Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-638/2026-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Sabine Dugonjić, kao predsjednika vijeća, Josipa Grubišića kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vedrana Medakovića kao člana vijeća, u pravnoj stvari i tužitelja CV, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Miroslavu Ivkoviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Perković gradnje d.o.o., OIB:75065241032, Veliko Polje, Poljudska ulica 19, zastupanog po punomoćnici Heleni Kovačić Lijović, odvjetnici u Zagrebu, radi ispunjenja, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu poslovni broj P-499/2025-6 od 27. studenoga 2025., u sjednici vijeća dana 21. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu poslovni broj P-499/2025-6 od 27. studenoga 2025.

II Odbija se zahtjev tužitelja za dosuđenje troškova postupka povodom žalbe.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom pod toč. I izreke odbija se u cijelosti kao neosnovan tužbeni zahtjev na zaključenje aneksa predugovora o kupoprodaji nekretnina kao i isplatu troškova postupka. Pod II se nalaže tužitelju naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 2.825,00 EUR sa zateznom kamatom tekućom od 27. studenog 2025. do isplate.

2. Protiv navedene presude žalbu podnosi tužitelj iz svih žalbenih razloga navedenih u čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14 i 70/19-dalje: ZPP), sa prijedlogom da se ista odluka preinači u smislu žalbenih navoda, odnosno da se ista ukine i predmet vrati na ponovno suđenje.

3. Žalba nije osnovana.

4. Pobijana odluka sadržava razloge o odlučnim činjenicama i u istoj nema proturječnosti, pa prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu pravila postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP, niti bilo koju drugu bitnu povredu pravila postupka na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti iz čl. 365. st. 2. ZPP.

5. Predmet spora jest zahtjev tužitelja utemeljen na tvrdnji da su stranke sklopile Predugovor o kupoprodaji nekretnine, odnosno suvlasničkog dijela od 1245/10000 dijela nekretnine kat. čest. [katastarska čestica] – [adresa] ukupne površine 692 m2 od čega dvorište površine 476 m2 i stambena zgrada, [adresa] površine 216 m2, s kojim je povezano isključivim vlasništvom 4. Suvlasnički dio:

1245/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) Stan oznake ST3 na 1. katu zgrade, površine 70,33 m2 koji se sastoji od ulaza, dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonicom, kupaonice, izbe i dvije sobe, s lođom površine 6,23 m2, a kojem pripada garaža oznake PGM2 u podrumu površine 12,95 m2 i spremište oznake SP3 u podrumu površine 8,18 m2, u planu posebnih dijelova sve označeno šrafurom žute boje upisano u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Novom Zagrebu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ovjeren od strane javnog bilježnika Valentine Žugec poslovni broj OV-205/25 od 12. veljače 2025. Predmetni stan da se nalazi u zgradi koju je tuženik izgradio na zemljištu koje je tužitelj prodao **.**.2021. EV, kćeri ŠV, osnivača tuženika za iznos od 80.000,00 eura temeljem kupoprodajnog ugovora od 31. prosinca 2021. i Aneksa tom Ugovoru od 1. veljače 2022. Kupovnina za predmetnu nekretninu nije isplaćena tužitelju već je ista poslužila kao kapara za kupnju stana prema Ugovoru od 12. veljače 2025. Ugovorena kupoprodajna cijena za predmetni stan bila je 155.000,00 eura, no u Ugovoru je navedeno da iznosi 75.000,00 eura budući je taj iznos tužitelj bio još dužan platiti nakon uplate kapare. Tužitelj je isplatu kupoprodajne cijene trebao isplatiti putem kredita ostvarenog kod Unicredit banke d.d. Predugovor nije bio podoban za izdavanje hipotekarnog kredita budući je u njemu navedena kupoprodajna cijena od 75.000,00 eura koja predstavlja samo dio stvarne vrijednost predmetne nekretnine. Predugovorom o kupoprodaji nekretnine je bilo dogovoreno da će se u roku od 30 dana od njegovog sklapanja sklopiti glavni kupoprodajni ugovor. Obzirom da tužitelj nije mogao ostvariti kredit zbog navedene formalnosti vezane uz navedenu kupoprodajnu cijenu, isti je pozvao tuženika 10. ožujka 2025. da sklope Aneks Predugovora u kojem će navesti ispravni podatak o vrijednosti nekretnine. Tuženik se nije odazvao pozivu tužitelja pa je rok za sklapanje glavnog ugovora istekao. Ponašanje tuženika je suprotno načelu savjesnosti, poštenja, suradnje i dužnosti ispunjenja ugovorne obveze. Pri tom ističe da je i sam tuženik kasnio 3 godine u ispunjenju svojih obveza, a koja su bila vezana uz gradnju predmetne nekretnine. Tužitelj se nalazi u kvalificiranom posjedu predmetne nekretnine te ima pravo na sklapanje Aneksa Ugovora te predlaže sudu donijeti presudu kojom će naložiti tuženiku da s tužiteljem sklopi Aneks Ugovora kojim će umjesto cijene od 75.000,00 eura pisati stvarna cijena od 155.000,00 eura i u kojem će biti navedeno da je plaćena kapara u iznosu od 80.000,00 eura, dok će ostatak kupoprodajne cijene biti djelomično isplaćen putem kredita (60.000,00 eura), a dijelom isplatom u gotovini od 15.000,00 eura.

6. U žalbi tužitelj ističe kako se tuženik ponaša nesavjesno, a tužitelj da niti ne zahtijeva sklapanje novog pravnog posla niti nametanje nove obveze tuženiku, već da se u predugovor unesu podaci o već nastalom, stvarno izvršenom i postojećem pravnom odnosu – konkretno da je dio kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR već ispunjen kroz prijenos zemljišta na kojem je izgrađena predmetna zgrada. Sud da je potpuno zanemario tu činjenicu, iako je odlučna za pravilno utvrđenje pravnog odnosa između stranaka. Specifikacija strukture isplate posebnog dijela nije imala za svrhu nametanje tuženiku načina isplate, nego isključivo prikazivanje objektivnog razloga zbog kojeg je nužno ispraviti predugovor – naime, banka je zahtijevala navođenje stvarne i potpune kupoprodajne cijene kako bi odobrila kredit. Tuženik nema niti može imati pravo određivati od kojeg izvora tužitelj pribavlja sredstva za plaćanje kupoprodajne cijene. Obveza tuženika je jedino i isključivo ta da primi ugovorenu kupoprodajnu cijenu, a ne da se bavi načinom na koji tužitelj osigurava sredstva za njezinu isplatu. Radi se o uobičajenoj i legitimnoj praksi kod sklapanja kupoprodajnih ugovora za nekretnine, osobito kada se plaćanje realizira putem bankarskog kredita što nije protivno niti jednoj kogentnoj normi, niti predstavlja izmjenu sadržaja predugovora na štetu tuženika. Naprotiv, takva odredba omogućuje uredno ispunjenje obveze tužitelja, dok tuženik primanjem kupoprodajne cijene – bez obzira na njezin izvor – ostvaruje upravo ono što je predugovorom bilo i ugovoreno. Sud je zanemarivanjem ovih okolnosti pogrešno ocijenio istaknutu specifikaciju kao eventualno nametanje novih obveza tuženiku, premda je riječ o elementu nužnom isključivo za realizaciju isplate, ne i za promjenu sadržaja ugovorne volje . Nadalje, sud je pogrešno odbio dati tužitelju rok za uređenje tužbenog zahtjeva, iako je naveo da tužbeni zahtjev, kako je formuliran, nije usklađen s činjeničnim navodima tužbe a tužitelj je predložio odgodu ročišta kako bi zahtjev bio pravno i činjenično preciziran, no sud je to odbio te nije postupio prema čl. 109., 5. i 10. ZPP-a te je odbio tužbeni zahtjev bez provođenja ijednog dokaza, premda je činjenično stanje bilo u cijelosti sporno. Tako su ostale neutvrđene okolnosti oko prijenosa zemljišta i vrijednosti od 80.000,00 EUR, činjenica da je tuženik to zemljište koristio za izgradnju zgrade u kojoj se nalazi sporni stan, okolnosti dogovora o ukupnoj cijeni od 155.000,00 EUR i ponašanje tuženika nakon poziva od 10. ožujka 2025. Sud je bez ikakvog dokaznog postupka zaključio da „nema ovlasti“ naložiti izmjenu predugovora, iako je ključna okolnost upravo postojanje stvarnog, već djelomično izvršenog odnosa. Takvo postupanje protivno je čl. 7., 8.,109., 219. i 220. ZPP -a. Suprotno stavu suda, predmet tužbenog zahtjeva nije nametanje nove ugovorne volje, već utvrđivanje i upisivanje već postojećeg sadržaja ugovornog odnosa. Sud je u obrazloženju sam naveo da bi tužitelj mogao tražiti utvrđenje sadržaja stvarnog pravnog odnosa između stranaka. Međutim, sud je potpuno pogrešno i protivno načelu iura novit curia zaključio da takav zahtjev nije postavljen, iako ga je tužitelj činjenično opisao u tužbi i jasno tražio unošenje stvarne, već ostvarene protučinidbe. Sud nije smio odbiti tužbu zbog pogrešnog pravnog označavanja zahtjeva, nego je bio dužan sam kvalificirati zahtjev u skladu s iznesenim činjenicama. Sud je pogrešno i proturječno naveo da predugovor „više nije na snazi“ zbog isteka roka za sklapanje glavnog ugovora. Nije utvrđeno da je predugovor raskinut, nije utvrđeno da je tuženik vratio primljenu vrijednost od 80.000,00 EUR (što nije učinio), niti je utvrđeno postojanje bilo kakve izjave o raskidu. Predugovor ne prestaje samim istekom roka ako je jedna strana u bitnom dijelu već ispunila svoju obvezu, a druga strana zadržala primljenu korist. U konkretnom slučaju, tuženik je zadržao zemljište, izgradio zgradu i stavio je u promet, čime se nesporno nalazi u ispunjenju tužiteljeve obveze u vrijednosti od 80.000,00 EUR. Ignoriranjem tih činjenica sud je pogrešno primijenio materijalno pravo, osobito odredbe čl. 5., 6., 10. i 361. ZOO-a. Da je tome potvrđuje i čl. 5. predugovora koji predviđa obvezu kupca da isplati ugovorenu cijenu od 75.000,00 EUR putem kredita u roku od trideset dana od zaključenja predugovora (čl. 5.1.), dok članak 5.2. propisuje da u slučaju nezaključenja glavnog ugovora zbog kašnjenja ili odustajanja kupca, ovaj odgovara za eventualnu štetu, ali ne predviđa automatski prestanak ili raskid predugovora. Članak 15. predugovora uređuje način izmjena i dopuna predugovora, predviđajući da svaka izmjena mora biti sastavljena u obliku aneksa, potpisana od obje strane i ovjerena kod javnog bilježnika, čime je jasno propisano da predugovor ostaje na snazi, a ispravci se provode formalno ispravno.

7. Pravilno sud prvog stupnja utvrđuje kako se sudska zaštita ne može se ostvariti postavljenim tužbenim zahtjevom kojim se od suugovaratelja traži sklapanje dodatka predugovoru o kupoprodaja nekretnine u okolnostima kada se tuženik usprotivio sklapanju takvog dodatka jer sud nema ovlasti naložiti stranka sklapanje pravnih poslova – takvo što pitanje je dispozicije stranke. Naime, takav tužbeni zahtjev bio bi moguć tek da ugovorne strane postignu suglasnost u tom pravcu, što ovdje nije slučaj jer se tuženik sklapanju dodatka protivi. Ovo stoga što u smislu čl. 376. u vezi čl. 247. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO) ugovorom o kupoprodaji ugovorne strane izrazom vlastite volje zajedno osnivaju i sadržajno određuju određeni pravni odnos pri čemu su slobodni u tome hoće li ili neće sklopiti ugovor, s kim će ga sklopiti, hoće li ga kasnije mijenjati, te po svojoj volji određuju sadržaj, uvjete i oblik ugovora, osim u iznimnim situacijama određenim zakonom, a tužitelj potonje niti tvrdi niti dokazuje u smislu čl. 7. i 221.a ZPP. Naime, po pravilnom stavu suda prvog stupnja, tužitelj ima pravo zahtijevati pravednu izmjenu ugovora radi uklanjanja nedostatka, no ne na način da se tuženiku naloži sklapanje dodatka ugovoru, na koju radnju ga sud nije ovlašten prisiliti, s obzirom da sklapanje ugovora predstavlja slobodnu volju i dispoziciju stranaka. Drugačija bi pak bila tužba na utvrđenje sadržaja stvarnog pravnog odnosa između stranaka koji je nastao temeljem kupoprodajnog ugovora ili isplatu navedene razlike, jer pravni interes za to ima temeljem činjenice da se tuženik protivi sklapanju Aneksa ugovora u tom smjeru, a bez izmjene ugovora ne može ishoditi kredit koji mu je potreban za izvršenje ugovorne obveze, ukoliko pak predugovor nije raskinut zbog neispunjenja, kao što tvrdi tuženik.

8. U ovakvoj situaciji sud nije bio pored urednog tužbenog zahtjeva prema čl. 186. i 109. ZPP pozivati tužitelja na ispravak zahtjeva, jer se radi o zahtjevu koji sadrži sve da se o njemu može postupiti, te ove norme ne reguliraju materijalnopravnu utemeljenost zahtjeva.

9. Stoga je temeljem čl. 368. st. 1. ZPP pobijanu odluku valjalo potvrditi, podnesenu žalbu odbiti i odlučiti kao u izreci, a kako tužitelj sa žalbom nije uspio, to mu prema čl. 166. st. 1. ZPP ne pripada niti pravo na trošak sastava iste.

U Zagrebu, 21. srpnja 2026.

Predsjednica vijeća:

Sabina Dugonjić