Poslovni broj: Usž-2857/2026-2

REPUBLIKA HRVATSKA

VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Frankopanska 16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sutkinja Mire Kovačić, predsjednice vijeća, Radmile Bolanča Vuković i Snježane Horvat - Paliska, članica vijeća te više sudske savjetnice Andree Pejković Rabi, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja INA – Industrija nafte d.d., Zagreb, Avenija Većeslava Holjevca 10, OIB: 27759560625, kojeg zastupaju opunomoćenici Tomislav Orehovec, Krešimir Kiš, Martina Šimunović Lepoša, Ksenija Grejić Dolenec, Lorena Panežić i Petra Tošković odvjetnici u Odvjetničkom društvu Orehovec, Vinter, Kiš, Šimunović d.o.o., Zagreb, Smičiklasova 18, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, radi unosa stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-351/2026-9 od 7. svibnja 2026., na sjednici vijeća održanoj 2. rujna 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba i potvrđuje presuda Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-351/2026-9 od 7. svibnja 2026.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom odbijen je tužbeni zahtjev za poništenje rješenja tuženika KLASA: UP/I-371-01/24-13/1254, URBROJ: 531-14-3-25-4 od 12. svibnja 2025. (točka I. izreke) i zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora (točka II. izreke).

2. Rješenjem tuženika odbačen je zahtjev tužitelja za unosom stana rbr. 3., suvlasnički dio s neodređenim omjerom, etažno vlasništvo (E-3), zgrada u [adresa], stan broj 3 u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, dnevnog boravka, kuhinje, izbe, hodnika i kupaone sa WC-om, ukupne površine 68,00 m2, s pripadajućom drvarnicom, koji se nalazi u stambenoj zgradi k.br. 11, [adresa], sagrađenoj na kat. čest. [katastarska čestica], površine 460 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o. [katastarska općina], ZK odjela Rijeka, Općinskog suda u Rijeci, u vlasništvu Ina – Industrija nafte d.d., a u kojem status zaštićenog najmoprimca ima MS, u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (dalje Registar stanova).

2.1. Odluka tuženika obrazložena je time da se radi o stanu na kojem je prema posebnom propisu izvršena pretvorba vlasništva, u kojem zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost, koji kao takav sukladno članku 4. stavku 3. Programa mjera izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (dalje: Program mjera) ne ulazi u područje primjene Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, 36/24.; dalje: Zakon Statileo).

3. Tužitelj osporava zakonitost prvostupanjske presude zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Pogrešno je prvostupanjski sud prihvatio stajalište tuženika da se mjere propisane Zakonom ne primjenjuju na stanove koji su stečeni pretvorbom društvenog vlasništva ako zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili mogućnost otkupa stana. Takvo tumačenje ne proizlazi iz Zakona koji u članku 2. propisuje da se Zakon primjenjuje na sve stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima na dan njegova stupanja na snagu stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava, osim na stanove u vlasništvu ustanova čiji su osnivači Repub lika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne samouprave. Tužitelj smatra da zakonodavac nije predvidio dodatnu iznimku za stanove koji su bili predmet pretvorbe društvenog vlasništva niti za najmoprimce koji nisu iskoristili pravo otkupa, pa zaključuje da se takvo ograničenje ne može uvoditi podzakonskim aktom niti sudskim tumačenjem. Zakon Statileo je opća mjera koju je Republika Hrvatska poduzela radi izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) i otklanjanja tri nedostatka hrvatskog zakonodavstva koji uređuju institut zaštićenih najmoprimaca. Radi se o neodgovarajućoj visini zaštićene najamnine, restriktivnim uvjetima za otkaz zaštićenog najma i nepostojanju vremenskog ograničenja sustava zaštićenog najma. Prema žalbenim navodima, ti problemi pogađaju sve vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, neovisno o načinu stjecanja vlasništva ili o tome je li stan ranije bio u društvenom ili privatnom vlasništvu. Tužitelj smatra da je zbog toga pogrešno ograničiti primjenu Zakona Statileo samo na određenu skupinu najmodavaca.

3.1. Tužitelj se poziva na članak 2. Zakona Statileo te ponavlja navode iz tužbe o značenju stanarskog prava kao instituta koji predstavlja pravni zaostatak ranijeg društveno-ekonomskog uređenja, radi razrješenja kojeg je donesen Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo („Narodne novine“, 27/91., 54/91., 6/92., 8/92., 8/92., 33/92., 46/92., 49/92., 69/92., 87/92., 25/93., 26/93., 48/93., 2/94., 29/94., 44/94., 47/94., 58/95., 103/95., 11/96., 76/96., 111/96., 11/97., 103/97., 68/98., 163/98., 22/99., 96/99., 120/00., 94/01., 78/02, 113/02.; dalje: Zakon o otkupu). Ističe da su nositelji stanarskog prava koji nisu iskoristili pravo otkupa, zajedno s nositeljima stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24.) stekli prava i obveze zaštićenih najmoprimaca.

3.2. Tužitelj tvrdi da Program mjera, kao podzakonski propis, ne može suziti područje primjene zakona, što je tuženik učinio kada je predvidio da se mjere ne odnose na stanove stečene pretvorbom društvenog vlasništva. Prema žalbi, takvo postupanje dovodi do diskriminatornog položaja dijela najmodavaca, jer jedni ostvaruju pravo na subvenciju do tržišne najamnine i druge kompenzacijske mehanizme, dok su drugi, među koje spada i tužitelj, isključeni iz tih prava iako trpe ista ograničenja prava vlasništva. U žalbi se posebno naglašava da se prvostupanjski sud pretežito usredotočio na način stjecanja prava vlasništva predmetnog stana i mogućnost njegova otkupa, dok je zanemario činjenicu da se i dalje radi o stanu u kojem živi zaštićeni najmoprimac, zbog čega vlasnik trpi iste posljedice sustava zaštićenog najma kao i ostali najmodavci. Tužitelj smatra da je upravo postojanje takvog odnosa odlučna okolnost za primjenu Zakona Statileo i Programa mjera.

3.3. Tužitelj ističe da osporeno tumačenje dovodi do pravne nesigurnosti, jer Zakon Statileo predviđa prestanak važenja odredaba Zakona o najmu stanova koje su uređivale institut zaštićenog najma, dok istodobno sudovi zauzimaju stajalište da se Zakon na ovu kategoriju stanova ne primjenjuje. Time ostaje nejasno prema kojem se pravnom režimu nadalje uređuju odnosi između najmodavca i najmoprimca u takvim stanovima. Naime, stanarsko pravo je prestalo po sili zakona donošenjem Zakona o otkupu koji se primjenjuje na osobe koje su bili nositelji stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu (kao što je u predmetu Statileo protiv Hrvatske) i na osobe koje nisu kupile stanove unatoč mogućnosti koja im je dana (kao što je ovdje slučaj). Prihvaćanje stajališta prvostupanjskog suda značilo bi da zaštićeni najmoprimci u stanovima poput predmetnog ne bi mogli ostvarivati prava predviđena Zakonom Statileo, uključujući subvenciju najamnine ili naknadu za iseljenje, što je protivno svrsi Zakona i ciljevima izvršenja presuda ESLJP-a.

3.4 Tužitelj se, u prilog osnovanosti žalbe, poziva na niz odluka ESLJP-a u predmetima koji proizlaze iz naslijeđenih pravnih režima kontrole najamnina i zaštićenog najma, u kojima je donesen ponavljajući i jednoznačan zaključak a to je da je došlo do narušavanja pravične ravnoteže između zahtjeva općeg interesa zajednice i zaštite temeljnog prava pojedinca, konkretno prava na uživanje vlasništva. Navedeno ograničenje trpe sve privatne i pravne osobe u čijim stanovima žive zaštićeni najmoprimci pa je ratio prakse ESLJP-a cjelovito i sustavno zakonsko uređenje koje će obuhvatiti sve relevantne subjekte pa tako i tužitelja koji smatra da je pobijanom presudom doveden u neravnopravan položaj u odnosu na ostale kategorije stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Zaključno, tužitelj smatra da Zakon ne daje mogućnost tuženiku da dodatnim tumačenjem sužava krug stanova koji se mogu upisati u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci te da predmetni stan ispunjava sve zakonske pretpostavke za upis u taj Registar. Svi nositelji stanarskog prava koji nisu otkupili stanove stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova silom prilika su uvršteni u posebnu kategoriju zaštićenih najmoprimaca, a prvostupanjski sud se fokusirao na način stjecanja prava vlasništva predmetnog stana i mogućnosti otkupa istog, zanemarujući činjenicu da je riječ o stanu u kojem žive zaštićeni najmoprimci kojima neminovno koristi neuravnoteženost interesa. Takvo normativno i interpretativno rješenje dovodi do situacije u kojoj tužitelj trpi ograničenja prava vlasništva u većoj mjeri nego drugi najmodavci, bez racionalnoga opravdanja.

3.5. Tužitelj predlaže ovom Sudu da ukine pobijanu presudu, poništi rješenja tuženika kojim je odbijen zahtjev za upis stana u Registar i da obveže tuženika da tužitelju naknadi troškove prvostupanjskog i drugostupanjskog spora.

3.6. Tužitelj predlaže ovom Sudu prekinuti upravni spor do donošenja odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske kojemu je podnio tužbu radi ocjene zakonitosti presude Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Usž-3995/2025 kojom je pravomoćno odlučeno u oglednom sporu, poslovni broj: Us I-480/2025 u odnosu na koji je rješavan i ovaj konkretni predmet.

4. Tuženik nije odgovorio na žalbu.

5. Žalba nije osnovana.

6. Sud nije prihvatio kao osnovan prijedlog tužitelja za prekidom ovog spora . Okolnost da je protiv navedene presude podnesena ustavna tužba ne predstavlja ZUS- om propisanu osnovu za prekid postupka. Podnošenje ustavne tužbe nema suspenzivni učinak niti utječe na pravomoćnost i pravne učinke pobijane sudske odluke, osim ako Ustavni sud Republike Hrvatske ne odredi drukčije, što u ovom predmetu nije slučaj. Odluka Ustavnog suda o podnesenoj ustavnoj tužbi ne predstavlja prethodno pitanje o kojem ovisi odluka u ovom žalbenom postupku . Mogućnost da bi u budućnosti moglo doći do drukčijeg ustavnosudskog ocjenjivanja ne može biti razlog za prekid sudskog postupka . Institut oglednog spora služi osiguranju ujednačene sudske prakse i učinkovitom rješavanju većeg broja istovrsnih predmeta. Prihvaćanje stajališta prema kojem bi samo podnošenje ustavne tužbe protiv odluke donesene u oglednom sporu predstavljalo razlog za prekid svih istovrsnih postupaka bilo bi protivno svrsi tog instituta i načelu učinkovitosti upravnog spora.

7. Ispitujući pobijanu presudu, kao i postupak koji joj je prethodio, u granicama razloga iznesenih u žalbi, u skladu s člankom 134. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine", 36/24. i 39/26. - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske; dalje: ZUS), ovaj Sud nije utvrdio osnovanim žalbene razloge zbog kojih tužitelj pobija presudu, a ne postoje ni razlozi na koje sud pazi po službenoj dužnosti.

8. Na temelju razmatranja svih pravnih i činjeničnih pitanja, prvostupanjski sud je utvrdio da je osporeno rješenje tuženika zakonito. U obrazloženju presude sud je izložio sve bitne činjenice, koje među strankama nisu sporne, te je, s obzirom na utvrđeno činjenično stanje i relevantne propise koje je citirao u obrazloženju, naveo valjane razloge zbog kojih je odbio tužbeni zahtjev, odgovorivši pritom na sve tužbene navode, koje tužitelj ponavlja i u žalbi. Time je sud postupio u skladu s člankom 119. stavkom 5. ZUS-a.

9. Obrazloženje pobijane presude sadrži razumne i dostatne razloge koji opravdavaju njezino donošenje i koji ujedno otklanjaju sumnju da bi ta presuda bila rezultat arbitrarnog postupanja, dok se pravno shvaćanje izraženo u pobijanoj presudi zasniva na pravilnom tumačenju i primjeni mjerodavnog materijalnog prava.

10. Među strankama nije sporno da se u predmetu ovoga spora radi o stanu na kojem je tužitelj prema posebnom propisu stekao pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost.

10.1. Sporna je primjena prava, odnosno, potpada li predmetni stan u područje primjene Zakona Statileo i treba li ga upisati u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, kako je to tužitelj u svom zahtjevu i zatražio.

11. Ovaj Sud u cijelosti prihvaća obrazloženje prvostupanjskog suda i izražen pravni stav o tome da se u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske radi o bitno različitoj pravnoj situaciji i bitno različitom odnosu najmoprimca i najmodavca u odnosu na ovdje predmetni stan na kojem je tužitelj prema posebnom propisu stekao pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, a u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. Naime, tuženik osnovano navodi da se skupina predmeta Statileo odnosi na pravne i činjenične situacije u kojima je država dodjeljivala stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu, bez suglasnosti i protivno volji vlasnika, u kojima stanari nisu mogli ostvariti pravo otkupa jer takav zaključak proizlazi iz sagledavanja ove presude u cijelosti. S druge strane, u konkretnoj situaciji radi se o stanu u kojem su stanari mogli, no nisu ostvarili pravo otkupa, pa se, i po stavu ovoga Suda radi o bitnoj razlici zbog koje ovaj predmet ne ulazi u doseg primjene Zakona Statileo. U tom smislu, i odredba članka 4. stavka 3. Programa mjera (akta Vlade Republike Hrvatske donesenog u izvršenju presuda ESLJP-a) propisuje da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. U obrazloženju donesenih mjera navodi se da će status zaštićenih najmoprimaca u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost i dalje će biti uređen Zakonom o najmu stanova, do donošenja novog Zakona. Kako se u konkretnom predmetu radi upravo o takvoj činjeničnoj situaciji, zahtjev tužitelja za upis predmetnog stana u Registar stanova pravilno je odbačen, jer za to ne postoje zakonske pretpostavke.

12. Slijedom navedenog, sagledavajući Zakon Statileo u svijetlu presude ESLJP-a, imajući na umu da je Program mjera donesen na temelju zakonske ovlasti iz članka 7. stavaka 3. i 4. tog Zakona, i ovaj Sud je stava da su tuženik i sud prvog stupnja pravilno primijenili materijalno pravo kada su zaključili da nema zakonskih pretpostavki za upis predmetnog stana u Registar stanova.

13. Osim toga, valja istaknuti da je o istovrsnom pravnom pitanju već pravomoćno odlučeno u oglednom sporu presudom Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Usž-3995/2025 od 5. studenoga 2025., kojom je potvrđeno pravno shvaćanje da se Zakon Statileo i Program mjera ne primjenjuju na stanove stečene pretvorbom društvenog vlasništva u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili mogućnost otkupa. Radi osiguranja jedinstvene i ujednačene sudske prakse, kao i načela pravne sigurnosti, ovaj Sud nije našao razloga odstupiti od navedenog pravnog shvaćanja izraženog u oglednom sporu.

14. Stoga, kako se radi o navodima koje je tužitelj već iznosio u tužbi i na koje navode je sud prvog stupnja dostatno i valjano odgovorio, navodi iz žalbe uključujući upućivanje na, po tužitelju, primjenjivu i usporedivu sudsku praksu, ne dovode do drugačije odluke u ovoj pravnoj stvari.

15. Slijedom iznijetog, primjenom članka 135. stavka 1. ZUS-a, žalba tužitelja je odbijena te je odlučeno kao u točki I. izreke.

16. Odluka o trošku temelji se na članku 147. stavku 1. ZUS-a.

U Zagrebu 2. rujna 2026.

Predsjednica vijeća

Mira Kovačić