Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-11259/2019-45

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Sanji Krovinović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice AH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], koju zastupa Iva Žuvanić Štambuk, odvjetnica iz Zagreba, protiv tuženice REPUBLIKA HRVATSKA, OIB 52634238587, Zagreb, koju zastupa Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 10. lipnja 2026., u prisutnosti tužiteljice, punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženice, dana 31. kolovoza 2026.

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 isplatiti tužiteljici AH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] iznos od: 73.770,54 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od:

01.04.2016. na iznos od 647,11 EUR;

01.05.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2016. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2017. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2018. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2019. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2020. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2021. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2022. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2023. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.10.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.11.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.12.2024. na iznos od 647,11 EUR ;

01.01.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.02.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.03.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.04.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.05.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.06.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.07.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.08.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

01.09.2025. na iznos od 647,11 EUR ;

i to po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

II. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 naknaditi AH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], parnični trošak u iznosu od 11.875,91 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana 31. kolovoza 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je vlasnica dvosobnog stana sa nusprostorijama u drugom katu lijevo ulične zgrade koji stan se nalazi u zgradi u [adresa], na adresi [adresa], izgrađenoj na zk.č.br. 2707 k. o. [katastarska općina] koja nekretnina je upisana u zemljišnim knjigama općinskog građanskog suda u Zagrebu, ZK odjela Zagreb u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi ulična i dvorišna zgrada br.21 i 21/1 pop.broj 787 i mala prizemnica u drugom dvorištu u Jurišićevoj ulici br.21 površine 300,2 čhv, odnosno 1080 m2, a koji stanje upisan kao 4. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-4).

2. Tužiteljica je predmetni stan stekla temeljem rješenja o nasljeđivanju O-129/10 iza pok. AHT.

3. U predmetnom stanu trenutno stanuju NH i DH, koje uživaju status zaštićenog najmoprimca temeljem presude Ps-1796/98 od 01. srpnja 2005.

4. Tužiteljica je za predmetni stan koji se nalazi na adresi [adresa] u [adresa] površine 70,94 m2, mogla ostvariti tržišnu mjesečnu najamninu u iznosu od najmanje 670 EUR mjesečno tj. oko 5.000,00 kn mjesečno, umanjenu za iznos zaštićene mjesečne najamnine.

5. Tužiteljica zadržava pravo urediti tužbeni zahtjev prema nalazu i mišljenju sudskog vještaka.

6. Zaštićeni najmoprimac bi sukladno cit. presudi za predmetni stan trebao plaćati mjesečnu najamninu u iznosu 108,40 HRK, a od 1.9.2018. sukladno čl. 28.a. Zakona o najmu stanova (NN 91/96 —> 68/18) u iznosu od 238,48 HRK, za koje iznose tužiteljica umanjuje svoje potraživanje.

7. Tužiteljica dakle trpi štetu u vidu gubitka zarade od najamnine, koja predstavlja razliku tržišne najamnine za predmetni stan i zaštićene najamnine u iznosu od 4.891,60 HRK mjesečno (5.000,00 HRK umanjeno za 108,40 HRK) do 1.9.2018. a u iznosu 4.761,52 HRK mjesečno do 1.9.2019. (5.000,00 HRK umanjeno za 238,48 HRK) te potražuje naknadu za period od protekle 3 godine tj. od 1.4.2016. do 1.3.2019.

8. Odlukom europskog suda za ljudska prava br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. (tzv. predmet Statileoprotiv RH) utvrđeno je da u slučajevima poput ovoga tuženi obvezan na isplatu naknade zbog propuštene zarade i nemogućnosti korištenja nekretninom u vlasništvu tužiteljice, a kojom ne može raspolagati niti koju može koristiti uslijed postojanja zaštićenog namjoprimca.

9. Odlukom europskog suda za ljudska prava br. 37006/13 od 4. travnja 2017. (tzv. Predmet Gošović protiv RH) potvrđena je sudska praksa utemeljena ranije cit. presudom.

10. Stajalište koje je zauzeo ESLJP je u ovome predmetu relevantno temeljem Čl. 46. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (NN-MU 18/97 —> 2/10), a u vezi sa čl. 134. i 115. Ustava RH, a što potvrđuje Ustavni sud u svojoj odluci RH br. U-III/3304/2011 od 23. siječnja 2013.

11. Europski sud za ljudska prava već je u više navrata presudio da je zbog postojanja pravnog instituta zaštićenog najma vlasnik stana pretrpio štetu, te daje za naknadu te štete odgovorna tužena RH. Ovakav stav potvrdio je i Vrhovni sud RH u presudi Rev-1104/2018 od 22.1.2019.

12. Dakle; tužiteljica temelji svoje potraživanje radi naknade štete zbog nemogućnosti ostvarivanja odgovarajuće najamnine za svoj stan na:

Europskoj konvenciji o ljudskim pravima, Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju; na čl. 1045.-1107 zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 —> 29/18) koji reguliraju odgovornost za štetu; na aktualnoj praksi ESLJP predmetima A protiv [adresa], N i dr. protiv [adresa], D protiv [adresa], SH protiv RH; te na stavu Vrhovnog suda RH izraženom kroz presudu i rješenje br. Rev-1104/2018 od 22.1.2019.

13. Tužitelj se dana 21.03.2019. obratio tuženiku sa prijedlogom za mirno rješenje spora, koje prijedloge je tuženik otklonio. Tužitelj potražuje naknadu za period posljednjih 5 godina do podnošenja prijedloga za mirno rješavanje spora, uz odgovarajuću primjenu čl. 186.a st. 3. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91 —> 89/14).

14. Iz naprijed navedenog proizlazi kako je tužiteljica onemogućena u raspolaganju sa svojim stanom već gotovo 10 godina, Stoga je podnijela ovu tužbu i tužbeni zahtjev

15. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako slijedi:

16. Predmetnom tužbom tužiteljica potražuju naknadu štete tvrdeći daje, kao posljedica primjene Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96 i dr., dalje ZNS), nerazmjerno ograničena u izvršavanju prava vlasništva u pogledu svoje nekretnine koju u naravi predstavlja dvosobni stan od 70,94 m2 [adresa].

17. Naime, tužiteljica smatra daje, sukladno odredbama ZNS, bila dužna predmetni stan dati u najam sa zaštićenom najamninom, odnosno znatno ispod tržišne vrijednosti najma zbog čega trpi štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne vrijednosti najma.

18. Tužbeni zahtjev neosnovan je u cijelosti, osobito nakon rujna 2018. kada je Republika Hrvatska ispunila svoju obvezu te uskladila ZNS sa stajalištem ESLJP.

19. Tužena smatra da nije ispunjena osnovna pretpostavka odgovornosti za štetu, a to je protupravnost jer samo donošenje zakona ne predstavlja protupravnu radnju za koju bi tužena trebala odgovarati.

20. Također, ističe se kako tužiteljica ničime ne dokazuju da je njeno vlasništvo ograničeno upravo kao posljedica primjene ZNS jer je za stjecanje prava na zaštićenu najamninu potrebno da potencijalni zaštićeni najmoprimac, kao i članovi njegovog kućanstva, budu osobe lošijeg imovnog stanja, koje stoga imaju pravo primiti stan u najam po najamnini znatno nižoj od tržišne.

21. Dakle, tužiteljica je dužna dokazati imaju li zaštićeni najmoprimac te članovi obiteljskog domaćinstva, useljivu kuću ili stan jer bi u tom slučaju imali pravo predlagati raskid ugovora te iseljenje iz predmetne nekretnine pa se predlaže saslušanje NH i DH na adresi [adresa].

22. Nadalje, a nastavno na sve gore navedeno, predlaže se pozvati tužitelicua da se očituje, je li tražila usklađenje visine zaštićene najamnine, sukladno imovinskim prilikama zaštićenog najmoprimca, a temeljem Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđenje zaštićene najamnine.

23. Ako nije, predlaže se od GSKG-a zatražiti navedene podatke.

24. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva.

25. Tužbeni zahtjev postavljenje u iznosu za koji nema temelja u pozitivnim propisima pa niti u praksi Europskog suda za ljudska prava. Tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štete do punog iznosa tržišne najamnine.

26. Iz utvrđenja ESLJP-a u presudi „Statileo" uopće ne slijedi zaključak prvostupanjskog suda da vlasnici stanova imaju pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine.

27. Baš suprotno, u predmetu Statileo protiv RH, Europski sud za ljudska prava sasvim je jasno izrazio stav da država ima puno i neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činit u razumnoj mjeri, kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca. Tako se u citiranoj odluci ESLJP u odlomku 140. navodi: „ Sud je mnogo puta naveo da u područjima kao što je stanovanje države nužno imaju široku slobodu procjene (...) u pogledu izbora mjera i njihove provedbe. Državna kontrola nad iznosima najamnine jedna je od takvih mjera i njezina primjena često može dovesti do značajnih smanjenja iznosa najamnine koju je moguće zaračunati (vidi, npr., ranije citirani predmet Mellacher i drugi,§ 45.; ranije citirani predmet

Hutten-Czapska, § 223 ... "

28. Dakle, država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina, ako je to učinjeno u javnom interesu - što ovdje nedvojbeno jest slučaj, jer je institut zaštićene najamnine propisan upravo kao instrument pomoći socijalno ugroženim kategorija građana i ranijim nositeljima stanarskog prava.

29. Iz tog razloga, tužiteljica nije ovlaštena potraživati naknadu štete do tržišne najamnine - tada bi se u cijelosti osporilo pravo države da ograniči pravo vlasništva u javnom interesu.

30. Dakle, cjelokupna problematika predmeta Statileo svodi se na test razmjernosti u postizanju ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova. Zato ključno pitanje nije: ima li država pravo ograničiti najamnine, jer ona to pravo nedvojbeno ima.

31. Odlučno pitanje glasi: do kojeg je iznosa razumno ograničiti najamninu koju vlasnik stana može ubirati od zaštićenih najmoprimaca?

32. Tako se u samom predmetu Statileo protiv RH, kada tumači pravo država da kontroliraju najamnu, ESLJP na više mjesta poziva na pravni standard utvrđen u predmetima Mellacher i drugi protiv Austrije, te Hutten - Czapska protiv Poljske (v. presudu Statileo protiv RH, odlomak 138., 140, 141,, 142. i dr.). Tako je u predmetu Mellacher protiv Austrije (zahtjev br. 10522/83), ESLJP utvrdio daje Republika Austrija u razumnoj mjeri ograničila najamninu vlasnika stanova, jer su prihodi od najamnine bili dovoljni da vlasnici mogu podmiriti troškove nužnog održavanja nekretnine. Dakle, Republika Austrija kontrolom najamnine nije povrijedila pravo vlasništva, jer je visina zaštićene najamnine bila određena u razumnoj mjeri.

33. Ovaj stav ESLJP potvrdio je u presudi Hutten - Czapska protiv Poljske (zahtjev br 35014/97), gdje je zaključio kako je Poljska nametnula nerazmjeran teret vlasnicima stanova koji, izuzetno niskog iznosa kontrolirane najamnine, nisu mogli podmiriti niti nužne troškove održavanja svojih nekretnina (odlomak 224 i 225 presude).

34. Iz navedenog slijedi kako okvirno mjerilo ograničavanja najamnina, sukladno praksi na koju se sam ESLJP poziva u predmetu Statileo, jesu troškovi nužnog održavanja nekretnine.

35. Dakle, ako bi se otklonili svi prigovori vezani uz osnovanost osnove tužbenog zahtjeva, jasno je da bi tužitelji imali pravo potraživati naknadu štete - ali samo do onog iznosa do kojeg je razumno ograničiti njihovo vlasništvo u korist zaštićenih najmoprimaca.

36. Taj iznos svakako nije tržišna najamnina, jer kako i sam ESLJP navodi u citiranom paragrafu 140. presude Statileo protiv RH, država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina. Odnosno, sukladno praksi ESLJP-a u predmetnima Mellacher protiv Austrije i Hutten - Czapska protiv Poljske, kao razuman i razmjeran iznos ograničenja najamnina koji predstavlja ravnotežu interesa vlasnika i zaštićenih najmoprimaca ima se uzeti troškovi nužnog održavanja nekretnine.

37. Slijedom navedenog, nedvojbeno slijedi daje tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan, a tužbi nisu priloženi dokazi o odlučnim činjenicama.

38. Stoga tužena predlaže da naslovljeni sud odbije tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan, te tuženoj dosudi parnični trošak.

39. Sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu, izvršen je uvid u Povijesni ZK izvadak, ZK ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], presliku Presude Ps-1796/98 od 1.7.2005., uvjerenje o prebivalištu br. 511-19-22/1- 4229/19, Uvjerenje o prebivalištu broj 511-19-22/1-4230/19, provedeno je vještačenje po vještaku dipl.ing. EH, saslušana je tužiteljica, dopunski je saslušan vještak dipl.ing. EH.

40. Tužbeni zahtjev u cijelosti je osnovan.

41. Među strankama sporna je osnovanost tužbenog zahtjeva i visina tužbenog zahtjeva.

42. U ovom postupku nesporno je da je tužiteljica vlasnica dvosobnog stana sa nusprostorijama u drugom katu lijevo ulične zgrade koji stan se nalazi u zgradi u [adresa], na adresi [adresa], izgrađenoj na zk.č.br. 2707 k. o. [katastarska općina] koja nekretnina je upisana u zemljišnim knjigama općinskog građanskog suda u Zagrebu, ZK odjela Zagreb u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi ulična i dvorišna zgrada br.21 i 21/1 pop.broj 787 i mala prizemnica u drugom dvorištu u Jurišićevoj ulici br.21 površine 300,2 čhv, odnosno 1080 m2, a koji stanje upisan kao 4. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-4).

43. Tužiteljica je predmetni stan stekla temeljem rješenja o nasljeđivanju O-129/10 iza pok. AHT.

44. U predmetnom stanu živjeli su NH i DH, koje uživaju status zaštićenog najmoprimca temeljem presude Ps-1796/98 od 01. srpnja 2005. Uvidom u Presudu Ps-1796/98 zaštićeni najmoprimac bi sukladno citiranoj presudi za predmetni stan trebao plaćati mjesečnu najamninu u iznosu 108,40 HRK, a od 1.9.2018.g. sukladno čl. 28.a Zakona o najmu stanova u iznosu od 238,48 HRK, a za koje iznose tužiteljica umanjuje svoje potraživanje.

45. Ova tužba i tužbeni zahtjev podnesena je radi ostvarenja prava na naknadu štete radi ograničavanja prava vlasništva na nekretnini u vlasništvu tužiteljice i gubitka zarade od najamnine koja predstavlja razliku tržišne najamnine za predmetni stan i zaštićene najamnine.

46. Tijekom postupka saslušana je tužiteljica.

47. Tužiteljica je iskazala da je stan koji je predmet ovog spora naslijedila od svoje majke 2009.g. U stanu je živjela obitelj DH, a pravo na status zaštićenog najmoprimca imala je NH. Od samog početka kupnje stana njena majka od koje je naslijedila stan i njezina majka nisu mogle koristiti taj stan. Naime, stan je kupljen 1958.g. i iste godine stan je nacionaliziran. Od tada pa nadalje majka i njezina majka pokušale su iseliti osobe koje su živjele u stanu iz stana i pokretani su postupci za iseljenje. Postupaka je bilo više cca 12-ak, međutim u međuvremenu su osobe koje su živjele u stanu stekle status zaštićenih najmoprimaca. Najamnina koju je prije tužiteljice primala njena majka bila je niža za cijelu polovicu od pričuve koju je plaćala njena majka do 2009.,a kasnije je nastavila plaćati ona. Zaštićeni najmoprimci živjeli su u tome stanu sve do 2025.g. kada je donesen Zakon i tada su se oni iselili iz stana, a njena je pretpostavka da im je država kupila stan. Od zaštićenih najmoprimaca tužiteljica je upoznala samo NH i njezinog oca. Bila je upoznata sa imovinskim prilikama obitelji NH i znala je da imaju i drugih nekretnina, ali to nikako nije mogla dokazati. Pristup tome stanu imala je samo jednom godišnje. Uglavnom, pogledala je u kakvom je stanju taj stan. Stan je bio namješten, obzirom je obitelj NH živjela u tom stanu, a njena pretpostavka je da su ga neko vrijeme iznajmljivali, ali to je opet činjenica koju nije mogla dokazati. Stan je nacionaliziran 1958.g., a njena baka je stekla vlasništvo toga stana 1960.g. Danas se ne može točno sjetiti koji je bio iznos zaštićene najamnine i koji je bio iznos pričuve, ali kao što je rekla bio je iznos pričuve za polovicu veći od zaštićene najamnine. Na primopredaju stana je pozvana od strane Ministarstva, Prostornog uređenja građevine, i tada je izvršena primopredaja u prisutnosti javnog bilježnika i obitelji NH i tada je stan predan. Visina pričuve koju plaća je vrlo visoka, oko cca 100,00 EUR. Odlučujući o osnovanosti tužbenog zahtjeva valja napomenuti da pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac je propisana odredbama ZNS-a, tako da zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme. Vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca. Vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne, sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke. Vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan. Vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine. Otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan. Ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana, a koje uređuje prije svega ZNS i Zakon o vlasništvu te porezni zakoni.

48. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. Zakona o vlasništvu, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

49. Obzirom na raniji institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice. Takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

50. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno tužiteljevo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu 5.11.1997.

51. U dokaznom postupku je utvrđena aktivna i pasivna legitimacija, sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu tužiteljevog prava.

52. Osim navedenog, Europski sud za ljudska prava u Strassbourgu u presudi N i drugi protiv Republike Hrvatske, kao i u predmetu Statileo protiv Hrvatske zauzeo je stajalište da vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci trpe materijalnu štetu kao nemogućnost naplate odgovarajuće najamnine za svoje stanove. Sud je utvrdio da naknada za takvu štetu treba pokriti razliku između zaštićene najamnine i adekvatne najamnine. Nastavno, u predmetu Statileo protiv Hrvatske Sud je u cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine uzeo u obzir podatke o visini tržišne najamnine za usporedive stanove za relevantno razdoblje. Dakle, Europski je sud za ljudska prava utvrdio da je došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju te da je podnositeljima zahtjeva nastala materijalna šteta. Obzirom da tuženik nije na primjeren način riješio pitanje prava na adekvatnu najamninu za utuženo razdoblje u slučaju ovakvog neprimjerenog ograničenja prava vlasništva, to pitanje je riješio Europski sud za ljudska prava, a čije je presude Republika Hrvatska dužna poštivati.

53. Da su tužitelici povrijeđena vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1.uz Konvenciju proizlazi prvenstveno iz činjenice da ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao (su)vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, budući da je tužiteljima nametnut prekomjerni individualni teret. Naime, tužitelji nisu u mogućnosti koristiti svoj stan, odnosno nisu u posjedu istog. Također, troškovi kojima su tužitelji kao vlasnici stana izloženi obzirom na činjenicu da moraju plaćati pričuvu i održavati predmetni stan, višestruko nadmašuju iznos zaštićene najamnine.

54. Nadalje, i domaći su sudovi zauzeli identičan stav stavu Europskog suda za ljudska prava pase, primjera radi, tužitelji pozivaju na pravomoćnu presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. broj P-1369/17 od 29. srpnja 2021., potvrđenu presudom Županijskog suda u Puli-Pola posl. broj Gž- 45/2022 od 16. veljače 2022.

55. Slijedom navedenog, razvidno je da tužiteljica ima pravo na naknadu štete u vidu razlike tržišne i zaštićene najamnine.

56. Obzirom je bila sporna visina tužbenog zahtjeva sud je proveo vještačenje po građevinskom vještaku dipl.ing. EH.

57. Vještak je u svom nalazu i mišljenju utvrdio da ukupna procijenjena vrijednost mjesečnog najma dvosobnog stana sa nusprostorijama u drugom katu lijevo ulične zgrade u [adresa], na adresi [adresa], sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zk.č.br. 2707 k. o. [katastarska općina], upisanog kao 4. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-4) iznosi 4.800,00 kn.

58. Na nalaz i mišljenje vještaka tužiteljica nije imala prigovora.

59. Tuženik prigovara dostavljenom nalazu i mišljenju u cijelosti. U privitku se dostavljaju podaci od Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko - pravne poslove i imovinu grada, Služba za vrednovanje nekretnina od 12. srpnja 2019. sa tabelarnim prikazom prosječne najamnine €/m2 po katastarskim općinama za razdoblje od 2014. do 2018. Iz tabele je vidljiv podatak za katastarsku općinu [katastarska općina] za 2016. 8,0 €/m2, za 2017. 8,5 €/m2 te za 2018. 9,00 €/m2 te se s obzirom na ove podatke osporava da bi se za cijeli utuženi period predmetne tužbe od travnja 2016. do ožujka 2019. mogao koristiti podatak o visini najamnine po m2 iz pobijanog nalaza i mišljenja kako je dan zaključno na stranici 24. i 25. u iznosu od 68,16 kn/m2 (cca 9,1 €/m2). Pri čemu se navodi daje do toga podatka stalni sudski vještak došao na temelju podataka iz ugovora koji su iz perioda nakon utuženog perioda (kolovoz 2020., te kolovoz i studeni 2019.).

60. Prigovor se odnosi i vezano za utvrđivanje tržišne najamnine, a da se ne utvrđuje stanje stana, njegova uređenost i opremljenost stana. Ističe se da bi se na tržištu mogla postići tržišna najamnina, osim lokacije stana, potrebno je vršiti investicijska ulaganja, a upravo o visini ulaganja u stan i posljedično tome njegovu stanju i opremljenosti ovisi tržišna vrijednost najamnine, a to je provedenim vještačenjem propušteno utvrditi, te se isti ne može cijeniti pravilnim i u skladu sa Zakonom i pravilima struke. Vještak navodi da se vještačenje provodi uz pretpostavku prosječne uređenosti i opremljenosti te prema površini iz dokumentacije priležeće spisu, a koja pretpostavku očito primjenjuje i na stanove koje uzima prilikom provođenja vještačenja primjenom poredbene metode (imamo samo podatak o izgradnji, površini stana te etažu stana).

61. Temeljem članka 7. stavka 2. Zakona o najmu stanova propisano je da se uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Iako se navedeni stavak članka 7. odnosi na zaštićenu najamninu, smatramo da visina tržišne najamnine još više ovisi o navedenim faktorima. Člankom 13. istoga Zakona propisano da je najmodavac dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.

62. Dakle, da bi se dokazala visina tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji, potrebno je prvenstveno utvrditi u kakvom stanju je predmetna nekretnina - predmetni stan u smislu uređenosti i prikladnosti za život, kao i opremljenosti iste, a što je vještak propustio utvrditi. Također, potrebno je utvrditi u kakvom građevinskom stanju je zgrada u kojoj se nalazi stan (stanje fasade, ima li zgrada lift, održavanost zgrade i dr. parametre), a ne samo navesti zatečeno stanje (v. str.8.).

63. Osim navedenog, tuženik ukazuje na rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske, Rev 1423/2016-2 27. kolovoza 2019. godine, u kojem se izražava pravni stav: „Stoga utvrđujući naknadu u visini tržišne cijene najamnine za stambeni prostor u susjednom mjestu (O.) po ocjeni ovog suda, a ne uzimajući u obzir sve gore navedene okolnosti, nije pravilno utvrđena naknada, jer ista mora biti u ravnoteži s ograničenjem koje je tužitelju nametnuto i legitimnim ciljem zbog kojeg je ovo ograničenje ustanovljeno.

64. U konkretnom slučaju radi se o isplati razlike između iznosa najamnine koju za stan u vlasništvu najmodavca plaća zaštićeni najmoprimac i iznosa slobodno ugovorene najamnine koju bi tužiteljica mogla postići na tržištu. Dakle, radi se o iznosu najamnine koja se može postići na tržištu, a o kojoj visini najma prvenstveno ovisi stanje nekretnine u kojoj se nalazi stan, te stanje stana (uređenost stana, stanje zgrade, oštećenja na nekretnini uzrokovana potresom), kao i drugi parametri na tržištu.

65. Naime, dosadašnja praksa i iskustvo su pokazali da stanovi u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci nisu stanovi u takvom stanju za koje bi se mogla postići tržišna cijena najma, jer u pravilu u iste vlasnik predmetnog stana godinama nije vršio nikakva investicijska ulaganja, odnosno nije adaptirao predmetni stan, iako je temeljem Zakona o najmu bio obvezan održavati stan. Dakle, da bi se na tržištu mogla postići tržišna najamnina, osim lokacije stana, potrebno je vršiti investicijska ulaganja, a upravo o visini ulaganja u stan i posljedično tome njegovu stanju i opremljenosti ovisi tržišna vrijednost najamnine. Upravo u tom pravcu vještak je propustio utvrditi u svom vještačkom nalazu u kojem stanju je predmetna nekretnina, a o kojem stanju nekretnine ovisi visina najamnine koja se može postići na tržištu.

66. Također, od tako utvrđene visine najamnine potrebno je odbiti iznose dobivene po osnovi zaštićene najamnine uz primjenu dosadašnjih navoda o prigovoru zastare sukladno odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj: Rev- 1104/18), te uz umanjene za iznos poreza na dohodak.

67. Također je prigovarao i istakao da je zadatak suda bio vještačenje na okolnost visine tržišne najamnine u stanu u [adresa], ali vještak ne može ukazivati da „izračun najamnine za određeno razdoblje, međuvremenskim izjednačavanjem, nije bio zadatak vještaka“, pa da prijedlog tuženika predstavlja novi zadatak.

68. Nalaz i mišljenje vještaka nema svrhu ovakvo kako je utvrđena visina tržišne najamnine, za predmetnu parnicu jer je utuženo razdoblje od listopada 2017. do ožujka 2019.

69. Tržišna vrijednost najma stana utvrđena je na dan vještačenja 23. travnja 2021 za utuženo razdoblje od listopada 2017. do ožujka 2019. Kako to da je vještaku međuvremensko izjednačenje na dan vještačenja bilo u zadatku, budući da je isto vidljivo u tabeli na stranici 21/25.

70. Stoga je neprofesionalno tražiti uplatu predujma od 250,00 EUR za postupak koji je vještak odmah trebao odraditi, kao što je i odradio u puno nalaza i mišljenja, a po potrebi tužena može nalaze i mišljenja dostaviti radi uvida. S time da je ovaj teret dokaza na tužitelju, visina naknade štete odnosno tržišne najamnine, a raspolaganja stranaka ne smiju biti protivna članku 3. stavak 3., te sud ima ovlaštenje iz članka 7. stavak 2. ZPP-a. Dakle, ne može tržišna najamnina biti utvrđena 2021. a potražuje se za razdoblje 2017. do 2019., odnosno svoj nalaz i mišljenje bi vještak morao obrazložiti na ročištu.

71. Iz propisa koji se odnose na procjenu tržišne vrijednosti najma ukazuje se:

72. Člankom 5. stavak 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine” broj: 78/2015.) propisano je: Procjembeni elaborat je dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku, a obuhvaća nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili procjenu stalnoga sudskog procjenitelja.

73. Člankom 5. stavak 5. toga Zakona propisano je: Svaki odabir parametara korištenih u procjeni vrijednosti nekretnina obvezno se obrazlaže u procjembenom elaboratu.

74. Člankom 22. stavak 1. toga Zakona propisano je: Procjena vrijednosti nekretnine mora biti izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv nakon provjere.

75. Člankom 22. stavak 3. toga Zakona propisano je: Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.

76. Člankom 4. stavak 1. točka 18. toga Zakona propisano je: međuvremensko izjednačenje je postupak preračunavanja razlika u konjunkturi do kojih dolazi zbog promjena općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tijekom vremena pomoću indeksnih nizova.

77. Člankom 68. stavak 1 i 2. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (”Narodne novine” broj 105/15) propisano je:

I. Oblik i sadržaj procjembenog elaborata obuhvaća:

naslovnicu s općim podatcima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi i

procjenitelju,

imenovanje,

popis primijenjenih propisa te korištene stručne i znanstvene

literature,

zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane nekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema položaju u širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka te osnovici za vrednovanje,

rezultate očevida s priloženim karakterističnim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih nekretnina i drugim odlučnim činjenicama,

utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost,

prikaz i analiza općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina,

prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navođenje izvora,

obrazloženje za odabir metode,

10.

međuvremensko izjednačenje, interkvalitativno izjednačenje odnosno druge analize sukladno općim vrijednosnim odnosima na tržištu nekretnina, kakvoći nekretnine i odabranoj metodi i postupku, 11.

statističku obradu i izračun s isključivanjem neuobičajenih okolnosti, 12.

zaključak s napomenom u vezi obračuna važećih poreza koji se primjenjuju prilikom prometa nekretnina, mjestom izrade, datumom izrade, potpisom i pečatom procjenitelja,

13.

priloge koji bi nepotrebno opterećivali procjembeni elaborat ali su od značaja za jasno i transparentno prezentiranje procjembenog elaborata s potrebnom tehničkom i pravnom dokumentacijom (projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornih planova, građevinske i lokacijske dozvole, uvjerenja, potvrde, izjave i druge isprave) te pomoćne izračune za utvrđivanje nužnih podataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine.

II. Popis izvora primijenjenih propisa te stručne i znanstvene literature u procjembenom elaboratu iz stavka 1. podstavka 3. ovoga članka može se navesti u podnožju teksta ili na kraju poglavlja, sa ciljem moguće provjere.

78. Nalaz i mišljenje je protivno ovim odredbama te se predlaže da vještak dođe na ročište radi saslušanja na prigovore odnosno obrazloženja danog nalaza i mišljenja. Vještak mora ukazati Sudu u odnosu na zadatak i odredbe propisa na koji način se izračuna tržišna najamnina za utuženo razdoblje te tražiti ili izmjenu zadatka ili pravilno primijeniti pravo i struku.

79. Vještak je kao angažirana stručna osoba morao odraditi međuvremensko izjednačenje radi utvrđivanja tržišne najamnine u utuženom periodu i u prvom vještačenju, ne u dopunama, kao što je i pretpostavivši, a to ne bi trebao kao stalni sudski vještak i stručna osoba, da se radi u utvrđivanju tržišne najamnine u vrijeme izrade nalaza i mišljenja, kada ima tužbu za prethodno razdoblje. I kada je vještačio u najmanje tridesetak takvih sličnih predmeta naknade štete radi zaštićenog najma.

80. Stalni sudski vještak kao stručna osoba morao primjenjivati ranije navedene odredbe i sudu povratno ukazati ako i zadatak nije u cijelosti dobro postavljen.

81. Dakle, tržišna najamnina 2021. nije ista kao i u periodu od 2016. do 2019. Plus toga 2020. su bila dva potresa koja vještak uopće ne navodi.

82. Njegovo vještačenje nije ostvarilo svrhu vještačenja u ovakvim parnicama naknade štete niti je u skladu s propisima.

83. Vještak mora prema ZPP-u obrazložiti nalaz i mišljenje i očitovati se na prigovore tužene.

84. Tužena ostaje kod svih prigovora na nalaz i mišljenje i vještak bi morao usmeno obrazložiti isti.

85. Svakako se prvo mora na ročištu saslušati vještak prije svega od kuda mu iznos od 4.800,00 kuna mjesečno.

86. U tabeli na stranici 21/25 nalaza i mišljenje vještak vrši međuvremensko izjednačenje sa datuma ugovora o najmu (iako piše kupoprodaja 2017., 2019,., 2020.) na datum procjene, a to je 23. travnja 2021.

87. U tabeli na stranici 23/25 nalaza i mišljenja daje procijenjenu tržišnu vrijednost najma stana sa 68,16 kn/m2 na datum procjene 23. travnja 2021. Dakle, vještak „prebacuje vrijednost“ ili međuvremenski izjednačava vrijednost najma 2019. i 2020. na vrijednost najma 2021. na datum procjene, bez da ukazuje na stanje zgrade nakon potresa. I utvrđuje tržišnu najamninu sa 4.800,00 kuna mjesečno ili 637 eura mjesečno u travnju 2021., za utuženo razdoblje od 2016. do 2019. prije potresa i pet godina prije datuma procjene.

88. Prema stavu Vrhovnog suda Republike Hrvatske u rješenju koje tužena dostavlja, potrebno je dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju: „Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republike Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.

89. Suprotno stajalištu nižestupanjskih sudova, vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.“

90. U ovom predmetu vještak „prebacuje vrijednost“ ili međuvremenski izjednačava vrijednost najma 2019. ili 2020. na vrijednost najma 2021. na datum procjene. I utvrđuje tržišnu najamninu sa 4.800,00 kuna mjesečno ili 637,00 eura mjesečno u travnju 2021., a za period od 2016. do 2019. Utuženo razdoblje je 2016. do 2019. prije potresa i pet godina prije datuma procjene.

91. Slijedom svega navedenog, tužena predlaže da se vještak pravno očituje o prigovorima tužene ili usmeno na ročištu bez uplate predujma.

92. Po prigovoru tuženika sud je pozvao vještaka radi dopunskog očitovanja.

93. Vještak dipl.ing. EH iskazao je da je tuženik svojim podneskom od 13.7.2021.g. prigovorio nalazu i mišljenju te smatra da je iskazana vrijednost najamnine previsoka. Prigovara se također tome da vještak nije utvrdio stanje stana, uređenost i opremljenost. Navodi da bi prvenstveno trebalo utvrditi u kakvom je stanju predmetna nekretnina u smislu uređenosti i opremljenosti iste te u kakvom je stanju zgrada u kojoj se nalazi stan. Navode da su iskustvo i praksa pokazali da stanovi u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci nisu u takvom stanju da bi se mogla postići tržišna cijena najma jer u iste vlasnik godinama nije vršio nikakva investicijska ulaganja. Vještak je u cijelosti postupio prema zadatku suda i rješenja od 1.6.2020.g. koji je bio utvrditi visinu tržišne najamnine za stan u [adresa]. Rješenjem nije predviđen uviđaj na nekretnini te je izvršio pregled sve dostupne dokumentacije kako u spisu tako i one koja mu je bila dostupna preko Internet portala. Na str. 8. nalaza je u 2. pasosu napisao da će se procjena vršiti temeljem vanjskog pregleda zgrade i javno dostupnih podataka, budući da nije predviđen uviđaj. Izvršio je vanjski pregled zgrade, utvrdio površinu stana te je u skladu sa Pravilnikom o metodama procjene otkupnina zatražio zbirku kupoprodajnih cijena od Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Službe za vrednovanje nekretnina te mu je 10.12.2020.g. dostavljena zbirka kupoprodajnih cijena za predmetnu nekretninu na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Dakle postupio je u skladu s Pravilnikom i praksom da se u slučaju gdje se u sudskom postupku jedna od stranaka bude Republika Hrvatska gradovi i općine traži zbirka kupoprodajnih cijena od nadležne službe a u ovom slučaju Službe za vrednovanje nekretnine grada Zagreba. Iz tako dostavljenih podataka izradio je procjenu u skladu sa Pravilnikom te u cijelosti ostajem kod iste. Ukoliko tužena inzistira na provedbi uviđaja na licu mjesta, onda će o tome odlučiti sud.

94. Podneskom od 13.3.2026.g. tuženik navodi što sve smatra da bi bilo nužno priložiti pri izradi procjembenog elaborata kao npr. projekte izvatke iz prostornih planova, građevinske i lokacijske dozvole i druge isprave, te smatra da je vještak kao stručna osoba morao odraditi međuvremensko izjednačenje radi utvrđivanja tržišne najamnine u utuženom periodu te je vještak kao stručna osoba morao sudu povratno ukazati ako zadatak nije u cijelosti dobro postavljen. Nadalje, navodi se da tržišna najamnina 2021.g. nije ista kao u periodu od 2016. do 2019.g. Na isto vještak je odgovorio da on kao vještak daje sudu stručnu pomoć u dijelu koji se odnosi na građevinska vještačenja i procjenu nekretnina, ali ne ulazi u predmet spora, ne daje sudu nikakve sugestije niti prijedloge, već izvršava ono što je sud svojim zadatkom odredio. Ne može ulaziti u razloge davanja zadatka vještaku niti samostalno određivati zadatak koji mu nije zadan sudskim rješenjem.

95. Nakon dopunskog očitovanja, sud je utvrdio da je vještak svoj nalaz i mišljenje sačinio u skladu sa pravilima struke, temeljem priložene dokumentacije, obzirom je tužena odustala od provođenja očevida na licu mjesta, a vještak se po svim prigovorima tuženika i detaljno usmeno očitovao na ročištu, stoga nakon tako detaljno obrazloženog nalaza i mišljenja, u objektivnost istog sud nema razloga sumnjati i prihvatio ga je u cijelosti.

96. Temeljem nalaza i mišljenja vještaka tužiteljica je uskladila svoj tužbeni zahtjev podneskom od 4.3.2026., s time da je isti proširen za period do predaje stana u posjed odnosno 30.9.2025.

97. Iz svega ranije navedenog, razvidno je da je Republika Hrvatska tužiteljici povrijedila vlasnička prava zajamčena čl. 1. Protokola br. 1, uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljenih sloboda jer ne postoji ravnoteža između interesa tužiteljice kao vlasnice stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca. Takvo stanje za tužiteljicu i njezine prednike traje desetljećima, a obzirom traje desetljećima, sud je u cijelosti usvojio tužbeni zahtjev tužiteljice kako je to usklađeno podneskom od 4.3.2026.u skladu s nalazom i mišljenjem vještaka

98. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 ZPP-a, i trošak se sastoji od troška zastupanja tužitelja po odvjetniku prema važećoj odvjetničkoj tarifi i vrijednosti predmeta spora od 73.770,54 EUR, i u trošak ulazi: trošak sastava tužbe /Tbr. 7. toč. 1 O.T.R.H./ u iznosu od 1.054,00 EUR, trošak pristupa punomoćnika tužitelja na ročišta dana 4.12.2019., 9.1.2020., 1.6.2020., 2.6.2020., 6.5.2026., 10.6.2026. /Tbr. 9. toč. 1. O.T.R.H./ u iznosu od 6.324,00 EUR, trošak sastava podnesaka od 16.9.2019., 2.6.2020., 5.3.2026. /Tbr. 8. toč. l. O.T.R.H./ u iznosu od 3.162,00 EUR, što sveukupno iznosi 10.540,00 EUR, predujam za vještačenje 200,00 EUR, pristojba na tužbu 278,98 EUR, i na presudu 857,71 EUR, tako da ukupni trošak iznosi 11.875,91 EUR, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate, po čl. 27. st. 3. Ovršnog Zakona.

U Zagrebu 31. kolovoza 2026.

Sudac

Sanja Krovinović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana računajući od dana dostave presude. Žalba se predaje putem ovog suda na Županijski sud, pisano u pet istovjetnih primjeraka.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja uz rješenje o pristojbi na presudu u iznosu od 857,71 EUR

2. Punomoćniku tuženika

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte