P-4760/2019

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu ovog suda Draganu Ramljaku kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja P. P., OIB: …, G., Š., zastupan po punomoćniku OD L.-V.&partneri d.o.o.,

S., protiv tuženika Republika Hrvatska, OIB: …zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, Građansko upravni odjel,

Split, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 08. veljače 2022. u nazočnosti punomoćnika tužitelja I. D., odvjetnika u S. te zz tuženika M.

G., na ročištu za objavu dana 22. ožujka 2022.

p r e s u d i o  j e

I. Dužna je tužena u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 130.721,04 kn kn s zakonskom zateznom kamatom koja na pojedine obroke, teče kako slijedi i baš na iznose od:

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.09.2016. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.10.2016. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.11.2016. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.12.2016. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.01.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.02.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.03.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.04.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.05.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.06.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.07.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.08.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.09.2017. godine, do isplate,

- 3.631.14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.10.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.11.2017. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.12.2017. godine do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.01.2018. godine,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.02.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.03.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.04.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.05.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.06.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.07.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.08.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.09.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.10.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.11.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.12.2018. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.01.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.02.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.03.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.04. 2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.05.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.06.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.07.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.08.2019. godine, do isplate,

- 3.631,14 kn s zakonskom zateznom kamatom, počam od dana 15.09.2019. godine, do isplate,

II. Dužna je tužena u roku od 15 dana naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 25.000,00 kn i to s zakonskom zateznom kamatom počam od dana 22. ožujka 2022. pa do isplate.

O b r a z l o ž e n j e

1. U tužbi zaprimljenoj kod ovog suda 09.08. 2019. tužitelj je naveo da je tužitelj vlasnik stana u S. anagrafske oznake …. 2, koji je u

zemljišnoj knjizi za KO Split, ZU5237 označen kao 5. etaža, u naravi stan na drugom katu, ukupne površine 55m kvadratnih koji se sastoji od kuhinje, male sobe, spavaće sobe, kupaonice, balkona i hodnika. U predmetnom stanu stanuje zaštićeni najmoprimac Z. S. iz S., …, OIB: …

Pravo zaštićenog najmoprimca stekla je presudom Općinskog suda u Splitu od poslovnim brojem P2-4867/09. Tužitelj je pred istim sudom ustao tužbom radi iseljenja protiv Z. S., a koji postupak još nije okončan te se vodi od poslovnim brojem Ps-107/17. Tužitelj je kao vlasnik predmetnog stana na ime troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade od stjecanja prava vlasništva do danas plaća. Pored toga tužitelj je kao vlasnik i najmodavac temeljem zakonskih odredbi obvezni održavati predmetni stan i zajedničke dijelove zgrade te održavati stan u stanju podobnom za stanovanje. Zaštićena najamnina za predmetni stan je barem 30 puta manja od tržišne najamnine koju tužitelj ne može a niti će moći naplatiti. Istovremeno, tržišna vrijednost stana je značajno umanjena radi iste činjenice opisane pod točkom 3. ove tužbe. Dakle, tužena je na taj način povrijedila tužiteljima vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda jer ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca pošto je tužiteljima nametnut prekomjeran individualni teret a očigledno je da će ova povreda trajati i nadalje. Ovakav pravni stav zauzeo je uostalom i Europski sud za ljudska prava odlučujući u predmetu Statileo protiv Hrvatske presudom od 10. srpnja 2014., Zahtjev br. 12027/10. Tužitelj drži,a što je sukladno stavu Europskog suda za ljudska prava izraženom u citiranoj presudi da on radi povrede učinjene od strane tužene trpi štetu. Tužitelj drži, a što je sukladno stavu Europskog suda za ljudska prava izraženom u citiranoj presudi da on radi povrede učinjene od strane tužene trpi štetu jer niti stan ima u posjedu niti za isti može ostvarivati tržišnu najamninu s obzirom da u stanu žive osobe koje su po propisima bivše države stekle stanarsko pravo. Radi toga tužitelj trpi štetu koja se ogleda u razlici između odgovorajuće najamnine i zaštićene najamnine, koja je nesporno neodgovarajuća. Tužitelj drže da odgovarajuća najamnina za predmetni stan iznosi 4.000,00 kn. Tužitelj se prije podnošenja tužbe na temelju čl. 186 ZPP-a obratio Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu zahtjevom za mirnim rješenjem spora. Općinsko državno odvjetništvo u Splitu na isti zahtjev odgovorilo dopisom po poslovnim brojem N-DO- 151/19 od dana 26. srpnja 2019 godine, u kojem navode kako ne prihvaćaju rješenje predmetne pravne stvari u mirnom postupku.

2. U svom odgovoru na tužbu od 11. 12. 2019. zz tuženika je naveo da tužena u cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev kako po osnovu tako i po visini,sve i dalje navedenih razloga: prije svega ukazuje se da je u tužbi tužitelj označen kao Petar i naveden OIB: 81321772304. Međutim, prema podacima JRO MUP RH tužiteljevo ime je Pietro i ima određen OIB: 81321772034, slijedom čega se predlaže da ga sud pozove na uređenje tužbe u opisanom smislu. Tužena ističe prigovor zastare predmetnog potraživanja. Tužitelj potražuje ukupan iznos od 144.000,00 kn sa pripadajućim zz kamatama od 15. travanja 2016. god. na ime razlike između zaštićene i tržišne najamnine, sve kraj činjenice da u stanu u njegovom vlasništvu, anagrafske oznake Mažuranićevo šetalište 2, površine 55 m kvadratnih, Split, stanuje zaštićeni najmoprimac. U odnosu na istaknutu pravnu osnovu naknade štete za istaći je da u konkretnom nisu ispunjene pretpostavke za zasnivanje obveznopravnog odnosa odgovornosti za štetu. Naime, u postupanju tužene nema protupravnosti jer je vlasniku stana opterećenog zaštićenim najmom pravo vlasništva ograničeno temeljem Zakona o najmu stanova, a donošenje Zakona o najmu stanova ne može tretirati kao štetna radnja slijedom čega nema ni uzročno posljedične veze. Tužitelj navodi da zatraženi iznos predstavlja razliku između zaštićene najamnine i tržišne vrijednosti najamnine koju bi ostvario iznajmljivanjem stana da mu nije nametnuto ograničenje prava vlasništva na stanu. Međutim, posebice se ističe da tužitelj nema pravo potraživati razliku između ostvarene zaštićene najamnine i tržišne najamnine s obzirom i Europski sud za ljudska prava u presudi Sttileo protiv Republike Hrvatske koristi pravni standard "primjerene najamnine" što znači da je u svakom konkretnom slučaju potrebno utvrditi visinu novčanog iznosa koji bi predstavljao istu – vodeći pritom računa da se Republici Hrvatskoj ne nametne prekomjeran financijski teret. Također je važno istaknuti da je tužitelj u postupku posl. br. P-4867/09 trebao poduzeti odgovarajuće radnje u svrhu utvrđivanja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca po kojima u značajnoj mjeri ovisi visina zaštićene najamnine. U tom smislu tužena ukazuje na stajalište izraženo u presudi ŽS Split br. Gž-1016/2016 od 10. lipnja 2016. prema kojem je vlasnik stana trebao protiv presude koja nadomješta ugovor o najmu stana te se utvrđuje i visina zaštićene najamnine, ukoliko je smatrao da je takvom presudom došlo do povrede njegovih vlasničkih prava, podnijeti odgovarajuće pravne lijekove nadležnim instancama (Ustavni sud RH, ESLJP) koje bi takvu povredu mogle utvrditi, a što u konkretnom nije učinjeno od strane tužitelja čime je isti i pristao na visinu najamnine utvrđene presudom pa niti tužena ne može biti odgovorna za štetu koju time trpi tužitelj jer prethodno nisu iscrpljena sva pravna sredstva koja su bila na raspolaganju radi pribavljanja posjeda stana tj. bar ishođenja veće najamnine. U odnosu na navedeno posebice se skreće pažnja na činjenicu da je iz obrazloženja presude P-4867/09 razvidno da cijena visine zaštićene najamnine navedena u izreci presude nije sporna među strankama. Dakle, očito je da tužitelj nije poduzimao radnje u cilju ishođenja veće najamnine. Ponovno treba istaknuti da je tužena u smislu ispunjenja njezine obveze za osiguranjem ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i najmodavaca upravo i donijela Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova(NN 68/18). Nadalje, odgovarajućom primjerenom najamninom u smislu pravične naknade mogla bi se eventualno smatrati slobodno ugovorena najamnina u visini određenoj čl.II. Odluke Vlade RH o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/00) koji glasi:"Visina slobodno ugovorene najamnine koju plaćaju najmoprimci iz čl.30.st.2 Zakona o najmu stanova, a koji na temelju čl.31. st. 2. Zakona nemaju pravo na zaštićenu najamninu, utvrđuje se u iznosu od 15,00 kn/, kvadratnom stambene površine“. Od tako utvrđene najamnine odbio bi se iznos plaćen po osnovi zaštićene najamnine.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je u dokazne svrhe pregledao i pročitao zemljišnoknjižni izvadak za predmetnu nekretninu, zahtjev za mirno rješenje spora od 26. srpnja 2019., spise ovog suda posl. broj. R2-632/19, P2-4867/09, Ps-107/17, izračun zaštićene najamnine za predmetni stan, podatke porezne uprave od 01.12.2020.,.

4. Tužbeni zahtjev je osnovan.

5. Punomoćnici parničnih stranaka su popisali trošak.

6. Iz ovako provedenog postupka između parničnih stranaka je nesporno da je tužitelj vlasnik predmetnog stana, a da je zaštićeni najmoprimac Zojana Staničić.

7. Iz ovako provedenog postupka među parničnim strankama se ukazalo spornim je li tužitelj ima pravo potraživati razliku između zaštićene najamnine i najamnine koju bi ostvario na tržištu, a da iznajmljuje predmetni stan.

8. Uvažavajući naprijed utvrđene nesporne činjenice, a polazeći od Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 – dalje u tekstu: ZNS) kojim je reguliran pravni odnos između najmodavca i najmoprimca vezano za najam stanova pa tako i člankom 7. zaštićena najamnina, te odredbe članka 89. stavak 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 i 81/15 – pročišćeni tekst – dalje u tekstu: ZV) kojim je propisano da troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, iz kojih odredbi zaključuje da je vlasnicima isključeno pravo na posjed stana, da nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine te je znatno ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a što sve jasno ukazuje da tužiteljica nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma dok je s druge strane dužna održavati stan u stanju koje je prikladno za stanovanje i plaćati doprinos za zajedničku pričuvu pri čemu iznos zaštićene najamnine ne pokriva ni troškove pričuve. Zaključuje da je propisivanjem Zakonom o najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenih najmoprimaca tuženica uvela ograničenja za vlasnike stanove i nametnula im prekomjerni individualni teret a nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta koji je prebačen samo na jednu skupinu – najmodavce stanova zaštićenim najmoprimcima čime je u konkretnom slučaju tužiteljici povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to članka 1. Protokola 1. uz Konvenciju koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu 5. studenog 1997. Vezano za naprijed izneseno stajalište prvostupanjski sud se poziva na odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-1004/2018 te na presudu Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske. Rukovodeći se odredbom članka 1045. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 - dalje u tekstu: ZOO) kojom su određene pretpostavke za naknadu štete, prvostupanjski sud zaključuje da je u konkretnom predmetu utvrđena uzročno posljedična veza između propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i najmoprimca te nesporno nastale štete na strani tužiteljice u vidu umanjenja imovine slijedom čega ocjenjuje osnovanim tužbeni zahtjev tužiteljice spram tužene radi naknade štete u visini najamnine koju bi ostvarivala da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvostupanjski sud smatra da tužiteljica pogrešno shvaća da bi joj tuženica trebala nadoknaditi razliku između tržišne i zaštićene najamnine u cijelosti ali da ima pravo na znatno veću naknadu od zaštićene najamnine koju prima od najmoprimca. Zaključuje da bi pravična naknada tužiteljici trebala iznositi 50% u odnosu na tržišnu cijenu najma koja prema podacima Porezne uprave za dva stana u susjednoj ulici na području istog kvarta iznosi prosječno 43,00 kn po m2 pa kada se ta cijena dovede u vezu sa površinom predmetnog stana dolazi se do tržišne najamnine od 1.280,00 kn, odnosno polovine tog iznosa od 640,00 kn mjesečno kao minimalne tržišne najamnine za isti stan na slobodnom tržištu, a uzimajući u obzir atraktivnu poziciju predmetnog stana u Gradu Splitu, zaštitu vlasničkih prava, općih interesa zajednice i postizanja ravnoteže među istima, s time da taj iznos treba umanjiti za zaštićenu najamninu koji prima od zaštićenog najmoprimca u iznosu od 79,81 kn i zbog čega je primjerena naknada štete u smislu članka 1089. ZOO 560,00 kn mjesečno. Naime, zbog povrede Ustavom republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Međunarodni ugovori“ broj: 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10) zajamčenog prava vlasništva (pravo na mirno uživanje vlasništva) Republika Hrvatska dužna je tužiteljici kao vlasnici stana u kojoj žive zaštićeni najmoprimci naknaditi imovinsku štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju tužiteljica i zahtjeva u ovom postupku. O pravu vlasnika stana koji su sklopili ugovore s zaštićenom najamninom sukladno članku 7. i 8. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 68/18) na naknadu štete u visini razlike između najamnine koje priznaje domaće pravo (zaštićene najamnine) te primjerene najamnine, zauzeo je i Europski sud za ljudska prava u presudi donesene u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014., kao i Vrhovni sud Republike u svojoj odluci poslovni broj: Rev 2364/2016 od 19. prosinca 2018. u kojoj navodi, citirano: „ Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.“. Iz navedenih razloga nema mjesta utvrđivati primjerenu tržišnu najamninu prema slobodnoj ocjeni i to na način da se ista umanji za 50% zbog „zaštite vlasničkih prava, općih interesa zajednice i postizanja ravnoteže među istima“ kako to čini prvostupanjski sud i tako utvrđenu štetu dosuditi tužiteljici kao pravičnu novčanu naknadu. Navedeno imajući u vidu i članak 1046. ZOO koji štetu definira kao umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprečavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povredu prava osobnosti, a da se u konkretnim okolnostima radi o šteti u vidu izmakle koristi.

9. Sud u pogledu visine potraživanja, sud u cijelosti poklanja vjeru dostavljenim podacima od strane Porezne uprave, kao izračunu zaštićene najamnine grada Splita.

10. Isto tako, zbog svega navedenog, a s obzirom na činjenicu da je tužitelj u cijelosti uredio tužbeni zahtjev prema dostavljenim podacima Porezne uprave za mjesečni iznos najamnine i od tog iznosa odbio iznos zaštićene najamnine, tužbeni zahtjev se ukazuje u cijelosti osnovanim.

11. Zbog svega navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

12. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a, a isti troškovi se sastoje od sastava tužbe 250 bodova, pristupa na ročište od 29.09.25020., 31.08.2021., 28.10.2021., 08.02.2022., svako po 250 bodova, sastava podneska od 15.05.2021., 02.09.2021.i 16.12.2021. svako po 250 bodova, odnosno ukupno 2000 bodova što uz vrijednost boda sa paušalom daje iznos od 20.000,00 kn koji iznos je uvećan na ime 25% PDV-a, odnosno 5.000,00 kn pa zbrajajući te iznose dolazi se do iznosa od 25.000,00 kn koji iznos je i određen u izreci ove presude.

U Splitu, 22. ožujka 2022.

S U D A C

DRAGAN RAMLJAK, v. r.

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana. Žalba se podnosi putem ovog suda za županijski sud u dovoljnom broju primjeraka.

DNA:

-pun. tužitelja

-zz tuženika