Poslovni broj: 62 P-401/2021-9

Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

31000 Osijek, Europska avenija 7

Stalna služba u Valpovu

31550 Valpovo, K.P.Krešimira IV br.3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu, po sutkinji toga suda Tatjani Varžić, u pravnoj stvari tužiteljice A. K., OIB:… iz V., K. …, zastupane po punomoćniku S. M., odvjetniku iz V. protiv tuženika B. S., OIB:… iz V., G. …, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave održane 14. siječnja 2022., u prisutnosti tužiteljice i zamjenice punomoćnika tužiteljice odvjetničke vježbenice A. K. te tuženika, na ročištu za donošenje i objavu presude 15. veljače 2022.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se u cijelosti, kao neosnovan, tužbeni zahtjev tužiteljice A. K., kao i zahtjev za naknadu troška postupka, koji glasi:

"Nalaže se tuženiku da tužiteljici isplati iznos od 5.000,00 kn zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče na taj iznos od 07.04.2021. god. pa sve do isplate prema eskontnoj stopi HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećana za 3 postotna poena, kao i da joj nadoknadi prouzročeni parnični trošak na koji teku zakonske zatezne kamate od dana donošenja presude pa sve do isplate prema eskontnoj stopi HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećana za 3 postotna poena, sve to u roku od 15 dana."

Obrazloženje

1. Tužiteljica je podnijela tužbu protiv tuženika 07. travnja 2021. U činjeničnim navodima tužbe tužiteljica tvrdi da je 11. listopada 2004. između stranaka zaključen predugovor o kupoprodaji nekretnine upisane u zk. ul. 2376 (sada 4021) k.o. V., i to k.č. br. 3485, oranica Marijanski put, ukupne površine 4379 m2. Istim predugovorom stranke su se obvezale da će u roku od 90 dana sklopiti kupoprodajni ugovor kojim će tuženik bez teretno i u cijelosti prodati, a tužiteljica kupiti opisanu nekretninu po dogovorenom iznosu od 15.000,00 kn, od kojeg iznosa je tužiteljica isplatila na ime kapare 7.500,00 kn, što je tuženik potvrdio potpisom istog predugovora. Nadalje, tužiteljica i tuženik su 5. ožujka 2012. zaključili Aneks predugovora o kupoprodaji nekretnine kojim su suglasno utvrdili da je tužiteljica kao kupac isplatila tuženiku, kao prodavatelju, kupoprodajnu cijenu u cijelosti u iznosu od 15.000,00 kn. Ovaj Aneks predugovora o kupoprodaji nekretnine je potvrđen kod javnog bilježnika R. G. pod brojem OV-1203/2012 u V. 5. ožujka 2012.

Nakon isplaćene kupoprodajne cijene ispostavilo se da tuženik nije vlasnik predmetne nekretnine u cijelosti pa tužiteljica nije u mogućnosti prepisati nekretninu u cijelosti na svoje ime, obzirom da je 1/3 dijela iste nekretnine ostao uknjižen na tuženikovu sestru D. B. iz Z. Tuženik se obvezao ishoditi tabularnu ispravu kojom bi se omogućila uknjižba tužiteljice i na preostali 1/3 dijela nekretnine, a koju do danas nije ishodio.

Tužiteljica ističe kako je tuženik kao prodavatelj odgovoran "ako na prodanoj stvari postoji pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom. Prodavatelj nekog prava jamči da ono postoji i da nema pravnih smetnji za njegovo ostvarenje.", dakle, tuženik je postupio suprotno odredbama čl. 430. Zakona o obveznim odnosima, dok je tužiteljica postupila sukladno čl. 431. Zakona o obveznim odnosima te obavijestila tuženika kako se pokazalo da treća osoba polaže pravo na nekretninu koju je ona u cijelosti isplatila, iako je njemu ta činjenica već bila poznata. Stoga tužiteljica potražuje od tuženika isplatu iznosa od 5.000,00 kn zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče na taj iznos od podnošenja tužbe odnosno 7. travnja 2021. do isplate, kao i da joj tuženik naknadi prouzročeni parnični trošak.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da je 2004. godine sklopio predugovor o prodaji njegovog dijela nekretnine i da je tužiteljica znala da je njegova sestra suvlasnik u 1/3 dijela. To je vidljivo u vlasničkom listu i fotokopiji avionskog snimka parcele iz vremena komasacije, koji tužiteljica posjeduje. Predugovor je zakonski nevažeći, jer je rok za sklapanje kupoprodajnog ugovora bio 90 dana u kojem kupac mora isplatiti dogovoreni iznos. Budući da je iznos plaćen tek za 8 godina, tuženik smatra da za njega ne mogu važiti nikakve odredbe iz predugovora i ne može se potpisati kupoprodajni ugovor. Tužiteljica je znala i posjedovala vlasnički list, a u predugovoru se ne spominju podaci iz vlasničkog lista. Tuženik tvrdi da je njegova namjera bila da proda svoj dio zemljišta odmah, a ne nakon 8 godina, dok je namjera tužiteljice bila da na račun kupnje njegovog dijela od 2/3 prevarom dođe do posjeda cijele parcele. Nadalje, tuženik navodi da je tužiteljica imala sve dokumente za sklapanje zakonskog ugovora, a nije ispunila svoje obveze, jer nije platila novac u određenom roku, dok je on svoje obveze ispunio. Tužiteljica je znala za suvlasništvo i mimo njegovog znanja je stupila u kontakt s njegovom sestrom nudeći joj novac za njezin dio parcele, što mogu potvrditi i svjedoci. Budući da je njegova sestra tražila više nego što je tužiteljica mislila i odbila je njenu ponudu, tužiteljica se odlučila za ovu opciju.

3. U dokaznom postupku sud je proveo dokaze koje su stranke predložile, i to: saslušao stranke, izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige na listu 4 spisa, u poziv za mirno rješenje spora tuženiku na listu 5, pročitao predugovor o kupoprodaji nekretnina i Aneks na listu 6-7 spisa, odgovor na tužbu tuženika na listu 13 i prilog na listu 14 te podnesak tužiteljice od 6. listopada 2021. na listu 17-18 i izvršio uvid u priloge tog podneska na listu 19-21.

4. Izvedenim dokazima među strankama je nesporno utvrđeno da je između tužiteljice i tuženika zaključen predugovor o kupoprodaji nekretnina 11. listopada 2004. te Aneks tom predugovoru 5. ožujka 2012. između tuženika kao prodavatelja i tužiteljice kao kupca te je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 15.000,00 kn.

5. Nije sporno da je tužiteljica u vrijeme sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnina znala da tuženik nije vlasnik predmetne nekretnine u cijelosti, već samo u 2/3 dijela, dok je njegova sestra D. B. bila upisana kao suvlasnica u 1/3 dijela.

6. Sporno je da li je ovim predugovorom o kupoprodaji nekretnina i Aneksom istog tužiteljica kupila cijelu nekretninu oranicu Marijanski put, upisanu u zk. ul. 2376 (sada 4021) k.o. V., k.č. br. 3485, ukupne površine 4379 m2 ili je kupila samo suvlasnički dio tuženika kao prodavatelja.

7. Iz iskaza tužiteljice proizlazi da je prije zaključenja predugovora o kupoprodaji nekretnina s tuženikom izvršila uvid u izvadak iz zemljišne knjige te je znala da tuženik nije vlasnik u cijelosti na toj nekretnini, već samo u 2/3, a 1/3 je bila u suvlasništvu njegove sestre. Tužiteljica je namjeravala kupiti cijelu nekretninu i smatra da je to tuženik znao te su dogovorili cijenu za cijelu nekretninu u iznosu od 15.000,00 kn, a koju ona smatram realnom za to vrijeme u odnosu na ostale nekretnine koje su se prodavale. Prilikom potpisa predugovora o kupoprodaji na ime kapare je isplatila tuženiku 7.500,00 kn te je bilo dogovoreno da će tuženik obavijestiti svoju sestru i isplatiti joj 1/3 njezinog suvlasničkog dijela iz kupoprodajne cijene. Tužiteljica nije mogla stupiti u kontakt sa sestrom tuženika, jer ni u zemljišnoj knjizi nije bilo njezine adrese, već je samo pisalo iza njenog imena i prezimena "Z.". Naknadno je isplatila tuženiku ostatak cijene za predmetnu nekretninu i više puta ga je pozivala da riješi sa svojom sestrom kako bi se mogla upisati kao vlasnica i na njezinom suvlasničkom dijelu. Međutim, tuženik je to stalno odgađao te joj je jednom prilikom rekao da ga je sramota što nema novca da isplati sestru, a tužiteljica je slučajno, nakon dosta godina uspjela stupiti u kontakt s njegovom sestrom te je ista upoznata da je tužiteljica platila tuženiku puni iznos kupoprodajne cijene, a od čega je on trebao njoj isplatiti 1/3, odnosno 5.000,00 kn. Na upit tužiteljica je izjavila da tuženik ima suglasnost svoje sestre vezano za raspolaganje i njenim suvlasničkim dijelom, jer je on ostvarivao poticaj na tu zemlju, no kad ga je tražila da joj pokaže tu suglasnost, rekao joj je da ju je izgubio.

Na upit zašto u predugovoru o kupoprodaji nekretnina, kao ni u aneksu tom predugovoru nije naveden suvlasnički dio od 2/3 predmetne nekretnine na imenu tuženika, već je navedena cijela nekretnina, tužiteljica je izjavila da nije znala da bi to u ugovoru trebalo biti posebno naznačeno, a smatrala je da kupuje cijelu nekretninu, jer inače ne bi pristala na cijenu od 15.000,00 kn, niti bi kupila tu nekretninu. Ne bi podnosila ovu tužbu da nije čula da kruže priče po V. da je ona ostala dužna nešto isplatiti tuženiku, a tek prije oko dvije godine je kontaktirala sestru tuženika preko svoga zastupnika, a nakon što je saznala gdje ista živi.

8. Prema iskazu tuženika B. S. proizlazi da prije potpisivanja predugovora o kupoprodaji nekretnina koji je predmet postupka nije razgovarao s tužiteljicom o tome da bi on trebao obavijestiti svoju sestru o prodaji nekretnine. Ništa posebno nisu razgovarali, a predugovor im je pravio odvjetnik S. M., te je u istom naznačena cijela nekretnina. Na upit zašto nije tražio da u predugovoru bude naznačen samo njegov suvlasnički dio tuženik je izjavio da tada nije o tome vodio računa, već je trebao misliti onaj tko je sastavljao ugovor. Smatra da je tim predugovorom vršio prodaju samo svoga suvlasničkog dijela, jer nije sestru uopće obavijestio o prodaji, a isto tako i njegova je sestra znala prodavati svoje suvlasničke dijelove nekretnine bez njegovog znanja. Tužiteljica mu je nakon isplate kapare od 7.500,00 kn ostatak otplaćivala 8 godina u ratama, a nisu mogli sačiniti kupoprodajni ugovor za provedbu u zemljišnim knjigama u odnosu na cijelu nekretninu, jer njegova sestra nije bila stranka tog predugovora.

Razgovarao je s tužiteljicom da sestra ne može prodati svoj suvlasnički dio na toj nekretnini, ako on ne proda, odnosno njezin dio bez njegovog ne bi ništa vrijedio. Smatra da je tih 15.000,00 kn koje mu je tužiteljica isplatila cijena njegovog suvlasničkog dijela nekretnine. Na upit tuženik je izjavio da nije imao punomoć svoje sestre za prodaju njenog suvlasničkog dijela, jer ju nije ni obavijestio o prodaji. On je planirao obavijestiti svoju sestru o prodaji nekretnine kad mu tužiteljica isplati cijeli iznos kupoprodajne cijene. Pročitao je predugovor o kupoprodaji nekretnina prije potpisivanja, a pročitao je i aneks, ali se ne slaže s time što tužiteljica tvrdi da bi prodao cijelu nekretninu.

Na upit tuženik je izjavio da nije primio kupoprodajnu cijenu za cijelu nekretninu, a na upit zamjenice pun. tužiteljice zašto je u aneksu predugovoru o kupoprodaji nekretnina u točci 2. navedeno da je kupac isplatio prodavatelju kupoprodajnu cijenu u cijelosti, odnosno da se isto odnosi na cijelu nekretninu, tuženik je izjavio da on to nije vidio. Na upit tuženik je izjavio da je točno da je njegova sestra D. B. poslala pismo i tužiteljici i njemu, a koja su pisma priložena uz podnesak tužiteljice od 6. listopada 2021.

Zamjenica punomoćnika tužiteljice je stavila primjedbu na iskaz tuženika, jer je isti u suprotnosti s materijalnom dokumentacijom priloženom spisu. Tuženik je izjavio da je istinito iskazivao u cijelosti.

9. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, u smislu čl. 8. Zakona o parničnom postupku, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.

10. Naime, temeljem odredbe čl. 7 . st. 1. Zakona o parničnom postupku, stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

11. Odredbom čl. 219. st. 1. Zakona o parničnom postupku propisano je da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika.

12. Ako sud na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju te činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja, sukladno odredbi čl. 221.a Zakona o parničnom postupku.

13. Sud smatra da u konkretnom slučaju tužiteljica nije uspjela dokazati svoje tvrdnje da je kupila cijelu nekretninu upisanu u zk. ul. 2376 (sada 4021), oranica Marijanski put upisanu u k.o. V. (330973), k.č. br. 3485, ukupne površine 4379 m2, prema predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 11. listopada 2004., jer je to suprotno iskazu tuženika i sadržaju predugovora o kupoprodaji nekretnine.

14. Naime, kao stranke predugovora o kupoprodaji nekretnina, navedeni su upravo tuženik kao prodavatelj i tužiteljica, kao kupac. Da je volja ugovornih strana bila kupnja, odnosno prodaja cijele nekretnine, tada bi u tom predugovoru morala biti naznačena na strani prodavatelja i sestra tuženika D.B., kao suvlasnica predmetne nekretnine u 1/3 dijela. Međutim, sestra tuženika uopće nije naznačena u tom predugovoru o kupoprodaji nekretnina kao prodavatelj, niti taj predugovor sadrži bilo kakvu odredbu vezano za obvezu tuženika da obavijesti svoju sestru D. B. o kupoprodaji nekretnine ili eventualnoj isplati dijela cijene, kao što nije naznačeno niti u aneksu od 5. ožujka 2012. tom predugovoru o kupoprodaji nekretnina.

15. Na temelju odredbe čl. 10. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) propisano je da je sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa (pažnja dobrog gospodarstvenika, odnosno pažnja dobrog domaćina). To znači da je tužiteljica bila u obvezi, ako je već namjeravala kupiti cijelu nekretninu kako to tvrdi, voditi računa da oba suvlasnika nekretnine moraju biti naznačeni kao prodavatelji, jer istoj nije bilo nepoznato prije sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnina da tuženik nije vlasnik te nekretnine u cijelosti, a što proizlazi iz samog iskaza tužiteljice u kojem navodi da je prije zaključenja istog izvršila uvid u izvadak iz zemljišne knjige te je "znala da tuženik nije vlasnik u cijelosti na toj nekretnini, već samo u 2/3, 1/3 je bila u suvlasništvu njegove sestre". Kad se uzme u obzir i činjenica da je ugovor sastavio sadašnji punomoćnik tužiteljice, ista je morala biti svjesna da kupuje samo suvlasnički dio tuženika B. S., obzirom da je jedini on naznačen kao prodavatelj, jer nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego što sam ima, odnosno ne može prodati nešto što nije njegovo vlasništvo ili suvlasništvo. Dakle, tužiteljica nije postupala s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva.

16. Vezano za navode tužiteljice da je 15.000,00 kn bila cijena za cijelu nekretninu, tužiteljica nije dostavila u spis nikakav dokaz o stanju na tržištu nekretnina u to vrijeme, niti iz teksta predugovora, kao ni Aneksa tom predugovoru proizlazi da se dio cijene odnosi za suvlasnički dio sestre tuženika D. B. Pri tome treba napomenuti da sud nije cijenio sadržaj pisama koja je D. B. uputila tužiteljici i tuženiku, na kojima nije naznačeno ni vrijeme pisanja istih, budući da se kao valjan dokaz može uzeti samo iskaz iste u svojstvu svjedoka, ali nijedna stranka nije predložila njezino saslušanje.

17. Tuženik osnovano tvrdi da nije smatrao da je predmet predugovora o kupoprodaji nekretnina i suvlasnički dio njegove sestre, jer se ista ne spominje u predugovoru, već je predugovor sklopio samo za prodaju svoga dijela nekretnine, što je zakonski dozvoljeno. Tužiteljica je znala da je njegova sestra suvlasnica u 1/3 dijela i posjedovala je vlasnički list za predmetnu nekretninu, ali je ipak samo s tuženikom kao prodavateljem sklopila taj ugovor, dok je s njegovom sestrom D. B. tek naknadno stupila u kontakt, a obzirom da je njegova sestra tražila više nego što je tužiteljica mislila platiti, nije došlo do dogovora o prodaji njezinog suvlasničkog dijela.

18. Iz Aneksa predugovoru o kupoprodaji nekretnina ugovorne strane su suglasne da je kupac isplatio prodavatelju kupoprodajnu cijenu u cijelosti u iznosu od 15.000,00 kn, što su stranke potvrdile svojim potpisom. Međutim, ova kupoprodajna cijena koja je u cijelosti isplaćena, po stavu suda, može se odnositi samo na suvlasnički dio tuženika kao prodavatelja, jer se ni u predugovoru, niti u Aneksu tom predugovoru spominje D. B. koja je suvlasnica na istoj nekretnini u 1/3 dijela, niti se bilo gdje spominje da je tuženik kao prodavatelj bio opunomoćen sklopiti predugovor i Aneks u ime svoje sestre, a što je neophodno za kupnju cijele nekretnine koja je u suvlasništvu dvije ili više osoba. Sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, ali ih ne mogu uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva, što je propisano odredbom čl. 2. Zakona o obveznim odnosima. Dakle, u Aneksu predugovoru o kupoprodaji nekretnina sud smatra da je odredba da je kupac u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu koja se odnosi na cijelu k.č. br. 3485, površine 4379 m2 suprotna Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva, jer tužiteljica kao kupac nije zaključila predugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine za cijelu nekretninu, obzirom da se u predugovoru ne spominje suvlasnica te nekretnine u 1/3 dijela D. B., niti je tuženik imao ovlaštenje, odnosno punomoć da istu zastupa prilikom sklapanja tog predugovora. Naime, odredbom čl. 115. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da na temelju valjanog pravnog posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva prelazi vlasništvo s dotadašnjeg vlasnika na stjecatelja, a na način određen zakonom. Stavkom 2. istog članka propisano je da se na temelju pravnog posla ne može steći vlasništvo preko granice otuđivateljeve ovlasti da raspolaže stvarju, osim kad stjecanje vlasništva u dobroj vjeri uživa zaštitu. U konkretnom slučaju tuženik nije mogao prenijeti više od 2/3 suvlasničkog dijela na predmetnoj nekretnini, jer je isti bio upisan kao suvlasnik u tom dijelu u zemljišnoj knjizi, a što je tužiteljici bilo dobro poznato prije sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine, kao što je bilo poznato i da je njegova sestra D. B. suvlasnica u 1/3 dijela na istoj nekretnini. Ako je ugovor sklopljen prema unaprijed odštampanom sadržaju, odnosno pripremljen i predložen od jedne ugovorne strane (u ovom slučaju tužiteljice), onda se i sporne i nejasne odredbe takvog ugovora imaju tumačiti u korist druge ugovorne strane, odnosno tuženika.

19. Slijedom svega iznijetoga sud je odbio tužbeni zahtjev tužiteljice kao neosnovan.

20. Ostale navode stranaka, kao nepotrebne, sud nije posebno ni obrazlagao. 21. U odnosu na trošak postupka za napomenuti je da tužiteljica nije stavila određeni zahtjev za naknadu troška postupka do zaključenja glavne rasprave, niti je tuženik tražio trošak postupka, a isti nije niti imao trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku.

U Valpovu, 15. veljače 2022.

Sutkinja

Tatjana Varžić

PRAVNA POUKA: Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u roku od 8 dana od dostave prijepisa ove presude. Presuda se može pobijati samo zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. točke 1.,2.,4.,5.,6.,8.,9.,10. i 11. Zakona o parničnom postupku i zbog pogrešne primjene materijalnog prava.

Dostaviti:

1. Tužitelju, po punomoćnici,

2. Tuženiku