1

                            Poslovni broj 33 Gž-3222/2023-2

 

Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

 

Poslovni broj 33 Gž-3222/2023-2

 

 

 

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

 

R J E Š E N J E

 

 

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednice vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja L. u. S. iz S., zastupana po punomoćnicima Z. I., odvjetniku iz S. i J. T., odvjetniku iz K., protiv tuženika C. d.o.o. iz S., zastupanog po punomoćniku I. M., odvjetniku iz S., radi iseljenja, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-145/16 od 31. ožujka 2023., u sjednici vijeća održanoj dana 5. ožujka 2024.,

 

 

r i j e š i o   j e

 

I. Ukida se presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-145/16 od 31. ožujka 2023. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

II. O troškovima žalbenog postupka odlučit će prvostupanjski sud u konačnoj odluci.

 

                                                                     

Obrazloženje

 

1. Presudom Općinskog suda u Splitu citiranom u izreci odlučeno je:

 

„I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"I. Nalaže se tuženiku C. d.o.o., OIB:…, da u roku od 15 dana iseli iz poslovnih prostora sa jugozapadne strane prizemlja, koji prostori se nalaze u ulici anagrafske oznake T.., sagrađenoj na čest. zem 6205/7 i 6209/4,K.O.S., koji prostori su na Skici Prizemlja (str.13 spisa) te drugoj dopuni vještačenja ovlaštenog sudskog vještaka T. Č., dipl.ing. geod., od 29.12.2021, koje su sastavni dio ove Presude, označenim zaokruženim brojevima: 1, 7, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 9 i 10B, te prostorije slobodne od osoba i stvari preda u posjed tužitelju L. u. „S.“ za gajenje divljači i lov, OIB:….

II. Nalaže se tuženiku C. d.o.o., OIB:…, da u roku od 15 dana iseli iz poslovnih prostora sa južne strane, na I. katu, koji prostori se nalazi u ulici anagrafske oznake Tršćanska 34, sagrađen na čest .zem 6205/7 i 6209/4, K.O.S., koji prostori su na Skici prvog kata (str.14 spisa) te drugoj dopuni vještačenja ovlaštenog sudskog vještaka T. Č., dipl.ing. geod., od 29.12.2021, koje su sastavni dio ove Presude, i to prostorija označenih zaokruženim brojevima: 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 te prostorije slobodne od osoba i stvari preda u posjed tužitelju L. u. „S.“ za gajenje divljači i lov, OIB:…

III. Nalaže se tuženiku C. d.o.o., OIB:…, da u roku od 15 dana ukloni svoje stvari sa vanjskog dijela-štekata u prizemlju (terasa ugostiteljskog objekta) i to popločanog prostora sjeverozapadno uz objekt anagrafske oznake T… - S, a koji se nalazi na dijelu č.zem. 6205/7 K.O.S., koji prostor je na Skici iz Dopune Vještačenja ovlaštenog vještaka T. Č. od 25.02.2018.g., označen slovima H-O-P-R-S-H, koja Skica je sastavni dio ove Presude, te vanjski dio-štekat slobodan od osoba i stvari preda u posjed tužitelju L. u. „S.“ za gajenje divljači i lov, OIB:...

IV. Nalaže se tuženiku C. d.o.o., OIB:…, da u roku od 15 dana tužitelju L. u. „S.“ za gajenje divljači i lov, OIB:… naknadi troškove parničnog postupka zajedno sa zateznim kamatama koje teku od presuđenja do isplate po kamatnoj stopi od po kamatnoj stopi od po stopi od 7,88 % godišnje, a u slučaju promjene stope kamata prema stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena."

 

II. Dužan je tužitelj u roku 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 9.954,20 EURa.“

 

2. Protiv navedene presude tužitelj je podnio pravovremene žalbe po punomoćnicima Z. I., dana 11.4.2023. i J. T., dana 17.4.2023., obje zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22 – dalje: ZPP), uz prijedlog da se pobijana presuda preinači u smislu žalbenih navoda, odnosno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

3. Tuženik nije odgovorio na žalbe.

 

4. Žalbe su osnovane.

 

5. U predmetnom postupku tužitelj traži predaju u posjed poslovnog prostora određenog u izreci prvostupanjske presude, a budući da je dopisom od 1. svibnja 2016. tuženiku otkazao ugovor o zakupu ovjeren kod javnog bilježnika 2003. godine zbog neplaćanja dužne zakupnine te mu ostavio rok od 30 dana radi iseljenja i ispražnjenja prostora i predaje u posjed tužitelju, što tuženik do ostavljenog roka od 5. lipnja 2016. nije učinio.

 

6. Tuženik je osporio aktivnu i pasivnu legitimaciju za zahtjev tužitelja uz obrazloženje da je vlasnik spornih nekretnina čest.zem. 6205/7 i 6209/4 upisanih u z.k.ul. 10435 k.o. S. upravo on a ne tužitelj koji je samo nositelj prava korištenja istih.

 

7. U postupku pred prvostupanjskim sudom utvrđeno je:

- da je između tužitelja i tuženika 20. 2. 2003. zaključen ugovor o zakupu poslovnih prostorija kojim su stranke ugovorile produženje zakupa poslovnih prostorija u prizemlju i prvom katu poslovnog objekta Tršćanska 34 u ukupnoj površini od 264m2 po cijeni od 7.5 EUR po 1m2 uvećano za PDV te 80m2 bašte-terase sa zapadne strane objekta za 3,5 mjeseci po cijeni od 3,5 EURa uvećano za PDV na neodređeno vrijeme s time da ugovor počinje teći 1. 1. 2003.,

- da su stranke u navedenom ugovoru prethodno utvrdile da je između njih 22. 5. 1995. zaključen ugovor o zakupu prostorija tužitelja u prizemlju poslovnog objekta anag. oznake T… u površini od 110m2 kao i korištenje terase i štekata u površini od 80m2 za vrijeme od 1. 6. 1995. do 31. 5. 2005.,

- da je u istom ugovoru prethodno utvrđeno da su stranke ugovorom o zakupu od 21. 8. 1998. ugovorile zakup poslovnog prostora u površini od 154m2 sa zemljištem i okolišem, koji ugovor nije stupio na snagu uslijed zakonskih propisa koji su prenijeli imovinu udruga u državno vlasništvo, ali je ponovno ta imovina vraćena ranijim vlasnicima,

- da je  navedenim ugovorom od 20. 2. 2003. također utvrđeno da su tužitelj i tuženik 7. 2. 2003. sklopili izvansudsku nagodbu kojom je utvrđeno potraživanje tuženika prema tužitelju na dan 31. 12. 2002. u iznosu od 166.330 kn dok je potraživanje tužitelja prema tuženiku na taj dan 30.158,40 EURa, od čega 24.720 EUR na ime neto zakupnine za godinu dana a PDV u visini od 22% iznosi 5.438,40 EURa, koji će se iznosi međusobno prebiti a tuženik se obvezao razliku platiti do 15. 3. 2003., odnosno 30. 9. 2003.,

- da su naprijed navedenim ugovorom o zakupu od 20. 2. 2003. stranke ugovorile da će se visina zakupnine umanjivati svako tromjesečje za 10% na ime ulaganja tuženika u prostore koji su predmet zakupa prema elaboratu kolaudacije izgradnje hotela C. sudskih vještaka N. K. i L. P. od rujna 1995.,

- da su navedenim ugovorom o zakupu stranke ugovorile da zakupac može jednostrano raskinuti ugovor preporučenim pismom uz otkazni rok od 3 mjeseca računajući od prvog idućeg mjeseca od dana primitka otkaza, te da će se u slučaju raskida ugovora izvršiti primopredajni zapisnik,

- da je tužitelj 1. 5. 2016. pisano otkazao ugovor o zakupu iz razloga što tuženik nije uredno podmirivao svoje obveze plaćanje zakupnine prema sklopljenom ugovoru, a navedeno pismeno tuženik je zaprimio 6. 5. 2016.,

- da se tužitelj prije otkaza obratio tuženiku pismenom od 11. 4. 2016. kojim ga poziva na podmirenje dospjelih obveza i upozorava da su se stekli uvjeti za jednostrani raskid ugovora, koje pismeno je tuženik zaprimio 15. 4. 2016.,

- da predmetna nekretnina u naravi predstavlja zgradu-hotel s dvorištem, u zemljišnim knjigama upisano kao čest zem. 6205/7, dvor površine 562m2 i čest zem. 6209/4 kuća površine 313 m2, ukupno 875m2 ZU 10435 KO S., na način da je tuženik upisan kao suvlasnik s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1) prostora sa sjeveroistočne strane prizemlja neto površine 69,09 m2, suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-2), prostora sa sjeverne strane prvog kata, neto površine 138,95 m2 te suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-3), cijeli drugi kat zgrade neto površine 280,77 m2, dok je preostali dio kuće sagrađen na čest zem. 6209/4 upisan kao društveno vlasništvo a kao nositelj prava korištenja upisano je L. d. S. za gojenje i lov divljači S.,

- da je prema podacima Službe za opću upravu Ureda državne uprave u SDŽ Klasa 230-02/15-07/292 od 25. 7. 2015. L. u. S. - za gojenje divljači i lov nastala kao sljednik L. d. "K.", za uzgoj, zaštitu i lov divljači, na način da je rješenjem Ureda za opću upravu Klasa UP/I-007-02/97-06/163 od 6. 8. 1997. društvena organizacija L. d. S. za gajenje divljači i lov s danom 15. 7. 1995. postalo udruga, te je 30. 12. 1998. upisana u registar udruga RH.

 

8. Prvostupanjski sud je, s obzirom na prigovor tuženika da je on suvlasnik spornih nekretnina, smatrao odlučnim utvrditi vlasničke odnose stranaka na spornoj nekretnini, te je utvrdio:

- da je tuženik upisan kao etažni vlasnik predmetnih čest zem. 6205/7 i 6209/4, i to prostora sa SI strane prizemlja površine 69,09 m2, prostora sa sjeverne strane prvog kata neto površine 138,95 m2 te cijelog drugog kata površine 280,77 m2 (etažno vlasništvo E-1, E-2 i E-3), dok je preostali dio upisan kao društveno vlasništvo a kao nositelj prava korištenja upisan je tužitelj (odnosno njegov prednik),

- da je tužitelj odbijen s prijedlogom da se upiše kao vlasnik posebnih etažnih dijelova zgrade sagrađene na čest. zem. 6209/4, i to prostora s JZ strane prizemlja neto površine 194,72 m2 i prostora s južne strane, neto površine 143,64 m2,

- da ne postoji suglasnost stranaka o uspostavi etažnog vlasništva, niti plan posebnih dijelova u smislu odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,

- da iz priležećih dozvola upravnih tijela ne proizlazi da je objekt izgrađen suprotno planu posebnih dijelova nekretnine i da posebni dijelovi koje tužitelj traži da mu se predaju u posjed predstavljaju samostalnu uporabu cjelinu,

- da prema elaboratu kolaudacije proizlazi da su stranke odnosno njihovi prednici dogradili i nadogradile postojeću zgradu na čest zem. 6209/4 na način da je postojeće prizemlje od 163,53 m nadograđeno za 100,28 m tako da ima ukupnu površinu od 263,81 m2 neto, od čega je tuženiku pripalo 69,09 m a L. d. S. 31,19 m2, da je postojeći prvi kat od 86,55 m2 nadograđen za daljnjih 196,04 m, tako da ima novu neto novu površinu od 282,59 m2 a od nadograđenog dijela je tuženiku pripalo 138,95 m2 dok je L. d. pripalo 57,09 m2, a tvrtka C. odnosno tuženik nadogradila je cijeli drugi kat nad postojećom zgradom u površini od 280,77 m koji mu u cijelosti pripada,

- da nije sporno da tuženik koristi cijeli prvi kat i prizemlje s nadograđenim aneksom i nakon raskida ugovora,

- da se obje nekretnine (zgrada i dvorište) koriste kao hotel duže od 20 godina, tako da dio upisan kao vlasništvo tuženika nije fizički odvojen u odnosu na ostatak čestica.

 

9. Prvostupanjski sud je odbio tužbeni zahtjev, navodeći u obrazloženju presude da je između stranaka sporna površina nekretnine čiji povrat tužitelj traži jer je prema ugovoru o zakupu od 20.2.2003. predmet zakupa prostor u prizemlju i prvom katu ukupne površine 264 m2, te 80 m2 terase sa zapadne strane objekta, dok prema elaboratu kolaudacije postojeće prizemlje s nadogradnjom ima ukupnu površinu od 263 m2, prvi kat 282,59 m2, pa nije jasno utvrđeno koja površina bi pripadala tužitelju, odnosno što predstavlja njegov vlasnički dio. Naime, etažno vlasništvo je uvijek bilo povezano s pravom korištenja zemljišta kao neotuđivo pravo ili kroz suvlasništvo na nekretnini kroz pravni institut superficies cedit solo. Tuženik je stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postao suvlasnik u neodređenom suvlasničkom dijelu cijele nekretnine, pa po mišljenju ovog suda tužitelj ne može tražiti predaju u isključivi samostalni posjed dijelova pojedinih katova određenih po površini nekretnine koja je ex lege u suvlasništvu parničnih stranaka barem u jednakom omjeru jer veličina suvlasničkih dijelova nije određena. Uz to, među strankama postoji spor glede veličine suvlasničkih dijelova a oni u naravi nisu fizički odvojeni.

 

10. Osnovano tužitelj u žalbi prigovara da je tužitelj svoj zahtjev utemeljio na nespornim činjenicama, da je između stranaka postojao dugogodišnji ugovor o zakupu za sporne poslovne prostorije, koji je otkazan, te tužitelj traži predaju spornih poslovnih prostorija na temelju činjenice prestanka ugovora o zakupu, a ne na temelju vlasništva, odnosno  nije riječ o vlasničkoj tužbi iz čl. 161. Zakona  o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 137/99, 22/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, dalje: ZV).

 

11. Nadalje se u žalbi naglašava, da tužitelj nije niti tražio iseljenje iz prostora na kojima je tuženik uknjižen kao vlasnik, već iz preostalih prostorija u prizemlju i na prvom katu koje tuženik koristi bez valjanog pravog osnova jer je ugovor o zakupu raskinut, a kojih tuženik nije niti vlasnik budući da iz nalaza i mišljenja vještaka T. Č., dipl.ing. geod. proizlazi da tuženik koristi više od onoga na čemu je uknjiženi vlasnik.

 

12. U skladu s odredbom čl. 46. st. 2. ZV svaki suvlasnik ima glede cijele stvari pravo postavljati protiv svakoga one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama, tj. u skladu s odredbom čl. 64. st. 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, - dalje: ZOO).

U konkretnom slučaju, međutim, ne traži se predaja od trećeg već od suvlasnika u neodređenom omjeru.

 

13. Pri tom se u obrazloženju prvostupanjske presude, u točki 7., navodi da je u postupku trebalo raspraviti i utvrditi osnovanost zahtjeva tužitelja da mu tuženik preda u posjed preostale dijelove spornih nekretnina, tj. onih koje nisu upisane kao njegovo vlasništvo, koje tuženik drži u kontinuiranom posjedu od 1998. godine na temelju ugovora o zakupu koji su sklapani između stranaka odnosno njihovih prednika, a koji se u naravi koriste kao sastavni dio poslovnog objekta tuženika i to hotela.

 

14. U žalbi od 17. travnja 2023. ističe se nesuglasnost između zaključka suda, da su stranke suvlasnici u neodređenom dijelu obiju spornih čestica, i provedenih vještačenja.

 

15. U odnosu na sve navedeno valja naglasiti, da je tužbeni zahtjev utemeljen na određenoj činjeničnoj osnovi i to prestanku ugovora o zakupu, pri čemu tuženik nije osporio da bi ugovor bio valjano otkazan.

 

16. Sud je međutim u postupku utvrđivao vlasničkopravne odnose između stranaka na spornim česticama, a da nije ocijenio koji fizički dio nekretnine je bio predmet ugovora o zakupu, a što je pretpostavka za ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva za predaju u suposjed – ukoliko je istim doista tražena predaja i onog dijela nekretnine koji je korišten na temelju ugovora o zakupu, što u postupku nije utvrđeno.

 

17. U odnosu na navedeno sud ocjenjuje, da je sporna površina nekretnine čiji povrat tužitelj traži, jer se prema ugovoru o zakupu od 20.2.2003. radi o prizemlju i prvom katu ukupne površine 264 m2, te 80 m2  terase sa zapadne strane objekta, dok prema elaboratu kolaudacije postojeće prizemlje s nadogradnjom ima ukupnu površinu 263 m2, prvi kat 282,59 m2 pa nije utvrđeno koja površina pripada tužitelju, odnosno što predstavlja njegov vlasnički dio, a budući da je tuženik postao suvlasnik cijele nekretnine.

 

18. Za ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva za predaju u posjed (u čemu je sadržan i zahtjev za predaju u suposjed, jer je u većem sadržano i manje) određenog dijela sporne nekretnine odlučno bi bilo utvrditi fizički dio nekretnine koji je bio predmet ugovora o zakupu, koji je između stranaka nesporno prestao 2016. godine tj. prije podnošenja tužbe u ovom predmetu, pri čemu je na tuženiku, koji tvrdi da je vlasnik tog dijela upravo on, teret dokazivanja te činjenice, kojom pobija navode tužitelja o njegovom pravu da traži predaju u posjed (jer je pravo tuženika na posjed na temelju ugovora o zakupu kao pravne osnove nesporno prestalo).

 

19. U postupku su provedeni dokazi radi utvrđenja identiteta spornih nekretnina ali  iz obrazloženja ne proizlazi da bi sud iste utvrdio budući da se sud (i vještaci) bave sadržajem upravnih i zemljišnoknjižnih postupaka u vezi sporne nekretnine dok navedene činjenice – što je od spornih nekretnina tuženik koristio na temelju ugovora o zakupu tijekom 18 godina, te je li dokazao da je (su)vlasnik upravo tog dijela, nisu utvrđene. Iz utvrđenja u postupku kao nesporno proizlazi da tuženik koristi cijeli prvi kat i prizemlje s nadograđenim aneksom i nakon raskida ugovora, dok se u odnosu na vlasništvo tuženika sud poziva na elaborat kolaudacije koji sadrži podatke o nadograđenim i ukupnim neto površinama te što je od toga „pripalo“ tuženiku a što tužitelju.

 

20. Sud međutim utvrđuje (odlomak 8) i da posebni dijelovi koje tužitelj traži da mu se predaju u posjed predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu, a ne ocjenjuje da li ta cjelina odgovara oznakama iz postavljenog tužbenog zahtjeva, te je li tuženik dokazao da bi u odnosu na tu cjelinu, ako je pravilno označena, imao pravo na posjed, odnosno suposjed iste.

 

21. Radi toga će u ponovljenom postupku sud utvrditi navedene, odlučne činjenice, te ocijeniti osnovanost tužbenog zahtjeva, a o istom dati i valjane razloge.

 

22. Budući da je ukinuta odluka o glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima postupka jer nije poznat konačni uspjeh stranaka u sporu.

 

23. U skladu s navedenim, odlučeno je, na temelju odredbe čl. 369. st. 1. ZPP , te u odnosu na troškove žalbenog postupka, na temelju čl. 166. st. 2. ZPP, kao u izreci.

 

U Zagrebu, 5. ožujka 2024.

 

                                                                                                                                       Predsjednik vijeća:

       Milena Frankić, v.r.