorište u … ukupne površine 462 m2, upisan u z.k. ul. … poduložak 1 k.o. Grad Z., a koji se prema Rješenju broj: UP/I-05/3-2111/5-82 od 20. listopada 1982. sastoji od 2 sobe, djevojačke sobice, hala, kuhinje, kupaonice, smočnice, WC-a, predsoblja i hodnika, ukupne površine 97,03 m2, a sukladno Zapisniku o bodovanju stana od 23. ožujka 2011. i Zapisniku o tehničkom očevidu od 23. studenog 2011. sastoji od 4 sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, nužnika (WC-a), predsoblja, hodnika, pokrivene terase, čija je ukupna površina 96,25 m2, i pripadajuće drvarnice (šupe) u podrumu površine 8,57 m2.

Članak 2.

NAJMOPRJMAC ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima, zemljištem i to: dvorištem i tavanom, u opsegu suvlasničkog dijela na z.k.č. br. … upisanoj z.k.ul. … k.o. Grad Z. (kuća popisni broj … i dvorište u … ukupne površine 462 m2) kojeg kao vlasnik stana na I katu opisane zgrade u Z., ima NAJMODAVAC.

Članak 3.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je iznos zaštićene najamnine onaj iznos koji na temelju uvjeta i mjerila odredi Vlada Republike Hrvatske, a po Izračunu visine zaštićene najamnine izdane od G. S. K. G. d.o.o., Z., zaštićena najamnina za stan opisan u članku l. ovog Ugovora, kao i za zajedničke dijelove i prostorije zgrade u Z., iznosi 682,83 kn mjesečno.

Stoga, NAJMOPRIMAC se obvezuje NAJMODAVCU mjesečno plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od: 682,83 kn (slovima: šestoosamdesetdvije kune i osamdeset tri lipe) u koristi računa NAJMODAVCA (IBAN) broj: … otvorenog kod Z. b. d.d. S time da se naknada za korištenje stanom koju je NAJMOPRIMAC isplaćivao do dana sklapanja ovog ugovora smatra predujmom zaštićene najamnine.

Članak 4.

NAJMOPRIMAC je pored najamnine dužan plaćati i troškove u svezi sa stanovanjem i to: troškove grijanja, struje, odvoza smeća, komunalne naknade.

Članak 5.

NAJMODAVAC daje u najam NAJMOPRIMCU stan koji je predmet ovog ugovora, u stanju u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog ugovora.

Članak 6.

Ugovorne strane su suglasne da će najmodavac snositi i troškove održavanja stana, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u okvirima pozitivnih pravnih propisa iz ove domene.

Članak 7.

NAJMOPRIMAC se može koristiti slanom, zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem, sukladno svojim potrebama, a u skladu s njihovom namjenom i to na način da ih čuva od oštećenja.

Članak 8.

NAJMOPRIMAC može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za

privremeni smještaj uz suglasnost NAJMODAVCA.

Članak 9.

NAJMOPRIMAC je dužan dopustili NAJMODAVCU ili osobi koju najmodavac ovlasti pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog ugovora, dva puta godišnje uz prethodnu najavu. Iznimno, u slučaju oštećenja ili radi sprečavanja štete, pregled se može obaviti i izvan naznačenog vremena.

Članak 10.

Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme. Otkaz odnosno raskid ovog ugovora, NAJMODAVAC može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 11.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova. U slučaju spora nadležan je sud u Zagrebu.

Članak 12.

Ovaj Ugovor sastavljen je u četiri (4) primjerka, od kojih svaka ugovorna strana zadržava po dva (2) primjerka. Ugovorne strane prihvaćaju prava i obveze iz ovog ugovora pa ga u znak prihvaćanja i vlastoručno potpisuju.

U Zagrebu, 5. siječnja 2016.g.

NAJMODAVAC

NAJMOPRIMAC

M. S.

J. K.

jer će ga u suprotnome zamijeniti ova presuda, kao i nadoknaditi tužitelju parnične troškove ovog postupka, sve u roku od 15 dana."

II/ Nalaže se tužitelju J. K. naknaditi tuženiku M. S. parnični trošak u iznosu od 17.093,75 kuna, u roku od 15 dana.ˮ

2. Protiv navedene presude podnio je žalbu tužitelj, zbog svih žalbenih razloga predviđenih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst, 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske i 70/19. - dalje: ZPP), s prijedlogom da se pobijanu presudu preinači u smislu žalbenih navoda, podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, te mu dosudi trošak žalbenog postupka.

3. Žalba je neosnovana.

4. Predmet spora je zahtjev za nalaganje tuženiku sklapanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom (pravilno: za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom) – čl. 33. st. 3. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96 i 48/98 – dalje u tekstu: ZNS), za stan u Z., pobliže opisan u izreci pobijane presude.

5. I u ovoj žalbenoj fazi postupka, sporna su pitanja (ne) postojanja zapreke pravu na zaštićenu najamninu, sukladno odredbi čl. 31. st. 2. alinea 2. ZNS-a, te djelomično sadržaja predmetnoga ugovora, u odnosu na kvadraturu stana te visinu iznosa zaštićene najamnine.

6. Nije sporno da su tužitelj i njegova, danas pokojna supruga V. K., u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a bili suvlasnici nekretnine zk. čest. br. …, u naravi kuća i dvorište površine 206 čhv, upisane u zk. ul. …. k.o. N.

7. Sporno je da li činjenica prava vlasništva te kuće predstavlja tužitelju zapreku pravu na zaštićenu najamninu, u smislu odredbe čl. 31. st. 2. alineja 2. ZNS-a.

8. U prvostupanjskom postupku je utvrđeno da je navedeni stambeni objekt u N. V. građen s namjerom korištenja kuće za odmor, da se radi o objektu koji predstavlja zaštićeno kulturno dobro, koje je zajedno s ostalim kućama arhitekta S. P., na istome području, upisano u Registar kulturne baštine Republike Hrvatske, te prikazan kao primjer kako treba graditi kuće da bi se zadovoljila visoka kultura stanovanja, a što bi proizlazilo iz sadržaja kataloga izložbe "S. P. 1900. – 1980.", kao i sadržaja mišljenja m, Uprave za zaštitu kulturne baštine, Konzervatorskog odjela u R. od 16. prosinca 2004., u kojemu je, u bitnome, navedeno da način na koji je građena fasada predmetnoga objekta u N. V., predstavlja "jeftin izum dobrih izolacijskih svojstava s dodatnom estetskom kvalitetom".

9. Temeljem nalaza i mišljenja sudskog vještaka dipl. ing. arhitekture A. M., utvrđena su građevinska i druga svojstva navedene kuće.

10. U odnosu na sporno pitanje (ne) opremljenosti kuće za kontinuirani boravak tijekom cijele godine, bez bitnih građevinskih preinaka, utvrđeno je da nije izvedena toplinska izolacija vanjskih zidova, niti su građeni kako bi zadovoljili zimske uvjete, nije izvedena toplinska izolacija poda prizemlja, prozori su jednostruko ostakljeni, velikih staklenih ploha, vanjska vrata su jednostruko ostakljena, ne brtve, nema priključnih otvora za eventualni priključak peći na kruto gorivo, nisu izvedene peći na kruto gorivo, nije moguće cijeli objekt (prizemlje povezano s katom bez vrata) grijati električnim grijalicama ili sličnim električnim grijaćim tijelima obzirom da je električna instalacija monofazna i slaba za izvođenje sistema za grijanje cijelog objekta, plinska instalacija nije izvedena za eventualno grijanje plinskim fasadnim grijalicama.

11. Slijedom navedenih činjeničnih utvrđenja, u bitnome, proizlazi da u kući u N. V. nije riješeno pitanje zagrijavanja objekta.

12. Međutim, po ocjeni ovog drugostupanjskog suda, obzirom na sva naprijed navedena svojstva predmetne kuće, radi se o nekretnini u kojoj tužitelj može ostvariti svoje pravo na dom, bez bitnih izmjena osnovnih životnih prilika, neovisno o činjenici što, prema postojećem stanju, nije riješeno pitanje zagrijavanja kuće. Naime, notorna je činjenica da se, s obzirom na tehnološki napredak u tome području, za svaki objekt može osigurati neki od načina zagrijavanja, a neodlučno je radi li se o idealnom ili primjerenom načinu zagrijavanja objekta.

13. Zbog navedenoga, po ocjeni ovog drugostupanjskog suda, nekretnina u N. V. predstavlja tužitelju zapreku pravu na zaštićenu najamninu, sukladno odredbi čl. 31. st. 2. alinea 2. ZNS-a, kako je to pravilno zaključio i prvostupanjski sud.

14. Pravilan je zaključak prvostupanjskog suda da je neprihvatljiv izračun visine zaštićene najamnine u visini od 682,83 kn, obzirom da je izračun obavljen dana 13. siječnja 2016. prema pogrešnom podatku o korisnoj površini stana (96,25 m²), koji je izmijenjen dana 8. prosinca 2015., na način da se radi o površini od 99,58 m².

15. Sukladno čl. 5. ZNS-a, visina najamnine predstavlja bitan sastojak ugovora o najmu stana.

16. Žalbeni navodi svode se, u bitnome, na slijedeće prigovore:

- prigovor bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1., u vezi s čl. 260. st. 1. i 2. ZPP-a;

- prigovor pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, uz tvrdnju da tužitelj nije vlasnik, već samo nositelj prava uživanja kuće u N. V.;

- prigovor bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, uz tvrdnju da pobijana presuda ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama;

- prigovor odluci o troškovima postupka.

17. Na prvi žalbeni prigovor treba odgovoriti da okolnost što prvostupanjski sud nije pozvao sudskog vještaka na usmeno obrazlaganje pisanog nalaza, nije bilo od utjecaja na donošenje pravilne i zakonite odluke, slijedom čega nije ostvaren žalbeni razlog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1., u vezi s čl. 260. st. 1. i 2. ZPP-a.

18. Povodom drugog žalbenog prigovora treba reći da su neodlučne okolnosti što su tužitelj i njegova supruga, danas pokojna V. K., kuću u N. V. otuđili, darovnim ugovorom od 20. siječnja 1996., u korist kćeri S. K., koja je vlasnica kuće od dana zaprimanja prihvaćenog prijedloga za uknjižbu (17. veljače 1997.), a tužitelj nositelj prava doživotnog uživanja, obzirom na nespornu činjenicu da je on bio (su) vlasnik kuće, u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a, što je odlučno za primjenu odredbe čl. 31. st. 2. ZNS-a.

19. Konačno, odluka o troškovima postupka pravilna je i zakonita po osnovi i visini (čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a).

20. Žalitelju se posebno ukazuje na to da je tuženik, na ime troškova vještačenja po vještaku dipl. ing. arhitekture A. M., uplatio ukupno iznos od 6.000,00 kn, pa mu je navedeni iznos pravilno i priznat u parničnom trošku.

21. Zbog navedenoga, žalbeni navodi su neosnovani i ne mogu se prihvatiti.

22. Dakle, prvostupanjski sud je, na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, pravilno primijenio materijalno pravo, te kako nisu uočene niti bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP-a, na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti, po osnovi čl. 368. st. 1. ZPP-a, odlučeno je kao u iz reci ove drugostupanjske presude.

U Zagrebu 28. lipnja 2022.

Predsjednik vijeća:

Gabriela Topić Kordej, v.r.