REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-3514/2025-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca dr. sc. Srđana Šimca, predsjednika vijeća, Draženke Deladio, sutkinje izvjestiteljice i Mirne Maržić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja HOTKA SUPER d.o.o., Zagreb, Ulica Alexandera von Humboldta 4B, OIB: 36341758834, kojeg zastupa punomoćnik Ante Dragičević, odvjetnik iz Zagreba, Zadarska 77, protiv tuženika ZAGREBAČKI HOLDING d.o.o., Zagreb. Ul. Grada Vukovara 41, OIB: 85584865987, kojeg zastupa punomoćnik Boris Kelemen, odvjetnik iz Odvjetničkog ureda Kelemen, Zagreb, Trg svibanjskih žrtava 1995. br. 2, radi raskida i izmjene Ugovora, podredno naknade štete, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-134/2023-20 od 2. srpnja 2025., u sjednici vijeća održanoj 7. kolovoza 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tužiteljeva žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-134/2023-20 od 2. srpnja 2025. u točkama I., II. i III. izreke.

II. Odbija se kao neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu troškova žalbenog postupka u iznosu od 3.010,00 EUR.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom u pobijanoj točki I. izreke Trgovački sud u Zagrebu odbio je kao neosnovan tužbeni zahtjev da se utvrdi nedopuštenim raskid Ugovora o zakupu koje su stranke sklopile 23. listopada 2017. koji je predan tužitelju od strane tuženika 16. veljače 2022. i da se mijenja članka 5. stavak 1. Ugovora o zakupu od 23. listopada 2017. na način da vrijeme zakupa traje još 2 godine, 7 mjeseci i 2 dana od dana kada se predmet zakupa bude mogao ponovno koristiti. U pobijanoj točki II. izreke odbijen je eventualno kumuliran tužbeni zahtjev kojim se nalaže tuženiku u roku od 8 dana isplatiti tužitelju iznos od 200.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 22. ožujka 2020. do isplate i u pobijanoj točki III. izreke naloženo je tužitelju u roku od 15 dana nadoknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 26.462,50 EUR s pripadajućim zateznim kamatama koje teku od 2. srpnja 2025. do isplate.

2. Iz obrazloženja pobijane presude proizlazi da je prvostupanjski sud tako odlučio nakon provedenog dokaznog postupka u kojem je pregledao isprave priložene u spisi, saslušao svjedoke i zastupnika po zakonu tužitelja te utvrdio da su stranke bile u poslovnom odnosu temeljem Ugovora o zakupu koje su sklopile 23. listopada 2017. i to tužitelj kao zakupac, a tuženik kao zakupodavac, da je 22. ožujka 2020. Zagreb pogodio potres uslijed čega je predmet zakupa postao neupotrebljiv, da je tuženik svojom odlukom od 27. svibnja 2020. oslobodio tužitelja plaćanja zakupnine dok zakupljeni poslovni prostor ponovo bude prikladan za obavljanje tužiteljeve djelatnosti. Budući da tužitelj nije plaćao troškove iz članka 4. Ugovora o zakupu, na što ga je tuženik pozvao opomenama od 16. lipnja 2020. i 18. siječnja 2021., tuženik je izjavio tužitelju 16. veljače 2022. da raskida Ugovor o zakupu sukladno članku 4. stavku 6. tog Ugovora. Prema stavu prvostupanjskog suda, tuženik je osnovano, temeljem odredbe članka 28. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15, 112/18, 123/24; dalje: ZZKPP) i članka 4. stavka 6. Ugovora o zakupu, zbog neplaćanja ugovorenih troškova, raskinuo Ugovor o zakupu pa tužitelj neosnovano zahtjeva da se utvrdi da je raskid ugovora nedopušten. Prvostupanjski sud se pozvao i na odredbu članka 548. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) navodeći i da je Ugovor o zakupu prestao i po samom zakonu. Prvostupanjski sud je odbio kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim se nalaže tuženiku na ime naknade štete isplatiti tužitelju iznos od ukupno 200.000.00, EUR (140.000,00 EUR na ime izvršenih ulaganja u predmetni poslovni prostor i 60.000,00 EUR na ime izmakle koristi za petogodišnje razdoblje na koje je Ugovor o zakupu sklopljen) zato što tuženik nije kriv za nastalu štetu (šteta je nastala kao posljedica više sile – potresa) pa nisu ispunjene pretpostavke za naknadu štete u smislu odredbe članaka 1045. i 1089. ZOO-a. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbama članka 154. stavka 1., članka 155. i članka 164. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 14/11-pročišćeni tekst, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23; dalje: ZPP) i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23; dalje: Tbr…OT).

3. Tužitelj pobija prvostupanjsku presudu u točkama I., II. i III. izreke zbog svih žalbenih razloga. Navodi da se troškove zakupljenog prostora obvezao plaćati Ugovorom o zakupu pa kako nakon 22. ožujka 2020. nije mogao koristiti zakupljeni prostor i zakupodavac ga je oslobodio plaćanja zakupnine pa posljedično nije obvezan niti plaćati troškove zakupljenog poslovnog prostora. Smatra da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio odredbu članka 548. stavka 1. ZOO -a i da je valjalo primijeniti odredbu članka 548. stavka 2. ZOO-a. Smatra da je valjalo izvesti predloženi dokaz knjigovodstveno financijskog vještačenja na ime tužiteljevih nepodmirenih dugovanja. Smatra da tuženik nije dokazao da nije mogao spriječiti, otkloniti ili izbjeći štetne posljedice potresa odnosno da tuženik odgovara za stabilnost zgrade te ističe da tuženik nije otklonio oštećenja već je raskinuo ugovor o zakupu. Poziva se na primjenu odredbe članka 525. stavka 1. ZOO -a i članka 8. stavka 1. ZZKPP-a. Predlaže prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu preinačiti u smislu žalbenih navoda ili ju ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Zahtjeva naknadu troškova žalbenog postupka u iznosu od 3.762,50 EUR.

4. U odgovoru na žalbu tuženik navodi da je žalba neosnivana i predlaže ju odbiti, a prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu potvrditi. Zahtjeva naknadu troška žalbenog postupka u iznosu od 3.010,00 EUR.

5. Žalba nije osnovana.

6. Prvostupanjska presuda u pobijanom dijelu ispitana je sukladno odredbi članka 365. ZPP-a pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. toga Zakona i na pravilnu primjenu materijalnog prava osim u odnosu na odluku o troškovima parničnog postupka.

7. Prvostupanjska presuda u pobijanom dijelu nije zahvaćena bitnim povredama odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, a žalitelj u žalbi na ukazuje na konkretnu povredu parničnog postupka.

8. Predmet tužbenog zahtjev je utvrđenje da je nedopušten raskid Ugovora o zakupu koji su stranke sklopile 23. listopada 2017. i izmjena Ugovora o zakupu od 23. listopada 2017. u točki 5. stavka 1. na način da vrijeme zakupa traje još 2 godine 7 mjeseci i 2 dana od trenutka kad se predmet zakupa ponovo može koristiti. Predmet eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva je naknada štete u iznosu od 200.000,00 EUR.

9. Iz stanja u spisu proizlaze sljedeće odlučne činjenice koje je utvrdio prvostupanjski sud i koje između stranaka nisu niti bile sporne:

- stranke su 23. listopada 2017. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora u Zagrebu, Bakačeva 5, 3. kat, površine 194,35m2 i to tužitelj kao zakupnik, a tuženik kao zakupodavac, za razdoblje od 25. listopada 2017. do 24. listopada 2022.,

- tužitelj je zakupljeni prostor koristio za uslužnu djelatnost pružanja smještaja u 5 apartmana,

- u članku 4. stavku 1. Ugovora zakupnik se obvezao pored zakupnine plaćati troškove električne energije, vode, grijanja, čišćenja, odvoza smeća i drugih komunalnih usluga, troškove komunalne naknade i naknade za uređenje voda, spomeničke rente, pričuve, troškove dezinsekcije i deratizacije i sve druge troškove koji se odnose na korištenje predmeta zakupa prema stvarnoj potrošnji ili razmjerno površini zakupljenog prostora,

- u članku 4. stavku 6. Ugovora ugovoreno je da ako zakupnik ne plati dospjele troškove u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca, zakupodavac ima pravo raskinuti ugovor pisanom obaviješću,

- u članku 11. stavku 5. Ugovora ugovoreno je da je zakupnik dužan nakon prestanka Ugovora prema izboru zakupodavca ostaviti u predmetu zakupa sve građevinske preinake, ugradnje i slično u cijelosti ili djelomično bez ikakve naknade ili iste ukloniti o vlastitom trošku,

- u članku 17. stavku 6. Ugovora stranke su ugovorile da zakupnik nema pravo na naknadu troškova koje je imao radi obavljanja adaptacije predmeta zakupa za vrijeme trajanja zakupa, a u stavku 7. navedenog članka, da se zakupnik odriče prava potraživanja naknade za uložena sredstva u predmet zakupa s bilo koje osnove, bez obzira jesu li sredstva uložena sa ili bez suglasnosti zakupodavca,

- u članku 21. Ugovora, stranke su ugovorile ovršno namirenje po izdanoj potvrdi ovršnosti od strane javnog bilježnika,

- ugovor je sklopljen u obliku solemnizirane privatne isprave od strane javne bilježnice Željke Maroslavac iz Zagreba poslovni broj Ov-30334/17 od 24. listopada 2017.

- odlukom tuženika od 30. svibnja 2018. tužitelj je oslobođen plaćanja zakupnine za predmetni poslovni prostor u trajanju od tri mjeseca (vrijeme uređenja poslovnog prostora),

- 22. ožujka 2020. Zagreb je pogodio potres i predmetni poslovni prostor je postao neupotrebljiv,

- Odlukom tuženika od 27. svibnja 2020. tužitelj je oslobođen plaćanja zakupnine za predmetni poslovni prostor do trenutka dok oštećeni prostor bude ponovno prikladan za obavljanje tužiteljeve djelatnosti,

- tuženik je dostavio tužitelju dvije opomene za neplaćene obveze: 6. lipnja 2020. i 18. siječnja 2021. od kojih je najstarija obveza dospjela 6. prosinca 2019.,

- tužitelj je dopisom od 2. veljače 2022. od tuženika zahtijevao razmatranje otpisa ili smanjenja potraživanja s osnove troškova predmetnog poslovnog prostora na što tuženik nije odgovorio,

- tuženik je 16. veljače 2022. raskinuo Ugovor o zakupu radi neplaćanja troškova iz članka 4. Ugovora o zakupu,

- tuženik je u posjed predmetnog poslovnog prostora ušao 20. siječnja 2023. temeljem ovrhe koja se vodila pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu poslovni broj Ovr-1876/22.

10. Na temelju utvrđenog činjeničnog stanja prvostupanjski sud je pravilno primijenio odredbe članka 17. i članka 18. stavka 1. ZZKPP-a i članka 4. stavaka 1. i 6. Ugovora o zakupu.

11. Odredbom članka 17. ZZKPP-a propisano je da je zakupnik dužan plaćati naknadu za korištenje zajedničkih uređaja i obavljanja zajedničkih usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor i da se smatra da naknada za te troškove nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno. U konkretnoj pravnoj stvari, stranke su u članka 4. stavka 1. Ugovora o zakupu izričito ugovorile da će tužitelj kao zakupac troškove plaćati pored zakupnine, a u stavku 6. navedenog članka su ugovorile raskid ugovora kao posljedicu neplaćanja ugovorenih troškova. Činjenica da je tuženik kao zakupodavac oslobodio tužitelja plaćanja zakupnine od dana potresa do trenutka kada će predmetni poslovni prostor ponovno biti prikladan za obavljanje djelatnosti, ne povlači za sobom oslobađanje od plaćanja troškova održavanja oštećene predmetne nekretnine, a koji troškovi su navedeni u članku 4. stavku 1. Ugovora o zakupu, kako tvrdi žalitelj tijekom prvostupanjskog postupka i u žalbi. Prvostupanjski sud je pravilno primijenio članak 4. stavak 6. Ugovora o zakupu i utvrdio da je tuženik zbog neplaćenih troškova imao pravo raskinuti predmetni ugovor i da tužitelj neosnovano zahtijeva utvrđenje da je raskid nedopušten. Budući da je predmetni Ugovor o zakupu valjano raskinut 16. veljače 2022., pravilno je prvostupanjski sud odbio tužbeni zahtjev da se izmijeni članak 5. stavak 1. raskinutog ugovora.

12. Osnovano tužitelj u žalbi navodi da se prvostupanjski sud pogrešno pozvao na odredbu članka 548. stavka 1. ZOO-a. Predmetni poslovni prostor koji je bio dan u zakup nije uništen pa ni zakup nije prestao po sili zakona. Predmetni poslovni prostor je oštećen pa se u konkretnoj pravnoj stvari primjenjuju odredbe članka 548. stavka 2. ZOO-a, kako pravilno navodi tužitelj u žalbi. U konkretnoj slučaju, tužitelj kao zakupnik nije zahtijevao raskid ugovora o zakupu već je ostao u zakupu i zahtijevao je odgovarajuće sniženje zakupnine, koja mu je i odobrena Odlukom tuženika od 27. svibnja 2020. oslobođenjem od plaćanja zakupnine u 100% iznosa od dana potresa do trenutka dok oštećeni prostor bude ponovno prikladan za obavljanje djelatnosti. Međutim, pogrešno pozivanje na odredbu članka 548. stavka 1. ZOO-a nije utjecalo na donošenje pravilne odluke u odnosu na prvopostavljeni tužbeni zahtjev.

13. Tužitelj prvi puta u žalbi ističe činjenicu stabilnosti zgrade u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor te da je tuženik trebao dokazati da je potres kao viša sila izvjesno prouzročio štetu na predmetnom poslovnom prostoru odnosno da se posljedice potresa nisu mogle spriječiti, otkloniti ili izbjeći, što se sukladno odredbi članka 352. stavka 1. ZPP-a ne može pa ovaj sud nije razmatrao te činjenice.

14. Neosnovano tužitelj u žalbi navodi da su stranke bile u ugovorenom odnosu i da za njih ne vrijede pravila izvanugovorne odgovornosti za štetu. Odredbom čl. 349. ZOO-a propisano je da se na naknadu ugovorne štete na odgovarajući način primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima o naknadi izvanugovorne štete, konkretno odredbe članka 1045. i članka. 1089. ZOO -a. Pravilno je prvostupanjski sud utvrdio da tuženik nije kriv za posljedice potresa u predmetnom poslovnom prostoru te da u konkretnoj pravnoj stvari ne postoje zakonom propisane pretpostavke za naknadu štete iz članka 1045. ZOO -a i da je neosnovan eventualno kumuliran tužbeni zahtjev za naknadu štete koju tužitelj zahtijeva.

15. Sukladno odredbi članka 368. stavka 1. ZPP-a, tužiteljevu žalbu valjalo je odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu u točkama I. i II. izreke.

16. Tužitelj nije obrazložio zašto pobija prvostupanjsku presudu u odluci o troškovima parničnog postupka, a ovaj sud, sukladno odredbi članka 365. ZPP-a, nije ovlašten po službenoj dužnosti ispitati pravilnu primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

17. Sukladno odredbi članka 368. stavka 1. ZPP-a, tužiteljevu žalbu valjalo je odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu u točki III. izreke.

18. Odluka o troškovima žalbenog postupka temelji se na odredbi članka 166. stavka 1. ZPP-a u vezi s člankom 155. ZPP-a. Prema stavu ovoga suda, odgovor na žalbu nije bio potreban za vođenje predmetne parnice pa ni troškovi njegovog sastava ne padaju na teret tužitelja.

Zagreb, 7. kolovoza 2026.

Predsjednik vijeća

dr. sc. Srđan Šimac