REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-2956/2025-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Meri Dominis Herman, na prijedlog više sudske savjetnice Margarete Duvnjak, uz sudjelovanje Anđele Hambašić, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja HORVAT-COLOR d.o.o., Krapina, Bobovje 17, OIB: 86488345956, kojeg zastupa opunomoćenica Nina Markovinović Belamarić, odvjetnica iz Zagreba, Kralja Držislava 10, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška ulica 43/IV, OIB: 18683136487, radi utvrđivanja poreza na promet nekretnina, 2. rujna 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Poništava se rješenje tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/265, URBROJ: 513-04-25-2 od 7. srpnja 2025.

II Nalaže se tuženiku da u roku od 60 (šezdeset) dana od dana dostave pravomoćne presude donese odluku o žalbi te da u ponovljenom postupku postupi u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama izraženim u obrazloženju presude. III Nalaže se tuženiku OIB: 18683136487 naknaditi tužitelju OIB: 86488345956 trošak upravnog spora u iznosu od 1.250,00 eura ( tisućudvjestopedeset eura) u roku od 15 (petnaest) dana od dostave pravomoćne presude.

Obrazloženje

1. Osporenim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/265, URBROJ: 513-04-25-2 od 7. srpnja 2025. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Črnomerec KLASA: UP/I-410-20/2024-001/00113, URBROJ: 513-007-01-02-2024-0003 od 13. ožujka 2024.

2. Rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 13. ožujka 2024., u točki 1. izreke tužitelju se utvrđuje osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 238.516,09 EUR. Na osnovicu iz točke 1. izreke tužitelju se utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 7.155,48 EUR. Točkom 3. izreke tužitelj se obvezuje platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja, korist računa naznačen u rješenju. Na nepravodobno uplaćeni porez na promet nekretnina, obračunavaju se i plaćaju zatezne kamate. Točkom 4. izreke određeno je da žalba ne odgađa izvršenje rješenja.

3. Tužitelj u cijelosti osporava zakonitost pobijanog akta. U bitnom ističe kako je prodavatelj nekretnine STANOGRAD stambeno-graditeljska zadruga u stečaju nad kojom je stečajni postupak otvoren rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu br. St- 3048/2016 od 22. studenoga 2018. Nadalje, da je pravno netočan navod tuženika da tužitelj nije dostavio rješenje suda kojim mu se dosuđuje predmetna nekretnina iz čega proizlazi pogrešan pravni stav tuženika da se nekretnina u stečajnom postupku stječe isključivo rješenjem o dosudi. Navodi da je predmetna nekretnina bila slobodna nekretnina, što znači da na njoj nije postojalo razlučno pravo te da se u takvoj situaciji nekretnina prodaje sukladno odluci skupštine vjerovnika, a ona može odlučiti da se proda elektroničkom javnom dražbom ili prikupljanjem ponuda. Nastavno, da je u konkretnom slučaju, skupština vjerovnika 19. travnja 2023. odlučila da se predmetna nekretnina proda prikupljanjem ponuda i to po cijeni utvrđenoj nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka ING-EKSPERT d.o.o., a zatim da se ta cijena snižava za 10% svaka tri tjedna ukoliko ne bi bilo ponuda. Također, da je vještački nalaz za predmetnu nekretninu izrađen u okviru parničnog postupka Trgovačkog suda u Zagrebu br. P - 796/20 jer je predmetna nekretnina bila predmet pobijanja pravnih radnji dužnika. Napominje, da se u slučaju prodaje nekretnine u stečajnom postupku, javnim prikupljanjem ponuda, zaključuje kupoprodajni ugovor i da u tom slučaju sud ne donosi rješenje o dosudi. Nadalje, da je stečajna upraviteljica STANOGRADA stambeno- graditeljske zadruge u stečaju zaključila kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu sukladno odluci skupštine vjerovnika od 19. travnja 2023. s jednim ponuditeljem HORVAT-COLOR d.o.o. koji se javio na drugi istaknuti oglas o prodaji nekretnine i koji je isplatio kupoprodajnu cijenu od 87.500,00 EUR. Ističe da je predmetna nekretnina izvanknjižno vlasništvo, o kojoj se vodi parnični postupak između STANOGRAD stambeno-graditeljska zadruga u stečaju kao tužitelja i suvlasnika stambene zgrade [adresa], na Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, br. P-3199/2017 kao i da se radi o potpuno neuređenom podrumskom prostoru. Smatra da se u konkretnom slučaju ima primijeniti odredba članka 9. stavka 6., a ne stavka 5. Zakona o porezu na promet nekretnina. Predlaže poništiti osporeno rješenje tuženika i naložiti tuženiku da donese novo rješenje o žalbi tužitelja, uz naknadu troškova upravnog spora.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.

5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, 36/24 – dalje: ZUS), te je spor riješen bez održavanja rasprave, na temelju ovlaštenja iz članka 98. stavka 1. točke 6. ZUS-a, s obzirom da je Sud na temelju stanja spisa utvrdio da je pojedinačna odluka javnopravnog tijela nezakonita, a tuženik u odgovoru na tužbu nije tražio održavanje rasprave i nije predložio izvođenje dokaza.

6. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika.

7. Tužbeni zahtjev je osnovan.

8. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj kao kupac zaključio sa prodavateljem STANOGRAD stambeno-graditeljska zadruga u stečaju, 3. srpnja 2023. Ugovor o kupoprodaji ovjeren po javnom bilježniku Ilinki Lisonek iz Zagreba pod brojem OV-6149/2023 3. srpnja 2023. (dalje: Ugovor), a kojim Ugovorom prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretnine- stan u izvanknjižnom vlasništvu površine 108,52 m2, na adresi [adresa], 1. ETAŽA-244/1000 suvlasničkog dijela nekretnine (građevina i zemljište), povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine u AI, što u naravi predstavlja trosobni stan oznake STO u podrumu površine 108,52 m2, sastavljen od hodnika, dvije sobe, dvije kupaonice, dnevnog boravka i kuhinje te natkrivene terase i vrtova oznake V1 i V3 površine 172,15 m2, ukupne površine 280,67 m2, sve u nacrtu posebnih dijelova označeno plavom bojom, a sve izgrađeno na zkč. br. [katastarska čestica], stambena zgrada br. 21, [adresa] sa 167 m2 i dvorište sa 357 m2, k.o. 999901, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uključujući suvlasnički dio zemljišta ispod zgrade i zajedničkih prostorija i uređaja u zgradi razmjerno veličini predmetnog posebnog dijela prema ostalim posebnim dijelovima kojima ti zajednički dijelovi služe, povezano temeljem odredaba čl. 68., 69. i 370. st.4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: Nekretnina). Člankom 2. Ugovora ugovoreno je da kupoprodajna cijena iznosi 87.500,00 eura, koju kupovninu je kupac isplatio prodavatelju u cijelosti, što prodavatelj potvrđuje svojim potpisom na Ugovoru.

8.1. Prvostupanjskim rješenjem od 13. ožujka 2024. tužitelju je za predmetnu Nekretninu utvrđena porezna osnovica uz primjenu članka 9. stavaka 4. i 5. Zakona o porezu na promet nekretnina, a kao usporedni podatak temeljem kojeg je izvršena procjena, korištena je vrijednost jedne usporedne nekretnine.

8.2. Promet nekretnina je prijavio javni bilježnik elektroničkim putem dana 6. srpnja 2023.

9. Tuženik je odbio žalbu tužitelja sa obrazloženjem da nije osnovan žalbeni navod da se stjecanje predmetne nekretnine odvijalo u okviru stečajnog postupka, obzirom da žalitelj, ovdje tužitelj nije dostavio dokaz za svoj navod, odnosno nije dostavio rješenje suda kojim mu se dosuđuje predmetna nekretnina, nego je dostavio samo račun Stanograd stambeno-graditeljske zadruge u stečaju iz kojeg je razvidno da se isti odnosi na kupnju predmetne Nekretnine . Također, da nije dokazao da je predmetnu nekretninu stekao kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini, kako je propisano člankom 9. stavkom 6. Zakona o porezu na promet nekretnina, da bi se mogla prihvatiti cijena iz predmetnog kupoprodajnog ugovora kao porezna osnovica.

10. Među strankama nije sporno da je tužitelj zaključio predmetni Ugovor.

11. Međutim, sporno je da li je tužitelju u konkretnom slučaju pravilno utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina.

12. Člankom 9. stavkom 1. ZPPN-a određeno je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 2. istog članka određeno je da Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Stavkom 3. istog članka određeno je da se ukupnim iznosom naknade smatra sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

13. Člankom 9. stavkom 4. ZPPN-a propisano je da je Porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

14. Člankom 9. stavkom 5. ZPPN-a propisano je da procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

15. Člankom 9. stavkom 6. ZPPN-a propisano je da iznimno od stavka 4. ovoga članka, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.

16. Sukladno članku 229. stavku 2. Stečajnog zakona (Narodne novine 71/2015, 104/2017, 36/2022, dalje: SZ) stečajni upravitelj dužan je unovčiti imovinu stečajne mase u skladu s odlukama skupštine vjerovnika i odbora vjerovnika.

16.1 Odredbom članka 235. stavka 3. istog članka određeno je da ako je odlukom o prodaji određena prodaja elektroničkom javnom dražbom, prodaja će se provesti uz odgovarajuću primjenu pravila ovršnoga postupka o ovrsi na nekretnini i primjenom odredbi članaka 247. i 249. ovoga Zakona.

17. Sukladno članku 92. stavku 1. Ovršnog zakona (Narodne novine 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022) vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ročištu nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.

18. Predmet ovog spora je utvrđivanje osnovice poreza na promet nekretnina.

19. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu, Sud je izvršio uvid u isprave priložene spisu tuženika, kao i isprave priložene tužbi. Uvidom u vještački nalaz Ing ekspert d.o.o. za predmetnu Nekretninu u predmetu P-796/20 Trgovačkog suda u Zagrebu od 15. lipnja 2022. Sud nalazi da je utvrđena vrijednost iste 732.100,00 kn.

19.1. Nadalje, uvidom u Zapisnik sa skupštine vjerovnika održane dana 19. travnja 2023. na Trgovačkom sudu u Zagrebu, poslovni broj St-3048/2016 Sud nalazi da je skupština vjerovnika donijela odluku kojom se daje suglasnost stečajnoj upraviteljici da pristupi prodaji predmetne nekretnine u izvanknjižnom vlasništvu stečajnog dužnika Stanograd stambeno-graditeljske zadruge u stečaju i to tako da oglasi prodaju nekretnina prikupljanjem pisanih ponuda, oglašavanjem zainteresiranim kupcima na stranicama Sudačke mreže i Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, te da se za prvi oglas odredi minimalna cijena u visini vrijednosti nekretnine od 97.000,00 EUR, a potom ako ne bude zainteresiranih kupaca, da se za svaki sljedeći oglas u razdoblju od tri tjedna, oglasi prodaja po minimalnoj cijeni koja bi se snižavala kod svakog oglasa za 10% od početne vrijednosti, pa do najnižeg iznosa od 65.000,00 EUR.

19.2. U drugom oglasu za kupnju predmetne Nekretnine objavljenom na internetskoj stranici Sudačke mreže navedena je početna cijena od 87.300,00 EUR kao i da se jamčevinu od 9.700,00 EUR ima uplatiti na depozitni račun Trgovačkog suda u Zagrebu, a će se otvaranje ponuda održati 7. lipnja 2023.

19.3. Iz izvoda Zagrebačke banke d.d. koji prileži tužbi sud nalazi da je tužitelj uplatio navedenu jamčevinu 2. lipnja 2023.

19.4. Sud je izvršio uvid i u Ponudu za kupnju predmetne nekretnine, kao i Zapisnik s otvaranja ponuda od 7. lipnja 2023. te zaključeni kupoprodajni Ugovor i račun 1-1-1-2023 od 23. kolovoza 2023., koji je izdan tužitelju za kupnju predmetne Nekretnine.

20. Nekretnina se u stečajnom postupku može prodati putem javne dražbe, ali i putem javnog prikupljanja ponuda, kao što je ovdje slučaj.

21. Članak 9. stavak 6. ZPPN-a određuje da će se prilikom utvrđivanja osnovice poreza na promet nekretnina, ukoliko je nekretnina prodana u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini, ukupnim iznosom naknade smatrati sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.

21.1. U slučaju prodaje Nekretnine u ovrsi, prije samog zaključka o prodaji utvrđuje se vrijednosti nekretnine na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja.

22. Tuženik prigovara u osporenom rješenju da tužitelj nije dokazao da je predmetnu Nekretninu stekao u stečajnom postupku, obzirom da nije dostavio rješenje o dosudi.

23. Međutim, ovaj sud ne prihvaća takvo stajalište, obzirom da je razvidno iz priloženih isprava da je predmetna Nekretnina prodana u stečajnom postupku temeljem odluke skupštine vjerovnika prikupljanjem ponuda od strane stečajne upraviteljice te sklapanjem kupoprodajnog Ugovora i izdavanjem računa 1-1-1-2023 od 23. kolovoza 2023. gdje je prilikom utvrđivanja početne cijene za koju se Nekretnina prodaje korišten vještački nalaz za predmetnu Nekretninu od 15. lipnja 2022. iz predmeta P-796/20 Trgovačkog suda u Zagrebu.

24. Slijedom navedenog, prema stavu ovog Suda, prodaja predmetne Nekretnine odvila se u okviru stečajnog postupka, a kojom kupoprodajom je rukovodila stečajna upraviteljica pod nadzorom stečajnog suca i odbora vjerovnika pa nema mjesta sumnji u vjerodostojnost kupoprodajne cijene, obzirom da je za utvrđivanje iste korišten navedeni vještački nalaz.

25. Osporenim rješenjima, prvostupanjsko tijelo i tuženik su strogim formalističkim tumačenjem članka 9. stavka 6. ZPPN-a, bez uzimanja u obzir konteksta i bez sagledavanja pravnog problema kao jedinstvene cjeline, povrijedili zakon na štetu tužitelja. Sud napominje da prema dosljednoj ustavno-sudskoj praksi nije dovoljno samo se formalno pozvati ili citirati određene propise kao mjerodavne, već su nadležna tijela dužna obrazložiti na temelju kojih činjenica i okolnosti su utvrdili da su u posebnostima konkretnog predmeta ispunjene pretpostavke iz tih propisa. Ovakav stav izražen je u pravomoćnoj presudi Visokog upravnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Usž-1034/2026 od 23. travnja 2026.

26. Stoga bi članak 9. stavak 6. trebalo primijeniti i u ovom konkretnom slučaju obzirom da je riječ o nekretnini koja je prodana u stečajnom postupku javnim prikupljanjem ponuda, ali s tom razlikom da je zaključen kupoprodajni ugovor, a nije doneseno rješenje o dosudi kao što je to slučaj kod prodaje putem javne dražbe .

27. Predmet je vraćen na ponovni postupak tuženiku koji će u ponovnom postupku odlučiti o žalbi tužitelja protiv prvostupanjskog rješenja od 13. ožujka 2024. imajući u vidu članak 9. stavak 6. ZPPN-a, pridržavajući se pravnog shvaćanja suda iznesenog u točki 26. obrazloženja presude.

28. Stoga je, na temelju članka 117. stavka 1. ZUS-a, odlučeno kao pod točkama I i II izreke presude.

29. Budući da je tuženik izgubio spor dužan je tužitelju nadoknaditi opravdane izdatke učinjene u tijeku spora, a koji obuhvaćaju i nagradu za rad odvjetnika. Tužitelju je kao opravdan izdatak u smislu odredbe članka 144. ZUS-a priznat trošak za sastav tužbe u zatraženom iznosu od 1.000,00 EUR uvećano za pripadajući PDV, u sveukupnom iznosu od 1.250,00 EUR uz primjenu Tbr. 27., 46. i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23).

30. Stoga je, temeljem članka 148. stavka 4. odlučeno kao u točki III izreke presude.

U Zagrebu 2. rujna 2026.

Sutkinja:

Meri Dominis Herman

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv točaka I i II izreke ove presude žalba nije dopuštena sukladno članku 127. stavku 1. ZUS-a.

Protiv točke III ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dna:

1. Odvjetnica Nina Markovinović Belamarić, putem e-kom.

2. Ministarstvo financija, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, putem e-kom.