REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-39/2026-3
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca dr. sc. Ante Perkušića predsjednika vijeća, Đura Sesse člana vijeća i suca izvjestitelja, Goranke Barać-Ručević članice vijeća, Mirjane Magud članice vijeća i mr. sc. Neri Radas članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja UG, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupan po opunomoćeniku Juri Grbavcu, odvjetniku u Splitu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB 5261342138587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi isplate, odlučujući o reviziji tuženice protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-3438/2024-2 od 21. siječnja 2025., kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj P - 2176/2020-15 od 13. rujna 2024., u sjednici održanoj 15. srpnja 2026.,
r i j e š i o j e:
I. Prihvaća se revizija tuženice, ukidaju se presuda Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-3438/2024-2 od 21. siječnja 2025. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-2176/2020-15 od 13. rujna 2024. (točka I. al. I. i II. izreke) i u tom dijelu vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
II. Odluka o troškovima postupka u povodu revizije ostavlja se za konačnu odluku.
Obrazloženje
1. Presudom suda drugog stupnja potvrđena je presuda suda prvog stupnja kojom je naloženo tuženici isplatiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec veljaču 2020. iznos od 774,67 eura/5.836,72 kuna zajedno sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 15. rujna 2020. do isplate kako je je precizirano pod točkom I. izreke dok je za više traženo na ime naknade štete u iznosu od 13,86 eura/104,45 kuna zahtjev odbijen kao neosnovan. Pod točkom II. naloženo je tuženiku da plati tužitelju parnične troškove u iznosu od 1.037,46 eura.
2. Protiv presude suda drugog stupnja reviziju čije podnošenje joj je dopušteno rješenjem ovog suda poslovni broj Revd-3892/2025 od 23. rujna 2025. zbog pitanja: „Predstavlja li izgubljenu zaradu od najamnine u smislu odredbi članka 1046. i članka 1089. stavka 3. ZOO-a razlika između tržišne najamnine koja je utvrđena kao najamnina koja se mogla ugovoriti i ugovorene zaštićene najamnine, ili izgubljenu zaradu od najamnine predstavlja razlika između utvrđene tržišne najamnine i ugovorene zaštićene najamnine koje su prethodno umanjenje za propisane porezne obveze?“.
3. Na reviziju je odgovoreno.
4. Revizija je osnovana.
5. Sukladno odredbi čl. 391. st. 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 57/11, 148/11- proč.tekst, 25/13, 28/13, 89/14 i 70/19,80/22, 114/22 ,155/23 - dalje: ZPP) ovaj sud u povodu revizije pobijanu presudu suda drugog stupnja ispituje samo u onom dijelu u kojem se ona pobija revizijom i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopušteno podnijeti reviziju, ako naznačeno pitanje udovoljava uvjetima dopuštenosti iz čl. 385.a ZPP -a. Slijedom navedenog preostala dva pitanja koja je tuženica u reviziji naznačila nisu odlučna za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.
6. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja, kao vlasnika stana u [adresa], položenog na prvom katu čest. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m[2] , na isplatu razlike između zaštićene najamnine i slobodno ugovorene tržišne cijene najma stana u [adresa]. Tužitelj svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu za mjesec rujan 2020., jer nije bio u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu za stan čiji je vlasnik, čime smatra da je ograničen u izvršavanju svojih vlasničkih prava.
7. U postupku pred sudovima nižeg stupnja utvrđeno je:
- da je tužitelj vlasnik stana u [adresa], na adresi [adresa], ukupne korisne površine 72,64 m[2] smještenog na prvom katu zgrade položene na čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],
- da je Općinski sud u Splitu pravomoćnom presudom pod poslovnim brojem P - 4759/09. (Gžnaj-6/12 od 5. prosinca 2012.) naložio ovdje tužitelju, kao vlasniku predmetnog stana, sklapanje ugovora o najmu stana sa ČG kao najmoprimcem koji je dužan plaćati najamninu u iznosu od 160,59 kuna,
- da su osobe koje su stekle zajedno s najmoprimateljicom pravo da ga koriste OG, AG i ŽG,
- da ČG plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 183,65 kuna.
8. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja sudovi nižeg stupnja prihvaćaju tužbeni zahtjev.
9. Naime, nižestupanjski sudovi su prihvatili tužbeni zahtjev, pozivajući se na pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženo u odluci poslovni broj Rev- 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018., prema kojemu sustav zaštićenog najma predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Europsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine - Međunarodni ugovori“ broj 18/97, 6/99, 14/02, 1/06 i 13/17 - dalje: Konvencija), što je bilo i predmet razmatranja u presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014., te u postupanju tuženice u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 56/90, 135/97, 8/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 76/10, 85/10, 5/14 i 69/17 - dalje: Ustav RH) i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, zbog čega je tuženica dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu.
10. Obzirom na navedeno, sudovi su ocijenili da tužitelj kao vlasnik stana u kojem je stanovala zaštićena najmoprimka, na temelju odredbe čl. 1045. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22 - dalje: ZOO) ima pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između slobodno ugovorene (tržišne) najamnine i zaštićene najamnine. Pritom iznos koji je dosuđen tužitelju nije umanjen za iznos poreznih davanja, koja bi tužitelj imao da je na tržišni iznos najamnine plaćao redovite poreze.
11. Prema ocjeni ovog suda tuženica u reviziji osnovano ističe da bi tužitelj u slučaju da je prema redovitom tijeku stvari iznajmio stan na slobodnom tržištu i ostvarivao tržišnu najamninu, pa i u smislu naknade za nemogućnost korištenja vlastite nekretnine što kako je već rečeno predstavlja ograničavanje njegovog prava vlasništva, na taj iznos bio dužan platiti zakonom propisani porez i prirez.
12. U smislu odredbe čl. 1089. st. 3. ZOO-a, pri ocjeni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se je mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.
13.1. Sukladno odredbi čl. 1045. ZOO-a šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta).
Prema ocjeni ovog suda, potraživanje tužitelja predstavlja primjerenu naknadu imovinske štete, na koju tužitelj kao vlasnik ima pravo neovisno bi li predmetni stan iznajmljivao ili ne (tako i Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018), ali samo u visini koju bi realno ostvario, i u visini za koju bi se njegova imovina potencijalno povećala, a to može biti samo onaj iznos koji predstavlja razliku između pune tržišne najamnine, umanjenje za iznos zaštićene najamnine koju prima i poreznih i drugih davanja koja bi bio dužan plaćati da je stan davao u dugoročan najam. (tako i ovaj sud u odluci broj Rev-445/2005 od 1. listopada 2025.)
13.2. Dakle, iznos tržišne najamnine koji bi tužitelj postigao na slobodnom tržištu valja umanjiti za porezna davanja koja bi bio dužan platiti, jer taj (umanjeni) iznos predstavlja dobitak koji je tužitelj mogao očekivati prema redovitom tijeku stvari da je iznajmio stan na slobodnom tržištu (u tom smislu i odluka Rev-184/06 od 27. ožujka 2007.) - što ujedno predstavlja odgovor na postavljeno pravno pitanje.
14. Zbog pogrešnog pravnog pristupa nižestupanjski sudovi nisu utvrdili odlučne činjenice, te je stoga valjalo ukinuti nižestupanjske presude u pobijanom dijelu na temelju čl. 391. st. 7. ZPP i riješiti kao pod točkom I. izreke ovog rješenja.
15. Odluka o troškovima revizije temelji se na odredbi čl. 166. st. 3. ZPP (točka II. izreke rješenja).
Zagreb, 15. srpnja 2026.
Predsjednik vijeća:
dr.sc. Ante Perkušić
