REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1630/2025-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Draženke Deladio, predsjednice vijeća, dr. sc. Srđana Šimca, suca izvjestitelja i Nevenke Baran, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja SPORTKART d.o.o., Zagreb, Avenija Dubrovnik 15/33, OIB: 20156458678, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Madirazza, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Madirazza & partneri d.o.o., Zagreb, i tuženika ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o., Zagreb, Avenija Dubrovnik 15, OIB: 95660678441, kojeg zastupa punomoćnik Marko Smolek, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Smolek & Škrinjar d.o.o., Zagreb, radi ispunjenja obveze, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu, poslovni broj P-1127/2024 od 7. ožujka 2025., u sjednici vijeća održanoj 18. kolovoza 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tužiteljeva žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu, poslovni broj P-1127/2024 od 7. ožujka 2025.

II. Tuženikov zahtjev za naknadu troškova odgovora na tužiteljevu žalbu u iznosu od 323,23 EUR odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim je tužitelj zahtijevao da se tuženiku naloži dati mu pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom velesajmu, Paviljona br. 35, ukupne površine 4373 m², na razdoblje od pet godina, od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028. (točka I. izreke). Tužitelju je naloženo naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 562,50 EUR sa zakonskim zateznim kamatama (točka II. izreke), dok je u preostalom iznosu od 562,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tuženikov zahtjev za naknadu troškova odbijen kao neosnovan (točka III. izreke).

2. Prvostupanjski sud je tužbeni zahtjev ocijenio neosnovanim zaključivši da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 24. rujna 2018. prestao istekom razdoblja od pet godina na koje je bio sklopljen te da zbog toga ne postoji tuženikova ugovorna obveza dati tužitelju ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu. Nadalje, zaključio je da takva obveza ne postoji ni na temelju Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora jer se na sporni pravni odnos ne primjenjuju odredbe toga Zakona koje su bile na snazi u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu, već kasnije izmijenjene odredbe prema kojima davanje ponude dosadašnjem zakupniku više nije propisano kao obveza zakupodavca.

3. Pri tome se prvostupanjski sud pozvao na odredbe čl. 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj: 125/11 i 64/15; dalje: ZZKPP), čl. 5. i čl. 16. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 112/18; dalje: Zakon o izmjenama ZZKPP 2018.) te čl. 2. i čl. 14. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 123/24; dalje: Zakon o izmjenama ZZKPP 2024.). Zaključio je također da se ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu pravnih osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu sklopiti isključivo na temelju provedenog javnog natječaja, a u protivnom su ništetni.

4. Odluku o troškovima postupka prvostupanjski sud donio je primjenom čl. 151. st. 1. i 3., čl. 154. st. 1., čl. 155. st. 1. i čl. 164. st. 1. - 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25; dalje: ZPP), Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23) te čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22 i 155/23; dalje: ZOO).

5. Protiv ove presude tužitelj je podnio žalbu zbog svih žalbenih razloga. U bitnome navodi da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka jer pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, da u njoj nisu navedeni jasni razlozi o odlučnim činjenicama te da su razlozi o primjeni mjerodavnog materijalnog prava međusobno proturječni. Istakao je da prvostupanjski sud nije jasno odredio koja se verzija Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora primjenjuje na sporni pravni odnos te da su proturječni zaključci prema kojima, s jedne strane, sklapanje novog ugovora s dosadašnjim zakupnikom predstavlja zakonom dopuštenu mogućnost, dok bi, s druge strane, takav ugovor sklopljen bez javnog natječaja bio ništetan. Također smatra da nisu dani razlozi zbog kojih tuženik ne bi bio dužan ispuniti ugovornu obvezu ako je takvo postupanje dopušteno zakonom.

6. Tužitelj je nadalje naveo da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo i pogrešno i nepotpuno utvrdio činjenično stanje. Osporio je i zaključak prema kojem prestankom Ugovora o zakupu prestaje i tuženikova obveza iz čl. 6. st. 3. tog Ugovora dati tužitelju ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu. Smatra da prestanak ugovora ne oslobađa ugovornu stranu od ispunjenja obveze koju je bila dužna ispuniti za vrijeme njegova trajanja, osobito zato što se predmetna obveza po svojoj naravi odnosi upravo na pravni odnos koji treba nastati nakon prestanka postojećeg ugovora. Ističe da je tuženika prije i nakon isteka Ugovora pozivao na ispunjenje te obveze te prigovara što prvostupanjski sud nije izveo predložene dokaze saslušanjem stranaka i svjedoka JO, smatrajući da se radi isključivo o pravnom pitanju.

7. U odnosu na mjerodavno materijalno pravo tužitelj smatra da se na ugovorni odnos stranaka trebaju primijeniti odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj: 125/11 i 64/15), koje su bile na snazi u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu. Navodi da je Ugovor sklopljen nakon provedenog javnog natječaja prema tada važećem zakonu i da naknadne izmjene zakona ne mogu utjecati na već nastale ugovorne odnose i preuzete obveze. Pozvao se i na legitimna očekivanja koja su nastala sklapanjem Ugovora i ulaganjima u poslovni prostor i poslovni projekt te na njihovu ustavnopravnu zaštitu. Smatra da prijelazna odredba čl. 16. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 112/18) dodatno upućuje na primjenu ranijeg zakonskog uređenja, dok novela iz 2018. ne sadrži odredbu kojom bi bila propisana njezina primjena na ranije sklopljene ugovore.

8. Podredno, tužitelj navodi da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio i odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 123/24). Ističe da je prvostupanjski sud zanemario odredbu čl. 6. st. 15. Zakona prema kojoj se odredbe tog članka na odgovarajući način primjenjuju i na poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave. Stoga smatra da je i tuženiku dopušteno dosadašnjem zakupniku ponuditi sklapanje novog ugovora bez provođenja javnog natječaja te da takav ugovor ne bi bio ništetan. Naglašava da svoj zahtjev ne temelji na zakonskoj, nego na tuženikovoj ugovornoj obvezi iz čl. 6. st. 3. Ugovora o zakupu, pa činjenica da prema kasnijem zakonskom uređenju više ne postoji zakonska dužnost davanja takve ponude ne utječe na već preuzetu ugovornu obvezu, ako njezino ispunjenje nije zakonom zabranjeno.

9. Tužitelj je predložio drugostupanjskom sudu preinačiti pobijanu presudu i prihvatiti tužbeni zahtjev, a podredno, ukinuti je i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, uz naknadu troškova žalbenog postupka.

10. Tuženik je u odgovoru na žalbu osporio žalbene navode i predložio žalbu odbiti kao neosnovanu te potvrditi pobijanu presudu. U bitnome je naveo da su žalbeni razlozi paušalni i bez uporišta u pozitivnim propisima te da je prvostupanjski sud pravilno utvrdio odlučne činjenice i pravilno primijenio materijalno pravo.

11. Tuženik ističe da je među strankama nesporno da su 24. rujna 2018. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme do 15. listopada 2023. te da se tuženik čl. 6. st. 3. Ugovora obvezao zakupniku koji uredno izvršava svoje obveze najkasnije 60 dana prije isteka ugovora ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih pet godina. Navodi da je u vrijeme sklapanja Ugovora bio na snazi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj: 125/11 i 64/15), prema kojem je takva obveza bila propisana i zakonom.

12. Međutim, tuženik smatra da je stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 112/18) 22. prosinca 2018., izmijenjen pravni režim te da za poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave više nije postojala iznimka koja bi dopuštala sklapanje novog ugovora s dosadašnjim zakupnikom bez javnog natječaja.

13. Stoga tuženik drži da bi on da je nakon stupanja na snagu te novele postupio prema čl. 6. st. 3. Ugovora i bez javnog natječaja sklopio novi ugovor s tužiteljem, postupio protivno prisilnim propisima, a takav bi ugovor bio ništetan. U prilog tom stajalištu pozvao se na više odluka Županijskog suda u Zagrebu, Trgovačkog suda u Zagrebu, Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske i Vrhovnog suda Republike Hrvatske donesenih u predmetima koje smatra činjenično usporedivima.

14. Tuženik odbacuje žalbeni prigovor da je obrazloženje pobijane presude proturječno. Navodi da novela iz 2018. razlikuje opće pravilo prema kojem se poslovni prostor daje u zakup javnim natječajem od posebnih mogućnosti koje su propisane za Republiku Hrvatsku te jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavce. Smatra da je prvostupanjski sud pravilno zaključio da prema tom zakonskom uređenju više ne postoji zakonska obveza pravne osobe poput tuženika dati dosadašnjem zakupniku ponudu za novi zakup te da bi sklapanje takvog ugovora bez javnog natječaja bilo protivno prisilnim propisima.

15. U odnosu na Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 123/24) tuženik je naveo da je tim odredbama zakupodavcu dana samo mogućnost, a ne i obveza, ponuditi dosadašnjem zakupniku sklapanje novog ugovora bez javnog natječaja. Posebno ističe da se čl. 6. st. 7., koji se odnosi na zakupnika kojem ugovor još traje, ne može primijeniti na tužitelja, jer je njegov ugovor istekao 15. listopada 2023.

16. Tuženik je nadalje naveo da ni pretpostavke iz čl. 6. st. 8. tog Zakona, koji omogućuje sklapanje novog ugovora sa zakupnikom kojem je prethodni ugovor već istekao, u konkretnom slučaju nisu ispunjene. Istakao je da se pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu u predmetu poslovni broj Ovr-753/2024 vodi postupak radi ispražnjenja i predaje predmetnog poslovnog prostora tuženiku, dok navedena zakonska odredba pretpostavlja da se protiv ranijeg zakupnika takav postupak ne vodi. Stoga smatra da tuženik ni prema važećem zakonskom uređenju nije dužan, a u konkretnim okolnostima ni ovlašten na temelju te iznimke, dati tužitelju ponudu za sklapanje novog ugovora bez javnog natječaja.

17. Zaključno, tuženik smatra da ne postoji ni ugovorna ni zakonska obveza da tužitelju ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu te da je pobijana presuda zakonita. Predložio je odbiti tužiteljevu žalbu kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu uz naknadu troškova odgovora na žalbu.

18. Tužiteljeva žalba nije osnovana.

19. Nakon što je pobijana presuda ispitana na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a, u granicama dopuštenih žalbenih razloga, pazeći pri tome po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava, ovaj sud je utvrdio da je ona pravilna i zakonita.

20. Predmet spora je tužiteljev zahtjev da mu tuženik, na temelju čl. 6. st. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 24. rujna 2018., da pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom velesajmu, Paviljon br. 35, na daljnje razdoblje od pet godina. Tužitelj, dakle, svoj zahtjev temelji na tvrdnji da je tuženik dužan ispuniti obvezu koju je preuzeo Ugovorom o zakupu.

21. Među strankama nije sporno da su 24. rujna 2018. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 4093/18-2409/SP-316, koji je sklopljen na određeno vrijeme od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023. Nije sporno ni da je čl. 6. st. 3. Ugovora ugovoreno da će tuženik tužitelju, ako u potpunosti izvršava obveze iz Ugovora, najkasnije 60 dana prije isteka ugovorenog roka ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih pet godina. Također nije sporno da je Ugovor sklopljen u vrijeme važenja Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj: 125/11 i 64/15) te da tuženik tužitelju nije dao ugovorenu ponudu za sklapanje novog ugovora.

22. Sporno je proizvodi li ugovorna obveza tuženika iz čl. 6. st. 3. Ugovora pravne učinke nakon naknadnih izmjena Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i nakon isteka vremena na koje je Ugovor bio sklopljen. S tim je povezano pitanje koje je zakonsko uređenje mjerodavno za sporni pravni odnos, jesu li naknadne izmjene zakona utjecale na već preuzetu ugovornu obvezu tuženika te je li, s obzirom na prisilne odredbe o davanju poslovnog prostora u zakup putem javnog natječaja, ispunjenje te obveze bilo odnosno jest pravno dopušteno.

23. Prvostupanjski sud utemeljio je odluku o neosnovanosti tužbenog zahtjeva na zaključku da tuženik nema ni ugovornu ni zakonsku obvezu tužitelju dati ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu. Do takvog je zaključka došao polazeći, s jedne strane, od isteka vremena na koje je Ugovor o zakupu bio sklopljen, a s druge strane, od izmjena zakonskog uređenja koje su uslijedile nakon njegova sklapanja.

24. U odnosu na ugovornu osnovu tužbenog zahtjeva prvostupanjski sud pošao je od toga da je Ugovor o zakupu bio sklopljen na određeno vrijeme od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023. te zaključio da je istekom tog vremena prestao obvezivati ugovorne strane. Budući da je prestao Ugovor, prema stajalištu prvostupanjskog suda prestala je i tuženikova obveza iz čl. 6. st. 3. Ugovora ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih pet godina.

25. U odnosu na zakonsku osnovu prvostupanjski sud utvrdio je da je u vrijeme sklapanja Ugovora bio na snazi ZZKPP („Narodne novine“ broj: 125/11 i 64/15), prema kojem je zakupodavac, uz zakonom propisane pretpostavke, bio dužan dosadašnjem zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu. Međutim, nakon sklapanja Ugovora stupio je na snagu Zakon o izmjenama ZZKPP 2018., kojim je izmijenjen čl. 6. ZZKPP-a. Prvostupanjski sud smatra da se na sporni odnos moraju uzeti u obzir te naknadno izmijenjene zakonske odredbe, a ne samo zakonsko uređenje koje je bilo na snazi u vrijeme sklapanja Ugovora.

26. Tumačeći zakonsko uređenje nakon izmjena iz 2018., prvostupanjski sud zaključio je da za tuženika, kao pravnu osobu u vlasništvu odnosno pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, više ne postoji zakonska obveza ponuditi dosadašnjem zakupniku sklapanje novog ugovora o zakupu. Prema tom stajalištu, za takve poslovne prostore vrijedi pravilo da se daju u zakup na temelju javnog natječaja, pa bi sklapanje novog ugovora s tužiteljem bez provođenja javnog natječaja bilo protivno prisilnim propisima, a takav bi ugovor bio ništetan.

27. Prvostupanjski sud razmotrio je i zakonsko uređenje nakon stupanja na snagu Zakona o izmjenama ZZKPP 2024. te zaključio da ni prema tom uređenju zakupodavac nema obvezu dosadašnjem zakupniku ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Prema njegovu tumačenju, izmijenjenim čl. 6. ZZKPP -a zakupodavcu je pod propisanim pretpostavkama dana samo mogućnost ponuditi sklapanje novog ugovora, a ne i obveza da takvu ponudu dade.

28. Na temelju navedenog, prvostupanjski sud je zaključio da tuženik nije dužan tužitelju dati zahtijevanu ponudu: ugovorna obveza iz čl. 6. st. 3. Ugovora, prema njegovu stajalištu, prestala je istekom Ugovora, dok prema zakonskom uređenju koje je uslijedilo nakon njegova sklapanja ne postoji zakonska obveza tuženika ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu. Zbog toga je tužbeni zahtjev ocijenio neosnovanim.

29. Takvo stajalište prvostupanjskog suda je u bitnome pravilno, iako sama činjenica da je Ugovor istekao 15. listopada 2023. nije dovoljna za zaključak da je time prestala i svaka obveza koja je na temelju tog Ugovora nastala prije njegova prestanka.

30. Suprotno žalbenim navodima, pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati. Prvostupanjski sud naveo je razloge o odlučnim činjenicama i o primjeni materijalnog prava, a iz obrazloženja presude moguće je utvrditi na kojim je činjeničnim i pravnim razlozima utemeljio odluku o neosnovanosti tužbenog zahtjeva. Okolnost da tužitelj smatra pogrešnim odnosno međusobno proturječnim pojedina pravna stajališta prvostupanjskog suda sama po sebi ne predstavlja bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP -a.

Stoga ta bitna povreda nije počinjena.

31. Naime, u vrijeme sklapanja Ugovora 24. rujna 2018. čl. 6. st. 3. tada važećeg ZZKPP-a propisivao je da je zakupodavac dužan sadašnjem zakupniku poslovnog prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti. U skladu s tada važećim zakonskim uređenjem stranke su u čl. 6. st. 3. Ugovora ugovorile odgovarajuću obvezu tuženika ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu.

32. Prema tome, u vrijeme sklapanja Ugovora ugovorna odredba iz njegova čl. 6. st. 3. nije bila protivna prisilnim propisima. Međutim, iz toga ne proizlazi da je tuženik tu obvezu mogao ispuniti neovisno o zakonskom uređenju koje je bilo na snazi u vrijeme kada je ona dospjela na ispunjenje.

33. Zakonom o izmjenama ZZKPP 2018., koji je stupio na snagu 22. prosinca 2018., izmijenjen je čl. 6. ZZKPP-a. Prema tako izmijenjenom zakonskom uređenju poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu davao se u zakup javnim natječajem, dok ranija iznimka na temelju koje je za pravnu osobu poput tuženika postojala mogućnost sklapanja novog ugovora s dosadašnjim zakupnikom bez javnog natječaja više nije bila propisana.

34. U ovoj pravnoj stvari odlučno je da je takvo zakonsko uređenje bilo na snazi u vrijeme kada je tuženik trebao ispuniti obvezu iz čl. 6. st. 3. Ugovora. Budući da je Ugovor istjecao 15. listopada 2023., ponuda je prema toj ugovornoj odredbi trebala biti dana najkasnije 60 dana prije njegova isteka. U tom trenutku više nije bilo na snazi zakonsko uređenje prema kojem je predmetna ugovorna odredba bila ugovorena, već zakonsko uređenje uvedeno izmjenama iz 2018.

35. Stoga nije osnovan žalbeni navod da naknadne izmjene zakona nisu mogle utjecati na obvezu koju je tuženik preuzeo Ugovorom. Točno je da je ta obveza ugovorena u vrijeme kada je bila dopuštena tada važećim zakonom. Međutim, njezino ispunjenje moralo je biti dopušteno i prema prisilnim propisima koji su bili na snazi u vrijeme kada je tu obvezu trebalo ispuniti. To ovdje nije slučaj.

36. Ugovorna odredba, neovisno o tome što je u vrijeme njezina ugovaranja bila valjana i dopuštena, ne može biti pravna osnova za postupanje ugovorne strane protivno prisilnom propisu koji je u međuvremenu stupio na snagu. Zbog toga tuženik u vrijeme dospijeća obveze iz čl. 6. st. 3. Ugovora nije mogao samo na temelju te ugovorne odredbe tužitelju ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu mimo tada važećeg zakonskog uređenja. Ugovorom preuzeta obveza nije mogla tuženiku dati ovlast koju mu tada važeći prisilni propis nije davao niti ga obvezati na postupanje protivno tom zakonu.

37. Žalbeni navodi kojima se tužitelj poziva na legitimna očekivanja nastala sklapanjem Ugovora i ulaganjima u poslovni prostor zahtijevaju razmatranje i s aspekta načela pravne sigurnosti. U okolnostima ovog slučaja nije dovoljno utvrditi da je u vrijeme kada je obvezu iz čl. 6. st. 3. Ugovora trebalo ispuniti na snazi bio prisilni propis drukčijeg sadržaja od onoga koji je vrijedio u vrijeme sklapanja Ugovora. Potrebno je ocijeniti i može li se u okolnostima konkretnog slučaja uspostaviti pravična ravnoteža između pravne sigurnosti i zaštite legitimnih očekivanja tužitelja, zasnovanih na tada važećem zakonskom i ugovornom uređenju, s jedne strane, te javnog interesa u zakonitom i transparentnom raspolaganju javnom imovinom i omogućavanju ravnopravnog pristupa takvoj imovini drugim zainteresiranim osobama, s druge strane.

38. Okolnost da je tužitelj na temelju zakona i Ugovora koji su vrijedili u vrijeme njegova sklapanja mogao legitimno očekivati da će mu, uz ispunjenje ugovorenih pretpostavki, biti ponuđeno sklapanje novog ugovora o zakupu ne znači da je time stekao pravo na nepromjenjivost zakonskog uređenja niti da se njegov pravni položaj i nakon njegove izmjene mora prosuđivati neovisno o prisilnim propisima koji su bili na snazi u vrijeme kada je ugovorenu činidbu trebalo ispuniti. Legitimno očekivanje da će se određeni pravni položaj nastaviti nije isto što i stečeno pravo da se taj položaj održi neovisno o budućim promjenama zakona. Stoga ni okolnost da je tužitelj svoje poslovne odluke i ulaganja mogao temeljiti na tada postojećem pravnom i ugovornom okviru sama po sebi ne daje tom očekivanju takav doseg da bi mogao zahtijevati sklapanje novog ugovora protivno prisilnom zakonskom uređenju koje je u međuvremenu stupilo na snagu.

39. Pri ocjeni dosega takvog legitimnog očekivanja treba uzeti u obzir i posebnu narav predmeta zakupa. U ovoj pravnoj stvari riječ je o poslovnom prostoru kojim raspolaže subjekt u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, pa se interes postojećeg zakupnika za nastavak ugovornog odnosa ne može promatrati odvojeno od javnog interesa kojem služe prisilna pravila o raspolaganju takvim prostorima. Taj interes obuhvaća transparentnost raspolaganja javnom imovinom i omogućavanje drugim zainteresiranim osobama ravnopravnog pristupa takvim prostorima pod uvjetima određenima zakonom. Zaštita legitimnih očekivanja postojećeg zakupnika stoga ne može imati takav doseg da mu nakon isteka ugovora sklopljenog na određeno vrijeme osigura povlašten položaj u odnosu na druge potencijalne zakupnike i time, protivno zakonskom uređenju koje je tada na snazi, isključi mogućnost njihova ravnopravnog sudjelovanja u postupku davanja javnog poslovnog prostora u zakup.

40. Pri tome zakonskom izmjenom tužitelju nije oduzeto pravo korištenja poslovnog prostora tijekom ugovorenog razdoblja niti je skraćeno vrijeme na koje je Ugovor bio sklopljen. Tužitelj je poslovni prostor mogao koristiti do isteka Ugovora pod uvjetima pod kojima ga je sklopio. Promjena zakonskog uređenja odrazila se na njegov pravni položaj tek u odnosu na mogućnost sklapanja novog ugovora za buduće razdoblje, nakon isteka postojećeg Ugovora. Stoga teret koji je promjena zakonskog uređenja imala za tužitelja, promatran u odnosu na javni interes koji se ostvaruje zakonskim uređenjem raspolaganja javnim poslovnim prostorima, nije takav da bi opravdao davanje prednosti njegovu legitimnom očekivanju pred primjenom prisilnog propisa koji je bio na snazi u vrijeme kada je novi ugovor trebalo ponuditi.

41. Pravna sigurnost ne podrazumijeva nepromjenjivost pravnog uređenja, kao što ni legitimno očekivanje nastavka određenog pravnog položaja ne uživa apsolutnu zaštitu neovisno o pravima i interesima drugih osoba i javnom interesu. Njegov doseg treba ocjenjivati s obzirom na narav pravnog odnosa, predmet na koji se odnosi i učinke promjene pravnog uređenja na konkretnu osobu. U okolnostima ovog konkretnog slučaja, u kojem je tužitelju omogućeno korištenje poslovnog prostora tijekom cijelog ugovorenog razdoblja, a promjena zakonskog uređenja odnosila se na mogućnost sklapanja novog ugovora za buduće razdoblje o raspolaganju javnim poslovnim prostorom, legitimna očekivanja tužitelja, premda postoje i u redovnom tijeku stvari zaslužuju pravnu zaštitu, ne pretežu nad javnim interesom koji se ostvaruje primjenom prisilnog zakonskog uređenja.

42. Na drukčiji zaključak ne utječe ni okolnost da je Zakonom o izmjenama ZZKPP 2024. ponovno predviđena mogućnost sklapanja novog ugovora o zakupu s dosadašnjim zakupnikom odnosno zakupnikom kojem je ugovor istekao bez provođenja javnog natječaja. Riječ je o novom zakonskom uređenju koje pod zakonom propisanim pretpostavkama zakupodavcu daje mogućnost takvog postupanja, a ne o ponovnom uspostavljanju obveze koja je prema Ugovoru trebala biti ispunjena 2023.

43. Stoga ni odredba čl. 6. st. 15. ZZKPP-a, na koju se tužitelj pozvao u žalbi, ne dovodi do drukčijeg zaključka. To što se mogućnosti propisane čl. 6. ZZKPP -a sada na odgovarajući način primjenjuju i na poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba poput tuženika znači da takve pravne osobe, uz ispunjenje zakonom propisanih pretpostavki, mogu postupiti na način predviđen tim člankom. Iz te odredbe, međutim, ne proizlazi njihova obveza da to učine na temelju ugovorne odredbe čije je ispunjenje dospjelo pod drukčijim zakonskim uređenjem.

44. Osim toga, zakon i za takvu mogućnost propisuje posebne pretpostavke. Tako čl. 6. st. 8. ZZKPP-a, koji uređuje slučaj zakupnika kojem je ugovor o zakupu već istekao, među ostalim propisuje da se protiv zakupnika ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora. Tuženik je tijekom postupka isticao da se protiv tužitelja vodi upravo takav postupak pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu.

45. Prema tome, činjenica da važeći zakon ponovno omogućuje, uz propisane pretpostavke, sklapanje novog ugovora bez javnog natječaja ne može naknadno dati drukčiji pravni učinak obvezi iz čl. 6. st. 3. Ugovora koja je trebala biti ispunjena 2023., kada je na snazi bio drukčiji prisilni zakonski režim, a samim tim niti osnažiti tužiteljev pravni položaj u ovoj pravnoj stvari.

46. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u točki I. izreke (čl. 368. st. 1. ZPP-a).

47. Tuženikov zahtjev za naknadu troškova odgovora na tužiteljevu žalbu u iznosu od 323,23 EUR odbijen je kao neosnovan u točki II. izreke, jer je riječ o trošku koji nije potreban za vođenje ove parnice (čl. 155. st. 1. ZPP-a).

Zagreb, 18. kolovoza 2026.

Predsjednica vijeća

Draženka Deladio