1              Poslovni broj: Gž-1229/2022-2

 

 

 

 

 

 

Poslovni broj: Gž-1229/2022-2

 

 

U  I M E   R E P U B L I K E  H R V A T S K E

 

P R E S U D A

 

 

Županijski sud u Splitu, kao drugostupanjski sud, u vijeću sastavljenom od  sudaca mr. sc. Dražana Penjaka predsjednika vijeća, Miha Mratovića člana vijeća i suca izvjestitelja te Nediljke Radić članice vijeća, na temelju nacrta odluke koji je izradila viša sudska savjetnica Mirna Veža, u pravnoj stvari tužitelja Z. D. (OIB: ...) iz Z., vlasnika Obrta za trgovinu S., Z., kojega zastupaju J. T. i K. T., odvjetnici iz Z. odvjetničkog ureda iz Z., protiv tuženika Republike Hrvatske (OIB: ...), zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu Zagreb, Građansko-upravni odjel, radi isplate,  odlučujući o  tužiteljevoj žalbi protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj 17 P-12501/19-18 od 13. svibnja 2022., na sjednici vijeća 22. veljače 2024.,

 

p r e s u d i o   j e

 

Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj 17 P-12501/19-18 od 13. svibnja 2022.

 

Obrazloženje

 

1. Pobijanom prvostupanjskom presudom i to toč. I. izreke  odbijen je tužbeni zahtjev koji glasi: "Nalaže se tuženiku tužitelju u roku od 15 dana isplati 30.678,00 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim počev od 7.5.2018. do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim društvima izračunato za razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju stopu utvrđuje HNB prema čl. 29. st. 2. i 8. Zakona obveznim odnosima. Tuženik je dužan naknaditi tužitelju u roku od 15 dana parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopi utvrđuje HNB po čl. 29. st. 2. i 8. ZOO". Toč. II. izreke naloženo je tužitelju da naknadi tuženiku parnični trošak u iznosu od 4.000,00 kn sa zateznim kamatama po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena tekućim 14.5.2022. do isplate.

 

2. Protiv te presude pravodobnu i dopuštenu žalbu izjavljuje tužitelj pobijajući istu zbog svih žalbenih razloga iz članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23.; dalje: ZPP), predlažući ovom sudu pobijanu presudu ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak i odlučivanje, podredno, da preinači i usvoji tužbeni zahtjev. U žalbi, u bitnome, tužitelj navodi da je predmetnom tužbom potraživao povrat isplaćene jamčevine jer da prostor nije mogao privesti za potrebe obavljanja ugovorene djelatnosti jer je isti imao skrivene nedostatke koje, da je znao, ne bi ni stavio ponudu na natječajnom postupku pa kako se nije konzumirao ugovorni odnos da ima pravo na povrat jamčevine, te da je do pogoršanja stanja očito došlo unutar dva mjeseca od potpisa ugovora do primopredaje prostora, a da je ugovor, potom i primopredajni zapisnik, tuženik napravio prema unaprijed definiranom obrascu, čime da je tuženik kao država sebe stavila u privilegirani i monopolski položaj i iskazala očitu neravnopravnost među ugovornim stranama.

 

3. Na žalbu nije odgovoreno

 

4. Tužiteljeva žalba nije osnovana.

 

5. Ispitujući prvostupanjsku presudu u granicama žalbenih razloga i pazeći po službenoj dužnosti na određene bitne povrede odredaba postupka, ovaj sud drži kako u prvostupanjskom postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka na koju ukazuje žalitelj, kao niti koja druga povreda odredaba postupka iz članka 354. stavak 2. ZPP-a na koju drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti u smislu članka 365. stavak 2. ZPP-a pa se zakonitost i pravilnost prvostupanjske presude može ispitati.

 

6 Naime, u svojoj žalbi tužitelj pogrešno ističe bitnu povredu iz članka 354. stavak 2. toč.11. ZPP – a, iznoseći tek zakonski tekst citirane odredbe zakona bez navođenja eventualnih manjkavosti u razradi ili pak da povrede konkretizira u odnosu na obilježja pobijane presude ili u odnosu na sadržaj prvostupanjskog postupka.

 

7. Nadalje, nije osnovan ni žalbeni razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja jer je prvostupanjski sud raspravio sve tvrdnje na kojima stranke temelje svoje zahtjeve i prigovore te na osnovu izvedenih dokaza, predloženih po parničnim strankama i njihovom pravilnom ocjenom u smislu članka 8. ZPP-a, utvrdio činjenice odlučne za prosudbu osnovanosti tužbenog zahtjeva, koje žalitelj ničim konkretnim i ne dovodi u pitanje.

 

8. Također, nije ostvaren ni žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava.

 

9. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za povratom isplaćene jamčevine u visini od 30.678,00 kuna sa pripadajućom zateznom kamatom .

 

10. Prvostupanjski sud u pobijanoj presudi utvrđuje slijedeće:

- da je ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja,

- da se tužitelj pregledom prostora prije sklapanja ugovora uvjerio u njegovo stanje,

- da je na temelju toga sklopio i potpisao ugovor o zakupu dana 7.svibnja 2018. (list 55-63),

- da je tužitelj 21. svibnja 2018. ishodio od javnog bilježnika solemnizaciju predmetnog ugovora (list 64),

- da je u tom ugovoru u članku 2.4. (list 56) navedeno da se prostor daje zakupniku u zakup u viđenom stanju i da će zakupnik izvršiti popravke ako to bude potrebno, time da se zakupnik odriče prava tražiti naknadu uloženih sredstava (čl. 2.6.), što je sve navedeno i u javnom natječaju,

- da su stranke ugovorile da će kod sastavljanja primopredajnog zapisnika utvrditi stanje prostora (članak 6.2 ugovora - list 57),

- da je tužitelj 21.svibnja.2018. prvi puta predao tuženiku zahtjev za troškove sanacije,

- da je tužitelj 2.srpnja 2018., preuzeo prostor u posjed i već idućeg dana, 3.srpnja 2018. tuženiku predao novi zahtjev za sanaciju prostora (list 65) kojim traži rješenje liste problema od šest stavki (curenje vode iz susjednog stana, struja u toaletu u katastrofalnom stanju, stari namještaj, pod kosinom, brava i ključ zajedničkog ulaza u toalet, tvrdnja da nije moguća sanacija ulaza – zida, ulaznih vrata, kamenog ruba i stepenice dok se ne dobije dozvola Zavoda za restauraciju),

- da su stranke 5. listopada 2018. zapisnikom (list 34) utvrdile da je tužitelj vratio ključeve i prostor u stanju u kakvom mu je predan 2.srpnja 2018., što znači da je 5. listopada 2018. voljom stranaka prestalo važenje ugovora o zakupu.

 

11. Na temelju tih utvrđenja prvostupanjski sud zaključuje da je tužitelj otkazao ugovor o zakupu te da nema pravo na povrat jamčevine jer da je nekretnina bila u posjedu istog tri mjeseca, a za koje vrijeme nije platio zakupninu pa da su se ispunili ugovorni uvjeti za aktiviranjem jamčevine .

 

12. U ovom stadiju postupka nije sporno da su stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora, da je tužitelj dao jamčevinu u iznosu od 30. 678,00 kuna, kao i da je tužitelj nakon sklapanja ugovora ušao u posjed istoga što proizlazi iz primopredajnog zapisnika od 2.srpnja 2018., da tužitelj nije plaćao tri mjeseca zakupninu, kao i da je ugovor prestao važiti, no, sporno je, pripada li tužitelju pravo na povrat iznosa od 30.678,00 kuna uvećano za zatezne kamate.

 

13. Ugovor o zakupu, sukladno odredbi iz članka 519. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08 i 125/11- u daljnjem tekstu: ZOO) dvostrano je obvezujući, konsenzualan ugovor kojim se obvezuje zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Međutim, odredbe ZOO-a ne primjenjuju se na zakupe uređene posebnim zakonom. Primjer takvog posebnog propisa jest Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj 125/11. i 64/15., u daljnjem tekstu: ZZKPP).

 

14. Odredbom članka 1. ZZKPP-a propisano je da se na zakupne odnose koji nisu uređeni tim Zakonom primjenjuju opći propisi obveznog prava o zakupu. Kako je ZZKPP-om uređen odnos zakupa poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, na taj odnos ne primjenjuju se odredbe ZOO-a. Dakle, svaka daljnja ponašanja ugovornih stranaka, a s tim u svezi i odgovornost zbog eventualnih nedostataka, odnosno zbog kršenja odredbi ugovora o zakupu poslovnog prostora, valja promatrati prvenstveno kroz materijalnopravne odredbe ZZKPP kao lex specialis, a tek podredno na opće propise ZOO-a.

 

15.Na temelju članka 6.ZZKPP-a sklopljen je ugovor između tužitelja i tuženika kojima je regulirano pitanje prava i obveza stranaka pa time i pitanje jamčevine iz kojeg proizlazi stvarna volja tužitelja na plaćanje iste u visini tri mjesečne zakupnine, ali i svijest tužitelja o mogućnosti da se ista ne vrati za slučaj ispunjenja pretpostavki iz ugovora zbog kojih je tužena ovlaštena jamčevinu aktivirati.

 

16. Rukovodeći se utvrđenjem da je volja ugovornih stranaka bila u odnosu na spornu nekretninu sklopiti predmetni ugovor kakav su stranke i zaključile na način da istim izazovu pravne učinke upravo tog pravnog posla, stranke su prihvatile sve ugovorene obveze.

 

17. Ugovorom o zakupu poslovnog prostora (dalje: Ugovor) stranke su uglavile međusobne obveze u svezi predmeta zakupa, isplatu zakupnine, koja je obveza zakupnika sada tužitelja, kao i da isti snosi troškove za uložena sredstva s bilo koje osnove, pri čemu da se prostor daje u viđenom stanju, a da će zakupnik urediti prostor o svom trošku kako bi u njemu mogao obavljati ugovorenu djelatnost ( toč 2. Ugovora) kao i da snosi sve troškove koji terete predmetni poslovni prostor (trošak struje, vode, telefona, komunalne naknade, odvoza smeća, vodnu naknadu i sl. – članak 9 Ugovora), kao i način prestanka ugovornog odnosa ( članak 12. Ugovora). Napominje se kako ugovorna klauzula o predaji prostora u tzv .viđenom stanju nije utvrđena ništetnom .

 

18. Na temelju utvrđenja proizašlih iz dokumentacije priložene u spis predmeta, prvostupanjski sud donio je pravilnu odluku s kojom se slaže i ovaj drugostupanjski sud.

 

19. Naime, tužitelj se javio na natječaj zajedno s ostalih 10 ponuditelja za predmetni poslovni prostor. Pristao je na natječajne uvjete i uplatio jamčevinu. Općim uvjetima za podnošenje ponude izrijekom je navedeno da se prostor preuzima po viđenom stanju, a da će se primopredajnim zapisnikom utvrditi stanje poslovnog prostora. Općim uvjetima, a na koje je tužitelj kao ponuditelj i potom izabrani zakupnik i pristao, definirano je i da najbolji ponuditelj nema pravo na povrat jamčevine ukoliko odustane od ponude, odnosno od sklapanja ugovora. Navedeno je uglavljeno i u ugovor u članku 7., kojim je propisano da se povrat jamčevine vrši tek za slučaj nepostojanja dospjelih potraživanja na ime troškova zakupa kako zakupnine tako i drugih troškova odnosno dospjelih obveza koje je zakupnik po predmetnom ugovoru dužan platiti. Kako iz činjeničnih utvrđenja proizlazi da je ugovor o zakupu sklopljen te da od trenutka stupanja u posjed poslovnog prostora pa do izlaska iz posjed, zakupnik nije platio zakupninu za tri mjeseca, prestankom ugovora, zbog postojanja dospjelih novčanih obveza istog, valjano je zakupodavac aktiviranjem jamčevine pokrio navedene troškove. 

 

20. Stoga, ispravno je prvostupanjski sud zaključio kako je svoju ugovornu obvezu zakupodavac ispunio, predavši  tuženiku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, dakle (prema odredbi članka 2. stavak 3. u onom stanju kojeg je tuženik prethodno vidio i takvog (u „viđenom“ stanju) prema nedvosmislenoj odredbi Ugovora o zakupu, pristao prihvatiti te uzeti u takvom stanju u zakup. Dakle, stranke su za područje odnosa u kojemu su slobodno mogle disponirati svojim pravima,  ugovorile predaju poslovnog prostora u „viđenom“ stanju, u onom stanju kojeg je tuženik kao zakupnik pristao prihvatiti - uz mogućnost da ga uredi, ali s ugovorom isključenim pravom na povrat sredstava uloženih u to uređenje, ali i obvezom na plaćanje zakupnine i drugih troškova, kao i ugovorenom klauzulom o pravu zadržavanja jamčevine od strane zakupodavca, za slučaj da zakupnik ne podmiri svoje dospjele novčane obveze.

 

21. S tim u svezi za replicirati je na žalbene prigovore da je tužitelj u suštini kontradiktoran kod prigovora nedostataka. Nesporno je da je prije primopredaje (koja je bila 2 srpnja 2018.) već 21. svibnja 2018. podnio zahtjev za sanaciju sa troškovnikom u koji je taksativno naveo koje radove isti smatra potrebnim izvesti za sanaciju, a uključivali su atest na instalacije i izolaciju, iz čega proizlazi da je kod pregleda prostora, dakle prvi put 18. siječnja 2018., već uočio nedostatke u prostoru, kojeg je kao takvog pristao uzeti u zakup, a za koje nedostatke je zahtjevom od 21. svibnja 2018. zatražio sanaciju.

 

22. Ipak, tijekom postupka tužitelj je tvrdio drugačije. Tvrdio je da je riječ o skrivenim nedostacima prostora, koji nisu bili uočeni kod primopredaje, koji nisu ušli u primopredajni zapisnik od 2. srpnja 2018., iako je taj isti datum tužitelj već sastavio ponovljeni zahtjev za sanaciju, među ostalim i zbog curenja vode, iz čega se zaključuje da je  ponovio problem s izolacijom iz zahtjeva od 21.svibnja 2018.

 

23. Pri tom se ističe kako je tužitelj pristao preuzeti prostor u stanju za koje je odmah po zaključenju ugovora zatražio sanaciju, a o kojem stanju prostora zaključujemo iz priloženih zapisnika od kojih se ističe primopredajni, a kojim se ne navode nedostaci koji bi priječili i obavljanje ugovorene djelatnosti, dok naknadni zapisnici potvrđuju nedostatke, no opet ne u takvoj mjeri da bi se moglo govoriti o nemogućnosti konzumacije ugovora, a niti je kao takav tužbeni zahtjev koncipiran, pa su zaključenja prvostupanjskog suda o tom da je tužitelj za te nedostatke već znao kod prvog pregleda nekretnine iz pobijane presude valjana.

 

24. Iako je tužitelj u tužbi predložio, po potrebi, provođenje građevinskog vještačenja, a potom, na pripremnom ročištu ponovio prijedlog te predložio saslušanje niz svjedoka s tehničkog pregleda održanog 5. rujna 2019., no ne navodeći na koje okolnosti, dok je na ročištu od 14. ožujka 2022. odluku o svojim daljnjim dokaznim prijedlozima prepustio sudu, kod takvog očitovanja tužitelja, sud je valjano rješenjem odlučio da se dokazi neće provoditi, a što bi išlo u prilog zaključku da eventualno vještačenje u 2022. ne bi održavalo pravo stanje poslovnog prostora iz 2018., iz vremena važenja ugovornog odnosa.  Pri tom se napominje, da je kojim slučajem 2018. proveden postupak osiguranja dokaza, vještačenjem bi se moglo utvrditi o kojim se eventualno nedostacima u prostoru radi, odnosno kakve naravi su isti bili .

 

25. Stoga, ni žalbeni prigovori o očiglednoj neravnopravnosti stranaka, odnosno monopolističkom pristupu države kao ugovorne strane, ne bi bili utemeljeni.  U situaciji kada je žalitelj  svjesno pristao sudjelovati u natječajnom postupku, zajedno sa drugim natjecateljima, te bio svjestan i natječajnih uvjeta koji se nisu izmijenili prilikom sklapanja ugovora, ne bi se moglo govoriti o povredi načela savjesnosti i poštenja od strane tuženika. Po ocjeni ovog suda, tuženik nije koristio tzv. „dominantni položaj na tržištu“, niti je ostvario nerazmjeran primitak aktiviranjem jamčevine, ovo sve obzirom na činjenicu da je tužitelj bio u posjedu poslovnog prostora tri mjeseca, a za koje vrijeme nije plaćao zakupninu pa je tuženik taj koji je zbog neplaćanja ugovorne obveze od strane zakupnika, bio na gubitku, slijedom čega se ne bi moglo govoriti da je tuženik postupao nesavjesno, što više, isto bi proizlazilo iz ponašanja tužitelja. Tužitelj nije dokazao da je bio prisiljen na sklapanje predmetnog ugovora, niti da bi tuženik znao za „nepovoljne“ okolnosti kod sklapanja ugovora  pa da bi takvu  situaciju iskoristio kako bi za sebe ostvario korist. Uostalom, tužitelj kao ugovorna strana sklopila je ugovor kao poduzetnik (obrtnik) pa se od istog  očekuje i veći stupanj profesionalne pažnje kod sklapanja ugovornih odnosa od pažnje običnog čovjeka.

 

26. Konačno, pravilna je i odluka o troškovima postupka jer je u skladu s člankom 155. u svezi s člankom  154. stavak 1. i 2. ZPP-a pa je i u tom dijelu valjalo odbiti tužiteljevu žalbu

 

27. Slijedom svega navedenog, a na temelju članka 368. stavak 1.  ZPP-a, valjalo je odlučiti kao u izreci.

 

28. Odluka o troškovima tužiteljeve žalbe temelji se na članku 166. stavak 1. u svezi s člankom 155. stavak 1. ZPP-a.

 

U Splitu 22 .veljače 2024.