Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Ivana Gundulića 27

21000 Split

P-565/2023-11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

U ime Republike Hrvatske, Općinski sud u Splitu, po sucu tog suda Dunji Ljubičić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja OZU iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Bepu Marušiću, odvjetniku u Splitu, protiv tužene OZ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Andri Dubokoviću, odvjetniku u Jelsi, otok Hvar, zbog isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 21. svibnja 2026. u nazočnosti stranaka, pozivom na odredbu čl.335 st.6 - 12 ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, Odluka Ustavnog suda RH u 2/07, 84//08-Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, nadalje u tekstu: ZPP) dana 16. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je tužena OZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] prešutjela skrivenu manu na nekretnini označenoj kao kat. čest. zgr. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 2. Suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje u vidu činjenice da navedena nekretnina ne posjeduje uporabnu dozvolu kao niti rješenje o izvedenom stanju, a tužena niti nije vlasnica nekretnine navedene u Predugovoru od dana 04. studenoga 2022. godine, te su time stečeni svi preduvjeti za raskid navedenog Predugovora od dana 04. studenoga 2022. godine.

II. Nalaže se tuženoj OZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju OZU iz [adresa], 231 Stockbridge Avenue, Atherton, California 94027, OIB: [osobni identifikacijski broj] s osnova dvostruke kapare iznos od 51.000,00 EUR-a (slovima: pedesetijednatisuća eura), zajedno sa zakonskom zateznom kaparom koja teče od dana podnošenja ove tužbe pa do isplate, po stopi koja je određena uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri (3) postotna poena, a od 01. siječnja 2023. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primjenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

III. Odbija se alternativni tužbeni zahtjev tužitelja a koji glasi:

"Tužena OZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] se može osloboditi svoje obveze iz točke 2. izreke na način da tužitelju preda u suposjed i suvlasništvo 4/9 idealnog suvlasništva svoje nekretnine označene kao kat. čest. zgr. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 2. Suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje te će tužena ispustiti tabularnu ispravu na način da dopušta uknjižbu prava suvlasništva za 4/9 idealnog suvlasničkog dijela predmetne nekretnine na ime tužitelja OZU iz [adresa], 231 Stockbridge Avenue, Atherton, California 94027, OIB: [osobni identifikacijski broj] uz istodobni izbris prava suvlasništva sa imena tužene OZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], bez njezinog daljnjeg pitanja i sudjelovanja."

r i j e š i o  j e

I Odbija se kao neosnovan prijedlog tužitelja za donošenje privremene mjere slijedećeg sadržaja:

"Određuje se privremena mjera osiguranja time da se upiše zabilježba spora P - 565/2023 na 4/9 idealnog dijela nekretnine označene kao kat. čest. zgr. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 2. Suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje."

II. Nalaže se tuženoj da tužitelju naknadi trošak parničnog postupka u iznosu od 4.000,00 € sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke.

Obrazloženje

1. U tužbi koja je podnesena 14. veljače 2023. tužitelj je naveo da je tuženoj uplatio na njezin račun otvoren kod OTP Banke d.d., broj računa : [broj bankovnog računa] novčani iznos od 25.500,00 €, a sve u svezi kupoprodaje nekretnine, kuće površine 54 m2, označene kao kat. čest. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 2.Suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje. Naime, dogovor između stranaka bio je da će tužitelj uplatiti novčani iznos od 25.500,00 € na račun tužene, te da će ista ponuditi pravo prvokupa predmetne nekretnine svim nadležnim institucijama za to, ali tužena je ispustila iz vida vrlo bitnu činjenicu da predmetna nekretnina ne posjeduje uporabnu dozvolu i da je ista izvan dopuštenih prostornih gabarita i čak ne odgovara građevini koja je bila evidentirana prije 1967. godine. Na taj način je sasvim razvidno da je tužena sakrila vrlo bitnu manu stvari odnosno jasno je da se radi o skrivenoj mani s obzirom da navedena činjenica nije upisana u zemljišne knjige te je tužitelj tek naknadnim uvidom i svojim traženjem dobio od tužene potvrdu da predmetna nekretnina ipak nema uporabnu dozvolu niti rješenje o izvedenom stanju. S obzirom na navedeno, tužitelj je usmeno pred svjedocima se dogovorio da će mu tužena ili vratiti dvostruki navedeni novčani iznos koji iznosi 51.000,00 € ili pak da će ista zadržati taj novčani iznos, ali da će tužitelju ispustiti tabularnu ispravu kako bi tužitelj upisao svoje pravo suvlasništva na predmetnoj nekretnini i to u omjeru 4/9 idealnog dijela nekretnine označene kao kat. čest. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 2. Suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje.

1.1. Podneskom od 21. veljače 2023. tužitelj je uredio svoje traženje na način da je točno označio nekretninu koja se utužuje.

2. U odgovoru na tužbu tužena je navela da je prodavatelj na ime ugovorene kapare temeljem predugovora o kupoprodaji nekretnine, 23.kolovoza 2022. primila od tužitelja kao kupca ukupni iznos od 25.500,00 €. Navedeni iznos uplaćen je od strane tužitelja odmah nakon sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine na bankovni račun tužene koji se na njezino ime vodi u OTP banci pod brojem IBAN: [broj bankovnog računa]. Ukupno ugovorena kupoprodajna cijena za kuću, pov.54 m2, broj kat. čestice [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], etažno vlasništvo ( E-2), lokal u prizemlju označen crvenom bojom i slovom b, dvorište sa istočne strane, cijeli prvi kat i potkrovlje, iznosila je 340.000,00 €. Člankom 2. predugovora o kupoprodaji nekretnine, 23.kolovoza 2022. predviđeno je da će se u roku od 15 dana nakon proteka roka od 60 dana za očitovanje RH o pravu prvokupa, zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji. Tužena je ispunila svoju obvezu iz članka 2. predugovora, te je u svezi prava prvokupa spornu nekretninu ponudila na prodaju ne samo RH kako je to napisano u predugovoru, već i svima drugima koji su imali pravo prvokupa, te nitko od navedenih nije iskoristio upisano pravo prvokupa. U smislu naprijed navedenoga tužena je posebnim dopisom, Jelsa 22. studenog 2022. koji je upućen preporučenom poštanskom pošiljkom na adresu tadašnjeg punomoćnika tužitelja odvjetnika Domagoja Gregurića iz Zagreba, pozvala tužitelja na sklapanje glavnog ugovora, uz napomenu da ukoliko tužena ne dobije nikakav odgovor, ili tužitelj izričito odbije zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji, da tužitelj gubi uplaćeni iznos kapare koju tužena ima pravo trajno zadržati za sebe. S obzirom da glavni ugovor o kupoprodaji nije zaključen isključivom krivnjom tužitelja, isti u svakom slučaju gubi uplaćenu kaparu sukladno članku 304 ZOO-a. Tužena smatra da ima pravo zadržati primljenu kaparu te tražiti naknadu štete koju je trpjela zbog ponašanja tužitelja. Smatra da je ispunila uvjet iz čl.2 Predugovora o kupoprodaji nekretnine, dok nikakvi drugi uvjet nije bio predviđen. Tužena smatra da nema skrivene mane stvari jer su stranke slobodno dogovorile uvjete sklopljenog Predugovora. Zgrada je izgrađena prije 1967., na njoj nisu povećani gabariti te stoga nije neophodno imati rješenje o izvedenom stanju. U pogledu nazvanog alternativnog tužbenog zahtjeva, tužena smatra da se ne bi radilo o alternaciji, već o građansko-pravnoj ponudi, o kojoj sud ne odlučuje. Tužena se usprotivila i zahtjevu tužitelja za naknadom parničnog troška kao i prijedlogu za određivanje privremene mjere.

3. U dokazne svrhe sud je pregledao izvadak iz zemljišne knjige ZU 247 KO [katastarska općina], čest. zgr. [katastarska čestica], Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 4. studenog 2022., Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 23. kolovoza 2022., dopis tužene Gradu Stari Grad, SDŽ, CERP-u i Ministarstvu kulture RH o ponudi za pravo prvootkupa zajedno sa potvrdama o primitku, Rješenje Ministarstva kulture RH od 23. veljače 2016., izvode iz katastra i crno bijelu fotografiju nekretnine, dopis Ministarstva kulture i medija RH upućenog Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 15. rujna 2022., sve vezano uz zahtjev OZ za prvootkup predmetne nekretnine, Zaključak Grada Starog Grada o očitovanju na ponudu prava prvootkupa predmetne nekretnine te mail prepisku između punomoćnika stranaka. Osim toga, u postupku su saslušane i parnične stranke te svjedoci ŠZU, ŠZ i HZ.

4. Tužbeni (glavni) zahtjev je osnovan dok alternativni nije osnovan.

5. Prijedlog privremene mjere nije osnovan.

5.1. Prednje iz razloga što se prije svega privremenom mjerom ne može zahtijevati upis zabilježbe obzirom da je riječ o jednostavnom zemljišno-knjižnom postupku u kojem je tek dostavom dokaza o podnošenju tužbe moguće ishoditi upis zabilježbe. I pored toga je za kazati da tužitelj ničim nije dokazao da bi određivanje privremene mjere bilo osnovano jer se za navedeno nisu ispunile pretpostavke točnije ona pretpostavka o nastupu nenadoknadive štete ili ponašanju tužene koje ukazuje na mogućnost otežavanja ostvarivanja prava tužitelja koja mu u postupku pripadnu.

6. Stranke su zatražile i popisale parnični trošak.

7. Predmet ovog postupka zahtjev je tužitelja da se utvrdi da mu je tužiteljica prešutjela skrivenu manu na nekretnini te da mu je u obvezi vratiti dvostruku kaparu i platiti parnični trošak. Tužitelj je postavio i alternativni zahtjev prema kojem bi se tužena opisane obaveze mogla osloboditi ako bi tužitelju predala u suposjed i suvlasništvo predmetnu nekretninu. Također je tužitelj tražio da se odredi i privremena mjera na nekretnini upisom zabilježbe postojanja spora (ograničenje vlasništva).

8. Zakonski okvir koji se ima primijeniti na opisani odnos nalazi se u odredbama čl.303 do 307 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZOO).

8.1. Naime, odredbom čl.303 ZOO-a, propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kada je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno. Odredbom pak čl.304 st.2 ZOO-a propisano je da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu druga strana može, po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili zatražiti naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

9. Kapara je dakle, novčani iznos ili neka druga zamjenljiva stvar koju u trenutku sklapanja ugovora jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen i kao sigurnost da će se ugovor ispuniti. Ugovor je sklopljen kada je kapara dana drugoj strani, pa tako ugovor o prodaji ne nastaje dok se ugovorena kapara ne preda drugoj strani.  Ugovorne strane mogu ugovoriti i da ugovor smatraju sklopljenim u trenutku suglasne izjave volje suugovaratelja, a ne u trenutku davanja kapare. Kako bi se ono što se daje pri sklapanju ugovora moglo smatrati kaparom, mora se izričito naglasiti da se radi o kapari. Ako to nije naglašeno , novčani iznos ili stvar koja je dana neće se smatrati kaparom već predujmom, jamstvenim pologom i sl. Funkcija kapare je u tome da ni davatelj kapare ne može odustati od temeljnog ugovora ostavljajući kaparu primatelju, niti primatelj može odustati od ugovora vračajući kaparu u dvostrukom iznosu. Ako ugovorne strane drugačije ugovore, tada mogu odustati od ugovora ostavljajući kaparu, ali se tada kapara ugovara kao odustatnina. U slučaju ispunjenja ugovora, kapara se mora vratiti, ako je primljena u stvarima, ili uračunati u ispunjenje obveze. Funkcija pojačanja ugovora kaparom očituje se u tome da niti davatelj kapare niti primatelj kapare ne mogu odustati od ugovora, na način da davatelj kapare ostavi kaparu primatelju odnosno da primatelj kapare vrati kaparu u dvostrukom iznosu. Dakle, ostavljanje odnosno vraćanje kapare ne daje ugovornim stranama pravo izbora ostati ili ne ostati vezanim ugovorom. Kapara je sredstvo pojačanja ugovora ugovoreno u korist strane koja poštuje ugovor. Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, strana koja je primila kaparu ima tri alternativna prava: 1) zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće 2) tražiti naknadu štete a kaparu uračunati u naknadu ili je vratiti i 3) zadovoljiti se primljenom kaparom. Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, strana koja je dala kaparu ima tri alternativna prava: 1) tražiti ispunjenje ugovora ako je to još moguće, s time da se kapara uračunava ili vraća 2) ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, 3) ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

10. Analizom provedenog dokaznog postupka ovaj sud je zaključio da je tužiteljev tužbeni zahtjev osnovan i to iz razloga što bi se u konkretnom slučaju doista radilo o skrivenoj mani stvari. Naime, tužena je doista prešutjela tužitelju da predmetna nekretnina nema uporabnu dozvolu, a niti rješenje o izvedenom stanju. Tužitelj je spoznaju o ovoj mani primio tek nakon što je radi dobivanja svih potrebnih dozvola angažirao ovlaštene mjernike koji su ga na ovu činjenicu upozorili. Ovdje je posebno potrebno naglasiti da je tužitelj američki državljanin, da nije pravno educiran, da su mu nepoznati hrvatski propisi, pa bez obzira što je angažirao profesionalnu pomoć, učinio je to na način da je angažirao odvjetnika koji mu je pružio odvjetničku odnosno pravnu pomoć, dok ni odvjetnik nema znanja i sposobnosti koje ima mjernik, odnosno inženjer geodezije.

10.1. Ono što među strankama nije sporno je to da su zaključile Predugovor o prodaji predmetne nekretnine te da je tužena od tužitelja na ime ugovorene kapare primila ukupni iznos od 25.500,00 €.

10.2. Ono što je među strankama sporno jesu dvije činjenice, od čega je jedna je li predmetna nekretnina pravilno označena te koje su obveze tužene prema zaključenom Predugovoru o kupoprodaji predmetne nekretnine postojale. Tužena kao i njezine kćeri, saslušane svjedokinje, ŠZU i ŠZ nisu bile uvjerljive sudu u kazivanju da je njihova jedina obveza bila riješiti pravo prvootkupa, odnosno osloboditi nekretninu ovog tereta. Već pregledom samog Predugovora o kupoprodaji nekretnine, razvidno je da je nekretnina koja je bila predmetom ugovaranja krivo označena jer se radi o nekretnini koja nosi oznaku čest. 487/3 zgr. To u prenesenom značenju znači da nekretnina doista nije doista točno označena, a što se očekuje da bi bolje trebala znati tužena koja se tužitelju predstavila kao jedina vlasnica te nekretnine. Osim toga, posebno se naglašava da je u Predugovoru o kupoprodaji nekretnine tužena dala naglasiti da je jedina vlasnica nekretnine, a iz dostavljenog ZK izvatka, za KO [katastarska općina], jasno se vidi da je na dio nekretnine i to lokal u prizemlju označen žutom bojom i slovom A, naveden ĐZ, pok. O, [adresa]. Naspram ove činjenice tužitelj je u svome iskazu naveo da ga je predmetnom nekretninom tužena provela kao da je u 100% -tnom njezinom vlasništvu. Očito je iz iskaza tužene i njezinih kćeri, da su one i mislile da je predmetna nekretnina u cijelosti u vlasništvu tužene. Tužena je posebno upitana na okolnost može li se jasno izjasniti gdje su granice samostalnih uporabnih cjelina opisanih u zemljišniku, odnosno, koristi li ona i onaj dio na koji je upisan spomenuti ĐZ, pa je ista odgovorila da pitanje ne razumije zbog nedostatka stručnih referenci, da Š ne poznaje, da je davno odselio u Ameriku i da s njim nije imala nikakvih doticaja, da ne zna da bi on bio upisan u zemljišne knjige i da ne zna bi li on polagao bilo kakva prava na predmetnoj nekretnini. Ponovila je da je tužitelju prodala ono što je njezino, no činjenica je da ona priznaje u svome iskazu gdje su granice onog što je njezino.

10.3. Sud je s rezervom stoga uzeo iskaze tužene i njezinih kćeri, svjedokinja ŠZU i ŠZ, jer su one u postupku očekivano svjedočile u prilog tvrdnji tužene, zbog osiguranja njezinog uspjeha u parnici, a u strahu da će morati vratiti dvostruku kaparu. Indikativno je da je tužitelj zatražio pravnu pomoć suočen s činjenicom da predmetnu nekretninu koju je imao namjeru kupiti neće moći financijski eksploatirati (o čemu je detaljno svjedočila saslušana svjedokinja – majka tužitelja, HZ) te je pokrenuo ovaj postupak radi zaštite svojih prava i interesa. Tužena pak, tako nije postupila zadržavši kaparu koju je od tužitelja primila. Tijekom postupka dala je nagovijestiti da će možda pokrenuti parnični postupak radi naknade štete, no to nije napravila. Unatoč tome što je preporučenom pošiljkom pozvala tužitelja na zaključenje glavnog ugovora dopisom od 22. studenog 2023., svaka njezina aktivnost, nakon toga, je izostala, premda je u tom dopisu inzistirala na proteku roka od 15 dana za sklapanje glavnog ugovora.

11. Slijedom naprijed navedenog, kao osnovan je prihvaćen tužbeni zahtjev tužitelja i to onaj glavni, dok je u pogledu alternativnog tužbenog zahtjeva za naglasiti da nije bilo nikakvog razloga tuženoj uvjetovati oslobođenje od obveze vraćanja dvostruke kapare, predajom u suposjed i suvlasništvo predmetne nekretnine, a poglavito ispuštanjem tabularne isprave za upis takvog prava. Naveden nije moguće jer zakonodavac osim prava za traženje dvostruke kapare predviđa oštećenoj stvari i pravo na inzistiranje odnosno sklapanje pravnog posla, a što bi za slučaj da je tužitelj tako postupio, predstavljalo modus za upis prava vlasništva ili suvlasništva tužitelja u zemljišne knjige. Jedno drugo isključuje i stoga je alternativni tužbeni zahtjev, sud odbio.

12. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154 st.1 ZPP-a, dok je visina određena pozivom na Tbr.7 st.1 toč.1 te Tbr.9 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 69/93, 87/93, 16/94, 11/96, 91/04, 37/05, 59/07, 148/09, 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22,126/22 i 138/23) i kod vrijednosti predmeta spora od 51.000,00 €. Tužitelju je parnični trošak priznat za: sastav tužbe te pristupe i zastupanja na ročištima za glavnu raspravu na kojima se raspravljalo o glavnoj stvari ili su se izvodili dokazi (02. ožujka, 16. travnja i 20. srpnja 2026.) – svaka radnja po 500 bodova. Ukupan zbir od 2000 bodova pomnožen je sa iznosom od 2,00 € koliko iznosi vrijednost jednoga boda te je tako dobiven iznos od 4.000,00 €. Upravo će taj iznos tužena morati platiti tužitelju kao stranka koja je postupak izgubila.

12.1. Kamate na tako dosuđeni trošak su temeljem odredbe čl.30 st.2 Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17) tužitelju dosuđene od presuđenja do isplate.

13. Radi naprijed navedenog odlučeno je kao u izreci ove odluke.

U Splitu, 28. kolovoza 2026.

SUDAC

Dunja Ljubičić

Pouka o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba višem, drugostupanjskom, županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana objave ove odluke.

DNA: - pun. tužitelja

• pun. tužene

• u spis