REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-542/2026-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Dubravke Zubović, predsjednika vijeća, Branke Šabarić Zovko, suca izvjestitelja i Maje Bilandžić, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja IG, [adresa] ([adresa]), [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Radica Maričić, odvjetnica u Rijeci, protiv tuženika PROPTER trgovina in storitve d.o.o. (skraćena tvrtka: PROPTER d.o.o.), Republika Slovenija, Ljubljana, Vurnikova ulica 2, OIB: 03237645383, kojeg zastupa stečajna upraviteljica Mateja Rečnik, koju zastupa punomoćnik Stjepan Matić, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Tin Matić i partneri d.o.o. u Zagrebu, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P-83/2025-25 od 16. listopada 2025., u sjednici vijeća održanoj 25. kolovoza 2026.

r i j e š i o  j e

I. Ukida se presuda Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P -83/2025-25 od 16. listopada 2025. u točkama I. i II. izreke i predmet se u tom dijelu vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

II. O troškovima postupka sud će odlučiti u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Pobijanom u izreci označenom presudom odbijen je tužbeni zahtjev koji glasi:

„I. Utvrđuje se da je tužitelj temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. stekao pravo vlasništva nekretnine označene kao k.č . 672/4 koja je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

II. Nalaže se tuženiku da izda tužitelju tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja na nekretnini navedenoj u točki I ove izreke a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda.“

Točkom II. izreke naloženo je tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 7.562,50 eura sa zakonskom zateznom kamatom, a točkom III. odbijen je kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadu troškove ovog postupka u iznosu od 750,00 eura (sedamstopedeseteura) sa zateznom kamatom.

2. Prvostupanjski je sud nakon provedenog dokaznog postupka, uvidom u isprave priložene spisu i saslušanja svjedoka, utvrdio da tužitelj nije pošten ni zakoniti posjednik predmetne nekretnine te je tužbeni zahtjev ocijenio neosnovanim, pozivajući se na odredbe čl. 115. st. 3., čl. 119., čl. 120 . Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14. i 81/15. - službeni pročišćeni tekst; dalje u tekstu: ZV), čl. 52., čl. 18. i čl. 159. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08., 126/10., 55/13. i 60/13.; dalje u tekstu: ZZK), čl. 290. i čl. 294. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08. i 125/11.; dalje u tekstu: ZOO). Odluka o troškovima parničnog postupka donesena je na temelju odredbe čl. 154. st. 1. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22. i 153/23.; dalje u tekstu: ZPP).

3. Protiv navedene presude, dijela kojim nije uspio u sporu, tužitelj je podnio žalbu, zbog pogrešne primjene materijalnog prava, bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, s prijedlogom ovome presudu preinačiti podredno ukinuti je i predmet vratiti na ponovan postupak. Iz sadržaja žalbe jasnim proizlazi da tužitelj osporava točke I. i II. izreke, kojima nije uspio u sporu. Žalitelj u bitnom navodi da pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, sama izreka presude je nerazumljiva, proturječi sama sebi i razlozima iznijetim u obrazloženju pobijane presude, a također presuda nema valjanih razloga i u njoj nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama dok su dati razlozi nejasni i proturječni. Žalitelj uglavnom ponavlja navode već iznesene u prvostupanjskom postupku.

4. Odgovor na žalbu nije podnesen.

5. Žalba je osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe čl. 365. st. 1. i 2. ZPP -a i odredbe čl. 381. ZPP-a, u granicama dopuštenih žalbenih razloga, pazeći pritom po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava (čl. 356. ZPP- a), ovaj sud nalazi da prvostupanjska presuda, nije pravilna i nije osnovana na zakonu.

7. Prvostupanjski je sud počinio bitne povrede postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, a pobijana odluka ima nedostatke zbog kojih se ne može ispitati, ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama. Stoga je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP -a na koju žalitelj upire u žalbi. Prvostupanjski sud nije ispitao sve okolnosti bitne za donošenje pravilne i zakonite odluke i na temelju rezultata cjelokupnog postupka odlučio koje činjenice će uzeti kao dokazane, prema svojem uvjerenju, a stečeno uvjerenje nije opravdao logičnim razlozima iz kojih se može provjeriti da ima valjanu osnovu.

8. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za utvrđenjem prava vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., kojim je stekao pravo vlasništva nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] te da tuženiku naloži da izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja na navedenoj nekretnini, a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda.

9. Iz obrazloženja pobijane presude nespornim proizlazi da je kao vlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] upisan prednik tuženika, tj. trgovačko društvo PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija te da je prednik tuženika bio u stečaju već tijekom 2015. godine (Okružni sud u Ljubljani je stečajni postupak vodio pod poslovnim brojem St-3034/2015, rješenje o ispitivanju tražbina je bilo izdano 1. prosinca 2015.), nakon čega je izbrisan iz sudskog registra Republike Slovenije, a da je 13. srpnja 2021. pokrenut postupak nad imovinom izbrisane pravne osobe koji se vodi pred Okružnim sudom u Ljubljani. Nesporno je da je ovdje tuženik pred Općinskim sudom u Puli-Pola u predmetu poslovni broj P-425/2024 protiv ovdje tužitelja, pokrenuo postupak radi iseljenja i predaje u posjed nekretnine koja je predmetom ovog postupka, što nije od utjecaja na ovaj postupak s obzirom da je ovdje predmet tužbenog zahtjeva utvrđenje prava vlasništva te će sud odluku o tome donijeti na temelju činjenica i dokaza istaknutih u ovom postupku.

10. Sporno je da li je tužitelj na temelju valjanog pravnog osnova stekao vlasništvo predmetne nekretnine u Peroju.

11. Odredbom čl. 115. st. 3. ZV-a („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14. i 81/15. - službeni pročišćeni tekst) koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. (list 23.-24. spisa), određeno je da pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku.

12. Odredbom čl. 119. st. 1. ZV-a propisano je da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.

13. Odredbom čl. 120. ZV-a određeno je da se vlasništvo na nekretninama stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu (stavak 1.), a radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava (stavak 2.).

14. Odredbom čl. 52. st. 1. ZZK-a („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08., 126/10., 55/13. i 60/13.) propisano je da će zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom, a odredbama iz stavaka 1. i 2. ovoga članka udovoljeno je ako je ovjerovljen potpis one osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu (stavak 3.).

15. Utvrđenje je prvostupanjskog suda na temelju Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 5. listopada 2012. (list 18.-22. spisa), sklopljenog u formi javnobilježničkog akta, da su ugovor sklopili RG kao prodavatelj, koja je bila zastupana po tužitelju kao specijalnom punomoćniku i trgovačko društvo PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija kao kupac. Kupac je navedenim ugovorom kupio nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica] koja je upisana u z.k.ul . 698 k. o. [katastarska općina] za cijenu od 13.000,00 eura prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, a koji iznos je u cijelosti isplatio prodavatelju, što je prodavatelj potvrdio potpisom tog ugovora.

16. Prema povijesnom izvatku iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 3. lipnja 2025. (list 127.-134. spisa) utvrđeno je da je vlasništvo trgovačkog društva PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija upisano 6. veljače 2013. na temelju naprijed navedenog ugovora od 5. listopada 2012. Navedeni upis se odnosi na prednika tuženika, budući da se radi o trgovačkom društvu PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija prije otvaranja stečaja u Sloveniji.

17. Nadalje, drugi ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., sklopljen je između trgovačkog društva PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija kao prodavatelja i tužitelja kao kupca vezano za predmetnu nekretninu, potpisi prodavatelja i kupca na tom ugovoru nisu ovjereni kod javnog bilježnika.

18. Iz povijesnog izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu od 3. lipnja 2025. (list 127.-134. spisa) utvrđeno je da je 11. listopada 2022. izvršena zabilježba odbijenog prijedloga tužitelja za uknjižbu prava vlasništva. Iz navedenog izvatka nije utvrđeno da je tužitelj ugovor koji je sklopio 10. siječnja 2014., pokušao dostaviti na provedbu u zemljišne knjige.

19. Pravilno je prvostupanjski sud tužiteljev iskaz da je jedini ugovor koji je sklopljen između njega i trgovačkog društva Propter d.o.o., bio onaj iz 2014. godine, ocijenio nevjerodostojnim jer je iskaz u tom dijelu kontradiktoran sadržaju povijesnog izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu i činjenici da u spisu postoje dva ugovora.

20. Iz obrazloženja pobijane presude i utvrđenja proizlazi da tužitelj Ugovor od 10. siječnja 2014., nije nikada dostavio nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu na provedbu.

21. Za postojanje valjanog pravnog temelja potrebno je da uz propisani pisani oblik ugovora kojim se prenosi vlasništvo, potpis prenositelja bude ovjeren po javnom bilježniku (čl. 52. st. 1. ZZK-a u vezi s čl. 115. st. 3. ZV-a i čl. 120. st. 2. ZV-a), a to u konkretnom slučaju nedostaje.

22. Odredba čl. 290. ZOO-a („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08. i 125/11.) propisuje da ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku, kao što je to utvrdio prvostupanjski sud za ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., nema pravni učinak.

23. Nedostatak formalnih uvjeta navedenog ugovora tužitelj je mogao osnažiti u skladu s čl. 294. ZOO-a. Utvrđenje je prvostupanjskog suda da tužitelj nije u ovom postupku dokazao, iako je na njemu bio teret dokaza, da je u cijelosti ispunio ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz tog ugovora nastaju, zbog čega bi se u skladu s čl . 294. ZOO osnažio ugovor kojem nedostaje potreban oblik.

24. Stoga je ocjena prvostupanjskog suda da tužitelj nije dokazao da je njegov posjed predmetne nekretnine zakonit u smislu odredbe čl. 18. st. 1. ZV-a, kojom je odredbom propisano da je posjed zakonit ako posjednik ima valjani pravni temelj toga posjedovanja (pravo na posjed), što u ovom postupku nije utvrđeno.

25. Prvostupanjski je sud utvrdio da tužitelj nije dokazao da postoji titulus (valjani pravni posao), a ni modus (upis u zemljišne knjige), na temelju činjenica koje je tužitelj istaknuo u ovom postupku, potrebno je utvrditi da li su se eventualno ostvarile pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću u skladu s čl . 159. ZV-a.

26. Dosjelošću se stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari (čl. 159. st. 1. ZV-a). Samostalni posjednik čiji je posjed pokretne stvari zakonit, istinit i pošten, stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom tri godine, a takav posjednik nekretnine protekom deset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja (redovita dosjelost, čl. 159. st. 2. ZV-a). Samostalni posjednik pokretne stvari kojemu je posjed barem pošten stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom deset godina, a takav posjednik nekretnine protekom dvadeset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja (izvanredna dosjelost, čl. 159. st. 3. ZV-a).

27. Ocjena prvostupanjskog suda da tužiteljev posjed nije zakonit, a nije ni pošten.

28. Odredba čl. 18. stavak 3. ZV-a propisuje da je posjed pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada.

29. Naime, ugovor iz 2012. godine, sklopljen je u formi javnobilježničkog akta, a javnobilježničke isprave su isprave o pravnim poslovima i izjavama koje su sastavili javni bilježnici, čl. 3. st. 1. Zakona o javnom bilježništvu („Narodne novine“ broj: 78/93., 29/94., 162/98., 16/07. i 75/09.; dalje u tekstu: ZJB), to u skladu s čl. 3. st. 2. ZJB-a ima snagu javne isprave. Nadalje, utvrđeno je da je na dan 26. svibnja 2025. posjednik predmetne nekretnine prednik tuženika. Isto tako, na temelju sadržaja prijepisa posjedovnog lista od 26. svibnja 2025. sud je utvrdio da se posjedovno stanje od sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. do 26. svibnja 2025. nije mijenjalo. Sukladno odredbi čl. 230. st. 1. ZPP-a, ono što je u ugovoru i prijepisu posjedovnog lista utvrđeno, smatra se da je istinito. Tužitelj u skladu sa stavkom 2. istog članka može dokazivati suprotno. Međutim, na temelju dokaza provedenih u ovom postupku, ocjena je suda da tužitelj to nije dokazao.

30. Mišljenje je prvostupanjskog suda, da tužitelj nije mogao biti u poštenom posjedu na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012., s obzirom da ga je na temelju tog Ugovora stekao tuženik, a niti ga je mogao steći na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., iz čega proizlazi da je tužitelj bio svjestan odnosno mogao biti svjestan da mu pravo na posjed na temelju tog ugovora ne pripada. Ocjena je suda prvoga stupnja da Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. nije valjan, stoga tužitelj na temelju tog Ugovora nije mogao steći svojstvo poštenog stjecatelja.

31. Međutim, iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., proizlazi da je ugovorena kupoprodajna cijena iznosila 42.000,00 eura, da ugovorne strane potpisom ugovora potvrđuju da su suglasne da se dio tražbine prodavatelja s osnove kupoprodajne cijene u iznosu od 25.000,00 eura prebije s tražbinom kupca u tom iznosu, da je preostali iznos kupoprodajne cijene u visini 17.000,00 eura, kupac isplatio prodavatelju u momentu potpisa tog ugovora te da potpisom ugovora ugovorne strane potvrđuju i da je kupac u cijelosti izmirio kupoprodajnu cijenu.

32. Slijedom navedenoga ocjena prvostupanjskog suda da tužitelj nije dokazao, iako je na njemu bio teret dokaza, da je u cijelosti ispunio ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz tog ugovora nastaju, ostaje nejasno.

33. Citirana pravna shvaćanja - da zbog nedostatka ovjere potpisa po javnom bilježniku prenositelja iz odredbe čl. 52. ZZK-a; Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014., nije valjani da nema pravni učinak, da zbog toga tužitelj nije dokazao titulus niti da je njegov posjed zakonit u smislu odredbe čl. 18. st. 1. ZV -a te da na temelju tog ugovora nije mogao steći svojstvo poštenog stjecatelja, nisu u skladu s odlukom Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-1518/14-2 od 5. rujna 2018. U toj je odluci navedeno da je „ugovor sklopljen i bez obzira na činjenicu da na ugovoru nije ovjerovljen potpis osobe čije se pravo tim ugovorom ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu, dok je ovjera potpisa tih osoba u smislu odredbe čl. 52. st. 1. i 3. ZZK-a, posebna pretpostavka za provedbu uknjižbe prethodno sklopljenog ugovora.“.

34. S obzirom na izneseno pravno shvaćanje prvostupanjskog suda i činjenice da nije utvrđivao ostale pretpostavke za izvanrednu dosjelost (protek 20 godina od stjecanja samostalnog posjeda) ili redovitu dosjelost (zakonit i istinit posjed tijekom deset godina od stjecanja samostalnog posjeda), smatrajući ih bespredmetnim, nije ispitao sve okolnosti bitne za donošenje pravilne i zakonite odluke i na temelju rezultata cjelokupnog postupka odlučio koje činjenice uzeti kao dokazane, prema svojem uvjerenju, a stečeno uvjerenje nije opravdao logičnim razlozima iz kojih se može provjeriti da ima valjanu osnovu za utvrđenje prava vlasništva. Stoga je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP -a na koju žalitelj upire u žalbi.

35. Iz priznate sudske prakse za valjanost pravnog posla o prijenosu prava vlasništva nekretnine, dovoljan je pisani oblik odnosno „očitovanje volje izraženo u pisanom tekstu koji sadrži bitne sastojke tog pravnog posla i potpisa sudionika“ (navodi se u Rev 1882/83).

36. Kako presuda ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama ili su razlozi nejasni, presudu je valjalo je na temelju odredbe čl. 369. st. 1. ZPP -a ukinuti u točkama I. i II. izreke i predmet u tom dijelu vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Kako odluka o trošku ovisi o odluci o glavnoj stvari valjalo ju je ukinuti te predmet i u tom dijelu vratiti prvostupanjskom sudu na ponovan postupak. Sud će i o troškovima žalbenog postupka odlučiti u konačnoj odluci (čl. 166. st. 3. ZPP-a).

37. U ponovljenom postupku prvostupanjski će sud otkloniti bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ukazuje ovaj sud, tako što će u okviru dokaznih prijedloga stranaka utvrditi odlučne činjenice sukladno čl. 8. ZPP -a, te sukladno čl. 338. st. 4. ZPP-a navesti koje je odlučne činjenice i kojim dokazima utvrdio i kako ih je ocijenio, koje je materijalne propise primijenio te potom donijeti pravilnu, zakonitu i valjano obrazloženu odluku.

Zagreb, 25. kolovoza 2026.

Predsjednik vijeća

Dubravka Zubović