REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD SLAVONSKI BROD

Tome Skalice 2

35000 SLAVONSKI BROD

Poslovni broj: 6 Gž Ovr-577/2021-2.

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Slavonskom Brodu, po sutkinji Draženki Ilak, u ovršnom predmetu ovrhovoditeljice Republike Hrvatske za Ministarstvo financija, OIB: …, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u N. Z., S. S. u S., protiv ovršenice P. B. Z. d.d. Z., OIB: … (ranije G.-K. B. d.d., Z.), zastupane po punomoćniku D. D., odvjetniku iz Z., radi ovrhe na nekretnini, uz sudjelovanje treće osobe V. P. iz S. I. Z., OIB: …, zastupanog po punomoćniku M. J., odvjetniku iz Z., rješavajući žalbu ovrhovoditeljice protiv rješenja o dosudi Općinskog suda u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru od 23. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr-828/2019-39., ispravljeno rješenjem istog suda od 24. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr-828/2019-42., 6. lipnja 2022.,

r i j e š i o  j e

Prihvaća se žalba ovrhovoditeljice Republike Hrvatske, ukida se rješenje o dosudi Općinskog suda u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru od 23. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr-828/2019-39., ispravljeno rješenjem istog suda od 24. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr-828/2019-42., te se predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

Obrazloženje

1. Rješenjem o dosudi suda prvog stupnja od 23. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr- 828/2019-39. riješeno je:

"I. Kupcu M. A. iz P., OIB: …, vl. Obrta za strojnu obradu metala, izrada alata, prerada plastičnih masa, S.. I. Z., dosuđuje se nekretnina upisana u z.k. ul. 1450 k.o. O. u vlasništvu G.-K. B, d.d., Z., kao prethodnog vlasnika, te P. V. iz S. I. Z., kao potonjeg vlasnika, koja se sastoji od k.č. br. 931/2 poslovna zgrada i gosp. dvorište površine 2413 m2, za iznos od 655.333,34 kune (slovima: šestopedesetpettisućatristotridesettri kune i tridesetčetiri lipe).

II. Nalaže se Zemljišno-knjižnom odjelu Sveti Ivan Zelina, Općinskog suda u Sesvetama izvršiti zabilježbu dosude nekretnine upisane u z.k. ul. 1450 k.o. O. u vlasništvu G.-K. B. d.d., Z., kao prethodnog vlasnika, te P. V. iz S. I. Z., kao potonjeg vlasnika, koja se sastoji od k.č. br. 931/2 poslovna zgrada i gosp. dvorište površine 2413 m2, u korist kupca M. A. iz P., OIB: ….

III. Nalaže se Zemljišno-knjižnom odjelu Sveti Ivan Zelina, Općinskog suda u Sesvetama, po pravomoćnosti ovog rješenja i nakon što sud izda potvrdu da je kupac M. A. uplatio kupovninu, izvršiti upis prava vlasništva na nekretnini upisane u z.k. ul. 1450 k.o. O. u vlasništvu G.-K. B. d.d., Z., kao prethodnog vlasnika, te P. V. iz S. I. Z., kao potonjeg vlasnika, koja se sastoji od k.č. br. 931/2 poslovna zgrada i gosp. dvorište površine 2413 m2, u korist kupca M. A. iz P., OIB: …, te izvršiti brisanje založnog prava upisanog pod brojem Z2180/2003 u korist Fonda za razvoj i zapošljavanje, Zagreb, Preobraženska 4/IV za iznos od 5.000.000,00, te zabilježbe ovrhe upisane pod brojem Z-1644/2010.

IV. Nekretnina iz toč. I. izreke ovog rješenja predat će se kupcu M. A. nakon što ovo rješenje postane pravomoćno i nakon što kupac uplati kupovninu."

1.1.Rješenjem suda prvog stupnja od 24. rujna 2021., poslovni broj: 43 Ovr- 828/2019-42. riješeno je:

"Ispravlja se rješenje o dosudi gornje poslovne oznake od dana 23. rujna 2021. godine u točci I. izrijeke rješenja, 7 redak, te u točci 5. obrazloženja, 10 redak na način da umjesto iznosa 655.333,34 kune (slovima: šestopedesetpettisućatristotridesettri kune i tridesetčetiri lipe), ispravno ima stajati iznos od 660.000,00 kuna (slovima: šestošezdesettisuća kuna)."

2. Protiv rješenja o dosudi ovrhovoditeljica je pravovremeno podnijela žalbu zbog svih žalbenih razloga. U žalbi ističe da postupak koji je prethodio donošenju rješenja o dosudi nije pravilan i zakonit, te da se zapisnik suda od 19. travnja 2021. i dopis ovrhovoditeljice od 20. travnja 2021. ne mogu smatrati sporazumom u smislu članka 92. stavka 4. Ovršnog zakona, budući nije jasno definirana najniža cijena na koju ovrhovoditeljica u neposrednoj pogodbi pristaje, a niti kupac M. A. koji je u konačnici kupio nekretninu, a što su osnovni elementi prodaje neposrednom pogodbom. Dalje u žalbi navodi da je podnescima treće osobe od 22. lipnja 2020. i 7. prosinca 2020. koje je zaprimila ovrhovoditeljica, ali ne i sud, treća osoba V. P., kao potonji vlasnik nekretnine, podnio zahtjev za prodaju nekretnine neposrednom pogodbom za iznos od 200.00 EUR. S navedenom ponudom i prodajom nekretnine neposrednom pogodbom suglasilo se nadležno Ministarstvo financija u svom očitovanju od 4. veljače 2021. Međutim, prilikom donošenja zaključka o prodaji nekretnine neposrednom pogodbom, nije navedeno da cijena istih ne može biti ispod iznosa od 200.000 EUR, odnosno sud je propustio pozvati stranke da prethodno sklope sporazum o prodaji nekretnine neposrednom pogodbom. Sporazum je trebao biti sklopljen na zapisniku pred sudom, a u sporazumu je trebao biti jasno definiran predmet i cijena prodaje neposrednom pogodbom. S obzirom da sud nije, sukladno članku 99. Ovršnog zakona, utvrdio da su ispunjeni svi uvjeti potrebni za pravovaljanost prodaje, ista je provedena nepravilno i nezakonito. Isto tako navodi da, budući nije postojao jasan sporazum propisan člankom 92. Ovršnog zakona, sud je trebao utvrditi jesu li ispunjeni svi uvjeti za pravovaljanost prodaje barem predočenjem ovrhovoditeljici Ugovora o prodaji predmetnih nekretnina neposrednom pogodbom od 15. rujna 2021., kako bi se utvrdilo da li je ovrhovoditeljica s tim suglasna. Zbog navedenog predlaže da se žalba uvaži i rješenje o dosudi ukine, te predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak, kako bi se stranke valjano i pravilno sporazumjele oko iznosa najniže kupoprodajne cijene za kupoprodaju neposrednom pogodbom.

3. U odgovoru na žalbu ovršenik navodi da se ovrhovoditeljica na ročištu 19. travnja 2021. suglasila s utvrđenom vrijednosti temeljem elaborata, a što je utvrđeno zaključkom o prodaji neposrednom pogodbom u visini od 1.996.969,00 kn, te se suglasila da se nekretnina proda neposrednom pogodbom. Ističe kako su navodi žalbe da se nije poštovala prava volja stranaka u suprotnosti sa zakonitom procedurom prodaje koja je izvršena. Neosnovanim smatra i navode ovrhovoditeljice da nije pristala da se nekretnina proda po utvrđenoj cijeni, te da je isto trebalo definirati u sporazumu pred sudom, to zato što je sud odredio drugu prodaju predmetne nekretnine sukladno odredbama Ovršnog zakona. Predlaže žalbu odbiti. Traži trošak žalbe, ali isti ne specificira.

4. Odgovor na žalbu podnijela je i treća osoba V. P. koji u žalbi ističe kako se ovrhovoditeljica neosnovano, po prvi puta u žalbi, poziva na ispravu svog nadležnog tijela od 4. veljače 2021. Osim toga, navodi kako nije postojao nesporazum o pravnoj naravi ugovora ili bitnom sastojku ugovora, jer su zastupnici ovrhovoditeljice propustili sudjelovati u ovršnom postupku, iako su bili uredno pozvani, te se na niti jedan od formalnih načina nije pisano očitovala, već se tek sada u žalbi poziva na dokument od 4. veljače 2021. Predlaže stoga žalbu odbiti kao neosnovanu.

5. Žalba je osnovana.

6. Prema članku 92. stavku 4. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 57/96, 29/99, 42/00, 173/03, 194/03, 151/04, 88/05 i 67/08 – dalje: OZ), koji Zakon se u konkretnom slučaju primjenjuje temeljem članka 369. stavka 1. Ovršnog zakona („Narodne novine" broj 112/12, 93/14, 73/17 i 131/20) stranke, založni vjerovnici i nositelji osobnih služnosti i stvarnih tereta koje prestaju prodajom nekretnine mogu se sporazumjeti najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj dražbi da se prodaja nekretnine obavi u određenom roku neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskog ovršitelja, javnog bilježnika ili na drugi način. Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku. Ugovor u ime i za račun ovršenika sklapa osoba kojoj je povjerena prodaja na temelju zaključka kojim je sud ovlašćuje na sklapanje toga ugovora. Potpisi osoba koje sklapaju ugovor moraju biti javnobilježnički ovjerovljeni (stavak 5. članak 92). Ugovor iz stavak 5. toga članka ima učinak od dana pravomoćnosti rješenja o dosudi (stavak 6. članak 92.).

7. Pravilno ovrhovoditeljica u svojoj žalbi ukazuje da je izostao sporazum svih stranaka iz članka 92. stavka 4. OZ-a, odnosno da se zapisnik sa ročišta od 19. travnja 2021., na kojemu su ovršenik i treća osoba V. P. predložili da se vrijednost predmetne nekretnine utvrdi na temelju procjembenog elaborata PR-11/2020, kao i da se nekretnina proda neposrednom pogodom, te dopis ovrhovoditeljice od 20. travnja 2021., kojim ista obavještava sud da pristaje na predloženo, ne mogu smatrati sporazumom u smislu naprijed citirane zakonske odredbe. To prije svega zato što sporazumom nije definiran bitan element ugovora o prodaji, a to je cijena (barem ona najniža) po kojoj stranke pristaju da se predmetna nekretnina proda neposrednom pogodom.

8. Iz priloženih podnesaka koje je ovrhovoditeljica dostavila uz žalbu, a koje je ovrhovoditeljica (ne i sud) zaprimila 26. lipnja 2020. i 9. prosinca 2020. (strana 281. do 287. spisa) proizlazi da joj se treća osoba V. P. obraćao sa prijedlogom da se prodaja predmetne nekretnine obavi neposrednom pogodom, da bi kupac bio upravo M. A. vlasnik Obrta za strojnu obradu metala, izrada alata, prerada plastičnih masa, te da bi cijena predmetne nekretnine bila 200.000 EUR u protuvrijednosti kuna. Iz pobijanog rješenja proizlazi da je upravo M. A. vlasniku Obrta za strojnu obradu metala, izrada alata, prerada plastičnih masa, kao kupcu dosuđena predmetna nekretnina, ali ne za cijenu od 200.000 EUR u protuvrijednosti kuna, o kojoj cijeni su stranke pregovarale, već po cijeni od 660.000,00 kn. Iz podneska također proizlazi da je i procjembeni elaborat treća osoba V. P. napravio na zahtjev ovrhovoditeljice, a u sklopu pregovora oko mogućnosti prodaje nekretnine neposrednom pogodom.

9. I iz sadržaja zapisnika sa ročišta koje je održano 19. travnja 2021. također proizlazi da su se između ovrhovoditeljice i treće osobe V. P. (kao stvarnog vlasnika nekretnine) vodili pregovori oko mogućnosti prodaje nekretnine neposrednom pogodbom, te da je zbog toga i napravljen procjembeni elaborat.

10. S obzirom na sve navedeno, ovaj drugostupanjski sud drži da nisu bili ispunjeni uvjeti iz članka 92. stavka 4. OZ-a, jer je izostao sporazum stranaka u vezi sa cijenom po kojoj se nekretnina može prodati neposrednom pogodbom. Naime, ovrhovoditeljica je, postupajući u dobroj vjeri, pristala da se nekretnina proda neposrednom pogodbom, smatrajući da će treća osoba V. P. koja je kao stvarni vlasnik nekretnine zainteresiran da se predmetni postupak riješi, osigurati da se predmetna nekretnina proda kupcu M. A. po dogovorenoj cijeni od 200.000 EUR u protuvrijednosti kuna, kako je to i predložio u svom podnesku od 9. prosinca 2020. Kako je takva prodaja izostala, očito je da sporazum stranaka, u smislu članka 92. stavka 4. OZ-a nije niti postojao.

11. Zbog svega navedenog, žalba ovrhovoditeljice je prihvaćena, te je rješenje o dosudi ukinuto i predmet je vraćen prvostupanjskom sudu na ponovni postupak, temeljem članka 380. točka 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19 – dalje: ZPP), a sve u vezi s člankom 19. stavkom 1. OZ-a.

12. U ponovnom postupku prvostupanjski sud će zakazati ročište na koje će pozvati sve stranke da se očituju u svezi načina prodaje nekretnine, a ukoliko stranke pristanu da se nekretnina proda neposrednom pogodom, na zapisniku će konstatirati njihov sporazum, kao i sve bitne elemente tog sporazuma.

13. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci.

Slavonski Brod, 6. lipnja 2022.

Sutkinja

Draženka Ilak