Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: 31 Gž-437/2022-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Zagrebu kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Vande Senta kao predsjednice vijeća, Marijana Vugića kao suca izvjestitelja i člana vijeća te Renate Đaković Vranković kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Grada Z. (OIB: …), Z., protiv prvotuženice J. P. (OIB: …) iz Z., i drugotuženika R. d.o.o. (OIB: …) iz Z., koje zastupa punomoćnica V. Š. O., odvjetnica u Z., radi isplate, odlučujući o žalbi prvo i drugotuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-2238/2021-92 od 23. studenog 2021. godine, u sjednici vijeća održanoj dana 10. ožujka 2022. godine
p r e s u d i o j e
Odbija se žalba prvotuženice J. P. i drugotuženika R. d.o.o. kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P- 2238/2021-92 od 23. studenog 2021. godine.
Obrazloženje
1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je:
" I. Nalaže se tuženicima J. P. i društvu R. d.o.o. platiti tužitelju Gradu Z. iznos od 200.657,44 kn sa zateznim kamatama do 31. srpnja 2015. po eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, a od 1. kolovoza 2015. do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, kako slijedi:
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.10.2009. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.11.2009. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.12.2009. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.01.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.02.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.03.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.04.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.05.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.06.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.07.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.08.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.09.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.10.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.11.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.12.2010. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.01.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.02.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.03.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.04.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.05.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.06.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.07.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.08.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.09.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.10.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.11.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.12.2011. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.01.2012. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.02.2012. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.03. 2012. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.04. 2012. do isplate,
-na iznos od 6.270,55 kn od 06.05. 2012. do isplate, sve u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženicima naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 5.932,00 kn, sa zateznim kamatama od 23. studenoga 2021. do isplate, po stopi koja se određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku 15 dana."
2. Protiv ove presude žale se prvo i drugotuženi (dalje tuženi) iz svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19 – dalje: ZPP) s prijedlogom da se prvostupanjska presuda preinači sukladno žalbenim navodima.
3. Žalba nije osnovana.
4. Suprotno navodima žalbe tuženika sud prvog stupnja nije počinio bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ukazuje žalba. Pobijana presuda u svemu je sačinjena sukladno čl. 338. st. 4. ZPP pa nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati.
5. Prvostupanjski sud navodi da u konkretnom slučaju tužitelj svoj zahtjev za naknadu koristi koju su tuženici imali u razdoblju nepoštenog posjedovanja predmetne nekretnine, temelji na odredbi čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 73/00, 114/01, 141/06 i 146/08 – dalje: ZVDSP), slijedom čega su tuženici naknadu te koristi dužni tužitelju platiti u visini tržišne vrijednost zakupnine za predmetni poslovni prostor u utuženom razdoblju, koju je vještak izračunao u iznosu od 279.660,00 kn, a ne imovinsku štetu zbog izmakle koristi u iznosu od 2.468,83 kn mjesečno, koju tuženik nije mogao ostvarivati sukladno Ugovoru o zajedničkom zakupu poslovnog prostora od 15. svibnja 2009., odnosno prema varijanti izračuna vještaka koji se u nalazu i mišljenju temelji na vrijednosti zakupa iz javnog natječaja od 25. i 26. travnja 2009.
6. Slijedom činjeničnih utvrđenja, a na temelju odredbe čl. 165. st. 1. ZVDSP, sud je ocijenio osnovanim zahtjev tužitelja u zatraženom iznosu od ukupno 200.657,44 kn, nakon što je procijenjena tržišna zakupnina od 279.660,00 kn umanjena za pravomoćno dosuđeni iznos od 79.002,56 kn, te potom podijeljena na 32 mjeseca utuženog razdoblja u iznosu od 6.270,55 kn mjesečno, kako je to u podnesku od 6. svibnja 2021. tužitelj konačno precizirao.
7. Ovo utvrđenje i odluka suda prvog stupnja žalbenim navodima nisu dovedeni u sumnju.
8. Navodi žalbe koji se odnose na tvrdnje da se je površina poslovnog prostora koja je bila u zakupu u tijeku trajanja zakupa mijenjala, valja reći da iz svih spisu priležećih ugovora o zakupu je razvidno da nigdje nije bila navedena površina prostora koji je predmet zakupa, nego se je radilo o opisnom označavanju prostora koji je bio predmet zakupa, ali valja reći da iz spisu priležećeg obračuna površine postojećeg stanja korištenja prostora u objektu Kino E. – … utvrđenog zapisnikom od 31. listopada 2007. godine je razvidno da od strane tuženika se koristi prostor u ukupnoj površini od 112,46 m2, a koji zapisnik je sačinjen prije nego što je otkazan ugovor o najmu 2009. godine.
9. Međutim, ono što je odlučno je to da je u tijeku postupka u prisutnosti građevinskog vještaka obavljen i uviđaj na licu mjesta kojom prilikom je i utvrđena površina koju je do predaje predmeta zakupa u posjed tužitelju su koristili tuženi, i ona je utvrđena u veličini od 102,18 m2 a na što tuženi nisu imali primjedbi u tijeku postupka.
10. Nadalje, nisu pravno odlučni žalbeni razlozi glede ulaganja koje su tuženi imali u predmetni poslovni prostor te da vrijednost tih ulaganja zakupodavci priznaju zakupcima smanjenjem iznosa zakupnine jer ovdje, a kao što je to prethodno rečeno, tužitelj potražuje u smislu odredbe čl. 165. st. 1. ZVDSP naknadu koristi koju su tuženi imali u razdoblju nepoštenog posjedovanja predmetne nekretnine a nakon otkaza ugovora o zakupu, ali uzgred treba žaliteljima skrenuti pažnju na odredbu 7. zadnjeg ugovora o zakupu poslovnih prostorija iz 1999. godine a koji je bio na snazi do otkaza ugovora o zakupu iz koje odredbe jasno proizlazi da će se sve preinake i adaptacije u prostoru vršiti na trošak zakupca.
11. Odgovara da po odredbi čl. 165. st. 1. ZVDSP nepošteni posjednik mora naknaditi vlasniku stvari sve koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja a što u biti znači one koristi koje su tuženi stekli za vrijeme posjedovanja u visini barem iznosa zakupnine koju bi inače trebali plaćati čime takva korist koju su imali od korištenja poslovnog prostora predstavlja iznos koji su u smislu odredbe čl. 165. st. 1. ZVDSP dužni platiti tužitelju.
12. Ovdje tužitelj nije potraživao naknadu imovinske štete u vidu izmakle koristi, a u kojem slučaju, a sukladno po prvostupanjskom sudu citiranoj odredbi čl. 7. Ugovora o zajedničkom zakupu izmaklu korist bi predstavljao iznos od 2.468,83 kn mjesečno koji novi zakupoprimac ne treba plaćati sve dok ovdje tužena nije tužitelju vratila posjed (dakle, zakupoprimac je dužan plaćati i u ovdje utuženom periodu razliku između ugovorene zakupnine od 30.500,00 kn umanjenu za 2.468,83 kn).
13. Međutim, ovdje, a kao što je to prethodno rečeno, tužitelj pravni osnov tražene pravne zaštite zasniva na odredbi čl. 165. st. 1. ZVDSP, dakle, da mu tuženi naknade korist koju su imali za vrijeme svog posjedovanja kao nepošteni posjednici pa nije odlučno to što će tužitelj za isti prostor ostvariti i zakupninu te za sada već pravomoćno dosuđeni iznos
14. Vezano uz tvrdnje tuženika istaknute u tijeku postupka, a ponovljene u žalbi vezano uz tvrdnje tuženika istaknutim u tijeku postupka a to je da bi visinu te koristi trebalo cijeniti prema novom ugovoru o zakupu koji je 2009. godine sklopljen između ovdje tužitelja i novih zakupoprimaca, valja reći da iz tog ugovora jasno proizlazi da se daje u zakup osnovni prostor od 1389,30 m2, a pored njega zakupci imaju pravo koristiti i dio podruma te potkrovlja ukupne površine 593,83 m2, a što bi obzirom na ugovorenu mjesečnu zakupninu po jednom kvadratnom metru iznosilo 21,95 kn, odnosno 15,38 kn.
15. Međutim, na te navode valja reći da se radi o ugovoru koji je zaključen s ovdje tužiteljem, a u kojem slučaju, kao što je to razvidno iz javnog natječaja za zakup prostora primjenjuju odluke o zakupu poslovnog prostora kao i zaključci o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor kojima se određuju kriteriji za davanje u zakup prostora kao i kriteriji za određivanje zakupnine te obzirom na tako naznačene kriterije ugovorena visina zakupnine ne mora nužno odgovarati realnoj tržišnoj nekretnini za takav poslovni prostor cijeneći pri tome da je Grad Z. samo jedan od mogućih zakupodavaca takvih poslovnih prostora koji su predmet ovog utuženja.
16. Stoga, po mišljenju ovog suda nema zapreke da se prihvati nalaz i mišljenje građevinskog vještaka koji je vještačio u ovoj pravnoj stvari, i koji je upravo na temelju podataka koje je dobio od tužitelja izvršio zasebnu procjenu vrijednosti zakupnine za svaki od prostora koji čine prostor koji je predmet ove tužbe, i to ovisno o njegovoj namjeni i to primjenom provedbene metode više poslovnih prostora na području gdje se nalazi i onaj koji je predmet ovog zahtjeva, te uzimajući i u obzir veličinu prostora koja je utvrđena od strane vještaka a koju su tuženi stvarno i koristili kao nepošteni posjednici (tako VSRH u odluci Rev-2557/14 od 10. srpnja 2018.).
17. I odluka o trošku je pravilna i zakonite (čl. 154. st. 1. ZPP).
18. Zbog navedenog, a kako ovaj sud nije našao da su počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje pazi po službenoj dužnosti (čl. 365. st. 2. ZPP), to je temeljem čl. 368. st. 1. ZPP odlučeno kao u izreci.
U Zagrebu, 10. ožujka 2022. godine
Predsjednica vijeća:
Vanda Senta, v.r.
