REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-5936/2022-42

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Jadranki Liović Merkaš, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice DP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Višnja Ježić Sorić, odvjetnica iz Zagreba, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa punomoćnik KP, zamjenik Općinskog građanskog državnog odvjetništva u Zagrebu, radi isplate, nakon glavne, usmene i javne rasprave, održane i zaključene dana 2. srpnja 2026. u nazočnosti punomoćnika stranaka, 17. kolovoza 2026., temeljem čl. 335. st. 4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 04/08, 84/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25), dalje ZPP-a,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

"Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Zagrebu, da tužiteljici DP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati novčani iznos od 12.173,77 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na iznose:

- 291,59 EUR od 16. lipnja 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. srpnja 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. kolovoza 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. rujna 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. listopada 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. studenog 2019. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. prosinca 2019. godine pa do isplate;

- 345,33 EUR od 16. siječnja 2020. godine pa do isplate;

- 345,33 EUR od 16. veljače 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. ožujka 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. travnja 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. svibnja 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. lipnja 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. srpnja 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. kolovoza 2020. godine pa do isplate;

- 291,59 EUR od 16. rujna 2020. godine pa do isplate;

- 322,39 EUR od 16. listopada 2020. godine pa do isplate;

- 322,39 EUR od 16. studenog 2020. godine pa do isplate;

- 322,39 EUR od 16. prosinca 2020. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. siječnja 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. veljače 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. ožujka 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. travnja 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. svibnja 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. lipnja 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. srpnja 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. kolovoza 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. rujna 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. listopada 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. studenog 2021. godine pa do isplate;

- 345,53 EUR od 16. prosinca 2021. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. siječnja 2022. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. veljače 2022. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. ožujka 2022. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. travnja 2022. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. svibnja 2022. godine pa do isplate;

- 381,16 EUR od 16. lipnja 2022. godine pa do isplate,

a sve po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referenta stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Zagrebu, da tužiteljici DP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], nadoknadi trošak parničnog postupka, zajedno sa zateznim kamatama tekućom od dana donošenja presude pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referenta stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 8 dana, pod prijetnjom ovrhe.",

kao neosnovan.

II Nalaže se tužiteljici DP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], nadoknaditi tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, parnični trošak u iznosu 1.233,18 EUR, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je dana 14. lipnja 2022. podnijela tuženoj zahtjev za mirno rješenje predmetnog spora, te je na isti zaprimila odgovor tužene od 12. rujna 2022. pod posl. br. N-DO-501/2022, kojim se zahtjev tužiteljice odbija kao neosnovan. Navodi da je temeljem Ugovora o prodaji nekretnine od 30. rujna 2008. od ZP iz [adresa], stekla odgovarajući suvlasnički dio od 10,53/100 dijela – etažno vlasništvo (E-3) nekretnine upisane u zemljišnim knjigama ovog suda, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], sagrađene na zkčbr. [katastarska čestica], BP, Dvorište, Kuća br.9, [adresa], ukupne površine 264 m2 (Dvorište ukupne površine 120 m2, Kuća br.9, [adresa], ukupne površine 144 m2) neodvojivo povezan s jednosobnim stanom oznake D C, površine 40,53 m2, u prizemlju objekta, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, izbe, sobe, kupaonice, WC-a i balkona, na priloženom elaboratu obojeno svijetlo crvenom bojom, a koja nekretnina odgovara nekadašnjoj kčbr. [katastarska čestica] Kuća i dvorište u [adresa], ukupne površine 264 m2, upisane u zemljišne knjige ovog suda k. o. [katastarska općina], u zk. ul. br. [broj ZK uloška], neodvojivo povezano sa etažom 10.53/100, jednosobnim stanom oznake Stan C, površine 40,53 m2, u prizemlju objekta, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, izbe, sobe, kupaonice, WC-a i balkona, na priloženom elaboratu obojeno svijetlo crvenom bojom. Navodi da je kao pravni sljednik ZP s PP iz [adresa], u odnosu su zaštićenog najma temeljem presude ovog suda posl. br. Ps-314/2008 od 7. srpnja 2009., koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana. Sukladno navedenoj presudi PP, kao zaštićeni najmoprimac, za predmetni stan tužiteljici svaki mjesec isplaćuje na ime zaštićene najamnine iznos koji je obračunat sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za uređivanje zaštićene najamnine prema ispostavljenim uplatnicama, najkasnije do 15. u mjesecu za tekući mjesec. Međutim, tržišna najamnina, prema podacima sa internetskog oglasnika „Njuškalo“, za stan iste ili slične površine i kakvoće, u istom djelu grada iznosi najmanje 350,00 EUR mjesečno slijedom čega bi tužiteljica bila u mogućnosti primati svaki mjesec znatno veći novčani iznos da je u mogućnosti iznajmljivati stan. Drži da je tužena povrijedila njezina vlasnička prava na način da ju je zakonskim propisima onemogućila da naplati odgovarajuću najamninu za najam svoga stana. Poziva se na praksu Europskog suda za ljudska prava koji je u brojnim presudama utvrdio da tužena navedenim postupanjem čini povredu prava njihova vlasništva. Stoga ustaje s tužbom protiv tužene i tužbenim konačno uređenim u podnesku od 20. svibnja 2025. (stranica 268-271 spisa) kojim potražuje isplatu 12.173,77 EUR sa zateznom kamatom tekućom na pojedine mjesečne iznose od njihova dospijeća do isplate uz naknadu troška postupka.

2. U odgovoru na tužbu, tužena osporava tužbu i protivi se tužbenom zahtjevu, kako u osnovi, tako i visini. Ističe prigovor zastare, kao i zastare samog prava, te promašene pasivne legitimacije. Navodi da tužiteljica nije ovlaštena zahtijevati naknadu štete u odnosu na predmetni stan stečen na temelju Ugovora o prodaji nekretnine, budući je u vrijeme stjecanja vlasništva znala, odnosno morala znati da je taj stan opterećen zaštićenim najmom, te da kao takav ima određeni nedostatak, pa je sklapanjem pravnog posla preuzela poslovni rizik i pristala na primanje iznosa zaštićene najamnine umjesto tržišne najamnine. Stoga ne može postojati odgovornost tuženika za štetu, umanjenje imovine tužiteljice, koja je nastala, u odnosu na tužiteljicu, njezinom vlastitom radnjom, sklapanjem ugovora o kupoprodaji, pri čemu je isti već tada imala saznanja o pravnim nedostacima prodane stvari, te ju je pod tim uvjetima i stekla. Svjesno kupujući predmetni stan u kojem stanuje zaštićeni najmoprimac je tužiteljica, u najmanju ruku, doprinijela vlastitoj šteti. Ističe da tužiteljici ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarivala iznajmljivanjem predmetnog stana da joj prekomjerno ograničenje njezinog prava vlasništva na stan nije nametnuto Zakonom o najmu stanova. Navodi da je citiranom presudom ESLJP sasvim jasno izrazio stav da država ima puno i neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činiti u razumnoj mjeri kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca. Donošenjem Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 68/18) tužena je uskladila svoje zakonodavstvo sa stajalištem Europskog suda za ljudska prava, te se od rujna 2018. zaštićena najamnina počela povećavati, slijedom čega tužiteljica nema pravo na naknadu štete zbog povrede odredaba Konvencije za zaštitu ljudskih prava. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troška.

3. Sud je proveo dokaze: pročitan je zahtjev za mirno rješenje spora (stranica 7- 11 spisa), odgovor tužene od 12. rujna 2022. (stranica 12 spisa), zk izvadak (stranica 13-18, 251 spisa), Ugovor o prodaji nekretnine od 30. rujna 2008. (stranica 19-20 spisa), presudu na temelju priznanja ovog suda posl.br. Ps-314/08-16 od 7. srpnja 2009. (stranica 22-24 spisa), izračun visine zaštićene najamnine (stranica 25 spisa), promet po računu TP (stranica 26-36 spisa), saslušanjem tužiteljice (stranica 209 spisa), očevidom na licu mjesta (stranica 216-217 i 229-230 spisa), uvidom u tlocrt stana (stranica 231 spisa), građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Mladenu Ožiću (stranica 239-249, 274 spisa), pročitan je izvod iz katastarskog plana (stranica 250 spisa), izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena - najam stana i apartmana (stranica 254-255 spisa), i usmenim očitovanjem vještaka (stranica 280-281 spisa).

4. Druge dokaze sud nije provodio, jer se provođenje drugih dokaza nije ukazalo potrebitim za donošenje odluke u smislu čl. 8. ZPP-a.

5. Tužiteljica u svom iskazu navodi da je stan u JP stekla 13. rujna 2008., kada je u njemu već bio zaštićeni najmoprimac OP, koji u njemu još uvijek živi. On plaća zaštićenu najamninu, a plaćao ju je i u prijepornom razdoblju. Ona plaća pričuvu za cijelo razdoblje od kada ga je stekla.

6. Predmet spora je zahtjev tužiteljice, kao vlasnice stana koji je opterećen pravom zaštićenog najmoprimca za isplatom 12.173,77 EUR sa zateznom kamatom tekućom na pojedine mjesečne iznose od njihova dospijeća do isplate, na ime naknade štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine u razdoblju od lipnja 2019. do lipnja 2022.

7. Iz provedenih dokaza neprijeporno proizlazi:

- da je tužiteljica vlasnica stana u [adresa], površine 40,53 m2, u prizemlju objekta, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, izbe, sobe, kupaonice, WC-a i balkona, kojeg je stekla temeljem kupoprodajnog ugovora od 30. rujna 2008.,

- da je tužiteljica s PP iz [adresa], kao najmoprimcem, u odnosu najma temeljem presude ovog suda posl. br. Ps- 314/2008 koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

8. Prijeporna je:

- pasivna legitimacija,

- osnova i visina tužbenog zahtjeva, kao i

- je li tražbina tužiteljice zastarjela.

9. Istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije nije osnovan. Zakonodavac je pri uređivanju odnosa iz područja stanovanja institut stanarskog prava zamijenio institutom građanskog prava - najmom, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, pri čemu je posebnu zaštitu predvidio upravo za ranije nositelje stanarskog prava, pa je tako pravni položaj istih uređen kao pravni položaj najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja najmom. Pravni položaj vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca koji ga koristi, u prijepornom razdoblju, propisan je Zakonom o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/1 8, 105/20), dalje u tekstu ZNS, i postoji niz ograničenja prava vlasnika odnosno zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, a ista se ogledaju u tome što su raniji nositelji stanarskog prava stekli prava i obveze (status) najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a, uz pravo ugovoriti zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine (Narodne Novine br. 40/97, 117/05), te sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti vlasnika - najmodavca sklopiti takav ugovor, bez mogućnosti slobodnog izbora osobe najmoprimca i utjecaja na iznos najamnine, uz vrlo stroge kriterije za otkaz/raskid ugovora te istovremenu obvezu plaćanja poreza na dohodak od najamnine i pričuve propisane Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne Novine br. 91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,153/09,143/12, 152/14, 81/15, 94/17, 152/14 i 52/25 dalje: ZVDSP). Stoga tužena jest pasivno legitimirana u ovom predmetu

10. Kako je tužena osporila visinu tužbenog zahtjeva, proveden je dokaz očevidom na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke, CP, dipl. ing.

11. Iz njegova nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da je nekretnina sagrađena na katastarskoj čestici k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. U utuženom razdoblju od 1. lipnja 2019. do 1. lipnja 2022. ukupan iznos tržišne najamnine iznosi 12.173,77 EUR.

12. U svom pisanom očitovanju po prigovorima tužene iz podneska od 30. travnja 2025. vještak iste argumentirano otklanja i ostaje kod danog nalaza i mišljenja. Navodi da je prilikom održavanja očevida na licu mjesta utvrđena lokacija zgrade, opće održavanje zgrade i položaj stana u zgradi. Sam stan nije mogao biti pregledan jer najmoprimac nije bio u stanu ili nije odgovarao na zvono, a zbog toga je najam izračunat s pretpostavkom prosječnog održavanja ili uređenja. Tužena nije u spis dostavila nikakve dokumente ili fotografije. a kojima bi dokazala da takva pretpostavka nije točna, a nije se pojavila niti na očevidu unatoč urednoj dostavi poziva. Tužena se pogrešno poziva na Zakon o procjeni nekretnina te Pravilnik o metodama procjene nekretnina, budući se u ovom nalazu nije računala tržišna vrijednost nekretnine. Navedeni Zakon i Pravilnik se uopće ne odnose na izračun cijene najma, a niti se metodologija izračuna najma u predmetnom Zakonu obrađuje. Izračun najma jer izračunat usporednom metodom, a podaci za usporedne nekretnine i realizirane najmove je dobiven službenim putem od Službe za vrednovanje Grada Zagreba pa navod tužene da ima nižih najmova je bespredmetan. Ističe da je obavezan upotrebljavati samo službeno pribavljene podatke, koji su i priloženi u nalazu.

13. U svom usmenom očitovanju, vještak ,ostaje kod danog nalaza i mišljenja, kao i pisanog očitovanja od 4. lipnja 2025. Navodi da je najamnina izračunata s pretpostavkom prosječnog održavanja i uređenja, a u spisu ne postoje dokumenti ili podaci koji bi dokazivali drugačije.

14. Nalaz i mišljenje, kao i pisano i usmeno očitovanje, sud prihvaća kao jasan, stručan i obrazložen.

15. No međutim, neovisno o tomu, u konkretnom slučaju nisu kumulativno ispunjene sve propisane pretpostavke iz odredbe članka 1045. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21), dalje u tekstu: ZOO, da bi nastao izvanugovorne odnos odgovornosti za štetu.

16. Naime i Vrhovni sud Republike Hrvatske je zauzeo pravno shvaćanje u odluci posl. br. Rev-829/2022-2 od 17. listopada 2023. kada je odgovoreno na revizijsko pitanje da: "Vlasnik stana u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac, koji je vlasništvo stana stekao na temelju pravnog posla, znajući da se u istom nalazi zaštićeni najmoprimac, nema pravo na naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine, tj. pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac."

17. Kao što je prethodno navedeno, sustav zaštićenog najma uveden je ZNS, kojim se vlasnicima stanova, u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimca, i nesporno je da isto predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva i da isto vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, što je protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a kako to proizlazi i iz presude Statileo protiv Republike Hrvatske iz čega bi proizlazila osnovanost tužbenog zahtjeva. Međutim, navedeno je primjenjivo samo u slučaju da je tužiteljica u trenutkom stupanja na snagu ZNS-a, već bila vlasnik stana, u odnosu na koji joj je država nametnula prekomjerni teret i samom tom činjenicom nije imala mogućnost izbora.

18. U konkretnom slučaju kada je tužiteljica dvanaest godina nakon stupanja na snagu ZNS-a, znajući da u stanu živi zaštićeni najmoprimac, istoga odlučila kupiti i na taj način pristala na primanje iznosa zaštićene, a ne tržišne najamnine, pri čemu ista niti dokazuje da je mogla razumno očekivati (javno dostupni planovi i izjave Vlade Republike Hrvatske u tom pravcu) da će se sustav zaštićenog najma ukinuti u razumnom vremenu nakon kupnje (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova - „Narodne novine“, broj 68/18 stupio je na snagu 4. kolovoza 2018., dakle devet godina nakon kupnje), nedostaje uzročno posljedična veza između postupanja tuženice i eventualne štete, koju tužiteljica trpi u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

19. Istaknuti prigovor zastare, kao i zastare samog prava nije osnovan. Naime, predmetna tražbina se odnosi na naknadu štete - gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno, slijedom čega je u pitanju rok iz čl. 230. st. 1. ZOO-a (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 1104/2018 od 22. siječnja 2019.). Zahtjev za mirno rješenje spora podnesen je 14. lipnja 2022., unutar petogodišnjeg roka budući se traženi iznos razlike najamnine odnosi na razdoblje od lipnja 2019. do lipnja 2022.

20. Odluka o trošku donijeta je temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a i sukladno važećoj vrijednosti predmeta spora (10.426,68 EUR) i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/23).

21. Tuženiku je priznat parnični trošak koji se odnosi na sastav odgovora na tužbu (Tbr 8. toč. 1. OT 100 bodova), zastupanje na ročištima održanim dana 5.12.2023., 9.5.2024., 10.2.2026. i 2.7.2026. (Tbr 9. toč. 1. OT 400 bodova), trošak sastava odgovora na zahtjev za mirnim rješenjem spora (Tbr. 32. OT 100 bodova), podneska od 5.5.2025. (Tbr. 8. toč. 1. OT 100 bodova), odnosno ukupno 600 bodova odnosno 1.200,00, čemu e pribrojen trošak plaćenog predujma za pristup i očitovanje vještaka u visini 33,18 EUR, tako da je tuženoj ukupno dosuđeno 1.233,18 EUR, sukladno čl. 155. ZPP-a.

U Zagrebu, 17. kolovoza 2026.

Sutkinja

Jadranka Liović Merkaš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana od dana objave ove presude.

Dna:

- pun. tužiteljice uz rj. za sp na presudu

- pun. tuženika na broj P-DO-1149/2022