REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U RIJECI
[adresa] N 5
Poslovni broj: Us I-518/2025-12
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Rijeci, po sucu dr. sc. Antunu Žagaru, uz sudjelovanje zapisničara Vanje Vidakovića, u upravnom sporu Presečki grupa d.o.o, Krapina, Frana Galovića 15, OIB: 85843181422, kojeg zastupa opunomoćenica NR, mag. iur., zaposlenica tužitelja, protiv tuženika Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Uprave za građansko, trgovačko i upravno pravo, Zagreb, Ulica grada Vukovara 49, OIB: 72910430276, uz sudjelovanje zainteresirane osobe uz sudjelovanje zainteresirane osobe Hrvatske ceste d.o.o. Zagreb, Vončinina 3, OIB: 55545787885, koju zastupa zaposlenica DR, mag. iur. radi izvlaštenja, 19. kolovoza 2026.,
p r e s u d i o j e
I. Poništava se rješenje Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Uprave za građansko, trgovačko i upravno pravo KLASA: UP/II-943- 02/22-01/129, URBROJ: 514-04-03-01-01/08-25-02 od 27. veljače 2025. i rješenje Krapinsko-zagorske županije, Upravnog odjela za opću upravu i imovinsko-pravne poslove, KLASA: UP/I-943-04/21-07/177, URBROJ: 2140-14-02-05-22-23 od 31. siječnja 2021.
II. Predmet se vraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak u kojem je dužan postupiti prema pravnom shvaćanju i primjedbama ovoga Suda.
Obrazloženje
1. Rješenjem Krapinsko-zagorske županije, Upravnog odjela za opću upravu i imovinsko-pravne poslove, KLASA: UP/I-943-04/21-07/177, URBROJ: 2140-14-02-05- 22-23 od 31. siječnja 2021. u točkama 1. 2. i 3. utvrđen je interes Republike Hrvatske za izgradnju prilazne i spojne ceste u naselju Krapinske Toplice te je usvojen prijedlog korisnika izvlaštenja Hrvatskih cesta d.o.o. za potpuno izvlaštenje k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 69 m[2] , u naravi livada, u vlasništvu tužitelja trgovačkog društva Presečki grupa d.o.o., ovdje tužitelja, te je određen iznos naknade za izvlaštenu nekretninu u iznosu od 8.208,00 kn koji iznos je korisnik izvlaštenja dužan platiti tužitelju u roku 15 dana od dana pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju. Točkama IV.-VI. je određena isplata naknade za izvlaštenje, točkom 4. je određena predaja u posjed predmetne nekretnine, točkama 5.-9. određen je upis u zemljišnu knjigu, dok je točkom
10. odlučeno o troškovima postupka.
2. Protiv navedenog rješenja tužitelj je izjavio žalbu koju je tuženik rješenjem KLASA: UP/II-943-02/22-01/129, URBROJ: 514-04-03-01-01/08-25-02 od 27. veljače 2025. odbio.
3. Tužitelj je protiv tuženika pravodobno Upravnom sudu u Zagrebu podnio tužbu kojom osporava zakonitost navedenog drugostupanjskog rješenja. U tužbi u bitnom navodi da predmetna čestica zajedno s okolnim susjednim česticama čini dio cjelovitog prostorno povezanog kompleksa zemljišta koje je u njegovom vlasništvu i koje je kupio kako bi mogao izgraditi u skladu sa svojom prijevozničkom djelatnošću i u skladu s prostornim planom Općine Krapinske Toplice autobusni kolodvor, trgovački centar i hotel, te da je za tu planiranu gradnju izradio idejni projekt iz 2015. godine. Smatra da se izvlaštenjem predmetne čestice dolazi do umanjenja vrijednosti tog kompleksa zemljišta, a da prilikom određivanja visine naknade za izvlaštenje predmetne čestice nisu uzeti u obzir posljedični gubici koji će nastati tim izvlaštenjem na preostalom kompleksu zemljišta. Smatra pogrešnim stav tuženika i prvostupanjskog tijela da time što nije ishodio daljnje akte za gradnju nije dokazao stvarnu namjeru gradnje na tom zemljištu. Navodi da je izvlaštenjem predmetne čestice onemogućena realizacija navedenog planiranog projekta jer da se preostali dio zemljišta više ne može koristiti na način na koji je to bilo prije izvlaštenja budući da je došlo do promijenjenog oblika i smanjenja površine ostatka zemljišta. Nadalje navodi da mu je time nastala izravna šteta budući da zemljište više ne ispunjava svrhu radi koje je kupljeno i održavano jer je smanjen opseg gradnje i iskoristivost preostalog zemljišta i da se stoga svakako moraju uzeti u obzir posljedični gubici te se poziva na stav Europskog suda za ljudska prava izražen u presudi D protiv Republike Hrvatske. Ukazuje kako su vještaci naveli da nisu obračunavali posljedične gubitke i radi mogućnih posljedičnih dobitaka zbog gradnje planirane prometnice, a što da je nelogično budući da je predmet izvlaštenja nekretnina I. kategorije koja podrazumijeva uključenost svih benefita po svojoj kvalifikaciji. Nadalje navodi kako visina naknade za izvlaštenje predmetne nekretnine nije pravilno određena, jer da u procjembenom elaboratu vještakinje građevinske struke nisu navedene oznake katastarskih čestica poredbenih nekretnina i da stoga ne može provjeriti da li se radi o nekretninama s usporedivim karakteristikama. Smatra da taj nedostatak onemogućuje provjerljivost i transparentnost procjembenog elaborata i da je to razlog nezakonitosti procjene prema članku 57. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Također navodi da je procjena vrijednosti izvlaštene nekretnine određena usporedbom s nekretninom koja se svrstava u II. kategoriju građevinskog zemljišta što znači da je u lošijoj pravnoj situaciji od nekretnine koja je predmetom izvlaštenja koja se svrstava u I. kategoriju građevinskog zemljišta, a što da utječe na procijenjenu vrijednosti. Dodaje da je primijenjen faktor prilagodbe, odnosno interkvalitativnog izjednačavanje, ali da nisu objašnjeni odabrani koeficijenti izjednačavanja zbog čega da djeluju proizvoljno. Navodi i kako visina naknade ne odražava stvarnu tržišnu vrijednost izvlaštene nekretnine, budući da je nakon donošenja prvostupanjskog rješenja, a prije odlučivanja o žalbi, došlo do značajnog općepoznatog porasta tržišnih cijena zemljišta, što je dostupno iz javnih izvora i ne zahtijeva posebno dokazivanje. Navodi da sporost u postupanju javnopravnih tijela ne smije ići na štetu vlasnika izvlaštene nekretnine, pa da i iz tog razloga treba poništi osporena rješenja i naloži ponovno utvrđivanje naknade uz uzimanje u obzir stvarnih tržišnih kretanja. Ujedno je predložio da Sud izvrši spajanje ovog upravnog spora s drugim upravnim sporovima koji su istovremeno pokrenuti kod ovog Suda protiv ostalih rješenja tuženika koja se odnose na izvlaštenje ostalih čestica u njegovom vlasništvu radi izgradnje predmetnog zahvata. Predlaže da Sud provede dokazni postupak uvidom u dokumentaciju koja se nalazi spisu predmeta pa da po provedenom postupku poništi osporeno tuženikovo rješenje i rješenje prvostupanjskog tijela.
4. Rješenjem Visokog upravnog suda Republike Hrvatske broj: 31 Su-369/2025-3 od 2. svibnja 2025., predmet koji je povodom navedene tužbe kod Upravnog suda u Zagrebu zaprimljen pod poslovnim brojem Us I-1564/2025, ustupljen je ovome Sudu, sukladno članku 11. stavku 3. Zakona o sudovima ("Narodne novine“ broj 28/13, 33/15, 82/15, 82/16, 67/18, 126/19, 130/20, 21/22, 60/22, 16/23, 36/24, dalje: Zakon o sudovima).
5. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da ostaje kod navoda iz osporenog rješenja i predlaže da Sud tužbeni zahtjev odbije.
6. Zainteresirana osoba se u odgovoru na tužbu u bitnom osporava tužbeni zahtjev i predlaže da Sud tužbeni zahtjev odbije.
7. Sud je održao ročište za raspravu 14. kolovoza 2026., na koje je pristupio samo tužitelj zastupan po opunomoćenici, a kako su ostale stranke uredno pozvane, ročište je održano u njihovom odsustvu.
7.1. Tužitelj je na ročištu u bitnom ponovio dotadašnje navode. Dodao je da je u međuvremenu u predmetu slične činjenične i iste pravne osnove pred ovim Sudom presudom poslovni broj Us I-521/2025 od 20. svibnja 2026. usvojen tužbeni zahtjev tužitelja.
8. Među strankama u ovome sporu je sporno je li naknada za izvlaštenje u predmetu ovoga spora pravilno određena.
9. Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovoga upravnog spora te u spisu predmeta upravnog postupka koji je ovom sporu prethodio.
10. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.
11. Odredbom članka 46. stavka 1. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade („Narodne novine“, broj 74/14, 69/17 i 98/19, dalje: Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade) propisano je da se naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje u novcu u visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o izvlaštenju ili u vrijeme sklapanja nagodbe prema tom Zakonu, uzimanjem u obzir uporabnog svojstva nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja.
12. Nadalje, u članku 4. stavku 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/15, dalje: Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina) dana je definicija pojedinih pojmova u smislu tog Zakona. Tako je u točki 4. tog stavka propisano kako dan kakvoće predstavlja datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine; u točki 5. je propisano kako dan vrednovanja predstavlja datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine; u točki 43. je propisano kako je uporabno svojstvo nekretnine stanje odnosno kakvoća nekretnine prije njezine promjene namjene koja je povod izvlaštenja, odnosno prije isključivanja zemljišta buduće javne namjene iz daljnjeg konjunkturnog razvoja u smislu privatnoga gospodarskog korištenja i stvaranja dobiti (načelo prethodnog učinka).
13. Člankom 5. stavkom 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je da ako se procjembeni elaborat izrađuje za procjenu vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu ili za djelomično izvlaštenu nekretninu, za procjenu naknade za ustanovljenje zakupa i za procjenu naknade za ustanovljenje služnosti, za svaku će se nekretninu koja je predmet tog pravnog posla izraditi zasebni procjembeni elaborat. St. 3. istog članka je propisano da će procjembene elaborate za sve nekretnine iz st. 2. tog članka izradit u pravilu isti stalni sudski vještak za procjenu nekretnina ili stalni sudski procjenitelj.
14. Člankom 50. stavkom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je da je pri procjeni iznosa naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu potrebno utvrditi: 1. uporabno svojstvo nekretnine radi procjene naknade za gubitak prava na nekretnini prema utvrđenom uporabnom svojstvu nekretnine (u daljnjem tekstu: naknada za gubitak prava) i 2. životne uvjete i uvjete korištenja kakve je vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje imao koristeći se uporabnim svojstvima nekretnine radi procjene povećanja naknade za posljedične gubitke koji nastaju zbog izvlaštenja (u daljnjem tekstu: posljedični gubitci) i smanjenja naknade za posljedične dobitke koji nastaju zbog izvlaštenja (u daljnjem tekstu: posljedični dobitci). Stavkom 2. istog članka propisano je da dvostruko uzimanje u obzir istih uporabnih svojstava nekretnine nije dopušteno. Stavkom 3. istog članka propisano je da je pri procjeni iznosa naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu potrebno voditi računa o danu kakvoće i o danu vrednovanja. Stavkom 4. istog članka propisano je da se iznos naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu dobiva kao zbroj naknade za gubitak prava i posljedičnih gubitaka, od čega se oduzimaju posljedični dobitci i ne može biti manji od vrijednosti poljoprivrednog zemljišta.
15. Odredba članka 51. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina uređuje procjenu naknade za gubitak prava. U st. 1. tog članka propisano je da se naknada za gubitak prava na nekretnini utvrđuje u visini tržišne vrijednosti predmeta izvlaštenja. Mjerodavna je tržišna vrijednost u trenutku u kojem tijelo za izvlaštenje odlučuje o zahtjevu za izvlaštenje (dan vrednovanja) prema utvrđenom uporabnom svojstvu nekretnine.
16. Odredbom članka 52. stavka 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je da naknadu za posljedične gubitke nastale zbog izvlaštenja treba uzeti u obzir samo ako i u mjeri u kojoj ti gubitci na imovini nisu uzeti u obzir pri određivanju naknade za gubitak prava. Naknadu za posljedične gubitke treba procijeniti na temelju utvrđenih životnih uvjeta i uvjeta korištenja kakve je vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje imao koristeći tu nekretninu, uzimajući u obzir poštenu ravnotežu između zahtjeva općeg interesa i prava pojedinca na mirno uživanje svojega vlasništva, posebno: 1. za prolazni ili trajni gubitak koji dotadašnji vlasnik pretrpi u svojoj stručnoj djelatnosti/zanimanju, poslovnoj djelatnosti ili pri izvršavanju zadaća koje mu pripadaju s tim u svezi, ali samo do iznosa troška nužnog da bi se neka druga nekretnina mogla koristiti na isti način kao ona koju treba izvlastiti; 2. za smanjenje vrijednosti koje izvlaštenjem katastarske čestice ili jednog dijela prostorno ili gospodarski povezanog zemljišnog posjeda nastaje na drugom dijelu ili koje izvlaštenjem prava na katastarskoj čestici nastaje na drugoj katastarskoj čestici, ako umanjenje vrijednosti nije već uzeto u obzir pri određivanju naknade prema podstavku 1. ovoga stavka; 3. za nužne izdatke preseljenja nastale kao posljedica izvlaštenja. U stavku 2. tog članka propisano je da je dan kakvoće za procjenu posljedičnih gubitaka onaj dan u kojem nastaju gubitci zbog izvlaštenja (dan kakvoće pomiče se na dan vrednovanja).
17. Člankom 57. stavkom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je da se za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste kupoprodajne cijene i drugi podaci kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja, i skup obilježja nekretnine koje nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti. St. 2. istog članka propisano je da je prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina osim navedenih podatka u st. 1. tog članka, procjenitelj dužan navesti i datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor, broj katastarske čestice, naziv katastarske općine, površinu katastarske čestice, te podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine.
18. Predmetom ovog upravnog postupka i spora je izvlaštenje k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dok su ostale čestice tužitelja koje se također izvlašćuju u svrhu izgradnje kružnog toka, prilazne i spojne ceste, predmetom zasebnih upravnih postupaka i upravnih sporova. Tužitelj je predložio da se spoje svi ti upravni sporovi jer se odnose na istu stranku i na istovjetnu činjeničnu i pravnu osnovu. Međutim sukladno citiranom članku 5. stavcima 2. i 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina za svaku nekretninu koja je predmetom izvlaštenja izrađuje se zasebni procjembeni elaborat, s time da će procjembene elaborate za sve nekretnine koje su predmetom istog izvlaštenja izraditi u pravilu isti stalni sudski vještak. Tuženik i prvostupanjsko tijelo su obrazložili da je prvostupanjsko tijelo imenovalo iste vještake u svim ovim postupcima izvlaštenja upravo kako bi se utvrdilo smanjenje vrijednosti preostalog kompleksa zemljišta koje nije predmetom izvlaštenja. Dakle, zakonito je postupilo prvostupanjsko tijelo kada je imenovalo iste vještake u svim ovim postupcima izvlaštenja koji su izradili zasebne procjembene elaborate za svaku nekretninu koja je predmetom izvlaštenja, ali je ujedno time omogućeno i da se pravilno utvrdi smanjenje vrijednosti preostalog kompleksa zemljišta. Stoga nije bilo potrebno spajati sve navedene sporove, jer se u svakom sporu zasebno ocjenjuje zakonitost izrađenog procjembenog elaborata u odnosu na kakvoću i ostale karakteristike svake pojedinačne nekretnine.
19. Iz spisa predmeta upravnog postupka slijedi da je u postupku osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti predmetne nekretnine sudjelovao stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Hrvoje Balija, dipl. ing. građ. koji je utvrdio da ne postoje posljedični gubici na preostalom kompleksu zemljištu. To iz razloga što je i u I. Izmjenama i dopunama UPU naselja Krapinske Toplice iz 2014. koje su bile na snazi u vrijeme izrade idejnog projekta iz 2015., kao i u II. Izmjenama i dopunama UPU naselja Krapinske Toplice iz 2018., bio isti položaj planirane prometnice koja zahvaća predmetne čestice, s time da je jedino u tekstualnom dijelu II. Izmjena i dopuna UPU naselja Krapinske Toplice iz 2018. došlo do izmjena i dopuna koje se odnose na smanjenje broja parkirališta za autobuse. Stoga je imenovani vještak naveo kako s obzirom da je tužitelj za planirani zahvat ishodio idejno rješenje iz 2015. prema ranije važećem UPU naselja Krapinske Toplice iz 2014., a da potom nije ishodio akt za građenje, to da ne može utvrditi postojanje posljedičnih gubitaka na preostalom kompleksu zemljišta jer je planirana prometnica bila na istoj lokaciji ucrtana u UPU iz 2014., a niti je moguće utvrditi da bi idejno rješenje iz 2015. bilo prihvaćeno i da bi glede istoga bilo moguće ishoditi akt za gradnju. Nadalje, slijedi da je u prvostupanjskom upravnom postupku zbog prigovora tužitelja na procjembeni elaborat navedenog vještaka, provedeno novo vještačenje po stalnoj sudskoj vještakinji za graditeljstvo i procjenu nekretnina Gordani Habajec, ing. građ. koja je iz istih razloga utvrdila da nema posljedičnih gubitaka na preostalom kompleksu zemljišta. Stoga su tuženik i prvostupanjsko tijelo temeljili svoja rješenja na procjembenom elaboratu Gordane Habajec, ing. građ. i činjenici da se na temelju idejnog projekta ne može utvrđivati umanjenje vrijednosti preostalog dijela zemljišta jer je upitna realizacija projekta u opsegu kakav je projektom predviđen budući da se na temelju idejnog projekta ne može utvrditi je li moguće ishoditi akt za gradnju baš takvog projekta.
20. Dakle, u odnosu na umanjenje vrijednosti preostalog kompleksa zemljišta oba navedena vještaka su polazila od činjenice da tužitelj nije ishodio građevinsku dozvolu pa da time nije dokazao svoju stvarnu namjeru gradnje, a niti je dokazao da bi izrađeni idejni projekt zaista bio usvojen. Međutim, za donošenje odluke o umanjenju vrijednosti preostalog kompleksa zemljišta nije bitno je li vlasnik tog zemljišta ishodio akt za gradnju na tom zemljištu, već je bitna činjenica što je vlasnik tog zemljišta mogao graditi na tom zemljištu prije izvlaštenja, a što može graditi nakon izvlaštenja s obzirom na površinu i oblik koji su ostali.
21. Nadalje, vještaci su u tijeku postupka na raspravama istaknuli kako nisu obračunavali posljedične gubitke i radi mogućnih posljedičnih dobitaka zbog gradnje planirane prometnice, čime da će se povećati vrijednost preostalog kompleksa zemljišta. Međutim, kako to pravilno ukazuje tužitelj, radi se o kompleksu zemljišta koje i sada ima cestovni pristup i koje ulazi u I. kategoriju zemljišta. Stoga je po ocjeni Suda potrebno ocijeniti za koliko će se stvarno povećati, a za koliko umanjiti vrijednost ostalog kompleksa zemljišta i te vrijednosti staviti u omjer kako to propisuje citirani članak 50. stavak 4. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Također oba vještaka nisu ispitala koje je bilo uporabno svojstvo čestica koje čine cjeloviti kompleks zemljišta u trenutku kada ih je tužitelj stekao, odnosno je li tužitelj u vrijeme stjecanja predmetne i ostalih čestica, bio upoznat s gradnjom planirane prometnice, u kojem slučaju se ne može pozivati na posljedične gubitke budući da mu je bila poznata buduća javna namjena zemljišta i činjenica da će doći do isključivanja dijelova predmetnih čestica iz privatnog gospodarskog korištenja i stvaranja dobiti.
22. Stoga je, slijedom svega navedenog, na temelju članka 117. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima ("Narodne novine" broj 36/24, 39/26, dalje: Zakon o upravnim sporovima) osporeno rješenje valjalo poništiti i predmet vratiti tuženiku na ponovni postupak.
23. Sukladno odredbi članka 119. stavka 4. Zakona o upravnim sporovima prvostupanjsko tijelo je dužno postupiti u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama Suda izraženima u obrazloženju ove presude.
24. Budući da tužba nije odbačena, niti je tužbeni zahtjev odbijen, sukladno članku 22. stavku 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj 118/18, 51/23) tužiteljica nije u obvezi plaćanja sudske pristojbe.
U Rijeci 19. kolovoza 2026.
S u d a c
dr. sc. Antun Žagar
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude žalba nije dopuštena.
Dostaviti:
- tužitelju Presečki grupa d.o.o., iz Krapine, Frana Galovića 15
- tuženiku Ministarstvu pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Upravi za građansko, trgovačko i upravno pravo, Zagreb, Ulica grada Vukovara 49
- zainteresiranoj osobi Hrvatske ceste d.o.o., Zagreb, Vončinina 3
