Poslovni broj 40: Povrv-119/2021-6

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U RIJECI

Rijeka, Žrtava fašizma 7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, po sucu Ivi Smokvina Dadasović, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Grad R., Korzo 16, OIB: ..., zastupan po OD K... iz R., protiv tuženika A. M. iz R., OIB: ..., zastupan po G. G., odvjetniku iz R., radi isplate, dana 21. ožujka 2022.g. nakon održane i zaključene glavne javne rasprave u prisutnosti tuženika i punomoćnika stranaka, te javne objave 05. svibnja 2022.g.

p r e s u d i o  j e

I. U k i d a s e platni nalog sadržan u Rješenju o ovrsi Javne bilježnice V. Ć. iz R. pod posl. br. Ovrv- 1936/20 od 19.10.2020.g. kojim se nalaže tuženiku kao ovršeniku da isplati tužitelju kao ovrhovoditelju iznos od 33.705,00 kn sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 13.12.2018.g. do isplate i troškom postupka u iznosu od 903,81 kn, te se o d b i j a z a h t j e v tužitelja kao neosnovan.

II. Nalaže se tužitelju da nadoknadi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 3.187,00 kn, u roku do 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je tužbom, odnosno prijedlogom za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave podnijete Javnom bilježniku 25.06.2020.g. zahtijevao od tuženika isplatu iznosa od 33.705,00 kn zajedno sa zateznom kamatom tekućom od 13.12.2018.g. s osnova dospjelog dijela kupoprodajne cijene od 60% temeljem Predugovora o kupoprodaji zemljišta od 27.11.2018.g.

2. Protiv Rješenja o ovrsi pod posl. br. Ovrv-1936/20 od 19.10.2020.g. tuženik je pravovremeno podnio prigovor u kojem je istakao da utuženo potraživanje pobija u cijelosti kako u osnovu, tako i u visini. Istakao je da nije sporno da je sa tužiteljem sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnina, međutim da nikada nisu zaključili ugovor o prodaji nekretnine, niti je tužitelj sukladno članku 268. st. 5. ZOO-a tražio zaključenje glavnog ugovora. Istakao je da utužena tražbina ne postoji, niti je ista dospjela, te je predložio odbijanje tužbe i tužbenog zahtjeva u cijelosti uz naknadu parničnog troška.

3. Tijekom postupka tužitelj je istakao da se sklapanjem Predugovora o kupoprodaji od 27.11.2018.g. u čl. 4. tuženik kao kupac obvezao u roku od 15 dana od dana sklapanja predugovora isplatiti mu 60% kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 33.705,00 kn. Istakao je da je u više navrata pozivao tuženika na ispunjenje preuzete obveze, a na što se isti oglušio, a isplata 60% iznosa kupoprodajne cijene da predstavlja preduvjet za sklapanje kupoprodajnog ugovora slijedom čega da je promašeno pozivanje tuženika na odredbu čl. 268. st. 5. ZOO-a. Istakao je da se tuženik već nalazi u posjedu nekretnine koja je predmet predugovora, te da stoga ustraje u cijelosti kod tužbe i tužbenog zahtjeva.

4. Tuženik je tijekom postupka istakao da je odustao do sklapanja glavnog ugovora, a zbog čega da nije uplatio utuženi dio kupoprodajne cijene predviđene Predugovorom. Stoga da nikakva činidba na strani tužitelja ne postoji temeljem predmetnog Predugovora, pa da nije jasno s kojeg bi osnova trebao tužitelju platiti sporni iznos.

5. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u cjelokupnu dokumentaciju priloženu spisu, te saslušao tuženika kao stranku i svjedokinju M. P..

6. Tužbeni zahtjev je u cijelosti neosnovan.

7. Među strankama u postupku nije sporno da su međusobno zaključili Predugovor o kupoprodaji od 27.11.2018.g. ( list 5-7 spisa ) kojim je u čl. 1. utvrđeno da se taj predugovor sklapa na temelju Odluke gradonačelnika Grada R. kojom je tuženik utvrđen kao najpovoljniji ponuditelj na javnom natječaju za sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine u k.o. S. Čl. 2. je utvrđeno da tužitelj prodaje, a tuženik kupuje radi formiranja građevinske čestice postojeće građevine sagrađene na kč.br. 1027, zk.ul. 1412 k.o. Zamet, nekretninu označenu kao dio kč.br. 5/800 k.o.

.

S. u procijenjenoj površini od 105 m2 Čl. 3. je utvrđeno da stranke predugovorom reguliraju svoja međusobna prava i obveze u svezi kupoprodaje, ishođenja i izrade dokumentacije i sklapanje kupoprodajnog ugovora. Čl. 4. je utvrđeno da jedinična kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu iznosi 535,00 kn/m2, a što da za ukupno 105 m2 iznosi 56.175,00 kn, a koji iznos kupoprodajne cijene da se kupac obvezuje isplatiti na način da 60% ( 33.705,00 kn ) isplati u roku od 15 dana od dana sklapanja Predugovora o kupoprodaji, a 40% u roku od 15 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji, s time da će se točna oznaka i površina nekretnine koja je predmet kupoprodaje, te točan obračun kupoprodajne cijene utvrditi nakon izrade elaborata parcelacije kod sklapanja kupoprodajnog ugovora primjenom ugovorene jedinične cijene. Čl. 5 utvrđena je obveza tuženika kao kupca da u roku od 30 dana od sklapanja predugovora preda zahtjev za izdavanje rješenja o formiranju građevinske čestice, da u roku od 15 dana od izdavanja rješenja o formiranju građevinske čestice dostavi parcelacijski elaborat pogodan za provedbu katastarskom operatu i zemljišnoj knjizi, a izgrađen sukladno suglasnosti i rješenju za formiranje građevinske čestice, da u roku od 15 dana od ovjere parcelacijskog elaborata sklopi kupoprodajni ugovor kojim će se utvrditi stvarna i konačna oznaka i površina zemljišta koja je predmet kupoprodaje, kupoprodajna cijena i preostali iznos koji je obvezan platiti, te da u roku od 15 dana od sklapanja ugovora plati preostali dio vrijednosti kupljenog zemljišta uz obvezu na eventualno predlaganje instalacija koje se na zemljištu nalaze. Nadalje čl. 6. je utvrđeno da će tužitelj kao prodavatelj nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora i uplate cijele kupoprodajne cijene izdati tabularnu izjavu, dok je čl. 8. utvrđeno da se kupac već nalazi u posjedu nekretnine koja je predmetom prodaje.

8. Iz dokumentacije na listu 31-35 spisa, proizlazi da je tužitelj prije utuženja u 3 navrata i to 11.02.2019.g., 29.03.2019.g. i 11.05.2020.g. pismeno pozivao tuženika na podmirenje utuženog dugovanja po osnovi 60% kupoprodajne cijene zemljišta.

9. Iz iskaza tuženika u bitnom proizlazi ( list 38 spisa ) da je sa šogoricom K. M. suvlasnik kuće u kojoj žive, te da je K. M. podnijela Gradu Rijeci zahtjev za formiranje okućnice kojom prilikom da je utvrđeno da je jedan dio njihove okućnice u vlasništvu Grada R.. Nakon toga da se K. M. informirala u Gradu R., gdje da joj je rečeno da mogu otkupiti tu česticu, te da je pristao da zajedno otkupe predmetnu česticu. Kako da K. M. radi u Njemačkoj, to da je zbog praktičnosti samo on potpisao predmetni Predugovor, a kupoprodajnu cijenu da su trebali platiti svaki po pola. Nakon toga da se K. predomislila i odustala od kupoprodaje, a on da nije imao dovoljno financijskih sredstava da otkupi predmetnu česticu, niti bi to imalo smisla jer bi K. i nadalje prolazila tom česticom obzirom da ista u naravi čini prilaz njenoj garaži, dok da manaji dio on koristi. Izjavio je da je otišao u Grad R. početkom 2019.g. i rekao djelatnici P. da odustaje od ugovora na što da mu je ista odgovorila da će ga Grad R. tužiti. Izjavio je da su Predugovorom ugovorili da će se izraditi parcelacijski elaborat kako bi se utvrdila točna površina i potom točna kupoprodajna cijena. Izjavio je da je zaprimio opomene od Grada R. i svaki puta da se u svezi istih javio djelatnici P. telefonom, a jednom da je otišao i u njen ured.

10. Iz iskaza svjedokinje M. P. u bitnom proizlazi ( list 39-40 spisa ) da je zaposlena u Gradu R. kao pravnik u Odjelu gradske uprave za razvoj, urbanizam, ekologiju i gospodarenje zemljištem. Izjavila je da se tuženik javio na javni natječaj za otkup predmetne čestice, da je dostavio svu potrebnu dokumentaciju i dao najpovoljniju ponudu, nakon čega da je s njim sklopljen predmetni Predugovor. Navedenim Predugovorom tuženik da se obvezao isplatiti dio kupoprodajne cijene, te se obvezao ishoditi rješenje o utvrđenju posebne građevinske čestice, a temeljem koje se izrađuje parcelacijski elaborat, te izraditi parcelacijski elaborat kojom bi se utvrdila točna čestica i površina pogodno za zemljišnu knjigu i katastarsku promjenu. Niti jednu od tih obveza tuženik da nije izvršio. Izjavila je da je u više navrata telefonski nazivala tuženika i poslala mu ukupno 4 opomene vezano za Predugovor, a na koje da se oglušio. Tuženik da nikada nije bio u njenom uredu i nikada da nije izjavio da raskida Predugovor. Izjavila je da je tuženik spominjao K. M. koja da se nešto predomišlja, ali da se ne sjeća detalja. Izjavila je da se ne sjeća tko je u konkretnom slučaju podnio zahtjev za izdavanje suglasnosti za formiranje čestice jer da to radi druga direkcija. Izjavila je da tuženik koristi zemljište koje je bilo predmetom Predugovora jer se isto nalazi uz sam rub njegovog objekta. Izjavila je da je Predugovorom definirana kupoprodajna cijena prema Cjeniku Grada R., međutim konačna kupoprodajna cijena da se utvrđuje nakon izrade parcelacijskog elaborata kada se utvrdi točna površina. Predmetnim Predugovorom da je utvrđena samo jedinična cijena po metru kvadratnom, a konačna cijena bi se utvrdila glavnim kupoprodajnim ugovor. Izjavila je da Grad R. nije tuženika tužio na sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora iz razloga što nisu imali sve elemente za glavni ugovor, odnosno nisu imali točan podatak o površini i oznake čestice. Upravo je to razlog zašto je sklopljen Predugovor jer bi u suprotnom odmah bio zaključen kupoprodajni ugovor.

11. Provedenim dokaznim postupkom sud je utvrdio slijedeće činjenice:

- da su stranke međusobno zaključile predmetni Predugovor o kupoprodaji od 27.11.2018.g. kojim su u čl. 2. kao predmet kupoprodaje definirali nekretninu označenu kao „dio kč.br. 5/800 k.o. S. u procijenjenoj površini od 105 m2 “

- da stranke predmetnim Predugovorom nisu definirale konačnu kupoprodajnu cijenu, već su čl. 4. definirale samo jediničnu cijenu od 535,00 kn/m2, odnosno za procijenjenih 105 m2 u ukupnom iznosu od 56.175,00 kn, a zbog čega je i ugovoren način plaćanja na način da se tuženik kao kupac obvezuje u roku od 15 dana od dana sklapanja Predugovora o kupoprodaji isplatiti 60% u iznosu od 33.705,00 kn , a preostalih 40% u neodređenom iznosu u roku od 15 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji

- da su stranke predmetnim Predugovorom u čl. 4. utvrdile da će točnu oznaku i točnu površinu nekretnine koja je predmet kupoprodaje, te točan obračun kupoprodajne cijene utvrditi nakon izrade elaborata parcelacije kod sklapanja Ugovora o kupoprodaji primjenom ugovorene jedinične cijene

- da se tuženik čl. 5. obvezao u roku od 15 dana od ovjere parcelacijskog elaborata sklopiti kupoprodajni ugovor kojim će se utvrditi stvarna i konačna oznaka i površina zemljišta koje je predmet kupoprodaje, njegova kupoprodajna cijena i preostali iznos koji je u obvezi platiti za zemljište.

12. Prema čl. 268. st. 1. ZOO-a ( NN 35/05 ) predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor. Dakle, radi se o obligacijskom ugovoru kojim se stranke obvezuju da će naknadno u određenom roku sklopiti glavni ugovor s već utvrđenim bitnim sastojcima takvog ugovora. Iz predugovora ne nastaje obveza ispunjenja određene činidbe iz namjeravanog glavnog ugovora. Naime, tek kada se glavni ugovor sklopi, nastaje obveza ispunjenja određene činidbe koja je predmetom te ugovorne obveze, premda su se strane već u predugovoru suglasile u čemu se ona sastoji. Dakle, glavni cilj i svrha predugovora se očituje u zaključivanju drugog, tzv. glavnog, odnosno konačnog ugovora.

13. Slijedom navedenog temeljem zaključenog predugovora može se podnijeti tužba sudu samo na ispunjenje obveze zaključivanja konačnog ugovora u određenom roku, sukladno odredbi čl. 268. st. 4. ZOO-a.

14. Naime, predugovor i glavni ugovor su međusobno povezani iz razloga što glavni ugovor sadržava bitne sastojke iz predugovora, iako se predugovor i glavni ugovor međusobno vremenski isključuju. Naime, dok predugovor postoji glavnog ugovora još nema, a kada se glavni ugovor sklopi predugovor prestaje postojati jer je ispunio svoju svrhu. Predugovor pri tome ne predstavlja neki sporedni akcesorni pravni posao, nego potpuno samostalni i posebni obveznopravni ugovor. Ako se glavni ugovor ne sklopi, a druga strana nije podnijela tužbu na ispunjenje predugovora (zaključenjem glavnog ugovora) u roku od šest mjeseci od isteka roka za sklapanje glavnog ugovora, odnosno od isteka roka kada je prema prirodi posla takav ugovor trebao biti sklopljen, pravo traženja ispunjenja obveze na sklapanje glavnog ugovora prestaje za zainteresiranu stranu, jer je rok iz odredbe čl. 268. st. 5. ZOO-a prekluzivne naravi.

15. Obzirom na navedeno tužitelj po stavu ovog suda u konkretnom slučaju nema osnove zahtijevati od tuženika kao kupca ispunjenje obveze iz predmetnog Predugovora na isplatu 60 % kupoprodajne cijene u iznosu od 33.705,00 kn, već je samo mogao podnijeti sudu tužbu na ispunjenje obveze zaključivanja glavnog ugovora u određenom roku, sukladno odredbi čl. 268. st. 4. ZOO-a.

16. Pri tom valja istaknuti da je sudska praksa zauzela stav da se predugovor o kupoprodaji nekretnina smatra glavnim ugovorom ako su se ugovorne stranke suglasile o svim bitnim elementima glavnog ugovora ( VSRH, Rev-1897/84 od 17.05.1984.g. ), odnosno da nije važno kako su stranke nazvale ugovor, nego kakav je njegov sadržaj, te ako su se stranke sporazumjele o predmetu i cijeni, da takav ugovor ima sve bitne karakteristike ugovora o prodaji. Iz navedenog proizlazi da ukoliko predugovor sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, da tada obvezuje isto kao glavni ugovor.

17. U konkretnom slučaju radi se o kupoprodaji nekretnina, a prema odredbi čl. 376. ZOO-a bitni sastojci ugovora o kupoprodaji su predmet i cijena kupoprodaje.

18. Predmetnim Predugovorom od 27.11.2018.g. nedvojbeno nije definiran konačni predmet kupoprodaje, niti konačna kupoprodajna cijena. Naime, predmet kupoprodaje je definiran kao „dio kč.br. 5/800 k.o. S. u procijenjenoj površini od 105 m2 “ što znači da nije definirana točna oznaka zemljišta i točna površina nekretnine koja je predmet kupoprodaje, a zbog čega je i ugovorena izrada parcelacijskog elaborata kojom bi se utvrdio točan predmet kupoprodaje po oznaci zemljišta i površini. Također nije definiran niti konačni iznos kupoprodajne cijene, već je ugovorena samo jedinična cijena po m2 ( 535,00 kn ), a zbog čega je definirano da će se konačna kupoprodajna cijena utvrditi nakon izrade parcelacijskog elaborata kojim bi se utvrdila stvarna i točna površina bitna za određivanje konačne kupoprodajne cijene. Na navedeno ukazuje i činjenica da je predmetnim Predugovorom određena u novčanom iznosu samo visina kupoprodajne cijene od 60%, dok je za preostalih 40% nedefiniran novčani iznos.

19. Navedeno proizlazi i iz iskaza svjedokinje P. iz čijeg iskaza proizlazi da je predmetnim Predugovorom utvrđena samo jedinična cijena po m2, a konačna cijena da bi se utvrdila glavnim kupoprodajnim ugovor, kao i da Grad R. nije tuženika tužio na sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora iz razloga što nisu poznati svi elementi za glavni ugovor, odnosno točan podatak o površini i oznake čestice, te da je upravo to razlog zbog kojeg je sklopljen Predugovor jer bi u suprotnom odmah bio zaključen kupoprodajni ugovor.

20. Dakle predmetni Predugovor ne može se smatrati glavnim ugovorom obzirom da istim nisu definirani bitni sastojci glavnog ugovora ( predmet prodaje i cijena ). Stoga predmetni Predugovor obvezuje samo kao predugovor, a ne kao glavni ugovor. Iz navedenog razloga tužba po predmetnom Predugovoru trebala je biti usmjerena na sklapanje glavnog ugovora, a ne na eventualne činidbe iz predugovora.

21. Slijedom navedenog, a kako tužitelj predmetnom tužbom ne zahtjeva sklapanje glavnog ugovora, već ispunjenje činidbe iz Predugovora na isplatu dijela kupoprodajne cijene, to je tužbeni zahtjev neosnovan.

22. Stoga je odlučeno kao u točci I) izreke ove presude.

23. Pri tom valja istaknuti da pozivanje tuženika na ispunjenje obveze iz predugovora putem opomena ( list 31-35 spisa ) nema značaj traženje ispunjenja obveze na sklapanje glavnog ugovora u smislu odredbe čl. 268. st. 5. ZOO-a, niti navedeno utječe na prekluzivni rok iz te zakonske odredbe.

24. Također valja istaknuti da za odlučenje u ovoj pravnoj stvari nisu relevantne okolnosti u svezi eventualnog raskida ( odustanka) o kojima je iskazivao tuženik iz razloga što predmet tužbenog zahtjeva nije sklapanje glavnog ugovora.

25. Odluka suda o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku, pa je tuženiku prema troškovniku na listu 44 spisa primjenom Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika dosuđen trošak sastava prigovora u iznosu od 1.000,00 kn, zastupanje na ročištu 16.12.2021.g. u iznosu od 500,00 kn ( 50% ), zastupanje na ročištu 21.03.2022.g. u iznosu od 1.000,00 kn, pristojba na prigovor u iznosu od 687,00 kn, odnosno ukupno iznos od 3.187,00 kn kako je odlučeno u točci II) izrekle ove presude.

U Rijeci 05. svibnja 2022.

SUDAC:

Iva Smokvina-Dadasović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa istog. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri istovjetna primjerka, a o žalbi odlučuje Županijski sud.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika

PRISTOJBA:

- pozvati tužitelja na pristojbu na presudu od 687,00 kn

- pozvati tuženika na pristojbu na prigovor od 687,00 kn