Poslovni broj: Usž-2149/2026-2

REPUBLIKA HRVATSKA

VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Frankopanska 16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Snježane Horvat-Paliska, predsjednice vijeća, Gordane Marušić-Babić i Hrvoja Miladina, članova vijeća, te više sudske savjetnice Glorjane Čičak, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja Energo biomasa d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 04236338614, kojeg zastupa opunomoćenica Andrea Nejak Bićanić, odvjetnica u Karlovcu, Sarajevska 4/I, protiv tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, uz sudjelovanje zainteresirane osobe LČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenica Sandra Pleskina, odvjetnica u Karlovcu, Križanićeva 22, radi određivanja prosječne najamnine, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-2096/2025-9 od 30. ožujka 2026., na sjednici vijeća održanoj 23. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

Žalba se odbija i potvrđuje presuda Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-2096/2025-9 od 30. ožujka 2026.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom odbijen je tužbeni zahtjev za poništenje rješenja tuženika, klasa: UP/I-371-01/24-13/950, urbroj: 531-14-3-25-12 od 31. srpnja 2025. te je odbijen zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora.

2. Navedenim rješenjem tuženika, u točki I. izreke odbačen je prigovor vlasnika stana (najmodavca) Energo biomasa d.o.o. od 31. ožujka 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. Točkom II. izreke u rješenju Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine klasa: UP/I-371-01/24-13/950, urbroj: 531-14-3-25-4 od 14. veljače 2025. ispravlja se točka II. izreke, na način da ista sada glasi: "Plaćanje iznosa prosječne najamnine iz točke I. ovog rješenja u visini od 296,25 eura, odredit će se posebnim rješenjem, nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana površine 39,50 m[2] , na adresi [adresa], prvi kat, u kojem živi zaštićeni najmoprimac LČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] sa članom kućanstva RČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], te se pribave podaci o bankovnom računu (IBAN, ime banke) na koji će se prosječna najamnina isplaćivati".

3. Tužitelj podnosi žalbu protiv pobijane presude zbog bitne povrede odredaba upravnog spora, pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Ističe da prvostupanjski sud nije utvrdio na temelju kojeg dokaza je LČ (ovdje zainteresirana osoba), zaštićeni najmoprimac, niti koje je odredbe materijalnog prava primijenio. Citira članke 30. stavak 1. i 2. i 33. stavak 2. Zakona o najmu stanova, te navodi da je u Javnom pozivu za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci bilo navedeno da je uz popunjeni obrazac prijave potrebno dostaviti dokumentaciju kojom se dokazuje status, a osobito ugovor o najmu stana ili sudsku presudu koja takav ugovor zamjenjuje. S obzirom da LČ uz obrazac prijave nije dostavio ugovor o najmu, niti presudu, smatra da je nezakonito utvrđeno da je dokazao status zaštićenog najmoprimca. Ne osporava da je LČ, kao bivši nositelj stanarskog prava na jednosobnom stanu u potkrovlju površine 28,16 m[2] , stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova, mogao ostvariti prava i biti nositelj obveza zaštićenog najmoprimca, no da je bio dužan vlasniku stana podnijeti zahtjev za sklapanje ugovora o najmu. S obzirom da nije podnio zahtjev za sklapanje ugovora o najmu, niti je od suda zatražio da presuda nadomjesti ugovor o najmu , navodi da je izgubio prava koja bi mu pripadala kao najmoprimcu sukladno Zakonu o najmu stanova. S tim u vezi poziva na odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske (poslovni broj: Rev-927/2007 od 12. veljače 2008. te Rev-2143/2011 od 27. svibnja 2013. i dr.) te Ustavnog suda Republike Hrvatske (broj: U-III-2000/2001 od 10. srpnja 2002.). Nadalje, navodi da stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova nije mogao nastati status zaštićenog najmoprimca na stanu na prvom katu površine 39,50 m[2] , s obzirom da je 5. studenog 1996. koristio jednosobni stan površine 28,16 m[2] u potkrovlju, na istoj adresi. Navodi da je LČ, bez ikakvog pravnog osnova, preselio u stan pokojne IČ koji se nalazi na prvom katu stambene zgrade u [adresa] , te mu je rješenjem Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo Grada Karlovca od 21. listopada 2016., kao korisniku tog stambenog prostora površine 39,36 m[2] utvrđena obveza plaćanja komunalne naknade. Stoga smatra da je prvostupanjski sud pogrešno utvrdio da je na temelju stanarskog prava stečenog od LČ stupanjem na snagu odredbe Zakona o najmu stanova, na stanu prvog kata površine 39,50 m[2] nastao status zaštićenog najmoprimca. Predlaže sudu da uvaži žalbu, poništi pobijanu presudu i sam riješi predmetnu upravnu stvar uz naknadu troškova spora, uvećano za sastav žalbe u iznosu od 1.250,00 eura.

4. Tuženik nije odgovorio na žalbu.

5. Žalba nije osnovana.

6. Ispitujući pobijanu presudu u skladu s odredbom članka 134. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima ("Narodne novine", broj: 36/24. i 39/26. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, dalje: ZUS), ovaj Sud smatra da ne postoje razlozi zbog kojih se presuda pobija, odnosno da navodi žalbe ne utječu na donošenje drukčije odluke.

7. Člankom 15. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine" br. 36/24., dalje: Zakon) propisano je da nakon što se u Registar unesu potrebni podaci, stanu se dodjeljuje stalni registarski broj pod kojim se, u okvirima zadanim Programom mjera, vodi predmet za taj stan.(stavak 1.). Službena osoba sastavlja potvrdu koja sadržava podatke o stalnom registarskom broju stana. Potvrda je javna isprava. (stavak 2.).

8. Stavkom 3. istog članka 15. Zakona propisano je da iznimno od stavka 1. ovoga članka, u predmetima u kojima traju upravni ili sudski postupci koji mogu utjecati na pravni položaj stranaka (sporovi radi utvrđenja statusa zaštićenog najmoprimca, iseljenja, predaje u posjed, donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, postupci povrata oduzete imovine, sporovi oko vlasništva nad stanom i sl.) stanu se dodjeljuje privremeni registarski broj, a stalni registarski broj se dodjeljuje i potvrda iz stavka 2. ovoga članka se sastavlja i dostavlja strankama nakon što se donese pravomoćna sudska odluka te se podaci uneseni u Registar usklade s njezinom izrekom, osim ako iz sudske odluke ne proizlazi obveza brisanja stana iz Registra. U predmetima iz stavka 3. ovoga članka stranke imaju dodatni rok od šest mjeseci od pravomoćnosti rješenja ili sudske odluke da prijave stan u Registar i ostvare prava koja im po ovom Zakonu pripadaju. (stavak 4. istog članka).

9. Prema članku 18. stavku 1. Zakona ako je stan upisan u Registar sukladno članku 15. ovoga Zakona, od 1. siječnja 2025. odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 %.

10. U stavku 9. članka 18. Zakona je propisano je da se na stanove iz članka 15. stavka 3. ovoga Zakona primjenjuje opća programska mjera subvencije najamnine, ali Republika Hrvatska će od najmoprimca regresno potraživati uplaćena sredstva ako se u sudskom postupku utvrdi da osoba kojoj je najamnina subvencionirana nije imala pravo na status zaštićenog najmoprimca.

11. Prema članku 100. stavcima 3. Zakona o općem upravnom postupku ("Narodne novine" br. 47/09. i 110/21., dalje: ZUP), ako prema okolnostima slučaja prije okončanja postupka treba donijeti rješenje kojim se privremeno uređuju sporna pitanja ili odnosi, rješenje će se donijeti na temelju činjenica poznatih u vrijeme njegova donošenja. To rješenje mora biti označeno kao privremeno (privremeno rješenje). Privremeno rješenje ukinut će se rješenjem kojim se rješava o upravnoj stvari.

12. Prema podacima spisa predmeta proizlazi da je tuženik privremenim rješenjem klasa: UP/I-371-01/24-13/950, urbroj: 531-14-3-25-4 od 14. veljače 2025. u točki I. utvrdio da je od 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku stana plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50% prosječne najamnine. Točkom II. utvrđeno je da će se plaćanje iznosa prosječne najamnine iz točke I. tog rješenja u visini od 296,25 eura, odrediti posebnim rješenjem nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana površine 39,50 m[2] , na adresi [adresa], prizemlje, u kojem živi zaštićeni najmoprimac LČ sa članom kućanstva RČ, te se pribave svi podaci o bankovnom računu (IBAN, ime banke) na koji će se prosječna najamnina isplaćivati. Također, izdana je potvrda, klasa: UP/I- 371-01/24-13/950, ur.broj: 531-14-3-25-3 od 14. veljače 2025. prema kojoj je predmetni navedeni stan upisan u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pod Privremenim registarskim brojem [registarska oznaka].

13. Osporenim rješenjem tuženika od 31. srpnja 2025. pod točkom I. izreke odbačen je prigovor tužitelja podnesen na navedeno privremeno rješenje od 14. veljače 2025, te je u točki II. izreke osporenog rješenja na zahtjev zainteresirane osobe ispravljena točka II. izreke privremenog rješenja od 14. veljače 2025., u odnosu na katnost stana (prvi kat umjesto prizemlje), dok je u ostalom dijelu ta točka

II. izreke privremenog rješenja ostala neizmijenjena.

14. Prema ocjeni ovoga Suda pravilno je odlučeno o prigovoru tužitelja izjavljenom na citirano privremeno rješenje, te na prijedlog zainteresirane osobe ispravljena potvrda i privremeno rješenje od 14. veljače 2025., u dijelu koji se odnosi na katnost stana (prvi kat umjesto prizemlje).

15. Naime, predmetni stan od 39,50 m[2] na adresi [adresa], u kojem živi zaštićeni najmoprimac LČ, sa članom kućanstva RČ, upisan je po njegovom zahtjevu 28. ožujka 2024. u Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojem stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari. Zainteresirana osoba LČ bio je nositelj stanarskog prava koje je stekao prije 5. studenoga 1996., a stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96. do 105/20., dalje: Zakon o najmu stanova) na predmetnom stanu nastao je status zaštićenog najmoprimca. Radi upisa u Registar stanova zainteresirana osoba dostavila je dokumentaciju (odluku Metaloprerađivačkog poduzeća Žeče Karlovac, broj: 33/92 od 20. listopada 1992., kojom je istome kao ranijem nositelju stanarskog prava njegovoj porodici dodijeljen na korištenje jednosobni stan 28,16 m[2] u [adresa], uvjerenje o prebivalištu od 24. lipnja 2024., za sebe i svoju suprugu (iz koje je razvidno da na navedenoj adresi ima prebivalište od 1. prosinca 1988.), kao i rješenje Grada Karlovca, Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, klasa: UP/I-363-03/16-01/1042, urbroj: 2133/01-07-02/08-16-1 od 21. listopada 2016., iz kojeg proizlazi kako je stan u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac bio u derutnom stanju, a iz kojeg razloga je LČ preselio u stan u istoj stambenoj zgradi, na prvom katu, površine 39,36 m[2] .

16. Tuženik je sukladno članku 18. stavku 1. i 9. Zakona, privremenim rješenjem utvrdio obvezu plaćanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera, prema kojoj je privremeni zaštićeni najmoprimac (ovdje: zainteresirana osoba LČ) dužan vlasniku stana (tužitelj) plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50%, te je privremeno uredio prijelazno razdoblje dok se konačno ne utvrde sve okolnosti slučaja.

17. U odnosu na ostale navode, ističe se da je zainteresirana osoba nositelj stanarskog prava od 1992. godine, dok iz rješenja Grada Karlovca, Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, od 21. listopada 2016. proizlazi da je koristila predmetni stan koji je upisan u Registar stanova, za koji je dodijeljen privremeni registarski broj. Također, sam tužitelj je dopisom od 14. siječnja 2025. ponudio zainteresiranoj osobi zaključenje ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom od 250,00 eura (Ugovor o najmu od 1. veljače 2025.), dok iz odgovora na tužbu tuženika proizlazi da predmetna nekretnina u kojoj se nalazi predmetni stan nije etažirana, (izvadak iz zemljišne knjige Općinskog suda u Karlovcu, zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]) te je na cijeloj nekretnini upisano vlasništvo tužitelja. Slijedom navedenog, razvidno je da je privremenim rješenjem uređeno prijelazno razdoblje, te je ono doneseno na temelju činjenica poznatih u vrijeme njegova donošenja, dok se konačno ne utvrde sve okolnosti slučaja, nakon čega će se to rješenje će ukinuti te će se riješiti predmetna upravna stvar.

18. Stoga žalbeni navodi nisu osnovani i nisu od utjecaja na drugačiju odluku u predmetnoj upravnoj stvari.

19. Trebalo je stoga na temelju odredbe članka 135. stavka 1. ZUS-a odlučiti kao u izreci.

U Zagrebu 23. srpnja 2026.

Predsjednica vijeća

Snježana Horvat-Paliska