Republika Hrvatska

Općinski sud u Karlovcu

Karlovac

Poslovni broj: 8 P-447/2020-52

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Karlovcu po sucu pojedincu Ireni Šegavić, u pravnoj stvari 1.tužitelja M. Đ. iz R., B., OIB …, i 2.tužiteljice J. Đ. iz R., B., OIB …, oboje zastupani po punomoćniku D. B., odvjetniku u K., protiv tuženika D. H. iz S., R., OIB …, zastupane po punomoćnicima iz Zajedničkog odvjetničkog ureda J. J., M. B., D. B. i T. H. iz K., radi utvrđenja ništetnosti ugovora, nakon glavne i javne rasprave zaključene 4. svibnja 2022., u nazočnosti punomoćnika stranaka i tuženika osobno, 31. svibnja 2022.

p r e s u d i o  j e

Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojeg je sklopio prednika tužitelja, I. R., sin M., B., ranije iz O. s. , OIB…, kao prodavatelj, i tužena D. H. iz S., R., OIB …, kao kupac, a kojem ugovoru je I. R. ovjerio potpis dana 22. listopada 2014., broj ovjere OV-…(, kod Javnog bilježnika M.N. u S., T. dr.F. T., a predmet kojeg ugovora je bila nekretnina upisana u zk.ul…. k.o. R., koja se sastoji od kčbr… oranica okućnica od 84 čhv, na kojoj se nalazi kuća, s adresom O. s. …, prema novoj izmjeri, k.č.br. …, broj D.L. …, O. s., površine 397 m2 i to dvorište, površine 324 m2, garaža, površine 25 m2 i kuća, O. s., O. s. , površine 48 m2, odnosno ukupne površine 397 m2, koja nekretnina dolazi upisana u zk. ul. broj … k.o. …, R. pa se nalaže zemljišno-knjižnom odjelu ovog suda u S. uspostava ranijeg zemljišno-knjižnog stanja prije provedbe ovog ugovora koji je u zemljišnim knjigama proveden pod brojem Z-…, tako da se nekretnina upiše natrag kao vlasništvo I. R., kao i što se nalaže tuženoj D. H. iz S., R., OIB …, da kao i što se nalaže tuženicima da 1.tužitelju M. Đ. iz R., B., OIB …, i 2.tužiteljici J. Đ. iz R., B., OIB …, naknadi parnične troškove u iznosu od 31.140,45 kn sa zateznom kamatom od 31. svibnja 2022. do isplate, i to to po stopi koja se dobije uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je prema sadašnjem stanju u zk.ul…. k.o. R., na kčbr…. oranica okućnica od 84 čhv, kao vlasnica nekretnina upisana tužena. Do uknjižbe tužene u zemljišnim knjigama došlo je temeljem kupoprodajnog ugovora

Error! No text of specified style in document. kojeg su sklopili tužitelj, sada pok.I. R., kao prodavatelj, i tužena kao kupac, na kojem je I. R. ovjerio svoj potpis 22. listopada 2014. broj ovjere OV-…, kod javnog bilježnika M. N. u S.. U ugovoru je kao predmet prodaje navedeno samo zemljište, kčbr…., iako se na navedenoj čestici nalazi kuća katnica koja je izvanknjižno vlasništvo tužitelja, tlocrtne veličine 6x7 m sa stanom na dvije etaže površine cca 70 m i garažom, na adresi O. S. …. Tužitelj u tužbi navodi da je prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora bio prevaren i doveden u zabludu od strane tužene, obzirom je bio uvjerenja da potpisuje ugovor o doživotnom uzdržavanju i da će kuća pripasti tuženoj nakon njegove smrti. Navodi da ugovor nije pročitao prije ovjere potpisa niti je nakon toga dobio primjerak ugovora. Tužitelj navodi da je rođen 1941. i narušenog zdravstvenog stanja, živio je sam, iako se više nije mogao brinuti o sebi. Tužitelj navodi da ga je brat tužene, M. R., rekao da će ga uzdržavati, ali on nema poslovnu sposobnost pa je ugovor kao davatelj uzdržavanja trebala potpisati tužena. M. R. je 3-4 mjeseca nakon sklapanja ugovora prestao dolaziti, a tužitelj je do kraja 2. mjeseca 2014. bio u bolnici radi operativnog zahvata. Kada se vratio kući, obišao ga je M. Đ. koji je vidio da je onemoćao, skoro se smrznuo i krvario je iz posjekotine na vratu pa ga je odvezao kod sebe u B. Kada su se nakon nekoliko dana vratili po stvari, na kući su bila provaljena vrata, zatekli su tuženu, njenog supruga i brata koji nisu dopustili tužitelju ulazak u kuću niti nakon dolaska policije obzirom su predočili kupoprodajni ugovor. Tužitelj navodi da je primjerak kupoprodajnog ugovora pribavio iz zemljišnih knjiga nakon toga i utvrdio da u ugovoru piše da je kuću prodao tuženoj za 8.000,00 kn, iako ovakva nekretnina, obzirom se nalazi u blizini P. j., vrijedi od 25.000,00 do 30.000,00 EUR, a tužitelj je nije imao namjeru prodati jer nema gdje drugdje živjeti. Obzirom na izloženo činjenično stanje, tužitelj navodi da se radi o nesporazumu zbog kojeg je kupoprodajni ugovor ništetan. Nadalje, tužitelj navodi da je jasno da je tužena iskoristila stanje, nužde, nedovoljno iskustvo, lakomislenost i zavisnost tužitelja kojem je nesporno trebala tuđa pomoć obzirom nije mogao sam živjeti, i za sebe ugovorila korist koja je nesrazmjerna vrijednosti nekretnine. Osim toga, tužitelj smatra da je bio u bitnoj zabludi obzirom je bio uvjerenja da potpisuje Ugovor o doživotnom uzdržavanju, a u vrijeme sklapanja ugovora bio je teškog i narušenog zdravstvenog stanja i u velikom stresu pa je pitanje je li zbog svoje bolesti bio sposoban za rasuđivanje. Postavlja tužbeni zahtjev radi utvrđenja ništetnosi kupoprodajnog ugovora, a za slučaj da sud ne usvoji taj zahtjev, postavlja drugi zahjev koji traži da se poništi kupoprodajni ugovor.

2. Tužena se u odgovoru na tužbu protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti obzirom navodi da je prava volja stranaka bila sklapanje kupoprodajnog ugovora i tužena je isplatila tužitelju kupoprodajnu cijenu što je tužitelj potvrdio ovjerom svog potpisa na ugovoru. Tužena navodi da je u popodnevnim satima istog dana stupila u posjed predmetne nekretnine, kojom prilikom joj je tužitelj predao ključeve. Dopustila je tužitelju da se zadrži u kući nekoliko dana. Također navodi da je kuća bila u lošem stanju obzirom su grede u prostorijama bile trule, zidovi smeđi od nečištoće i dima, podovi prekriveni odbačenom robom i drugim stvarima obzirom je tužitelj neuredno živio. Tužena ističe da u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora tužitelj nije bio bolestan obzirom je u bolnicu na liječenje otišao tijekom 2015.

3. Tijekom postupka umro je tužitelj I. R. pa su postupak nastavili M. Đ. i J. Đ., o čemu je pravomoćno odlučeno rješenjem Općinskog suda u K. Stalne službe u O. poslovni broj P-… od 16. listopada 2019. obzirom je potvrđeno rješenjem Županijskog suda u V. poslovni broj Gž-…od 21. veljače 2020.

Error! No text of specified style in document.

4. Stoga, neosnovano tužena prigovora aktivnoj legitimaciji 1.i 2.tužitelja obzirom je pravomoćnim rješenjem odlučeno da nastavljaju postupak iza pok.I. R.

5. Nakon nove izmjere za nekadašnju k.o. R., predmetna nekretnina dobila je nove oznake i upisana je u novi zk.ul…. k.o. … R., i to kao kčbr…., broj D.L.5-2, O. s., površine 397 m2 i kuća, O. s., O. s., površine 48 m2, odnosno ukupne površine 397 m2.

6. Tužitelj je podneskom od 7. listopada 2020. uredio tužbu naznačivši nove oznake nekretnine.

7. Suprotno navodima tuženika, ne radi se o preinaci tužbe, obzirom, sukladno odredbi članka 191. stavak 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, u daljnjem tekstu: ZPP), tužba nije preinačena ako je tužitelj ispravio pojedine navode, a u konkretnom slučaju tužitelj je ispravio oznake nekretnine sukladno oznakama nove izmjere.

8. Tužitelji su, nakon preuzimanja postupka, a prije zaključenja prethodnog postupka, ograničili dokazivanje na okolnost da se u slučaju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 22. listopada 2014. radi o zelenaškom ugovoru obzirom ističu da je tužena, koristeći se teškim materijalnim stanjem te starošću i bolešću tužitelja, ugovorila za sebe korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je pok.I. R. dala. Tužitelji ističu okolnost da je nekretnina koja je bila predmet kupoprodaje višestruko vrednija od iznosa od 8.000,00 kn koliko je iznosila kupoprodajna cijena prema predmetnom ugovoru.

9. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u spis ovoga suda P-…i O-…, izvadak iz zemljišne knjige zk.ul. … k.o. R., Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 22.10.2014., medicinsku dokumentaciju na listu 8-13, fotografije na listu 14 i 15, dokumentaciju o kući na listu 93-122, uvjerenje o čestici, saslušao svjedoke A. A. H., J. C., M. B., M. R., A. P., proveo očevid na licu mjesta 13. listopada 2021., građevinsko vještačenju po K. d.o.o. K., saslušao stranke, dok drugi dokazi nisu provedeni.

10. Tužbeni zahtjevi radi utvrđenja ništetnosti i uspostave ranije zemljišnoknjižnog stanja su osnovani.

11. Obzirom su prihvaćeni zahtjevi koji su postavljeni kao prvi (glavni), to u smislu odredbe članka 188. ZPP, sud ne odlučuje o drugom, eventualno postavljenom zahtjevu (radi poništenja ugovora).

12. Nije sporno da je pok.I. R. bio upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik nekretnine upisane u zk.ul…. k.o. R. time da je sada u zemljišnim knjigama kao vlasnik upisana tužena, i to prema novoj izmjeri, kčbr…., broj D.L., O. s., površine 397 m2 i kuća, O. s., O. s., površine 48 m2, odnosno ukupne površine 397 m2, upisanoj u zk.ul…. k.o. … R.

Error! No text of specified style in document.

13. Nije sporno da je tužena upisala pravo vlasništva na navedenoj nekretnini temeljem predmetnog Ugovora o kupoprodaji od nekretnina od 22. listopada 2014. koji su sklopili sada pok.I. R. kao prodavatelj, i tužena kao kupac, time da je predmet kupoprodaje bila cjelokupna nekretnina upisana u zk.ul…. k.o.M. Š. Prema ugovoru nekretnina je prodana za kupoprodajnu cijenu od 8.000,00 kn.

14. Na očevidu 13. listopada 2021. sud je utvrdio da se predmetna nekretnina sastoji od stambene zgrade s pripadajućim zemljištem, a zatečeno stanje nekretnine odgovora fotografijama na listu 14 do 15 spisa.

15. Prema uvjerenju o statusu čestice O. z. p. u. i g. U. o. z. g. i o. K. ž. klasa:…urbroj:…od 14. ožujka 2022. radi se o nekretnini koja se nalazi izvan građevinskog područja.

16. Okolnost da se nekretnina nalazi izvan građevinskog područja (poljoprivredno zemljište) utječe na njezinu vrijednost.

17. Na okolnost tržišne vrijednosti nekretnine provedeno je građevinsko vještačenje po K. d.o.o. K., a obzirom na status čestice, prema korigiranom nalazu i mišljenju koji je građevinski vještak usmeno izložio na glavnoj raspravi 9. ožujka 2022., vrijednost nekretnine prema stanju nekretnine i cijenama na dan sklapanja kupoprodajnog ugovora, iznosi 104.000,00 kn.

18. Na temelju provedenog građevinskog vještačenja utvrđen je očiti nerazmjer između iznosa kupoprodajne cijene (8.000,00 kn) i stvarne vrijednosti nekretnine u vrijeme kupoprodaje (104.000,00 kn).

19. Odredbom članka 329. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, u daljnjem tekstu: ZOO) propisano je da je ništetan ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti.

20. Obzirom je očito da je tužena kupoprodajnom cijenom od 8.000,00 kn ugovorila za sebe korist koja je višestruko manja i u očitom nerazmjeru s vrijednošću nekretnine time je ispunjen jedan od uvjeta pod kojima se smatra da je ugovor sklopljen pod lihvarskim (zelenaškim) uvjetima.

21. Da bi ugovor kao zelenaški bio ništetan potrebno je da je nastupila i okolnost da je netko iskoristio stanje nužde ili teško materijalno stanje drugog, njegovo nedovoljno iskustvo, lakomislenost ili zavisnost.

22. Na te okolnosti provedeni su ostali dokazi, saslušanjem svjedoka i stranaka, i uvidom u medicinsku dokumentaciju sada pok. I. R.

23. Iz otpusnog pisma od 11. rujna 2014. (list 8 spisa) sud je utvrdio da je, prije sklapanja kupoprodajnog ugovora od 22. listopada 2014., I. R. boravio u Kliničkom bolničkom centru S. m.. Na Klinici za neurologiju boravio je u razdoblju od 12. kolovoza 2014. do 25. kolovoza 2014. kada je prebačen na Kliniku za kirurgiju na

Error! No text of specified style in document. kojoj je boravio do 11. rujna 2014. obzirom je 1. rujna 2014. izveden operacijski zahvat (eksploracija lijeve unutarnje karotidne arterije).

24. Iz povijesti bolesti od 25. rujna 2014. (list 9 spisa) sud je utvrdio da se I. R. žalio na bolove u vratnoj kralježnici i glavobolje, vrtoglavice unatrag dva mjeseca, dok je oslabljen sluh na desno uho i šum u lijevom uhu osjećao unazad dvije godine.

25. Ostala medicinska dokumentacija (list 10 do 13) odnosi se na razdoblje nakon sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora.

26. Obzirom je u vrijeme sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora I. R. bio u dobi od 73 godine, zbog starosti i tegoba operiran je 1. rujna 2014 pa se u razdoblju koje je neposredno prethodilo sklapanju kupoprodajnog ugovora, nalazio se u stanju postoperativnog oporavka koji je za tužitelja bio otežan obzirom je u postupku bilo nesporno da je živio sam i da mu nitko od njegove bliže obitelji, niti netko drugi nije pružao pomoć i njegu koja je neophodna postoperativnim bolesnicima.

27. Osim toga, iz iskaza svjedoka A. A. H., supruga tužene proizlazi da je I. R. živio u vrlo lošim uvjetima obzirom su unutrašnjost kuće zatekli zapuštenu, vlažnu i punu plijesni.

28. Iz iskaza svjedoka M. B., socijalnog radnika iz S. koji je obišao I. R. nakon operacije, također proizlazi da je I. R. živio u lošim uvjetima, obzirom su mu naložili vatru jer su ga zatekli u lošem stanju kako leži na krevetu, što je bilo u vrijeme kada je I. R. već potpisao s tuženom predmetni kupoprodajni ugovor. Drugi put ga nisu niti zatekli kod kuće obzirom je otišao živjeti M. Đ. Međutim, ovaj svjedok je iskazao da su prikupljanjem podataka na terenu došli do saznanja da je I. R. dugogodišnji alkoholičar kojem je zbog alkohola propao brak, a njegov sin, s kojim su telefonski razgovarali, nije bio zainteresiran za oca.

29. Tužitelji M. Đ. i J. Đ. preuzeli su brigu oko I. R. nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora.

30. Iz iskaza svjedokinje A. P., dobre prijateljice tužene, proizlazi da je u vrijeme potpisivanja predmetnog kupoprodajnog ugovora i isplate ugovorene kupoprodajne cijene I. R. bio u dobrom zdravstvenom stanju i priseban.

31. Iz iskaza svjedokinje M. R. nije utvrđene relevantne činjenice o stanju I. R. u trenutku sklapanja kuprodajnog ugovora.

32. U svojim iskazima tužitelji su iskazali da je I. R. često bio u alkoholiziranom stanju, a nakon izlaska iz bolnice u lošem zdravstvenom stanju, dok je prema iskazu tužene bio u dobrom stanju i svjestan da prodaje kuću.

33. Obzirom na dostavljenu medicinsku dokumentaciju iz koje proizlazi da je tužitelj u razdoblju neposredno prije predmetne kupoprodaje bio operiran, sud je povjerovao iskazima onih svjedoka koji su iskazali da je tužitelj bio u lošem stanju nakon operacije. Osim otežanog postoperativnog oporavka zbog starosti i bolesti, te okolnosti da je bio dugogodišnji alkoholičar, o nezavidnoj životnoj situaciji I. R. govori i zapuštena unutrašnjost kuće u kojoj je živio.

Error! No text of specified style in document.

34. Na temelju ovako provedenog dokaznog postupka i ocjene svih dokaza zajedno i svakog dokaza posebno proizlazi da se prednik tužitelja, I. R. nalazio u stanju nužde koje je tužena iskoristila kada je od tužitelja kupila nekretninu za višestruko manji iznos od stvarne vrijednosti nekretnine.

35. Zbog utvrđenih okolnosti predmetni kupoprodajni ugovor ima obilježja zelenaškog ugovora iz odredbe članka 329. stavak 1. ZOO, zbog čega se radi o ništetnom ugovora pa je prihvaćen ispravljeni tužbeni zahtjev radi utvrđenja ništetnosti predmetnog kupoprodajnog ugovora.

36. Daljnjom odredbom članka 329. stavak 2. ZOO propisano da se na zelenaški ugovor na odgovarajući način primjenjuju odredbe ovoga Zakona o posljedicama ništetnosti koje se svode na pravilo da se ne može osnovano zahtijevati ispunjenje obveze iz ništavog ugovora, ali je svaka strana dužna vratiti ono što je primila na temelju ništetnog ugovora, a sve u smislu odredbe članka 323. stavak 1. ZOO. 37. Obzirom na ništetnost ugovora o kupoprodaji, tužena mora vratiti ono što je primila na temelju ništetnog ugovora pa kada se na temelju takvog ništetnog ugovora upisala u zemljišnim knjigama kao vlasnik nekretnine, to je valjalo usvojiti i tužbeni zahtjev radi uspostave zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe predmetnog kupoprodajnog ugovora.

38. Temeljem odredbe članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19) tuženoj je naloženo da tužiteljima naknadi parnične troškove koji se sastoje od troškova zastupanja po punomoćniku-odvjetniku odmjerenog u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 142/12, 103/14 i 107/15), i to za sastav tužbe iznos od 2.500,00 kn prema Tbr.8.t.1, za zastupanje na ročištima 12.3.2021., 18.5.2021., 9.7.2021., 9.3.2022. iznos od 2.500,00 kn prema Tbr.9.t.1.za svako ročište, za zastupanje na očevidu 13.10.2021. iznos od 2.500,00 kn prema Tbr.9.t.7., za izbivanje iz pisarnice u trajanju od jednog sata radi odlaska na lice mjesta i natrag u iznosu od 250,00 kn prema Tbr.35., za pristup na ročište za objavu presude iznos od 500,00 kn prema Tbr.9.t.3., za sastav jednog podneska iznos od 2.500,00 kn prema Tbr.8.t.1., što sve uvećano za PDV od 25% prema Tbr.42., i 10% na ime zastupanja dvije osobe (osim u odnosu na tužbu) prema Tbr.36., i uvećano za trošak izlaska sudske komisije na očevid u iznosu od 372,80 kn, građevinskog vještačenja u iznosu od 3.000,00 kn, troškova putovanja do lica mjesta i natrag u iznosu od 480,15 kn, i trošak sudske pristojbe na presudu 2.600,00 kn, iznosi ukupno 31.140,45 kn.

39. Tužiteljima nije priznat trošak sastava ostalih podnesaka, i to temeljem odredbe članka 155. stavak 1. ZPP kojom je propisano da će sud prilikom odlučivanja o troškovima postupka stranci odrediti naknadu samo onih troškova koji su bili potrebni za vođenje parnice. O tome koji su troškovi bili potrebni te o visini troškova odlučuje sud ocjenjujući brižljivo sve okolnosti, osobito vodeći računa o pravilima ovog Zakona koja za pripremanje glavne rasprave određuju upućivanje podnesaka i jedno pripremno ročište te jedno ročište za glavnu raspravu.

Error! No text of specified style in document.

40. Tužiteljima nije priznat trošak zastupanja na ročištu 5. listopada 2020. obzirom ih na tom ročištu nije zastupao odvjetnik.

41. Tužiteljima nije priznat trošak sudske pristojbe na tužbu obzirom ovu pristojbu nisu platili, a u međuvremenu je nastupila zastara naplate ove pristojbe.

42. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

U K. 31. svibnja 2022.

Sudac: Irena Šegavić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (čl. 335. st. 8 ZPP-a).

Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (čl. 335 st. 9 ZPP-a). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

U slučaju iz čl. 335. st. 9 ZPP-a sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e-oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (čl. 335 st. 11. ZPP-a). Žalba se podnosi pismeno u tri istovjetna primjerka ovome sudu. O žalbi odlučuje Županijski sud.

Dostavljeno:

1. D. B., odvjetnik u K.

2. ZOU J. J. i M. B. iz K.