Poslovni broj: Usž-2512/2026-2
REPUBLIKA HRVATSKA
VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Frankopanska 16
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Hrvoja Miladina, predsjednika vijeća, Snježane Horvat-Paliska i Radmile Bolanča-Vulović, članica vijeća, te više sudske savjetnice Glorjane Čičak, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja INA – Industrija nafte d.d., Zagreb, Avenija Većeslava Holjevca 10, OIB: 27759560625, kojeg zastupaju opunomoćenici Tomislav Orehovec, Krešimir Kiš, Martina Šimunović Lepoša, Ksenija Grejić Dolenec, Lorena Panežić i Petra Tošković odvjetnici u Odvjetničkom društvu Orehovec, Vinter, Kiš, Šimunović d.o.o., Zagreb, Smičiklasova 18, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, radi unosa stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-352/2026-7 od 30. ožujka 2026., na sjednici vijeća održanoj 23. srpnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Žalba se odbija i potvrđuje presuda Upravnog suda u Rijeci, poslovni broj: Us I-352/2026-7 od 30. ožujka 2026.
II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora.
Obrazloženje
1. Presudom prvostupanjskog suda odbijen je tužbeni zahtjev za poništavanje rješenja tuženika klasa: UP/I-371-01/24-13/2309, urbroj: 531-14-3-25-5 od 12. svibnja 2025. (točka I. izreke), te je odbijen zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora (točka II. izreke).
2. Osporavanim rješenjem tuženika odbačen je zahtjev tužitelja za unos stana upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Nova u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (dalje Registar stanova), uz obrazloženje, u bitnom, da se radi o stanu na kojem je prema posebnom propisu izvršena pretvorba vlasništva, a na kojem zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost, koji kao takav sukladno odredbi članka 4. stavka 3. Programa mjera izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (dalje: Program mjera) ne ulazi u područje primjene Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj 36/24, dalje: Zakon Statileo).
3. Tužitelj pobija presudu zbog pogrešne primjene materijalnog prava. U bitonome navodi da Zakon Statileo predstavlja opću mjeru koju je Republika Hrvatska poduzela radi izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava (u daljnjem tekstu: ESLJP) i otklanjanja tri nedostatka hrvatskog zakonodavstva koji uređuju institut zaštićenih najmoprimaca (neodgovarajuća visina zaštićene najamnine, restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma i nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja sustava zaštićenog najma), te da je zakonodavac pristupio sveobuhvatnom uređenju instituta zaštićenih najmoprimaca. Smatra da tuženik i prvostupanjski sud pogrešno zaključuju da se ovo odnosi na sve zaštićene najmoprimce izuzev onih koji se nalaze u stanovima čije je vlasništvo stečeno pretvorbom društvenog vlasništva i koji pritom nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. Poziva se na članak 2. Zakona Statileo te ponavlja navode iz tužbe o značenju stanarskog prava kao instituta koji predstavlja pravni zaostatak ranijeg društveno-ekonomskog uređenja, a radi razrješenja kojega je donesen i Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ( „Narodne novine“ broj 27/1991, 54/1991, 6/1992, 8/1992, 8/1992, 33/1992, 46/1992, 49/1992, 69/1992, 87/1992, 25/1993, 26/1993, 48/1993, 2/1994, 29/1994, 44/1994, 47/1994, 58/1995, 103/1995, 11/1996, 76/1996, 111/1996, 11/1997, 103/1997, 68/1998, 163/1998, 22/1999, 96/1999, 120/2000, 94/2001, 78/2002, 113/2002, u daljnjem tekstu: Zakon o otkupu). Ističe da su nositelji stanarskog prava, koji nisu iskoristili svoje pravo otkupa, zajedno s nositeljima stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020, 36/2024) stekli prava i obveze zaštićenih najmoprimaca.
3.1. Smatra da su svi vlasnici svih stanova, neovisno o ranijoj prirodi vlasništva tih stanova (privatno ili društveno), u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci (s obzirom na visinu najamnine i trajnost najma) stavljeni u podređen položaj. Citira dijelove presude ESLJP te ističe da neuravnoteženost interesa postoji u odnosima svih najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca, neovisno koriste li oni stan koji je ranije bio u društvenom ili privatnom vlasništvu. Navodi da je Program mjera donesen temeljem Zakona Sta tileo, no da je podzakonski propis neutemeljeno i neopravdano ograničio primjenu mjera samo na određene stanove, što se protivi uputi ESLJP-a, utvrđenom području primjene Zakona Statileo i konkretno navedenom cilju koji bi se primjenom odabranih mjera trebao postići. Navodi da neuravnoteženost interesa postoji u odnosima svih najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca, neovisno koristili li oni stan koji je ranije bio u društvenom ili privatnom vlasništvu, slijedom čega se Zakon Statileo odnosi na sve zaštićene najmoprimce. Navodi da su svi nositelji stanarskog prava, koji nisu otkupili stanove, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova, silom prilika uvršteni u posebnu kategoriju zaštićenih najmoprimaca, a da se prvostupanjski sud u potpunosti fokusirao na način stjecanja prava vlasništva predmetnog stana i mogućnosti otkupa istog, pritom posve zanemarujući činjenicu da je riječ o stanu u kojem žive zaštićeni najmoprimci kojima neminovno koristi neuravnoteženost interesa. Nadalje, ističe kako Zakonom Statileo nisu određene dodatne pretpostavke koje stanovi moraju zadovoljavati da bi se upisali u predmetni registar niti njegove odredbe pružaju mogućnost dodatnog tumačenja u vidu sužavanja opsega stanova na koje se odnosi. Smatra da se predmetni stan tužitelja može i mora upisati u Registar stanova. Smatra da bi tumačenjem prema kojem se njegov stan ne bi mogao upisati u Registar stanova bio doveden u neravnopravan položaj u odnosu na ostale kategorije stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci bez bilo kakvog racionalnog opravdanja i bez osiguravanja bilo kakvih kompenzacijskih mehanizama, a koji se primjenom Zakona Statileo osiguravaju ostalim kategorijama najmodavaca. Predlaže da ovaj Sud poništi pobijanu presudu i sam riješi upravnu stvar. Potražuje troškove upravnog spora i žalbenog postupka. Predlaže ovom Sudu prekinuti upravni spor do donošenja odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske kojemu je podnio tužbu radi ocjene zakonitosti presude Visokog upravnog suda Republike Hrvatske Usž-3995/2025 od 5. studenog 025. kojom je pravomoćno odlučeno u oglednom sporu Us I-480/2025 u odnosu na koji je rješavan i ovaj konkretni predmet.
4. Tuženik nije dostavio odgovor na žalbu.
5. Žalba nije osnovana.
6. Ispitujući presudu prvostupanjskog suda u granicama žalbenih razloga sukladno članku 134. stavku 1. Zakona o upravnim sporovima ("Narodne novine" 36/24. i 39/26-Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, dalje: ZUS), Sud žalbene razloge ocjenjuje neosnovanim.
7. Na temelju razmatranja svih pravnih i činjeničnih pitanja, prvostupanjski sud je utvrdio da je osporeno rješenje tuženika zakonito. U obrazloženju presude sud je izložio sve bitne činjenice, koje među strankama nisu sporne, te je, s obzirom na utvrđeno činjenično stanje i relevantne propise koje je citirao u obrazloženju, naveo valjane razloge zbog kojih je odbio tužbeni zahtjev, odgovorivši pritom na sve tužbene navode, koje tužitelj ponavlja i u žalbi. Time je sud postupio u skladu s odredbom članka 119. stavka 5. ZUS-a.
8. Obrazloženje pobijane presude sadrži razumne i dostatne razloge koji opravdavaju njezino donošenje i koji ujedno otklanjaju sumnju da bi ta presuda bila rezultat arbitrarnog postupanja, dok se pravno shvaćanje izraženo u pobijanoj presudi zasniva na pravilnom tumačenju i primjeni mjerodavnog materijalnog prava.
9. Među strankama nije sporno da se u predmetu ovoga spora radi o stanu na kojem je tužitelj prema posebnom propisu stekao pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost.
9.1. Sporna je primjena prava, odnosno, potpada li predmetni stan u područje primjene Zakona Statileo i treba li ga upisati u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, kako je to tužitelj u svom zahtjevu i zatražio.
10. Ovaj Sud u cijelosti prihvaća obrazloženje prvostupanjskog suda i izražen pravni stav o tome da se u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske radi o bitno različitoj pravnoj situaciji i bitno različitom odnosu najmoprimca i najmodavca u odnosu na ovdje predmetni stan na kojem je tužitelj prema posebnom propisu stekao pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, a u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. Naime, tuženik osnovano navodi da se skupina predmeta Statileo odnosi na pravne i činjenične situacije u kojima je država dodjeljivala stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu, bez suglasnosti i protivno volji vlasnika, a u kojima stanari nisu mogli ostvariti pravo otkupa, jer takav zaključak proizlazi iz sagledavanja ove presude u cijelosti. S druge strane, u konkretnoj situaciji, radi se o stanu u kojem su stanari mogli, no nisu ostvarili pravo otkupa, pa se, i po stavu ovoga Suda, radi o bitnoj razlici zbog koje ovaj predmet ne ulazi u doseg primjene Zakona Statileo. U tom smislu, i odredba članka 4. stavka 3. Programa mjera (akta Vlade Republike Hrvatske donesenog u izvršenju presuda ESLJP-a) propisuje da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. U obrazloženju donesenih mjera navodi se da će status zaštićenih najmoprimaca u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost i dalje će biti uređen Zakonom o najmu stanova, do donošenja novog Zakona. Kako se u konkretnom predmetu radi upravo o takvoj činjeničnoj situaciji, zahtjev tužitelja za upis predmetnog stana u Registar stanova pravilno je odbačen, jer za to ne postoje zakonske pretpostavke.
11. Slijedom iznijetog, sagledavajući Zakon Statileo u svijetlu presude ESLJP, imajući na umu da je Program mjera donesen na temelju zakonske ovlasti iz odredbe članka 7. stavaka 3. i 4. tog Zakona, i ovaj Sud je stava da su tuženik i sud prvog stupnja pravilno primijenili materijalno pravo kada su zaključili da nema zakonskih pretpostavki za upis predmetnog stana u Registar stanova.
12. Osim toga, valja istaknuti da je o istovrsnom pravnom pitanju već pravomoćno odlučeno u oglednom sporu presudom Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Usž-3995/2025 od 5. studenoga 2025., kojom je potvrđeno pravno shvaćanje da se Zakon Statileo i Program mjera ne primjenjuju na stanove stečene pretvorbom društvenog vlasništva u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili mogućnost otkupa. Radi osiguranja jedinstvene i ujednačene sudske prakse, kao i načela pravne sigurnosti, ovaj Sud nije našao razloga odstupiti od navedenog pravnog shvaćanja izraženog u oglednom sporu.
13. Stoga, kako se radi o navodima koje je tužitelj već iznosio u tužbi i na koje navode je sud prvog stupnja dostatno i valjano odgovorio, navodi iz žalbe ne dovode do drugačije odluke u ovoj pravnoj stvari.
14. Sud nije prihvatio kao osnovan prijedlog tužitelja za prekidom ovog upravnog spora. Okolnost da je protiv naprijed navedene presude ovog Suda podnesena ustavna tužba ne predstavlja ZUS-om propisanu osnovu za prekid postupka. Podnošenje ustavne tužbe nema suspenzivni učinak niti utječe na pravomoćnost i pravne učinke pobijane sudske odluke, osim ako Ustavni sud Republike Hrvatske ne odredi drukčije, što u ovom predmetu nije slučaj. Odluka Ustavnog suda o podnesenoj ustavnoj tužbi ne predstavlja prethodno pitanje o kojem ovisi odluka u ovom žalbenom postupku. Mogućnost da bi u budućnosti moglo doći do drukčijeg ustavnosudskog ocjenjivanja ne može biti razlog za prekid sudskog postupka. Institut oglednog spora služi osiguranju ujednačene sudske prakse i učinkovitom rješavanju većeg broja istovrsnih predmeta. Prihvaćanje stajališta prema kojem bi samo podnošenje ustavne tužbe protiv odluke donesene u oglednom sporu predstavljalo razlog za prekid svih istovrsnih postupaka bilo bi protivno svrsi tog instituta i načelu učinkovitosti upravnog spora.
15. Slijedom navedenog primjenom odredbe članka 135. stavka 1. ZUS-a odlučeno je kao u točki I. izreke, dok je o zatraženom trošku upravnog spora primjenom odredbi članka 147. stavka 1. i članka 148. stavka 4. ZUS-a odlučeno kao u točki II. izreke.
U Zagrebu, 23. srpnja 2026.
Predsjednik vijeća:
Hrvoje Miladin
