- 1 -              Rev-1182/2022-2

 

 

 

 

 

 

Broj: Rev-1182/2022-2

 

 

 

R E P U B L I K A   H R V A T S K A

R J E Š E N J E

 

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Renate Šantek, predsjednice vijeća, Željka Šarića, člana vijeća i suca izvjestitelja, dr. sc. Ante Perkušića, člana vijeća, Željka Pajalića, člana vijeća i mr. sc. Igora Periše, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja A. K., P., OIB ..., zastupanog po punomoćnici V. Š. O., odvjetnici iz Z., protiv tuženice B. B., N., OIB ..., zastupane po punomoćniku M. K., odvjetniku iz Z., radi raskida predugovora i isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-341/2021-2 od 8. travnja 2021., kojom je djelomično potvrđena i djelomično preinačena presuda Općinskog suda u Zadru, Stalne službe u Benkovcu, poslovni broj P-2412/2018-13 od 19. siječnja 2020., u sjednici održanoj 14. veljače 2024.,

 

 

r i j e š i o   j e:

 

I. Prihvaća se revizija tužitelja, ukida presuda Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-341/2021-2 od 8. travnja 2021., te se predmet vraća drugostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

II. O troškovima revizijskog postupka odlučit će se u konačnoj odluci.

 

 

Obrazloženje

 

1. Pobijanom drugostupanjskom presudom potvrđena je prvostupanjska presuda u dijelu u kojemu glasi:

 

„Odbijaju se tužbeni zahtjevi koji glase:

I. Raskida se Predugovor o kupnji nekretnina od 6. rujna 2011. sagrađene na kat.čest.br. 2448/2, K.O. N., zaključen između tužene B. B., OIB..., iz N., kao prodavateljice i tužitelja A. K., OIB..., iz Češke, P., kao kupca.

II. Tužena je dužna isplatiti tužitelju iznos od 140.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate zajedno sa kamatama koje teku od 28. travnja 2014. pa do isplate prema Odluci o eskontnoj stopi HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanih za 5% poena, sve to u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III. Tužena je dužna isplatiti tužitelju iznos od 9.600,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate zajedno sa kamatama koje teku od 28. travnja 2014. pa do isplate prema Odluci o eskontnoj stopi HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanim za 5% poena, sve to u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.“

IV. Dužan je tužitelj tuženoj nadoknaditi parnični trošak u iznosu od 69.812,50 kn.''

Preinačen je dio točke V. izreke kojim je odbijen zahtjev tuženice za naknadom troškova parničnog postupka u iznosu od 4.117,50 kn i suđeno:

„Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana naknaditi tuženici, pored već dosuđenog parničnog troška u iznosu od 69.812,50 kn, i daljnji iznos od 4.117,50 kn.“.

 

2. Ovaj sud je rješenjem broj Revd-4010/2021-2 od 11. svibnja 2022. tužitelju dopustio podnošenje revizije protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-341/2021-2 od 8. travnja 2021. zbog pravnog pitanja:

 

„- je li riječ o neispunjenju neznatnog dijela ugovorne obveze u okolnostima kada u zemljišnim knjigama nije uspostavljen upis određenog posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) kao predmeta kupoprodaje na način koji je između ugovornih strana usuglašen?“.

 

3. Postupajući po navedenom dopuštenju, protiv citirane odluke tužitelj je podnio reviziju pozivom na odredbu čl. 382. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19 - dalje: ZPP) zbog pravnog pitanja u odnosu na koje je dopuštena.

 

4. Tuženica je u odgovoru na reviziju predložila odbiti reviziju kao neosnovanu.

 

5. Revizija je osnovana.

 

6. Pozivom na odredbu iz čl. 391. st. 1. ZPP revizijski sud ispitao je pobijanu presudu samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.

 

7. Predmet spora su zahtjev tužitelja za raskidom ugovora o kupnji nekretnine od 6. rujna 2011. (nazvanog Predugovor, kako ga naziva i drugostupanjski sud, iako pravilno zaključuje da se radi o ugovoru) zbog neispunjenja ugovorne obveze od strane tuženice; zahtjev s naslova povrata dvostruke kapare u iznosu od 140.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti te zahtjev s naslova isplate iznosa od 9.600,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, na ime izvršenih ulaganja u apartman koji je predmet navedenog ugovora.

 

8. Pred nižestupanjskim sudovima utvrđeno je, da:

 

-je predmet Predugovora od 6. rujna 2011., koji su zaključili tužitelj, kao kupac, i tuženica, kao prodavatelj, stan broj 2 koji se nalazi u prizemlju objekta izgrađenog na čest.zem. 2448/2, K.O. M. (zk oznaka K.O. N., Z.U.790), a koji je u Elaboratu etažiranja stambenog prostora izrađenom od strane K. d.o.o., označen žutom bojom te se sastoji od kupaone + WC-a, dvije sobe, dvije terase, kuhinje i blagaovaone, za cijelo (površina stana precizirat će se prilikom zaključenja glavnog ugovora); stan broj 4 koji se nalazi na prvom katu navedenog objekta, a koji je u spomenutom elaboratu označen ljubičastom bojom te se sastoji od kupaone + WC-a, dvije sobe, dvije terase, kuhinje i blagovaone, za cijelo (površina stana precizirat će se prilikom zaključenja glavnog ugovora); te dio čest.zem. 2448/2, K.O. M., koji dio u naravi predstavlja dvorište te je u skici lica mjesta koja je sastavni dio ovog predugovora označen zelenom bojom, uz napomenu kako je sjeverozapadna međa predmetnog dijela nekretnine paralelna sa pregradnim zidom koji odjeljuje terasu stana broj 2 od ostatka terase cijelog objekta.;

-je člankom 1.2. Predugovora određeno da je obveza tuženice pokrenuti postupak legalizacije objekta sagrađenog na čest. zem. 2448/2, K.O. M., u roku od 15 dana od zaključenja istoga, te po legalizaciji objekta izvršiti etažiranje istoga na način da će kroz zemljišne knjige provesti etažni elaborat kojim će se oformiti samostalne uporabne cjeline kako su iste predviđene Elaboratom etažiranja stambenog prostora izrađenom od strane društva K. d.o.o. za projektiranje i nadzor od lipnja 2009.;

-je člankom 3.2. Predugovora ugovoreno da se kupac obvezuje, za slučaj da prodavateljica ne ishodi vlasnički list s uknjiženim objektima kupoprodaje kao samostalnim cjelinama u roku od jedne godine od pokretanja postupka legalizacije opisanog u članku 1.2 Predugovora, pristati na produljenje roka do potpune uknjižbe;

-su stranke ugovorile kupoprodajnu cijenu u visini od 140.000,00 eura izraženo u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a na dan potpisa predugovora, te da je kupac prilikom potpisa predugovora isplatio prodavateljici kao kaparu iznos od 70.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, dok je ugovoreno da će razliku do pune kupoprodajne cijene kupac isplatiti na dan zaključenja ugovora;

-je tuženica primitak kapare potvrdila potpisom ugovora, te da je tužitelj stupio u posjed objekta kupoprodaje danom zaključenja ugovora;

-je odredbom članka 6. Predugovora određeno da je tuženica dužna vratiti dvostruko primljenu kaparu ukoliko odustane od zaključenja ugovora ili ne ispuni obvezu etažiranja objekta nakon legalizacije istoga, u roku;

- je tužiteljica za predmetnu građevinu sagrađenu na čest. zem. 2448/2, K.O. N., ishodila pravomoćno rješenje o izvedenom stanju od 8. srpnja 2013., izdano od strane Upravnog odjela za provedbu dokumenata prostornog uređenja i građenja, Ispostava B. na M., Klasa: UP/I-361-03/12-10/97, Urbroj: 2198/1-11-2/1-13-11 (list 86-90 spisa), koje je izrađeno na temelju geodetskog elaborata sačinjenog od strane A. d.o.o. z. a., g. i g.";

-iz rješenja Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižni odjel B. na M. broj Z-407/2014 od 10. siječnja 2014. (list 5-6 spisa) proizlazi kako je izvršeno etažiranje stambene građevine izgrađene na čest.zem. 2448/2, upisane u Z.U. 790, K.O. N., a koja se sastoji od pomoćne zgrade površine 33m2, dvorišta površine 315 m2 i kuće površine 196 m2, koja se sastoji od sedam etažnih jedinica sa pripadajućim zajedničkim dijelovima zgrade, uz upis posebnih dijelova;

-je tužitelj dopisima upućenim tuženici od 23. srpnja 2012., 17. travnja 2014., 28. travnja 2014. i 4. lipnja 2014. (listovi 7 - 13 spisa), prigovarao površini dvorišta i parking mjesta iskazanoj u zemljišnoj knjizi nakon postupka etažiranja, navodeći da ista ne odgovara površini koja je ugovorena u Predugovoru, kao i da je spreman na zaključenje definitivnog ugovora nakon što se nedostatci uklone, nakon čega je podnio ovu tužbu,

-su stranke prilikom održavanja očevida na licu mjesta dana 5. svibnja 2015. (zapisnik na listu 127-128 spisa) potvrdile da skica sa lista 93 (sačinjena od strane „A. d.o.o.“) pokazuje faktično stanje, kao i da su pripadci S3 i S5 predani u vlasništvo i posjed tužitelju, u prikazanim površinama kao u elaboratu na listu 93 spisa;

-iz skice na listu 93 spisa proizlazi da su pripadak stana S3 parkirno mjesto površine 19,60 m2 i vrt površine 181 m2, a da je pripadak stana S5 parkirno mjesto površine 20 m2, te da je na Etaži E-2 u zemljišnim knjigama upisana terasa od 18 m2 (umjesto 181 m2), dok parkirna mjesta koja pripadaju pojedinoj etaži nisu iskazana u stvarnoj površini, a to je da stanu S3 pripada parkirno mjesto površine od 19,60 m2, a ne upisanih 4,90 m2, a stanu S5 pripada parkirno mjesto površine od 20 m2, a ne upisanih 5,00 m2,

-je stalni sudski vještak V. T., dipl.ing. građ., prilikom očevida naveo kako su pripadci u elaboratu množeni sa koeficijentom 0,1, za parking 0,25, a za lođe 0,75 m2, te da je zato došlo do pogreške u upisivanju površine, jer da se pripadci upisuju u punim površinama, za razliku od terasa te da bi trebalo u ispravnom postupku izmijeniti elaborat; da se iz elaborata vidi što je prodano te da se radi o razmimoilaženju u pisanju elaborata jer se neki upisuju sa koeficijentom umanjenja, a neki ne;

-iz nalaza i mišljenja imenovanog vještaka proizlazi da je isti ulaganje tužitelja u predmetne stanove procijenio na 37.940,00 kn;

-je imenovani sudski vještak u usmenom očitovanju na raspravi održanoj dana 16. veljače 2016. (list 146 spisa) u bitnome naveo kako je u međuvremenu, od održavanja očevida, donesen novi pravilnik prema kojemu se površina vrta određuje u stvarnoj površini, te da je stav struke da se parking i vrt izražavaju u stvarnim površinama, a da se prije u vrijeme očevida u ovom predmetu, radilo o koeficijentima, što da je moglo dovoditi do zabune; navedeno da vrijedi za pripatke kao što su vrt i parking, a da se terase i lođe i dalje izračunavaju u koeficijentima;

-među strankama nije sporna veličina suvlasničkog dijela predmetne nekretnine koja je objekt Predugovora, a koja je u trenutku zaključenja Predugovora bila odrediva, a određena je nakon legalizacije i etažiranja nekretnine.

 

9. Drugostupanjski sud je ocijenio tužbeni zahtjev neosnovanim jer je tužbeni zahtjev utemeljen na institutu odgovornosti za pravne nedostatke, a ne postoje pravni nedostaci, i jer tuženica u neznatnom dijelu nije ispunila svoju ugovornu obvezu, a zbog neispunjenja kojeg dijela se ugovor ne može raskinuti.

 

10. Osnovano revident ukazuje na to da je isto vijeće drugostupanjskog suda u ranijoj (ukidnoj) odluci broj Gž-2594/2016 od 29. studenog 2018. navelo da tužitelj nije uknjižen kao vlasnik nekretnine onako kako je to pobliže opisano u ugovoru o kupoprodaji, da evidentno postoji razlika između onoga što je tužitelj kupio temeljem ugovora i onoga na što je upisan kao vlasnik, te kako je obveza tuženice da elaborat ishodi sa sadržajem preuzetih obveza iz ugovora, pa da je stoga neodrživa tvrdnja da tužitelj može sam tražiti ispravak elaborata i nakon toga izmijeniti postojeći upis. S time je suglasan i ovaj sud. Drugostupanjski sud i u pobijanoj presudi navodi da „tuženica to može i ispraviti u svakom trenutku sukladno pravilniku, kako to navodi vještak građevinske struke“. Nadalje, izraz „dio obveze“ treba promatrati u najširem smislu, tako da u konkretnom slučaju obuhvati ne samo predaju stvari (nekretnine) nego i omogućavanje upisa u zemljišne knjige na način koji je između ugovornih strana usuglašen, pri čemu treba imati u vidu i činjenicu je li ispunjena svrha ugovora, a kod opisanog stanja stvari u kojemu tuženica odbija ispraviti pogrešnu uknjižbu, to nije slučaj. Osim toga, i u kvantitativnom i u svakom drugom smislu bilo bi gotovo nemoguće razgraničiti kada bi pogrešan upis predstavljao neznatni dio obveze, a kada ne.

 

11. Zato valja odgovoriti da nije riječ o neispunjenju neznatnog dijela ugovorne obveze u okolnostima kada u zemljišnim knjigama nije uspostavljen upis određenog posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) kao predmeta kupoprodaje na način koji je između ugovornih strana usuglašen.

 

12. Pritom valja navesti i kako je proturječno pozivati se na odredbu čl. 430. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 - dalje: ZOO), kao na pravnu osnovu tužbenog zahtjeva, prema kojoj prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom, a zatim na odredbu čl. 367. ZOO prema kojoj se zbog neispunjenja neznatnog dijela obveze ugovor ne može raskinuti.

 

13. Stoga je, primjenom čl. 394. st. 1. ZOO, odlučeno kao u izreci.

 

14. U ponovnom postupku drugostupanjski sud će, imajući u vidu u točkama 10. do 12. ovoga obrazloženja, izložena pravna shvaćanja ovoga suda, donijeti novu, na zakonu osnovanu odluku.

 

15. Točka II. izreke utemeljena je na čl. 166. st. 3. ZPP.

 

Zagreb, 14. veljače 2024.

 

                                                                                                                              Predsjednica vijeća

                                                                                                                              Renata Šantek, v.r.