REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-416/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Davora Pustijanca, predsjednika vijeća, Radovana Raduke, suca izvjestitelja i Nevenke Baran, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja DIMORA VERDE d.o.o., Zagreb, Kostanjevec 4a, OIB: 60180639683, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Travaš i partneri Odvjetničko društvo d.o.o., iz Zagreba, Jurkovićeva 24, protiv tuženika ISTRA RENT GRADNJA d.o.o., Zagreb, Sokolgradska 31, OIB: 28689729091, kojeg zastupa punomoćnik Krešimir Pejić, odvjetnik iz Zagreba, Varšavska 16, radi sklapanja kupoprodajnog ugovora, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P-256/2022-64 od 7. studenog 2024., u sjednici vijeća održanoj 12. kolovoza 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tuženikova žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P-256/2022-64 od 7. studenog 2024., izuzev u dijelu u kojemu su u točki I. izreke navedeni mjesto sklapanja ugovora i zastupnici po zakonu (direktori) stranaka kupoprodajnog ugovora.

II. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P-256/2022-64 od 7. studenog 2024. u dijelu u kojemu su u točki I. izreke navedeni mjesto sklapanja ugovora i zastupnici po zakonu (direktori) stranaka kupoprodajnog ugovora i sudi:

Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu u kojemu su navedeni mjesto sklapanja ugovora (Pazin) i zastupnici po zakonu stranaka kupoprodajnog ugovora (direktor prodavatelja JR i direktor kupca OR), kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Prvostupanjski sud je pobijanom presudom presudio:

„'I. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

„U G O V O R

o kupoprodaji nekretnina

sklopljen između ISTRA RENT GRADNJA d.o.o., Zagreb, Sokolgradska 31, OIB: 28689729091 kao prodavatelja (u daljnjem tekstu: Prodavatelj) i DIMORA VERDE d.o.o., Zagreb, Kostanjevec 4a, OIB: 60180639683 kao kupca (u daljnjem tekstu: Kupac) kako slijedi:

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje slijedeće nekretnine: - zk.č. 1948/5 – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2, - zk.č. 1948/6 – [adresa], dvorište površine 703 m2,bazen površine 30 m2, kuća [adresa] površine 116 m2, što daje ukupnu površinu od 849 m2, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

Za nekretnine iz čl. 1. ovog Ugovora Prodavatelj i Kupac suglasno ugovaraju cijenu u iznosu 587.945,00 EUR (slovima: petsto osamdeset sedam tisuća devetsto četrdeset pet eura), koja se uvećava za iznos od 20.000,00 EUR (slovima: dvadeset tisuća eura) na ime naknade za ulaganje sukladno čl. 9. Ugovora o zajedničkom ulaganju koji je između stranaka ovog ugovora sklopljen 9.4.2021., tako da ukupna kupoprodajna cijena za nekretnine iz čl. 1. ovog Ugovora iznosi 607.945,00 EUR (slovima: šesto sedam tisuća devetsto četrdeset pet eura) uvećana za pripadajući PDV.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac Prodavatelju na ime kapare za predmetne nekretnine isplatio i to za svaku od predmetnih nekretnina iznos od po 33.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB -a, te da je 16.2.2021. uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000.00 EUR, kao i da je dana 15.12.2021. uplatio iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 EUR, iz čega proizlazi da je temeljem ovog Ugovora Kupac dužan Prodavatelju ukupno isplatiti iznos od 501.445,00 EUR (slovima: petsto jednu tisuću četiristo četrdeset pet eura).

Kupac se obvezuje ugovorenu kupovninu za predmetne nekretnine isplatiti prodavatelju najkasnije u roku od 30 (slovima: trideset) dana od dana sklapanja ovog ugovora.

Članak 3.

U posjed nekretnina iz članka 1. ovog ugovora Kupac stupa danom isplate ugovorene kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti.

Članak 4.

Prodavatelj jamči Kupcu da su prodane nekretnine isključivo vlasništvo Prodavatelja, da na tim nekretninama ne postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničava Kupčevo pravo, a posebice da te nekretnine nisu opterećene nikakvim drugim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, osim onim upisanim u zemljišnim knjigama na dan 25.7.2024.

Članak 5.

Prodavatelj dozvoljava Kupcu da temeljem ovog ugovora i potvrde o isplati preostalog iznosa ugovorene kupovnine iz članka 2. st. 2. ovog ugovora u cijelosti, o svom trošku, a bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretninama iz članka 1. ovog ugovora na ime Kupca.

Članak 6.

Poreze, doprinose i sve troškove koji se odnose na vlasništvo i posjedovanje prodanih nekretnina, Prodavatelj u cijelosti podmiruje do dana kada Kupac stupi u posjed, a od dana stupanja u posjed iste dalje snosi Kupac.

Članak 7.

Troškove vezane uz sastavljanje ovog ugovora, zemljišno-knjižni prijenos prodanih nekretnina i uknjižbu kupca kao vlasnika, snosi Kupac.

Članak 8.

Obzirom da su predmetne nekretnine u sustavu PDV ova transakcija ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.

Članak 9.

Ugovorne strane su suglasne da sve svoje eventualne sporove, koji bi iz ovog ugovora mogli nastati, riješe prije svega na miran način i sporazumno, a za slučaj spora nadležan je stvarno nadležni sud za područje grada Poreča.

Članak 10.

Ovaj je Ugovor je strankama objašnjen i protumačen, te ga ugovorne stranke vlastoručno potpisuju u znak pristanka i prihvata prava i obveza.

U Pazinu, dana

godine.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

ISTRA RENT GRADNJA d.o.o.,

po DIMORA VERDE d.o.o., po

direktoru TR

direktoru UR

U protivnom taj će ugovor zamijeniti ova presuda.“

II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 74.451,75 eura, sa zakonskim zateznim kamatama od dana 7. studenog 2024. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.“

2. U obrazloženju je navedeno kako u predmetu nije sporno, a proizlazi i iz isprava u spisu, da su tužitelj i tuženik u poslovnom odnosu u vezi nekretnina koje su predmet tužbe. Naime, Predugovorima od 9. travnja 2021. tužitelj i tuženik obvezali su se sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], površine 863 m2 i k. č. br. [katastarska čestica], površine 849 m2, [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to tuženik kao prodavatelj i tužitelj kao kupac, nakon što prodavatelj sagradi objekte sukladno građevinskoj dozvoli i izvrši upis objekata koji su predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama, a najkasnije do kraja veljače 2022. Ugovorena je kupoprodajna cijena od 330.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB -a na dan plaćanja za svaku nekretninu, kao i plaćanje kapare za svaku nekretninu od po 33.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB -a (na depozitni račun banke), a ostatak kupovnine da će kupac isplatiti prodavatelju u roku od 30 dana od sklapanja glavnog ugovora. Ugovorom o zajedničkom ulaganju kojeg su stranke ovog postupka sklopile također 9. travnja 2021. kao partneri, dogovorile su uvjete odnosno međusobna prava i obveze zajedničkog ulaganja u vidu zajedničkog građenja vila na nekretninama za koje su se Predugovorima obvezale sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji. Ugovorili su da će u konačnici tužitelju pripasti vlasništvo dvije vile s bazenima za cijenu koja će odgovarati stvarnim troškovima izgradnje a da tuženiku pripada naknada od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, koji iznos mu je dužan isplatiti tužitelj. Stranke su se suglasile da taj ugovor predstavlja dodatak Predugovorima na način da im je mjerodavna kupoprodajna cijena kako je regulirano tim Ugovorom o zajedničkom ulaganju. Iz izvatka iz zemljišnih knjiga proizlazi da je tuženik u cjelini vlasnik nekretnina za koje su se stranke obvezale sklopiti ugovor o kupoprodaji. Iz potvrda o transakcijama putem internetskog bankarstva proizlazi da je tužitelj 16. veljače 2021. platio 181.560,00 kuna tuženiku (po osnovi Ugovora o zajedničkom ulaganju – 24.000,00 eura, srednji tečaj 7,565), zatim da je tužitelj 15. prosinca 2021. platio 124.031,00 kuna na račun Erste & Steiermärkische bank d.d., (po osnovi Predugovora o kupnji nekretnina - 16.500,00 eura, tečaj 7,517). Tuženik nije sporio da je tužitelj na ime kapare platio 66.000,00 eura odnosno po svakom Predugovoru po 33.000,00 eura. Prema navodu tužbe tuženik odbija položiti sve račune koji se odnose na izgradnju predmetnih nekretnina i sklapanje kupoprodajnih ugovora, a s obzirom na navode iz odgovora na tužbu sporno je da li je došlo do raskida ugovornog odnosa stranaka te je li kupoprodajni ugovor čije se sklapanje zahtijeva tužbom u skladu s ugovorom stranaka glede uvjeta kupoprodaje. Radi utvrđivanja kupoprodajne cijene određeno je provođenje građevinskog vještačenja na način da vještak utvrdi stvarne troškove izgradnje na k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (sukladno uvjetima iz čl. 9. st. 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju od 9. travnja 2021. i Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 9. travnja 2021.), za svaku nekretninu zasebno, te da utvrdi vrijednost zemljišta za svaku od tih čestica i vrijednost građevinskih dozvola s pripadajućim davanjima za objekte sagrađene na navedenim česticama. Vještak građevinske struke, MR , u pisanom nalazu i mišljenju od 23. listopada 2023. kao i prilikom usmenog iznošenja nalaza i mišljenja na ročištu 19. ožujka 2024., naveo je da građevinska vrijednost, i to za Stp – stambenu zgradu i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], iznosi 300.600,00 eura, i za Stp – stambenu zgradu i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], iznosi 306.900,00 eura. S obzirom na to da je tuženik prigovarao nalazu i mišljenju vještaka iz razloga što cijenu nekretnina nije definirao prema stvarnim troškovima izgradnje, naloženo je tuženiku da u spis dostavi svu dokumentaciju na temelju koje se mogu izračunati stvarni troškovi gradnje te je od Erste & Steiermarkische bank d.d. zatraženo da dostave podatke o namjenskom kreditu za izgradnju građevina na k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], i načinu trošenja odobrenih sredstava. Nakon što je banka dostavila podatke o korištenju kredita, zatraženo je od vještaka da uskladi svoj nalaz i mišljenje s tim podacima te da se očituje o eventualnoj razlici u stvarnim troškovima gradnje nekretnina u odnosu na njegov procjembeni elaborat od 23. listopada 2023. U pisanom očitovanju od 19. lipnja 2024. vještak je u bitnome naveo da je primio tablični prikaz pregleda korištenja novčanih sredstava po kreditu broj 5118788847 za razdoblje od 22. travnja 2021. do 14. ožujka 2022. i kreditu broj 5119762503 za razdoblje od 15. ožujka 2022. do 22. kolovoza 2022., te da prema opisima transakcija nije moguće utvrditi da li su sva navedena sredstva stvarno utrošena u predmetne nekretnine. U opisima transakcija spominju se brojevi računa, ponude, predračuni, privremena situacija, okončana situacija, ugovor. Na temelju navedenih dokumenata moguće je utvrditi da li su sredstva korištena za gradnju predmetnih nekretnina. U njegovom nalazu 11-X/2023 od 23. listopada 2023. utvrđena je ukupna vrijednost predmetnih troškova u iznosu od 607.500 ,00 eura. Prema priloženim troškovima izdanim od strane ERSTE banke na četiri stambene zgrade je utrošeno ukupno 975.000,00 eura, umanjeno za povrat retencije 60.515,45 eur, dobiven je iznos od 914.485,55 eura. Na predmetne kuće odnosi se iznos od 460.847,00 eura (257 m2, površina predmetnih kuća). Dodavanjem troškova određenih nalazom vještaka koji se ne odnose na građevinske radove (zemljište, komunalni doprinos, priključci, uzgredni troškovi), a nisu navedeni u bankovnom ispisu, dobiven je ukupni iznos od 587.945 eura. Naime, u osnovnom nalazu i mišljenju vještak je procijenio vrijednost zemljišta: - k. č. br. [katastarska čestica] – 863 m2 – 863 m2 x 45 eur/m2 38.668,00 eura - k. č. br. [katastarska čestica] – 849 m2 – 849 m2 x 45 eur/m2 38.041,00 eura, ili ukupno 76.709,00 eura, zatim komunalnog doprinosa za: - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 8.870,00 - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 8.954,00, ili ukupno 17.824,00 eura, kao i trošak priključaka za: - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00 - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00 eura, ili ukupno 13.848,00 eura, te uzgrednih troškova za: - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.282,00 eura - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.435,00 eura, ili ukupno 18.717,00 eura. Na ročištu 25. rujna 2024. vještak je izjavio da ustraje kod navoda iz dopunskog nalaza odnosno odgovora na podnesak, od 19. lipnja 2024., u kojem je u bitnome naveo da se na nekretnine koje su predmet ovog postupka i to Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], i za Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], odnose troškovi gradnje u iznosu od 587.945,00 eura, koji podatak je dao na temelju pregleda troškova dostavljenih od Erste & Steiermärkische bank d.d. Na upit tuženika je li vještak uzeo u obzir i plaćanja koja je vršio tuženik i treće osobe, vještak je izjavio da je u obzir uzeo samo plaćanja prema podacima Erste banke d.d. Tuženik je izjavio da je provedeno građevinsko vještačenje bespredmetno i nepotpuno. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka glede procjene zemljišta, troškova komunalnog doprinosa, priključaka i uzgrednih troškova (u ukupnom iznosu od 127.098,00 eura), te dopunu nalaza i mišljenja glede stvarnog troška gradnje obje kuće (u iznosu od 460.847,00 eura), što ukupno iznosi 587.945,00 eura. Nije prihvaćeno tuženikovo paušalno osporavanje nalaza i mišljenja građevinskog vještaka jer je vještačenje i određeno zato što tuženik nije dostavio tužitelju na uvid dokumentaciju na temelju koje bi se utvrdili stvarni troškovi gradnje. Vještak je nalaz i mišljenje izradio na temelju dokumentacije koja mu je predočena. Tuženiku je naloženo da dostavi svu dokumentaciju kako bi vještak mogao odgovoriti na zadatak vještačenja. Utoliko nije prihvatljiv prigovor da nalaz i mišljenje nije potpun jer je upravo tuženik mogao dostaviti isprave na okolnost npr. plaćanja koja je on eventualno vršio, ili treće osobe, kako bi se moglo ocijeniti da li takva plaćanja ulaze u troškove gradnje predmetnih kuća. Slijedom navedenog, kako su ostvareni uvjeti iz Predugovora od 9. travnja 2021. i Ugovora o zajedničkom ulaganju kojeg su stranke ovog postupka sklopile također 9. travnja 2021., odnosno tuženik je sagradio objekte i izvršio upis objekata u zemljišne knjige, valjalo je obvezati tuženika kao prodavatelja na sklapanje kupoprodajnog ugovora s tužiteljem kao kupcem za nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], površine 863 m2 i k. č. br. [katastarska čestica], površine 849 m2, [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], potpuno dovršenih vila s bazenima, prema dogovorenim uvjetima i cijeni koja odgovara stvarnim troškovima izgradnje (uključujući trošak zemljišta, građevinskih dozvola, suglasnosti, izgradnje objekta i bazena, uređenja okoliša i slično), dok tuženiku pripada naknada od 10.000,00 eura za svaku vilu, odnosno ukupno 20.000,00 eura, sve u smislu odredbe članka 9. stavak 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju i temeljem članka 268. stavak 4. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“' broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23; dalje: ZOO).

3. Tuženik u žalbi navodi da je predmet spora zahtjev tužitelja kojim traži sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, a sve sukladno ugovoru o zajedničkom ulaganju. Naime, predmetnim ugovorom, člankom 9. st. 3., ugovoreno je da će tužitelju predmetne nekretnine biti prenijete u vlasništvo za cijenu koja će odgovarati stvarnim troškovima izgradnje. Stavkom 2. istog članka jasno je ugovoreno da „..nakon završetka izgradnje vila koje su predmet ovog ugovora, sačinit će se obračun sukladno stvarno izvedenim radovima i troškovima izgradnje.“. Dakle, stranke su jasno ugovorile da će se kupoprodajna cijena odrediti sukladno stvarnim, faktično plaćenim, troškovima izgradnje (uključujući trošak zemljišta, građevinskih dozvola, suglasnosti, izgradnje objekta i bazena, uređenja okoliša i slično. ..). Nakon provedenog građevinskog vještačenja, ispostavilo se da vještak nije utvrđivao stvarne troškove izgradnje, s dodatnim troškovima, kako je ugovoreno. Navedeno je vještak potvrdio i u svom iskazu pred sudom, kada je na upit punomoćnika, tuženika je li uzeo u obzir i plaćanja koja je vršio tuženik i treće osobe, izjavio da je u obzir uzeo samo plaćanja prema podacima Erste banke d.d. Nadalje, vještak je izričito naveo da je troškove izgradnje utvrđivao na temelju podataka iz „biltena“. Dakle, jasno je da vještak nije utvrdio stvarne troškove izgradnje, a što se vrlo jednostavno može utvrditi. Svi troškovi plaćani su preko računa, svi računi i drugi troškovi su evidentirani u knjigovodstvenoj i ostaloj dokumentaciji. Točno je poznato što je građeno, ugrađen i slično, te koliko je to plaćeno. Točno je poznato koja je, npr. keramika ugrađena, koja stolarija je ugrađena, koliko je betona ugrađeno i slično, te o tome postoje potrebni podaci. Naravno da građevinski vještak to nije utvrdio, iz jednostavnog razloga što to izlazi iz područja njegove struke. Stoga je logično da građevinski vještak takve podatke nije niti zatražio, iako mu je sud raspravnim rješenjem dao ovlast da od stranaka i banke traži sve potrebne podatke za izradu nalaza i mišljenja. Vještak je sačinio nalaz na temelju podataka koji nisu u skladu s ugovorom sklopljenim među strankama. Stoga je nejasno zašto je tužitelj, na kojem je teret dokaza, odustao od financijskog vještačenja, koje se nameće kao jedino logično i ispravno. Doista bi bilo neprihvatljivo da je građevinski vještak tražio i vještačio knjigovodstvenu dokumentaciju, iz koje se mogu jedino utvrditi stvarni troškovi izgradnje. Stoga je, donošenje presude na temelju, s obzirom na suštinu spora, potpuno bespredmetnog vještačenja, počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka, a na činjenično stanje pogrešno je primijenjeno materijalno pravo. S obzirom da tužitelj, u prilogu osnovanosti i visini tužbenog zahtjeva, nije pružio valjane dokaze, a od nekih je odustao, pravilnom primjenom pravila o teretu dokazivanja, tužbeni zahtjev trebalo je odbiti u cijelosti. Pored svega navedenog, tuženik prvenstveno ističe, da su u odnosu na ugovor o zajedničkom ulaganju, nastupile posljedice raskida ugovora. Naime, osim što je tuženik tužitelja pozvao na ispunjenje ugovorne obveze, te mu za navedeno ostavio dodatni primjereni rok, na koji poziv se tužitelj uopće nije očitovao, nastupile su zakonske posljedice kao u slučaju da je rok za ispunjenje bitan sastojak ugovora. Naknadno tužitelju je dodatno, i to 10. veljače 2023. ponovno upućen email punomoćnika tuženika, i to punomoćniku tužitelja, na koji je odgovor stigao 13. veljače 2023., a koja komunikacija je priložena u spis, iz kojeg jasno proizlazi da tužitelj ne prihvaća sklapanje ugovora po uvjetima koje sam traži tužbom u ovom predmetu. Zaključno, sve i kad bi ovakva neosnovana presuda postala pravomoćna, bila bi neprovediva i bespredmetna. Naime, tužitelj je u tužbi tražio, a sud je tako i presudio, sklapanje ugovora sadržaja kako je navedeno u izreci presude. Kao potpisnik ugovora na strani tuženika kao prodavatelja, naveden je JR. Međutim, JR odavno nije zakonski zastupnik i osoba ovlaštena za zastupanje tuženika. Traži naknadu troška žalbenog postupka u iznosu od 14.047,72 EUR.

4. Tužitelj nije podnio odgovor na žalbu.

5. Žalba je djelomično osnovana.

6. Pobijana presuda ispitana je na temelju odredaba čl. 365. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, 146/25; dalje: ZPP), u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za sklapanje kupoprodajnog ugovora na temelju dva Predugovora o kupoprodaji nekretnina i Ugovora o zajedničkom ulaganju, sklopljenih između stranaka 9. travnja 2021.

8. Prvostupanjski sud je pravilno utvrdio, a što tijekom ovoga postupka nije bilo niti sporno između stranaka, da:

- su stranke 9. travnja 2021. sklopile dva Predugovora o kupoprodaji nekretnina i Ugovor o zajedničkom ulaganju,

- su ugovorile (odredbom čl. 9. st. 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju, na koju se poziva i tuženik u žalbi) da „će cijena odgovarati stvarnim troškovima izgradnje (uključujući trošak zemljišta, građevinskih dozvola, suglasnosti, izgradnje objekta i bazena, uređenja okoliša i slično), dok tuženiku s naslova ulaganja pripada naknada od 10.000,00 eura za svaku vilu, odnosno ukupno 20.000,00 eura, koji iznos mu je dužan isplatiti tužitelj“,

- je tužitelj, kao kupac, isplatio tuženiku, kao prodavatelju, na ime kapare za svaku od predmetnih nekretnina (njih dvije) iznos od po 33.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a, te da je 16. veljače 2021. uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000,00 eura, kao i da je 15. prosinca 2021. uplatio iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 eura,

- je u osnovnom nalazu i mišljenju vještak procijenio vrijednost zemljišta: - k. č. br. [katastarska čestica] – 863 m2 – 863 m2 x 45 eur/m2 38.668,00 eura, - k. č. br. [katastarska čestica] – 849 m2 – 849 m2 x 45 eur/m2 38.041,00 eura, ili ukupno 76.709,00 eura, zatim komunalnog doprinosa za: - k.č.rbr. 1948/5 u iznosu od 8.870,00 eura, - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 8.954,00 eura, ili ukupno 17.824,00 eura, kao i trošak priključaka za: - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00 eura, - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00 eura, ili ukupno 13.848,00 eura, te uzgrednih troškova za: - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.282,00 eura, - k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.435,00 eura, ili ukupno 18.717,00 eura,

- je, prema priloženim troškovima izdanim od strane ERSTE banke, na četiri stambene zgrade utrošeno ukupno 975.000,00 eura, umanjeno za povrat retencije 60.515,45 eur, dobiven je iznos od 914.485,55 eura,

- se na predmetne kuće odnosi iznos od 460.847,00 eura (257 m2, površina predmetnih kuća), pa da je, dodavanjem troškova određenih nalazom vještaka koji se ne odnose na građevinske radove (zemljište, komunalni doprinos, priključci, uzgredni troškovi) a nisu navedeni u bankovnom ispisu, dobiven ukupni iznos od 587.945,00 eura.

9. Iz odredbe čl. 9. st. 1. Ugovora o zajedničkom ulaganju proizlazi i da će se plaćanje izvedenih radova vršiti iz sredstava namjenskog kredita, koji će ishoditi tuženik, sve sukladno izvedenim radovima i privremenim mjesečnim situacijama te okončanoj situaciji.

10. Slijedom navedenog, predmetni Predugovori ne mogu, po svojoj pravnoj prirodi, biti, ugovori o kupoprodaji (neovisno o tome što je tužitelj, kao kupac, platio kapare) jer ugovorne strane nisu Predugovorima odredile cijenu, nego su u čl. 9. st. 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju (koji se ovdje, kako to proizlazi i iz žalbe, nesporno primjenjuje) ugovorile da „će cijena odgovarati stvarnim troškovima izgradnje, dok tuženiku s naslova ulaganja pripada naknada od 10.000,00 eura za svaku vilu“, a kako je to detaljnije citirano u točki 8. ovoga obrazloženja.

11. Iz stanja spisa nadalje proizlazi i da je na ročištu glavne rasprave 25. rujna 2024. na kojemu je zaključena glavna rasprava, izveden dokaz dopunskim saslušanjem vještaka građevinske struke MR koji je naveo da ustraje kod navoda iz dopunskog nalaza odnosno odgovora na podnesak od 19. lipnja 2024., u kojem je u bitnom naveo da se na predmetne dvije nekretnine koje su predmet ovog postupka i to Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], i Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], odnose troškovi gradnje u iznosu od 587.945,00 eura, koji je podatak dao na temelju pregleda troškova dostavljenih od Erste&Steiermärkische bank d.d. (dok je njegova procjena po osnovnom nalazu bila viša za 19.555,00 eura). Na upit tuženika je li vještak uzeo u obzir i plaćanja koja je vršio tuženik i treće osobe, izjavio je da je u obzir uzeo samo plaćanja prema podacima Erste banke d.d. Tuženik je, nakon toga, izjavio da je provedeno građevinsko vještačenje bespredmetno i nepotpuno te da tužitelj nije dokazao osnovu i visinu tužbenog zahtjeva pa da predlaže primjenom pravila o teretu dokazivanja odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan.

12. Slijedom svega navedenog, neosnovani su tuženikovi žalbeni navodi kojima, u bitnom, smatra da je građevinski vještak (u konačnici) utvrđivao troškove izgradnje na temelju podataka iz „biltena“, da je (zaključno) utvrđivao tržišnu vrijednost nekretnina, a ne stvarne troškove izgradnje, da je trebalo izvesti dokaz vještačenjem po vještaku financijske struke i da je trebalo uzeti u obzir i plaćanja koja je vršio tuženik i treće osobe.

13. To iz razloga jer je navedeni sudski vještak zaključno pravilno utvrdio stvarne troškove izgradnje (a ne tržišnu vrijednost nekretnina), i to prema podacima Erste banke d.d., a s obzirom na to da su stranke, odredbom čl. 9. st. 1. Ugovora o zajedničkom ulaganju, ugovorile da će se plaćanje izvedenih radova vršiti iz sredstava namjenskog kredita, koji će ishoditi tuženik (s tim da je to, navodima citiranim u točki 2. ovoga obrazloženja, koje prihvaća i ovaj sud, dodatno obrazložio i prvostupanjski sud).

14. Neosnovani su i tuženikovi žalbeni navodi kojima ustraje s time da su nastupile posljedice raskida Ugovora o zajedničkom ulaganju jer tužitelj nije prihvatio sklapanje ugovora po uvjetima koje sam traži tužbom u ovom predmetu, i to posebice kada se uzme u obzir da se, s tim u vezi, u žalbi poziva na komunikaciju između stranaka iz veljače 2023., dakle, tijekom trajanja ovoga parničnog postupka u kojemu tužitelj traži sklapanje predmetnog kupoprodajnog ugovora. Drugim riječima, ako je tuženik želio sklapanje ugovora po uvjetima koje tužitelj traži ovom tužbom, mogao je priznati predmetni tužbeni zahtjev.

15. No, osnovano žalitelj navodi da je tužitelj neosnovano tražio i prvostupanjski sud presudio sklapanje predmetnog ugovora u dijelu u kojemu su navedeni zastupnici po zakonu stranaka tog, kupoprodajnog ugovora, Naime, baš kao i u uvodu ove presude, niti u kupoprodajnom ugovoru ne treba (unaprijed) navoditi imena zastupnika po zakonu ugovornih strana, pa tako i iz razloga jer se ti zastupnici, mogu promijeniti, kao što se to u konkretnom slučaju i dogodilo u odnosu na zastupnika po zakonu (direktora) tuženika, kao prodavatelja, JR. Osim toga, neosnovano je, primjenom čl. 268. st. 4. ZOO-a, (unaprijed) odrediti i mjesto sklapanja ugovora.

16. Zato je, primjenom čl. 368. st. 1. i čl. 373. t. 3. ZPP -a, odlučeno kao u izreci, s tim da tuženik, imajući u vidu odredbu čl. 365. st. 2. ZPP -a, u žalbi obrazloženo ne osporava odluku o trošku ni u kojem dijelu.

Zagreb, 12. kolovoza 2026.

Predsjednik vijeća

Davor Pustijanac