Republika Hrvatska

Trgovački sud u Splitu

Split, Sukoišanska 6

Poslovni broj: 3 P-76/2021-44

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Splitu, sudac Ana Misir Šarić, u pravnoj stvari tužitelja- protutuženika O. K. d.o.o., OIB …, S., kojeg zastupaju punomoćnici odvjetnici u Odvjetničkom društvu G. & L. & L. d.o.o., Z., protiv tuženika-protutužitelja P.-v. d. M., OIB …, S., , kojeg zastupa punomoćnik I. S., odvjetnik u S., radi predaje i utvrđenja, nakon održane usmene i javne glavne rasprave zaključene 25. travnja 2022. u prisutnosti punomoćnice tužitelja- protutuženika M. V., odvjetnice u Odvjetničkom društvu G. & L. & L. d.o.o. i punomoćnika tuženika, 20. lipnja 2022.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tuženiku-protutužitelju P.-v. d. M., S., OIB: … da u roku 15 dana isprazni i preda u posjed tužitelju-protutuženiku O. K. d.o.o., S., OIB: …, slobodan od osoba i stvari poslovni prostor koji se nalazi u S., i to prizemni dio objekta PVD M. površine 750 m[2] i otvoreni priobalni prostor koji se na njega nastavlja površine 1300 m[2] namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti na otvorenom, koji se nalaze na:- k.č.br. 7170/2, upisane u zk. ul. 8440; - k.č.br. 7178/7, upisane u zk.ul. 5551 i- k.č.br. 7171/8, upisane u zk.ul. 103, sve k.o. S.“

II Odbijaju se protutužbeni zahtjevi koji glase:

„Utvrđuje se ništetnim Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 18. srpnja 2019., sklopljen između P.-v. d. M. S., OIB: …, kao zakupodavca i tvrtke O. K. d.o.o. S., OIB:…, kao zakupnika, odnoseći se na prizemni dio objekta PVD M. površine 750 m[2] i otvoreni priobalni prostor koji se na njega nastavlja površine 1300 m , namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti na otvorenom, koji se nalaze na-k. čest. 7170/2, upisane u zk. ul. 8440,-k. čest. 7178/7, upisane u zk. ul. 5551 i-k. čest. 7171/8, upisane u zk. ul. 103,sve K.O. S.

Raskida se Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 18. srpnja 2019., sklopljen između P.-v. d. M. S., OIB:…, kao zakupodavca i tvrtke O. K. d.o.o. S., OIB:…, kao zakupnika, odnoseći se na prizemni dio objekta PVD M. površine 750 m[2] i otvoreni priobalni prostor koji se na njega nastavlja površine 1300 m[2] , namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti na otvorenom, koji se nalaze na-k. čest. 7170/2, upisane u zk. ul. 8440,-k. čest. 7178/7, upisane u zk.ul. 5551 i-k. čest. 7171/8, upisane u zk. ul. 103,sve K.O. S.“

III Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj-protutuženik je podnio tužbu u kojoj je istaknuo tužbeni zahtjev da tuženik-protutužitelj isprazni i preda mu u posjed slobodan od osoba i stvari poslovni prostor koji se nalazi u S., i to prizemni dio objekta PVD M. površine 750 m[2] i otvoreni priobalni prostor koji se na njega nastavlja površine 1300 m[2] namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti na otvorenom, koji se nalaze na k.č.br. 7170/2 upisane u zemljišnoknjižni uložak 8440, k.č.br.7178/7 upisane u zemljišnoknjižni uložak 5551 i k.č.br. 7171/8 upisane u zemljišnoknjižni uložak 103 sve K.O. S.

2. Tužbeni zahtjev istaknuo je na temelju ugovora o zakupu poslovnog prostora koji su, prema izjavi tužitelja-protutuženika, stranke sklopile 18. srpnja 2019. i odredile da na taj dan, kao dan potpisa stupa na snagu i traje dok traje i koncesija tuženika-protutužitelja, odnosno do 3. studenoga 2023. Izjavio je da je na temelju tog ugovora nastala obveza tuženika-protutužitelja predati mu poslovni prostor u posjed koju obvezu tuženik-protutužitelj nije ispunio. Tužitelj-protutuženik je izjavio da rok predaje poslovnog prostora u posjed nije bio posebno određen, ali da je bio određen krajnji rok dogovora za dan predaje posjeda i to do 1. siječnja 2020. S obzirom na to da tuženik-protutužitelj nije u određenom roku odredio dan predaje u posjed da se treba smatrati da se tuženik-protutužitelj obvezao tužitelju-protutuženiku predati poslovni prostor najkasnije do 1. siječnja 2020. jer ugovorom o zakupu nije bilo određen niti ugovoren neki posebni uvjet ili rok koji bi voljom ugovornih strana odgađao ispunjenje tuženikove-protutužiteljeve obveze prema tužitelju-tuženiku.

3. Izjavio je i da su stranke ugovorile mjesečnu zakupninu u iznosu od 6.000,00 Eur u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB a na dan plaćanja uvećanu za PDV s dospijećem plaćanja svakog desetog dana u mjesecu za tekući mjesec. No, osim te obveze stranke da su ugovorile i obvezu tužitelja-protutuženika da tuženiku-protutužitelju plati 100.000,00 kuna zakupnine za razdoblje od ulaska u posjed pa ubuduće. Tu obvezu tužitelj-protutuženik da je ispunio 25. srpnja 2019. Nakon godinu dana tuženik-protutužitelj da je vratio tužitelju-protutuženiku iznos od 100.000,00 kuna predujma zakupnine koji je tužitelj-protutuženik ponovno platio tuženiku-protutužitelju, a ovaj mu ga ponovno vratio, koji će tužitelj-protutuženik u konačnici položiti na sudski polog po odobrenju suda.

4. Radi dokazivanja istinitosti navoda iz tužbe i osnovanosti tužbenog zahtjeva predložio je tužitelj-protutuženik da sud izvede dokaze čitanjem ugovora o zakupu od 18. srpnja 2019., potvrde o uplati od 25. srpnja 2019., poziva na ispunjenje ugovorne obveze od 29. rujna 2019., ispisa stanja po računu tužitelja-protutuženika, prijedloga za otvaranje sudskog pologa, saslušanjem stranaka i uviđajem na nekretnini predmetu zakupa.

5. Tuženik-protutužitelj je u odgovoru na tužbu izrazio protivljenje tužbenom zahtjevu.

6. Izjavio je da je ovlaštenik koncesije na temelju ugovora o koncesiji na pomorskom dobru u svrhu korištenja luke posebne namjene- sportske luke na dijelu K.O.S., predio jugozapadni dio sportske luke M. Temeljem članka 5. Odluku o izmjenama i dopunama odluke o koncesiji na pomorskom dobru, koju je županijska skupština na donijela na 11. sjednici održanoj 29. svibnja 2018. da kao koncesionar može s trećima sklopiti ugovor o potkoncesiji uz prethodnu suglasnost davatelja koncesije. Predmetni ugovor, na koji se tužitelj-protutuženik poziva u tužbi, da nije sklopljen u formi zahtijevanoj spomenutom odlukom, pa da je ništetan.

7. Osim toga izjavio je da taj stranački posao nije ugovor o zakupu, već da je predugovor o zakupu jer su stranke istim utvrdile da će sklopiti ugovor kad se razriješi situacija s tadašnjim zakupnikom. To stoga što je u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu, tuženik-protutužitelj bio u zakupnom odnosu na temelju ugovora o zakupu od 25. siječnja 2008. s trgovačkim društvom H. b. d.o.o. s kojom činjenicom je tužitelj bio upoznat te je garantirao tuženiku da će sklapanjem ugovora stranaka riješiti probleme koje je tuženik-protutužitelj imao s H. b. d.o.o., odnosno probleme s otežanim plaćanjem H. b. d.o.o. tuženiku. Zbog toga da su predstavnici tužitelja- protutuženika predložili članovima upravnog odbora tuženika-protutužitelja da će pomoći tuženiku-protutužitelju uplatom 100.000,00 kuna da nadoknadi gubitak i nastavi uredno poslovanje.

8. Izjavio je tuženik-protutužitelj da su stranke člankom 3. odredile da će najkasnije do 1. siječnja 2020. definirati datum stupanja tuženika-protutužitelja u posjed predmeta zakupa stoga što su predstavnici tužitelja-protutuženika jamčili tuženiku-protutužitelju da će svojim metodama i mehanizmima postići da H. b. d.o.o. napusti predmet zakupa do 1. siječnja 2020., pa da će onda stranke sklopiti glavni ugovor o zakupu kojim će definirati sve uvjete zakupa te da će iznos od 100.000,00 kuna koji je uplaćen tuženiku smatrati zakupninom i odbijati od mjesečne zakupnine.

9. Izjavio je da je smatrao da sklapanjem ovog predugovora nema što izgubiti jer H. b. d.o.o. nije redovno ispunjavao obveze, a kako ugovor s H. b. d.o.o. nije bio solemniziran, da se iseljenje tog zakupnika nije moglo postići brzim rješenjem, a tužitelj-protutuženik je s uplaćenih 100.000,00 kuna smatran potencijalno urednim zakupnikom. Izjavio je da je tužitelj-protutuženik bio upoznat s činjenicom da mu tuženik-protutužitelj ne može osigurati posjed i da je baš tužitelj-protutuženik nudio pomoć za rješenje problema s H. b.d.o.o., a da zauzvrat nakon toga tuženik- protutužitelj s tužiteljem-protutuženikom sklopi ugovor o zakupu, odnosno da je tužitelj-protutuženik svjesno ušao u rizik sklapanja ugovora o zakupu bez posjeda koji je trebao sam sebi osigurati. Izjavio je da se nije ni na koji način obvezao predati posjed već da su stranke ugovorile da će utvrditi datum stupanja u posjed.

10. Istaknuo je da je ugovor stranaka sačinio odvjetnik tužitelja-protutuženika G. L. koji je ujedno trebao riješiti pravne probleme tuženika i H. b. d.o.o., pa mu je tuženik u tu svrhu dao punomoć za provođenje radnji u pogledu naplate neplaćenih zakupnina od H. b. d.o.o. i radi iseljenja H. b. d.o.o. iz predmetnog prostora.

11. Izjavio je da je 31. svibnja 2019. na preporuku tužitelja-protutuženika jednostrano raskinuo ugovor s H. b. d.o.o. i o tome obavijestio davatelja koncesije. No unatoč jamstvima da će tužitelj-protutuženik riješiti tuženikov-protutužiteljev problem s H. b. d.o.o. da taj problem nije bio riješen do 1. siječnja 2020., niti u daljnjem roku od 6 mjeseci. Zbog toga da je uprava tuženika-protutužitelja na svom izvršnom odboru na kojem su sudjelovali i predstavnici tužitelja-protutuženika, na prijedlog predstavnika tužitelja D. V. i odvjetnika G. L. donijela odluku o sklapanju novog ugovora o zakupu s H. b. d.o.o., koji je i sklopljen 10. srpnja 2020. i potvrđen od javnog bilježnika A. Z. pod brojem Ov-5632/2020. Ugovor da je sklopljen u ovoj formi da bi u slučaju problema s plaćanjem zakupnine bila lakša i brža procedura iseljenja zakupnika. Potom da je 30. rujna 2020. sklopljen ugovor o potkoncesiji na pomorskom dobru radi obavljanja sporednih djelatnosti da bi bio usklađen s člankom 5. Odluke o izmjenama i dopunama odluke o koncesiji na pomorskom dobru. S obzirom na to da je u međuvremenu H. b.d.o.o. preuzeo V. B. koji uredno ispunjava obveze, tuženik-protutužitelj da je tužitelju-protutuženiku vratio plaćena sredstva i obavijestio tužitelja-protutuženika o raskidu predugovora o zakupu, iako je smatrao da se to podrazumijevalo zbog činjenice da tužitelj-protutuženik nije obećanim angažmanom uspio riješiti problem neurednog zakupnika.

12. Tuženik-protutužitelj je na osnovi iznijetih činjenica istaknuo protutužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu od 18. srpnja 2019., a u slučaju da sud taj prethodno istaknuti zahtjev nađe neosnovanim i zahtjev da sud raskine stranački ugovor.

13. Radi dokazivanja istinitosti navoda iz odgovora na tužbu predložio je tuženik-protutužitelj izvesti dokaze čitanjem isprava Ugovor o zakupu od 18. srpnja 2019., Odluke Županijska skupština Splitsko-dalmatinske županije na 11. sjednici održanoj 29. svibnja 2018. KLASA:021-04/18-02/164,URBROJ:2181/1-01-181, Ugovora o zakupu s H. b. d.o.o 25. siječnja 2008., dodatka tom ugovoru od 3. lipnja 2015., zapisnika sa sjednica izvršnog odbora tuženika, punomoći odvjetniku L., povijesnih izvadaka iz sudskog registra za tužitelja-protutuženika i B. R. d.o.o. (ranije H. B. d.o.o.), rješenje ovog suda poslovnog broja 9.R1-16/21, odluke o raskidu ugovora o zakupu od 31. svibnja 2019. i svih aneksa, ugovora o zakupu tuženika i H. b. d.o.o. od 10. srpnja 2020., ugovora o potkoncesiji na pomorskom dobru radi obavljanja sporednih djelatnosti od 30. rujna 2020. ,saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka, saslušanjem svjedoka T. B., M. K., V. B., M. B., D. V., M. M., D. R., S. G., N. Z. i H. A.

14. Tužitelj-protutuženik je u očitovanju na odgovor na tužbu izjavio da u vrijeme sklapanja stranačkog ugovora nije bio na snazi ugovor o zakupu s trećim osobama s obzirom na to da je ugovor s H. B. d.o.o. bio raskinut. Ugovor s H. B. d.o.o. u formi ovršne isprave da je sklopljen samo da bi se lakše iselilo H. B. d.o.o. iz poslovnog prostora, jer prethodni ugovor koji nije bio sklopljen kao ovršna isprava nije omogućavao efikasan način naplate duga i iseljenje. Tuženik-protutužitelj da je protivno dogovoru da se taj novi ugovor s H. B. d.o.o. sklopi samo radi omogućavanja bržeg i efikasnijeg iseljenja, postupio prijevarno i nije razriješio svoj odnos s H. B. d.o.o. da bi mogao ispuniti obvezu tužitelju-protutuženiku. Istaknuo je tužitelj-protutuženik da tuženikov-protutužiteljev argument da nije mogao predati tužitelju-protutuženiku poslovni prostor u posjed zbog nemogućnosti uvjetovane posjedovanjem treće osobe nije od utjecaja na njegovu obvezu da preda posjed. Osim toga izjavio je i da je tuženik-protutužitelj imao različita sredstva na raspolaganju radi ulaska u posjed predmetnog poslovnog prostora, a da nije naveo da je što od tih sredstava koristio.

15. Izjavio je i da ugovor nije ništetan zbog toga što ograničenje, odnosno zabrana sklapanja ugovora na strani jednog ugovaratelja nema za posljedicu ništetnost ugovora. Osim toga izjavio je da tuženik-protutužitelj kao koncesionar ima ovlaštenje utemeljeno u članku 68. Zakona o koncesiji s trećim osobama sklopiti podugovor, a da je tek za nekretnine koje nisu sposobne biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava moguće sklopiti ugovor o potkoncesiji. Za taj ugovor o potkoncesiji potrebna je prethodna suglasnost davatelja koncesije, a za sklapanje podugovora koncesionaru nije potreban nikakav daljnji uvjet, suglasnost ili odobrenje.

16. Izjavio je i da predmetni ugovor nije predugovor. Isprava da je sastavljena od strane odvjetnika, dakle profesionalca i da su stranke zaista imale namjeru sklopiti predugovor da bi to i učinile. Uostalom da je u ugovoru naznačeno da stupa na snagu danom potpisa ugovora, a da su stranke ugovorile da će najkasnije do 1. siječnja 2020. utvrditi datum stupanja u posjed predmeta zakupa, o čemu će sastaviti poseban aneks ili novi ugovor o zakupu koji će biti solemniziran. Tužitelj-protuženik da je pristao pričekati s ulaskom u posjed poslovnog prostora do 1. siječnja 2020., jer je imao razumijevanja za odnos tuženika s prijašnjim zakupnikom.

17. Izjavio je i to da je zahtjev za raskidom ugovora neosnovan jer tuženik nije dokazao da je ugovor raskinut, a da to i ne može učiniti, radi čega je postavio tužbeni zahtjev da sud raskine ugovor. Takav zahtjev da nije ovlašten tražiti jer je mogućnost da sud raskine stranački ugovor ostavljena tek za slučaj određen člankom 369. Zakona o obveznim odnosima.

18. Tuženik-protutužitelj je izjavio da se ni na koji način nije obvezao predati posjed poslovnog prostora tužitelju-protutuženiku, a da je tužitelj-protutuženik bio upoznat s činjenicom da tuženik-protutužitelj ne može osigurati posjed i da je baš tužitelj-protutuženik inicirao sklapanje ugovora o zakupu s argumentom da će iseliti H. B. d.o.o. Izjavio je da je tužitelj-protutuženik protivno sadržaju i volji stranaka iz ugovora o zakupu od 18. srpnja 2019., aneksom od 20. ožujka 2020. pokušao produljiti rok predaje posjeda do 1. listopada 2023. Tuženik-protutužitelj da je odbio potpisati aneks jer nije bio ispunjen uvjet iz članka 3. ugovora o zakupu u pogledu uvođenja u posjed, a što je tužitelju-protutuženiku bilo poznato. Izjavio je da je ispunjenje obveze tužitelja-protutuženika da iseli iz poslovnog prostora prethodnog zakupnika bilo ugovoreno u roku koji je bitan sastojak ugovora, pa kako je tužitelj- protutuženik propusti svoju obvezu ispuniti u ostavljenom roku to da je ugovor raskinut po samom zakonu. Osim toga da je ugovor ništetan i zbog nemogućnosti ispunjenja jer je predmet obveze bio nemoguć u trenutku sklapanja ugovora. Predložio je izvesti i dokaz čitanjem aneksa koji nosi nadnevak od 20. ožujka 2020. navodeći da je dostavljen u poruci elektroničke pošte od 29. srpnja 2020.

19. Tužitelj-protutuženik je radi utvrđenja prave volje stranaka predložio izvesti dokaz saslušanjem svjedoka G. L., M. B. i D. V.

20. Tuženik-protutužitelj je predložio da se od Odjela za pomorstvo Splitsko - dalmatinske županije zatraži obavijest o tome je li za stranački pravni posao tražena suglasnost kao i mišljenje tog tijela o pravnom tretmanu tog pravnog posla.

21. Predmet ovog postupka je spor stranaka o učincima pravnog posla sadržanog u ispravi koja nosi naziv ugovor o zakupu, a koju su stranke, o tome nema spora potpisale 18. srpnja 2019., odnosno o postojanju ovlaštenja tužitelja- protutuženika da od tuženika-protutužitelja traži predaju poslovnog prostora. Uzimajući u obzir suprotstavljene izjave stranaka o određenim činjenicama iz stranačkog odnosa trebalo je utvrditi jesu li i ako jesu, koji su pravni posao, sadržaja iz isprave od 18. srpnja 2019., sklopile stranke, pa je li nastalo ovlaštenje tužitelja- protutuženika tražiti predaju posjeda. Trebalo je dakle odrediti je li riječ o predugovoru ili pak ugovoru ili zbog određenih nedostataka do perfekcije pravnog posla nije niti došlo. Osim toga trebalo je odlučiti i o protutužbenom zahtjevu za utvrđenje ništetnosti pravnog posla sadržanog u ispravi od 18. srpnja 2019., a potom i o zahtjevu da sud raskine ugovor.

22. Sud je izveo dokaze čitanjem isprava ugovora o zakupu od 18. srpnja 2019., potvrde o uplati od 25. srpnja 2019., poziva na ispunjenje ugovorne obveze od 29. rujna 2019., ispisa stanja po računu tužitelja-protutuženika, prijedloga za otvaranje sudskog pologa, Odluke Županijska skupština Splitsko-dalmatinske županije na 11. sjednici održanoj 29. svibnja 2018. KLASA:021-04/18- 02/164,URBROJ:2181/1-01-181, Ugovora o zakupu s H. b. d.o.o 25. siječnja 2008., dodatka tom ugovoru od 3. lipnja 2015., zapisnika sa sjednica izvršnog odbora tuženika-protutužitelja, punomoći odvjetniku L., povijesnih izvadaka iz sudskog registra za tužitelja i B. R. d.o.o. (ranije H. B. d.o.o.), rješenje ovog suda poslovnog broja 9.R1-16/21, odluke o raskidu ugovora o zakupu od 31.05.2019. i svih aneksa, ugovora o zakupu tuženika-protutužitelja i H. b. d.o.o. od 10. srpnja 2020., ugovora o potkoncesiji na pomorskom dobru radi obavljanja sporednih djelatnosti od 30. rujna 2020. te saslušanjem svjedoka G. L., D. V., D. P., H. A., M. B. i V. B. Sud je od Odjela za pomorstvo Splitsko -dalmatinske županije tražio obavijest o tome je li za stranački pravni posao tražena suglasnost.

23. Sud nije izveo dokaze saslušanjem svjedoka T. B. jer su sudionici pregovaranja izjavili da ovaj svjedok nije sudjelovao u pregovorima. Tužitelj- protutuženik je radi utvrđenja prave volje stranaka prvenstveno predložio saslušati svjedoke G. L., M. B. i D. V., a ne ovog svjedoka koji je u vrijeme pregovaranja bio zastupnik po zakonu tužitelja. Tužitelj-protutuženik nije niti u jednom trenutku osporavao postojanje ovlaštenja M. B. i D. V. da u zastupaju tužitelja. Sud nije izveo niti dokaz saslušanjem svjedoka M. K. jer izvođenje tog dokaza nije bilo potrebno, s obzirom na prikupljena saznanja o bitnim činjenicama od saslušanih svjedoka, a osim toga i iz sadržaja pročitanih iskaza. Iz istog razloga nije izveden dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka. Sud nije izveo niti dokaz uviđajem na nekretnini predmetu zakupa jer nije bilo potrebe izvesti taj dokaz s obzirom da činjenice vezane za predmetnu nekretninu nisu bile sporne među strankama.

24. Prilikom donošenja odluke o stranačkom sporu trebalo je imati na umu činjenice o kojima među strankama nije bilo spora, dakle činjenice da je tuženik- protutužitelj ovlaštenik koncesije na pomorskom dobru i to za luku posebne namjene – sportsku luku na temelju ugovora o koncesiji na pomorskom dobru u svrhu korištenja luke posebne namjene- sportske luke na dijelu K.O. S., predio jugozapadni dio sportske luke M. Nije bilo spora o tome da ovlaštenja tužitelj-protutuženika u odnosu na predmetni poslovni prostor proizlaze iz spomenute koncesije.

25. Nije bilo spora niti o tome da je tuženik-protutužitelj kao zakupodavac bio u ugovornom odnosu s trgovačkim društvom H. b. d.o.o. sa sjedištem u O. na temelju ugovora o zakupu poslovnih prostora. Iz ugovora o zakupu od 25. siječnja 2008. vidjeti je da je predmet zakupa poslovni prostor u S., prizemni dio objekta PVD M. površine 750 m[2] i otvoreni priobalni prostor koji se na njega nastavlja površine 1300m[2] namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti na otvorenom koji se nalaze na kat.čest.zem. 7170/2 upisane u ZU 8440, kat.čest.zem. 7178/7 upisane u ZU 5551 I kat.čest.zem. 7171/8 upisane u ZU 103, sve K.O. S.

26. Nije bilo spora niti o tome da su tuženik i H. b. d.o.o. sa sjedištem u razdoblju nakon sklapanja ugovora o zakupu sklopili anekse ugovoru i to vidjeti je iz aneksa ugovoru o zakupu 6. svibnja 2008. kojim je ugovor o zakupu prenesen na H. b. d.o.o. S., trgovačko društvo koje je osnovao H. b. d.o.o sa sjedištem u O. Potom je 31. svibnja 2010. sklopljen aneks ugovora o zakupu kojim je rok zakupa produljen s pet na deset godina i promijenjena zakupnina. Nakon toga je sklopljen aneks ugovora o zakupu 23. ožujka 2011. kojim je izmijenjena zakupnina, a nakon toga i aneks od 27. ožujka 2015. kojim je mijenjana zakupnina i rok plaćanja zakupnine te trajanje ugovora i to tako da je određeno da ugovor traje deset godina od dana pravomoćnosti odluke nadležnog državnog tijela kojim se utvrđuje da poslovni prostor koji je predmet ugovora ispunjava minimalne tehničke uvjete za obavljanje ugostiteljske djelatnosti a koja će glasiti na zakupnikovo ime odnosno tvrtku društva, od kojeg dana se računa i tijek cjelokupnog razdoblja zakupa te da se automatski produljuje za daljnjih deset godina ukoliko ga neka ugovorna strana ne otkaže pismenom poštanskom preporukom šest mjeseci prije kraja, koju druga strana mora zaprimiti u tom roku. Nakon tog aneksa stranke su sklopile aneks ugovora o zakupu i 3. lipnja 2015. kojim se izmijenile rok trajanja ugovora, a aneksom od 1. siječnja 2018. kojim je uz zakupnika H. b. d.o.o. stupio i F. b. d.o.o. kao zakupnik.

27. Nije bilo spora među strankama o tome da je tuženik raskinuo prethodno spomenuti ugovor o zakupu poslovnog prostora zbog neispunjenja obveze plaćanja zakupnine, niti je bilo spora o tome da je zakupnik H. b.d.o.o. i nakon što je tuženik izjavio raskid ugovora, držao predmet zakupa, poslovni prostor u posjedu. Vidjeti je iz odluke o otkazu ugovora o zakupu poslovnog prostora i svih zaključenih aneksa tom ugovoru da je tuženik izjavio raskid s danom 31. svibnja 2019.

28. Stranke su, o tome nema spora, bile u pregovorima radi zasnivanja ugovornog odnosa ugovorom o zakupu poslovnog prostora koji je prethodno razdoblje bio u zakupu trgovačkih društava H. b.d.o.o. i F. b. d.o.o.

29. U tom odnosu nastala je isprava naziva ugovor o zakupu.

30. Među strankama je nastao spor o tome kakav pravni posao predstavlja posao opisan u toj ispravi, a osim toga i o tome je li taj pravni posao uopće proizvodi kakve po pravu priznate učinke, a zbog zahtjeva protutužbe nastao je spor i oko toga je li sud može intervenirati u stranački odnos na taj način da mu umjesto stranaka dokine učinke.

31. Stoga je prvenstveno bilo nužno definirati pravni posao sadržan u ispravi ugovor o zakupu, a koja je isprava nedvojbeno potpisana 18. srpnja 2019. Ovo stoga što je tuženik tvrdio da je riječ o predugovoru, dok je tužitelj-protutuženik tvrdio da je riječ o ugovoru na temelju kojega je i nastalo njegovo ovlaštenje tražiti predaju posjeda poslovnog prostora. Prvenstveno je kazati da su i ugovor i predugovor ugovori, međutim ugovori koji sadrže različite činidbe. Prema članku 268. stavku 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15. i 29/18., dalje: ZOO) predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Sklapanjem predugovora ne nastaju prava i obveze iz ugovora kojeg su stranke namjeravale zaključiti, već samo obveza na sklapanje ugovora. Jedina činidba predugovora je obveza da se sklopi drugi, glavni ugovor. Analizom sadržaja isprave ugovor o zakupu, sud je utvrdio da ne predstavlja predugovor. Naime uočiti je da činidba radi koje je poduzet taj pravni posao nije sklapanje kasnijeg ugovora, već upravo suprotno tome, davanje u zakup poslovnog prostora.

32. Međutim taj pravni posao sadržan u ovoj ispravi ne proizvodi učinke, ali ne iz razloga što je ništetan, već stoga što nije niti nastao.

33. Naime, stranke su tako to proizlazi iz sadržaja izvedenih dokaza, osobito iskaza saslušanih svjedoka kanile ugovoriti zakup predmetnog poslovnog prostora. To istovjetno iskazuju svjedok G. L., D. V., D. P., H. A. i M. B., koji su sudjelovali u pregovaranju stranaka o ugovaranju zakupa predmetnog poslovnog prostora. Da bi njihova namjera zasnivanja ugovornog odnosa bila realizirana nužno je, tako je to određeno člankom 247. ZOO-a da stranke postignu suglasnost volja o bitnim sastojcima ugovora. Propisano je člankom 247. ZOO-a da je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora.

34. Bitne sastojke ugovora o zakupu poslovnog prostora određuje članak 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora ("Narodne novine", broj 125/11., 64/15. i 112/18., dalje: ZZKPP) kojim je propisano da se ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu. Taj treba sadržavati: 1. ime i prezime ili naziv, adresu prebivališta ili sjedišta te osobni identifikacijski broj ugovornih strana, 2. podatke za identifikaciju poslovnog prostora koji se mogu nedvojbeno utvrditi (broj zemljišnoknjižne čestice i zemljišnoknjižnog uloška u koji je poslovni prostor upisan, površina poslovnog prostora, etaža na kojoj se poslovni prostor nalazi, pozicija na etaži, tlocrtni opis poslovnog prostora, kao i svi drugi potrebni podaci za nedvojbenu identifikaciju poslovnog prostora), 3. djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru, 4. odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija, 5. rok predaje poslovnoga prostora zakupniku, 6. vrijeme na koje je ugovor sklopljen, 7. iznos mjesečne zakupnine, 8. pretpostavke i način izmjene zakupnine, 9. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora. Naime, ZZKPP u članku 1. određuje da se tim zakonom uređuje zasnivanje i prestanak zakupa poslovnog prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika neovisno o tome tko je zakupodavac, odnosno zakupnik. Stoga neovisno o tome što je zakupodavac ovlaštenik koncesije, koji će, kako će to biti obrazloženo kasnije u ovom obrazloženju, treba s trećima, s obzirom na status nekretnine koju prepušta trećima na korištenje, to učiniti kroz ugovor o potkoncesiji, ukoliko to učini ugovorom o zakupu, taj odnos uređuje ZZKPP.

35. Člankom 5. ZZKPP je dakle određeno da je jedan od bitnih sastojaka ugovora o zakupu poslovnog prostora rok predaje poslovnoga prostora zakupniku. Međutim u ispravi ugovor o zakupu od 18. srpnja 2019. taj rok nije određen. Štoviše iz članka 3. te isprave jasno proizlazi zaključak o nemogućnosti stranaka da se suglase o tom roku jer su ostavile rok do 1. siječnja 2020. u kojem će utvrditi datum stupanja tužitelja-protutuženika u posjed predmeta zakupa. Sadržaj članka 3. potvrđuju iskazi saslušanih svjedoka koji istovjetno iskazuju o problemima koje je tuženik imao sa zakupnikom H. b. d.o.o. i F. b. d.o.o. Taj zakupnik, a što je potvrdio svjedok G. L.nije htio dobrovoljno predati poslovni prostor tuženiku-protutužitelju, dapače da je rezolutno odbijao predati poslovni prostor, opravdavajući to time što je smatrao da je tuženik-protutužitelj izjavio raskid ugovora o zakupu bez osnove. I svjedok V. u iskazu izjavljuje da je tužitelj u prostor mogao ući ili nasilno ili nakon što se izjavi raskid ugovora, pa da je s P. dogovorio da odvjetnik izjavi raskid ugovora. nakon što mu je tuženik-protutužitelj izjavio raskid ugovora. To da K. kao tadašnji zastupnik po zakonu H. b. d.o.o. i F. b. d.o.o. nije htio predati poslovni prostor tuženiku-protutužitelju zabilježeno je i u zapisniku sa sjednice izvršnog odbora tuženika od 11. studenoga 2019. Svjedok P. i A., kao i svjedok L. izjavili su da je dogovoreno među strankama da će tuženik-protutužitelj sa zakupnikom H. b. d.o.o. sklopiti ugovor o zakupu koji će solemnizirati jer da se računalo na prethodno ponašanje zakupnika, odnosno da će propustiti ispuniti svoju obvezu plaćanja zakupnine, a zbog čega će nastati mogućnost da tuženik-protutužitelj na temelju ugovora o zakupu traži i postigne predaju prostora od H. d.o.o. Izjave ovih svjedoka potvrđuje sadržaj zapisnika sa sjednice izvršnog odbora tuženika koja je održana 11. studenoga 2019. U zapisniku s te sjednice izvršnog odbora tuženika navedeno da dogovor između grupacije koju zastupa odvjetnik L. i K. o napuštanju poslovnog prostora nije uspio te da tuženik mora dogovoriti daljnji postupak u odnosu s H. b. d.o.o. Navedeno je da je predloženo potpisivanje novog ugovora s H. b. d.o.o. pod istim uvjetima uz solemnizaciju do kraja koncesijskog ugovora te da će se na taj način izbjeći sudski troškovi s obzirom na dotadašnje neispunjavanje obveza H. b. d.o.o. U zapisniku je sadržano i utvrđenje o tome da su predstavnici tužitelja- protutuženika suglasni s time, a na sjednici je kao prisutan naveden i D. V. To da će se problem predaje posjeda poslovnog prostora od H. b. d.o.o. riješiti sklapanjem novog ugovora o zakupu s H. b. d.o.o. potvrdio je i tužitelj u svojim izlaganjima tijekom ove parnice. Konačno, taj ugovor s H. b. d.o.o. je i sklopljen 10. srpnja 2020., vidjeti je iz samog ugovora koji je dostavljen.

36. Iz izvedenih dokaza zaključiti je da je propuštanje određivanja roka predaje u posjed predmeta zakupa posljedica uvjerenja stranaka u vrijeme njihovih pregovora o tome da ne mogu postići predaju posjeda tužitelju zbog činjenice da je predmet zakupa držao treći, prijašnji zakupnik koji ga nije htio dobrovoljno predati te da su radi postizanja okolnosti u kojima će zakupnik H. b. d.o.o. konačno predati poslovni prostor postigle i zajednički dogovor koji je rezultirao sklapanjem novog ugovora između tuženika-protutužitelja i H. b. d.o.o. U ispravi koju su potpisale 18. srpnja 2019. stranke su odredile tek rok u kojem bi trebale odrediti rok predaje posjeda što se ni u kom slučaju ne može poistovjetiti s rokom predaje poslovnog prostora, niti se istek roka u kojem su stranke trebale odrediti rok predaje u posjed može smatrati početkom roka u kojem je tuženik trebao predati poslovni prostor. Dakle suprotno tvrdnji tužitelja iz iskaza saslušanih svjedoka, a niti iz odredba članka 3. nije moguće zaključiti da su stranke ugovaranjem roka iz članka 3. imale na umu rok ispunjenja obveze predaje posjeda. Taj zaključak dodatno potvrđuje i sadržaj poruke poslane elektroničkom poštom od 29. srpnja 2020. poslane od G. L. D. P. iz kojeg proizlazi zaključak da je aneksom ugovora o zakupu predaja u posjed dogovorena krajem 2021., odnosno u listopadu te godine. To stoga što se u toj poruci navodi da se dostavlja aneks ugovora o zakupu s odredbom o povećanju ili smanjenju zakupa sukladno stopi indeksa rasta potrošačkih cijena počev od kraja 2024. budući da je ugovorom o zakupu definirana odredba počev od kraja 2021., pa da se ta odredba ne odnosi na zakupodavni odnos nakon samo dva mjeseca zakupa, nego nakon proteka roka od godinu dana što je i uobičajena formulacija. Aneks ugovora o zakupu nije sklopljen.

37. Dakle stranke nisu postigle suglasnost o roku predaje poslovnog prostora tužitelju-protutuženiku, kao bitnom sastojku ugovora o zakupu poslovnog prostora. Stoga među strankama nije nastao ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora. Kad ugovor nije nastao, onda i ne postoji i ne proizvodi učinke, pa tako niti obvezu tuženika da tužitelju preda posjed. Stoga tužbeni zahtjev nije osnovan.

38. Zaključak o tome da među strankama nije nastao ugovor o zakupu nužno upućuje na zaključak o neosnovanosti zahtjeva protutužbe, dakle zahtjeva za utvrđenje ništetnosti ugovora i zahtjeva za raskid ugovora. Ovo stoga što ugovor koji ne postoji ne može biti ništetan niti ga sud može raskinuti.

39. No svakako sud će iznijeti svoj stav o tome da ovaj zahtjev ne bi bio osnovan ni kada bi kojim slučajem bilo riječi o ugovoru koji postoji.

40. Vidjeti je iz Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o koncesiji na pomorskom dobru u svrhu korištenja luke posebne namjene- sportske luke na dijelu K.O. S., predio jugozapadni dio sportske luke M. da je Odluka o koncesiji donesena na 3. sjednici Županijske skupštine Splitsko- dalmatinske županije koja je održana 16. rujna 2013., da je Odluka o izmjenama i dopunama te odluke donesena na sjednici održanoj 29. svibnja 2018. Člankom 5. Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o koncesiji na pomorskom dobru u svrhu korištenja luke posebne namjene- sportske luke na dijelu K.O. S., predio jugozapadni dio sportske luke M. određeno je da koncesionar može s trećim osobama sklopiti ugovor o potkoncesiji uz prethodnu pisanu suglasnost davatelja koncesije sukladno odredbama članaka 68. i 69. Zakona o koncesijama, kao i odredbama propisa kojima se uređuje pomorsko dobro. U slučaju sklapanja ugovora o potkoncesiji, rok sklapanja tog ugovora ne smije biti dulji od roka na koji je sklopljen ugovor.

41. Propisano je člankom 26. stavkom 1. Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama ("Narodne novine", broj 158/03., 100/04., 141/06., 38/09., 123/11. i 56/16., dalje: ZPDML) koji se primjenjuje prema članku 82. ZPDML-a da ovlaštenik koncesije koji je dobio koncesiju za gospodarsko korištenje pomorskog dobra može sporedne djelatnosti manjeg opsega iz područja usluga dati na obavljanje pravnim i fizičkom osobama uz suglasnost tijela koje provodi prethodni postupak za davanje koncesije u cilju boljeg iskorištavanja pomorskog dobra.

42. Propisano je člankom 68. stavcima 1., 2. i 3. Zakona o koncesijama ("Narodne novine", broj 69/17., dalje: ZK) da za vrijeme trajanja ugovora o koncesiji koncesionar može s trećim osobama sklopiti podugovor, osim ako posebnim propisom nije drugačije propisano. Kada iz objektivnih opravdanih razloga nije moguće sklopiti podugovor, odnosno kada je pravni status nekretnine koja je predmet koncesije takav da nije sposobna biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava, moguće je sklopiti ugovor o potkoncesiji. Prije sklapanja ugovora o potkoncesiji iz stavka 2. ovoga članka koncesionar je dužan dobiti pisanu suglasnost davatelja koncesije.

43. Predmetna nekretnina za koju tuženik ima koncesiju je pomorsko dobro, o tome nije bilo spora, pa nije sposobna biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava. Stoga je prema određenju članka 68. ZK-a pravni posao kojim koncesionar prenosi dio ovlaštenja iz koncesija na trećega ugovor o potkoncesiji. Takav je onda i ugovor kojim koncesionar, ovlaštenik koncesije luke posebne namjene sportske luke (samo udruga registrirana za obavljanje sportske djelatnosti) prema članku 26. stavku 1. ZPDML-a. trećima daje obavljanje sporedne djelatnosti manjeg opsega iz područja usluga. Za sklapanje tog ugovora ovlaštenik koncesije treba pribaviti suglasnost davatelja koncesije.

44. Stranke su imale namjeru sklopiti ugovor o zakupu. Sklapanje ugovora o zakupu, predstavlja ponašanje suprotno odredbi članka 68. ZK-a i članka 26. ZPDML-a. Međutim, zbog toga stranački pravni posao ne bi bio ništetan da je nastao. 45. Propisano je člankom 322. ZOO-a da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snosit će odgovarajuće posljedice.

46. Propisano je člankom 112. ZPDML-a da će se novčanom kaznom od 50.000,00 kuna do 100.000,00 kuna kazniti za prekršaj ovlaštenik koncesije ako ne postupa u skladu s člankom 26. ZPDML-a.

47. Dakle, sklapanje ugovora protivno članku 68. ZK i 26. ZPDML-a predstavlja postupanje tuženika protivno zakonu, ali takvo postupanje koje ne utječe na valjanost ugovora već na nastanak odgovarajućih posljedica, odnosno prekršajne odgovornosti ovlaštenika koncesije. Zakon naime ne propisuje da je zbog postupanja ovlaštenika koncesije protivno određenjima članka 26. ZPDML.a ugovor ništetan. 48. Pored toga treba naglasiti i to da prema odredbi članka 273. ZOO pobude iz kojih je ugovor sklopljen ne utječu na njegovu valjanost (stavak 1.). Ali ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka (stavak 2.), a ne ništetan.

49. Zahtjevom protutužbe tuženik-protutužielj je tražio da sud raskine ugovor o zakupu. Taj zahtjev nije osnovan iz već navedenog razloga, dakle utvrđenja o nepostojanju ugovora između stranaka. No svakako kazati je i to da tuženik nema ovlaštenje tražiti konstitutivnu pravnu zaštitu istaknutu ovim tužbenim zahtjevom. Naime takvu zaštitu su ovlašteni tražiti tek oni kojima to pravo zakon izričito priznaje. ZOO dopušta pružanje ovakve pravne zaštite koja smjera raskidu stranačkih ugovora tek iznimno, u slučaju određenom člankom 369. stavkom 5. ZOO-a i člankom 583. stavkom 2. ZOO-a. Dakle, tužitelj-protutuženik nije ovlašten zakonom tražiti da sud konstitutivnom odlukom intervenira u stranački odnos na način da ga raskine, osim u naprijed spomenutim slučajevima, a to predmetni slučaj nije i da je kojim slučajem nastao stranački ugovor, pa je stoga i u tom dijelu protutužbeni zahtjev trebalo odbiti.

50. Odluka o troškovima ovog postupka donesena je na temelju članka 154. stavka 4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14. i 70/19.).

51. Tužitelj-protutuženik je u cijelosti izgubio parnicu u odnosu na tužbeni zahtjev. Vrijednost predmeta spora koju je označio u tužbi iznosi 100.100,00 kuna.

52. Tuženik-protutužitelj je u cijelosti izgubio parnicu u odnosu na zahtjeve protutužbe. Vrijednost predmeta spora koju je označio u protutužbi iznosi 100.100,00 kuna.

53. Stranke su dakle u konačnici podjednako uspjele sa svojim zahtjevima, pa je stoga sud odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove.

U Splitu 20. lipnja 2022.

Sudac

Ana Misir Šarić,v.r.

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude stranka može podnijeti žalbu. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude, putem ovog suda, u pisanom obliku u tri primjerka.

O žalbi protiv presude odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Zagrebu.