REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Berislavićeva 11, Zagreb

Poslovni broj: 52 Pž-1168/2021-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Ivane Mlinarić, predsjednika vijeća, Raoula Dubravca, suca izvjestitelja i doc. dr. sc. Jelene Čuveljak, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja V. d.o.o., OIB ..., S., kojeg zastupa punomoćnik D. M., odvjetnik u S., protiv tuženika GRAD S., S., OIB ..., odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-485/2017-27 od 14. siječnja 2021., u sjednici vijeća održanoj 1. lipnja 2022.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-485/2017-27 od 14. siječnja 2021.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom naznačenom u izreci odbijen je tužbeni zahtjev za raskid Ugovor o osnivanju i prijenosu prava građenja ispod površine dijela čest. zem. ..., K. O. S., sklopljen između tuženika Grada S., kao osnivača prava građenja i tužitelja V. d.o.o, kao nositelja prava građenja, a koji Ugovor je ovjeren kod javne bilježnice M. R., u S., 3. ožujka 2009. pod poslovnim brojem OV 2364/09.

2. Iz obrazloženja prvostupanjske presude proizlazi da je sud utvrdio da među strankama nisu sporne slijedeće činjenice:

- da je između tužitelja i tvrtke E. D. d.o.o. sklopljen 6. kolovoza 2008. Ugovor o kupoprodaji nekretnina;

- da je između tužitelja i tvrtke E. D. d.o.o. 29. siječnja 2009. sklopljen aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 6. kolovoza 2008.;

- da je između parničnih stranaka sklopljen Ugovor o osnivanju i prijenosu prava građenja ispod površine dijela čest. zem. ..., k.o. S.;

- da je 4. ožujka 2009. tužitelju izdana potvrda glavnog projekta Odsjeka za graditeljstvo Grada S. K.: 361-03/08-01/0375, Urbroj: 2181/01-03-03/03-09- 0005;

- da je 16. listopada 2008. tužitelju izdana lokacijska dozvola Klasa: UP/I 350- 05/08-01/0700, Urbroj: 2181/01-03-03/09-08-0013;

- da je tužitelj izvršio obvezu plaćanja naknade prema tuženiku za vremenski period od 2009. do 2016. godine.

Na temelju utvrđenog činjeničnog stanja i izvedenih dokaza sud je utvrdio da je tužitelj kupoprodajni ugovor s trećom osobom sklopio prije Ugovora o osnivanju i prijenosu prava građenja ispod površine nekretnina s tuženikom na kojima je pravo građenja osnovano i zbog toga ne može zahtijevati sudski raskid ugovora sklopljenog Ugovora prema odredbi članka 369. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18; dalje: ZOO). Kad je tužitelj E. D. d.o.o. prodao nekretninu čkbr. 6033/7 prodao je toj pravnoj osobi prema članku 2. Ugovora o kupoprodaji i pravo građenja pa bi raskidom ugovora sklopljenog s tuženikom ovaj ostao bez ugovorene naknade koju tužitelj godišnje plaća u iznosu od 32.340,00 kn.

Sud je iz izvedenih dokaza utvrdio da su tužitelj i tuženik sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 6. kolovoza 2008. i Aneks tog ugovora od 2. siječnja 2009. kojim je tužitelj prodao E. D. d.o.o. nekretninu oznake čest. zem. br. ... po cijeni od 5.400.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti. Sud je zaključio da je E. D. d.o.o. plaćanjem kupoprodajne cijene platio tužitelju sve iznose koje je tužitelj dužan plaćati vlasniku osnivača prava građenja te da tužitelj nije na tuženika prenio stečeno pravo građenja nikakvim pisanim ugovorom.

3. Tužitelj presudu pobija zbog žalbenih razloga bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U bitnom navodi da presude ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama, a navedeni razlozi su u suprotnosti sa sadržajem spisa. Nerazumljivim smatra shvaćanje suda kad navodi da u slučaju da je tužitelj prenio na treću osobu pravo građenja u slučaju raskida ugovora tuženik bi ostao bez ugovorene naknade s obzirom na to da je na treću osobu preneseno pravo građenja. Analizira iskaze saslušanih svjedoka i navodi da prvostupanjski sud nije naglasio činjenicu da tužitelj nije nikad koristio pravo građenja već je to pravo koristila treća osoba E. D. d.o.o. Tužitelj je s tuženikom sklopio ugovor kojim se dopušta prijenos prava građenja na treće osobe. Smatra nelogičnim da bi tužitelj s obzirom na prijenos i dalje bio u obvezi podmirivati dužnu naknadu tuženiku. Prvostupanjski je sud propustio ocijeniti je li ugovor o osnivanju prava građenja ništetan s obzirom na to da se pravo građenja može osnovati samo kao teret cijele zemljišnoknjižne nekretnine, a vještačenjem je utvrđeno da je površina na kojoj je osnovano pravo građenja manje od faktične površine opterećene pravo građenja za nešto manje od 5m2. Predlaže preinačiti pobijanu presudu.

4. Tuženik nije odgovorio na žalbu.

5. Žalba tužitelja nije osnovana.

6. Pobijanu presudu ovaj je drugostupanjski sud ispitao u skladu s odredbom članka 365. stavaka 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13 i 70/19; dalje: ZPP), u granicama razloga navedenih u žalbi i pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku i na pravilnu primjenu materijalnog prava.

7. Pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne može ispitati i sadrži u dovoljnoj mjeri valjane i jasne razloge sukladno odredbi članka 338. stavka 4. ZPP-a i odredbe materijalnog prava kojeg je primijenio odlučujući o zahtjevima tužitelja.

8. Bitne činjenice koje je sud utvrdio i koje proizlaze iz isprava koje se nalaze u spisu žalitelj ne osporava, a upravo je na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja pravilno utvrdio da nisu ispunjene pretpostavke za raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti prema odredbi članka 369. ZOO-a ukazujući da je u trenutku sklapanja ugovora o osnivanju prava građenja već bio prodao trećoj osobi nekretninu kojoj je zbog izgradnje na prodanoj nekretnini i bilo potrebno pravo građenja. Prema odredbi članka 286. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 81/15 – pročišćeni tekst; dalje: ZV) pravo građenja osniva se na temelju pravnog posla vlasnika nekretnine koja se opterećuje, a pravo građenja je osnovano kad su ispunjene sve pretpostavke određene zakonom, a to znači uknjižbom u zemljišnoj knjizi kako je to propisano odredbom članka 288. ZV-a. Iako iz spisa nije vidljivo je li pravo građenja osnovano na zakonom propisan način tuženik nije prigovorio da pravo građenja nije osnovano kao što nije osporio da je tužitelj mogao pravo građenja osnovano Ugovorom prenijeti na treću osobu. Međutim, tužitelj nije dostavio nikakav dokaz da bi pravo građenja koje je prema Ugovoru o osnivanju prava građenja sklopljenog s tuženikom, kasnije nego što je sklopljen ugovor o kupoprodaji u kojem je tužitelj u točki 2. Ugovora, kojim je ugovorena cijena prodane nekretnine naveo da ona uključuje sve obveze prodavatelja koje su nastale i nastanu u postupku ishođenja građevinske dozvole za građevinu i sva prava iz postupka dobivanja građevinske dozvole i stjecanja prava građenja. Dakle, tužitelj je znao o pravu građenja prije nego što je ono uopće osnovano na temelju navedenog pravnog posla. Pretpostavke za raskid ugovora prema odredbi članka 369. ZOO-a pretpostavlja da se radi o izvanrednim okolnostima nakon sklapanja ugovora koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora a ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu čine pretjerano otežanim ili bi joj nanijele pretjerano veliki gubitak, ali izmjenu ili raskid ugovora ne može zahtijevati strana koja se poziva na promijenjene okolnosti ako je bila dužna u vrijeme sklapanja ugovora uzeti u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbjeći ili savladati, ali se ne može pozivati na promijenjene okolnosti koje su nastupile nakon isteka roka određenog za ispunjenje njezine obveze. Takve okolnosti u konkretnoj situaciji, neovisno od toga je li pravo građenja osnovano ili ne, tužitelj nije dokazao, a iz utvrđenog činjeničnog stanja i dokaza koje je sam tužitelj podnio sudu proizlazi da je s trećom osobom zaključio pravni posao u kojeg je već uključio pravo građenja iako nije bio njegov ovlaštenik. Očigledno je da je prilikom zaključenja Ugovora o osnivanju prava građenja trebao uzeti u obzir te okolnosti, a sasvim je izvjesno da ih je mogao isključiti s obzirom na to da se prema žalbenim navodima treća osoba već u trenutku zaključenja Ugovora o osnivanju prava građenja već koristila tim pravom prilikom izgradnje građevine na kupljenoj susjednoj nekretnini. Žalitelj je obvezu podmirenja naknade trebao ugovoriti u zaključenom kupoprodajnom ugovoru kojim je nejasno definirao stjecanje prava građenja u ugovornoj odredbi koja se odnosi na plaćanje cijene kupljene nekretnine. Međutim, takvo postupanje žalitelja kao prodavatelja nema nikakve veze s tuženikom kao vlasnikom zemljišta na kojem je osnovano pravo građenja. Pravo građenja prestaje na način propisano odredbom članka 292. ZV-a. Ugovorom je propisan raskidni uvjet te bi u slučaju da planirana izgradnja podzemne garaže ne započne u roku od tri godine Ugovor se raskinuo bez mogućnosti ikakvih odštetnih zahtjeva od nositelja prava građenja. Pravo građenja osnovano je na rok od 30 godina. Druge razloge za prestanak prava građenja stranke nisu ugovorile već se primjenjuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o obveznim odnosima. Činjenica da je žalitelj to svoje pravo prenio na treću osobu koja ne želi podmirivati naknadu ne predstavlja razlog za raskid ugovora. Žaliteljeva obveza podmirivanja naknade i dalje postoji jer nije dokazao da je došlo do prijenosa Ugovora u kojem slučaju bi treća osoba u konkretnoj situaciji Euro Daus d.o.o. postala nositelj svih prava i obveza iz Ugovora o osnivanju prava građenja sukladno odredbi. U tom slučaju bitne činjenice koje bi žalitelj trebao dokazati propisane su odredbom članka 127. ZOO-a, a žalitelj nije dokazao na postojanje takvih činjenica osim navedenog u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina sklopljenog prije Ugovora o osnivanju prava građenja, a koja odredba nema značaj kojeg mu pridaje žalitelj. Zbog toga se žalbeni navodi ukazuju neosnovanim, a tvrdnje o ništetnosti Ugovora žalitelj je prvi put iznio u žalbi protivno odredbi članka 352. ZPP-a.

9. Slijedom navedenog, valjalo je potvrditi prvostupanjsku presudu prema odredbi članka 368. stavka 1. ZPP-a.

Zagreb, 1. lipnja 2022.

Predsjednik vijeća

Ivana Mlinarić