- 1 -              Rev-675/2021-2

 

 

 

 

 

Broj: Rev-675/2021-2

 

 

 

R e p u b l i k a H r v a t s k a

 

R J E Š E N J E

 

              Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Đura Sesse predsjednika vijeća, mr. sc. Dražena Jakovine člana vijeća i suca izvjestitelja, Ljiljane Hrastinski Jurčec članice vijeća, Goranke Barać-Ručević članice vijeća i Mirjane Magud članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja E. d.o.o., OIB … iz Z., kojeg zastupan punomoćnik I. E., odvjetnik u Z., protiv tuženika Grada Zagreba, OIB … , Z., kojeg zastupa punomoćnica A. H., odvjetnica u Z., radi isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-3690/19-2 od 11. veljače 2020., kojom je djelomično potvrđena i djelomično preinačena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-5111/15-41 od 5. srpnja 2019., u sjednici održanoj 28. veljače 2024.

 

r i j e š i o   j e:

 

              I. Ukida se presuda Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-3690/19-2 od 11. veljače 2020. i predmet se vraća istom sudu na ponovno suđenje.

 

              II. O troškovima postupka nastalim u povodu revizije odlučiti će se u konačnoj odluci.

 

Obrazloženje

 

1. Presudom suda prvoga stupnja naloženo je tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 1.834.655,97 kuna s pripadajućim zateznim kamatama tekućim od 12. studenog 1999. do isplate (točka I. izreke) dok je zahtjev tužitelja za isplatu zateznih kamata na naprijed dosuđeni iznos za razdoblje od 10. ožujka 1997. do 11. studenog 1999. kao neosnovan odbijen (točka II. izreke). Naloženo je tuženiku naknaditi tužitelju troškove postupka u iznosu od 361.716,00 kuna s pripadajućim zateznim kamatama od 5. srpnja 2019. do isplate (točka III. izreke) te je naloženo tužitelju naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 80.769,60 kn (točka IV. izreke).

 

2. Presudom suda drugoga stupnja preinačena je prvostupanjska presuda u dijelu kojim je prihvaćen tužbeni zahtjev (u točkama I. i III. izreke) te u dijelu kojim je prihvaćen zahtjev za naknadu troškova parničnog postupka preko iznosa od 80.769,60 kn te odbijen tužbeni zahtjev na isplatu iznosa od 1.834.655,97 kn sa pripadajućim zateznim kamatama od 12. studenog 1999. do isplate i naknadu troškova postupka u iznosu od 361.716,00 kn sa pripadajućim zateznim kamatama od 5. srpnja 2019. do isplate te je naloženo tužitelju da tuženiku nadoknadi troškove postupka u iznosu od 596.552,27 kn (točka I. izreke). Odbijena je žalba tužitelja i potvrđena je prvostupanjska presuda u dijelu kojim je prihvaćen zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka te u dijelu kojim nije prihvaćen zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka preko dosuđenog iznosa (točka II. izreke). Naloženo je tužitelju da tuženiku naknadi trošak žalbenog postupka u iznosu od 38.716,87 kn (točka III. izreke).

 

3. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Revd-3421/2020-2 od 23. prosinca 2020. tužitelju je dopušteno podnošenje revizije protiv citirane drugostupanjske presude zbog pravnog pitanja koje glasi:

 

              „Kada osoba (raniji zakupnik) na temelju pravne osnove izvrši ulaganja u imovinu druge osobe (poslovni prostor u imovini zakupodavca), primjenjuju li se na pitanje povrata izvršenih ulaganja između njih pravila o stjecanju bez osnove, u situaciji kada je osnova na temelju koje je ulaganje izvršeno kasnije otpala odnosno nije se ostvarila uslijed objektivne nemogućnosti ispunjenja zbog događaja za koji nije odgovorna niti jedna strana?“

 

4. Protiv drugostupanjske presude, u skladu s navedenim dopuštenjem, reviziju je podnio tužitelj uz prijedlog za preinačenjem drugostupanjske presude i prihvaćanjem tužbenog zahtjeva u cijelosti, odnosno potvrđivanjem prvostupanjske presude uz naknadu troškova sastava revizije i sudske pristojbe.

 

5. U odgovoru na reviziju tuženik se istoj protivi i predlaže ju odbaciti, odnosno odbiti kao neosnovanu uz naknadu troška sastava odgovora na reviziju.

 

6. Revizija je osnovana.

 

7. Postupajući prema odredbi čl. 391. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19, dalje: ZPP) revizijski sud u povodu revizije iz čl. 382. st. 1. ZPP-a ispituje pobijanu odluku samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.

 

8. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 1.834.655,97 kn s pripadajućim zateznim kamatama koji zahtjeva na ime nastalih troškova adaptacije poslovnog prostora koji se nalazi u Z., …, uslijed neispunjenja tuženikove ugovorne obveze prema zaključku Komisije za poslovni prostor Gradskog poglavarstva Grada Zagreba, Klasa 372-01/96-01/1069 Ur. Broj 251-01-05/4-96-3 od 24. svibnja 1996. za sklapanje novog ugovora o zakupu tog prostora.

 

9. Prvostupanjski sud je, a pošavši od utvrđenja:

 

- da je zaključkom tuženika, Komisije za poslovni prostor od 24. svibnja 1996. predniku tužitelja (K. d.o.o.) dan u zakup poslovni prostor u Z., …, površine 158,05 m2 za obavljanje ugostiteljske djelatnosti kojim je određeno (točka V) da je zakupac dužan predmetni poslovni prostor adaptirati u roku od jedne godine te da će nakon izvršene adaptacije Komisija uz predočenje troškovnika o izvršenim radovima sklopiti sa zakupcem novi ugovor o zakupu tog prostora na rok od osam godina uz smanjenje zakupnine od 20% propisane zakupnine (u daljnjem tekstu: zaključak),

- da je prednik tužitelja nakon izvršene adaptacije zatražio od Komisije, uz predočenje troškovnika o izvršenim radovima (na iznos od 1.834.655,97 kuna), sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od osam godina koji zahtjev mu je odbijen pozivom na odredbu čl. 35. st. 1. novog Zakona o zakupu poslovnih prostorija („Narodne novine“ broj 91/96 i 126/97, u daljnjem tekstu: ZZPP) koji je u međuvremenu stupio na snagu, a kojim je utvrđena obveza usklađivanja ugovora o zakupu sa novim zakonom (obavezno raspisivanje javnog natječaja),

 

- da je, sukladno novom ZZPP tuženik objavio javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora na koji se prednik tužitelja javio ali je taj natječaj obustavio zaključkom od 4. svibnja 2001. uz obrazloženje da je izgubio pravo na taj prostor,

 

- da je djelomičnim rješenjem Gradskog ureda za imovinskopravne poslove Grada Zagreba od 30. siječnja 2001. i pravomoćnim dopunskim rješenjem od 24. rujna 2002. predmetni poslovni prostor vraćen bivšim vlasnicima u postupku povrata imovine na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ("Narodne novine" br. 92/96., 92/99., 39/99., 42/99., 43/00., 131/00., 27/01., 34/01., 65/01., 118/01., 80/02. i 81/02., dalje: Zakon o naknadi),

 

- da se, u trenutku kada je zaključkom predniku tužitelja predan predmetni prostor u zakup, radilo o imovini tuženika koju je on preuzeo na upravljanje, a koja je bila prenesena u društveno vlasništvo na temelju čl. 2. Zakona o naknadi,

 

- da je prednik tužitelja izvršio ulaganja u predmetni prostor uz nalog i suglasnost tuženika, s time da su ista iznosila barem 1.834.655,97 kn,

 

- sud prvog stupnja utvrdio je da, s obzirom da je prednik tužitelja sukladno zaključku izvršio adaptaciju predmetnog prostora koji se, kada mu je bio predan u zakup nije mogao upotrijebiti, da vrijednost izvršenih ulaganja iznosi najmanje 1.834.655,97 kuna, a da nije došlo do zasnivanja zakupnog odnosa na rok od osam godina uz umanjenu zakupninu kako je to bilo utvrđeno zaključkom, da tužitelj temeljem čl. 35. st. 6. ZZPP ima pravo na povrat uloženih sredstava od zakupodavca te je pozivom na čl. 35. st. 6. ZZPP naložio tuženom da tužitelju isplati naprijed navedeni iznos zajedno sa zateznim kamatama od utuženja (kada je pozvao tuženika na povrat sredstava) pa do isplate.

 

10. Sud drugoga stupnja u pobijanoj presudi ističe da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan niti s naslova naknade štete niti po osnovi čl. 35. st. 6. ZZPP. To iz razloga jer do sklapanja ugovora o zakupu na rok od osam godina nije došlo zbog stupanja na snagu novog ZZPP prema kojem je propisana obveza usklađenja ugovora o zakupu sa ZZPP odnosno provođenja javnog natječaja za davanje poslovnog prostora u zakup, a raspisani javni natječaj je naknadno obustavljen jer je tuženik izgubio pravo na taj prostor budući je isti vraćen bivšim vlasnicima u postupku povrata pa kako u konkretnom slučaju ne postoji protupravnost u postupanju tuženog da tužitelj ne može od tuženog osnovano potraživati naknadu štete.

 

10.1. Nadalje, a u odnosu na zahtjev tužitelja za vračanje uloženih sredstva u adaptaciju predmetnog poslovnog prostora temeljem čl. 35. st. 6. ZZPP, drugostupanjski sud navodi da iz odredbe čl. 35. ZZPP proizlazi da raniji zakupnik ima pravo na naknadu za učinjena ulaganja samo pod uvjetom da je udovoljavao uvjetima natječaja, a da u konkretnom slučaju tužitelj, na kojem je teret dokaza, nije dokazao da je njegov prednik udovoljavao uvjetima natječaja već da iz stanja spisa proizlazi da isti nije udovoljavao tim uvjetima pa da posljedično tome nije niti ispunjavao uvjete iz čl. 35. st. 6. ZZPP jer je nakon prestanka zakupa (koji je prestao 5. studenog 1997.) ostao u predmetnom prostoru u kojem je obavljao ugostiteljsku djelatnost, a da tuženiku nije plaćao zakupninu i to dospjelu s danom 5. ožujka 2022. u iznosu od 501.509,33 kn time da je dug komunalne naknade iznosio 2.826,25 kn i naknade za slivne vode u iznosu 146,81 kn. Posljedično navedenom drugostupanjski sud zaključuje da tužitelj nema pravo na vraćanje uloženih sredstva u adaptaciju predmetnog poslovnog prostora temeljem čl. 35. st. 6. ZZPP.

 

11. Dakle, drugostupanjski sud u svojoj odluci zauzima pravno shvaćanje da bi tužitelj imao pravo na povrat sredstava uloženih u adaptaciju predmetnog prostora samo u slučaju da je dokazao da je njegov prednik udovoljavao uvjetima natječaja nakon donošenja odnosno stupanja na snagu novog ZZPP (čl. 35.) iz čega proizlazi da isti nema prava na povrat uloženih sredstava po čl. 210. tada važećeg Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 73/91, 53/91, 3/94, 7/96, 112/99 u daljnjem tekstu: ZOO) po pravilima vraćanja stečenog bez osnove odnosno vraćanja stečenog po osnovi koja je naknadno otpala.

 

12. Navedeno pravno shvaćanje drugostupanjskog suda u suprotnosti je pravnim shvaćanjem ovoga suda zauzetim u podudarnim činjeničnim i pravnim situacijama, izraženim u odlukama Rev-302/2004 od 8. veljače 2006. i Revx-1032/2016-2 od 31. listopada 2018., prema kojem činjenica da tužitelj eventualno i nema pravo na naknadu ulaganja po odredbi čl. 35. st. 6. ZZPP-a ne znači da je tim zakonom ili bilo kojim drugim isključena mogućnost zakupca da ostvari pravo na povrat uloženih sredstava prema općim propisima obveznog prava odnosno na temelju odredbe čl. 210. ZOO-a.

 

13. Naime, stupanjem na snagu ZZPP-a (5. studenoga 1996.) propisana je primjena njegovih odredbi na postojeće zakupne odnose zasnovane prema odredbama ranijeg Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama ("Narodne novine", broj 52/71). Člankom 6. st. 1. tog zakona određeno je da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i grada Zagreba te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežnom vlasništvu daje u zakup putem javnog natječaja. Stavkom 3. navedenog članka propisano je da će se postupak natječaja provoditi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donijeti Vlada Republike Hrvatske, poglavarstvo županije, odnosno grada Zagreba, grada ili općine, odnosno od njih ovlašteno tijelo, za pravne osobe u njihovom vlasništvu ili pretežnom vlasništvu nadležno tijelo koje je utvrđeno aktima te pravne osobe. Odredbom čl. 35. tog zakona propisana je dužnost osoba iz čl. 6. st. 1. tog zakona da svoje ugovore o zakupu poslovnog prostora, sklopljene prema odredbama Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama ("Narodne novine", broj 52/71), bez prethodno provedenoga javnog natječaja, usklade s odredbama ZZPP u roku od 2 godine od dana stupanja na snagu tog zakona, dok je prema st. 2. tog članka određeno da se ugovori koji nisu usklađeni sukladno sadržaju st. 1. tog članka raskidaju po sili zakona. Raniji zakupnik, prema st. 3. citirane odredbe, koji sudjeluje i udovoljava uvjetima natječaja ima prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu. Raniji zakupnik koji ne uspije na natječaju pa osobe iz st. 1. tog članka sklope ugovor o zakupu poslovnog prostora s drugom osobom, ima pravo od zakupca zahtijevati isplatu naknade za učinjena ulaganja.

 

14. Imajući u vidu okolnosti konkretnog slučaja, tuženik jest poštujući navedenu odredbu objavio javni natječaj za zakup predmetnog poslovnog prostora, na taj natječaj tužitelj se javio kao kandidat za zakup, međutim natječaj nije realiziran, do sklapanja novog ugovora o zakupu nije došlo jer je tuženik izjavio da je izgubio pravo na predmetni poslovni prostor (koji je vraćen bivšim vlasnicima rješenjima iz 2001. i 2002.).

 

14.1. Prema odredbi čl. 35. st. 4. ZZPP samo raniji zakupnik koji nije uspio na natječaju, već je ugovor o zakupu zaključen s trećom osobom, ima pravo od zakupodavca potraživati isplatu naknade za takva ulaganja. Međutim, to ne znači da je tim propisom isključena mogućnost ostvarenja prava na povrat uloženih sredstava prema odredbi čl. 210. ZOO. To stoga što je prednik tužitelja u skladu sa valjanom pravnom osnovom koja je naknadno otpala - zaključkom tuženika, Komisije za poslovni prostor od 24. svibnja 1996. kojim je određeno da je zakupac dužan predmetni poslovni prostor adaptirati u roku od jedne godine, o vlastitom trošku, a što je isti i učinio, u ovom slučaju dolazi do primjene odredbe čl. 210. ZOO.

 

14.2. Nadalje, pravilno u reviziji ukazuje tužitelj da je sud propustio primijeniti i odredbu čl. 137. st. 1. ZOO koja regulira slučaj nemogućnosti ispunjenja ugovora za koju ne odgovara niti jedna ugovorna strana, a kojom je propisano da kad je ispunjenje obveze jedne strane u dvostranom ugovoru postalo nemoguće zbog događaja za koji nije odgovorna ni jedna ni druga strana, gasi se i obveza druge strane, a ako je ova nešto ispunila od svoje obveze, može zahtijevati vraćanje po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove.

 

15. Stoga, u situaciji kada je ugovor o zakupu prestao prije isteka ugovorenog roka zakupodavac je bez osnove stekao vrijednost izvršenih ulaganja (nužnih i korisnih troškova) u poslovni prostor razmjerno vremenu za koje je ugovor ranije prestao, odnosno razmjerno vremenu za koje je zakupac ranije od ugovorenog napustio poslovni prostor, a dok se taj prostor nalazio u imovini zakupodavca. Time je ujedno odgovoreno na postavljeno revizijsko pitanje te se time i reafirmira pravno shvaćanje ovoga suda izraženo u odlukama broj Rev-302/2004-2 od 8. veljače 2006. i Revx-1032/2016-2 od 31. listopada 2018.

 

16. Kako drugostupanjski sud zbog pogrešnog pravnog pristupa prilikom donošenja pobijane presude uopće ne razmatra pitanje osnovanosti zahtjeva tužitelja na povrat uloženih sredstava u predmetni poslovni prostor na temelju pravila o stjecanju bez osnove, a to zbog pogrešnog pravnog shvaćanja da se u konkretnom slučaju imaju primijeniti isključivo odredbe koje reguliraju naknadu štete odnosno odredba čl. 35. st. 6. ZZPP-a, tako je na temelju čl. 391. st. 7. ZPP-a valjalo ukinuti drugostupanjsku presudu i predmet vratiti istom sudu na ponovno suđenje.

 

17. U ponovnom suđenju sud drugog stupnja će, u skladu s izraženim pravnim shvaćanjem ovog suda, donijeti novu odluku u povodu podnesene žalbe tuženika.

 

18. Sukladno čl. 166. st. 3. ZPP-a ostavljeno je da se o troškovima revizijskog postupka odluči konačnom odlukom.

 

Zagreb, 28. veljače 2024.

 

              Đuro Sessa, v.r.