REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev-192/2022-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca dr. sc. Ante Perkušića predsjednika vijeća, mr. sc. Neri Radas članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice, Đura Sesse, Darka Milkovića i Marine Paulić članova vijeća, u pravnoj stvari tužitelja suvlasnika nekretnine u [adresa], garaža blok B, [adresa], J, K, N i to: OA, NA, O LA, N L, SA, S KA, PA, AA, HA JA, ŽA, MA, DA, TA, GA, K P, ABC A, ABC CA, ABC ŠA, ABC BA, VA, UA, OAČ, ĐA, H CA, J A, FA, ŠA, ŠA Ž, ZA, M ČA, D ABC, NAČ, T G, C IA, Š RA, Š EA, B ĆA, V OU, NU, U Đ, LU, F SU, F Z, KU, Č I, PU, LAČ, AU R, AU, HU, E Ć, JU CA, ŽU, MU, DU, ABC TU, ABC GU, [adresa] CU, ŠU, ABC ŠU, BU, ABC VU, UU, ĐU, FU ZU, ABC ČU, IU, BA, RU, EU, ĆU, OP, NP, LP SU, SP KP, PP RA, AP, HP JP, ABC ŽP, ABC MP, ABC DP, Multi-Art d.o.o., OU, TP, JA, EA, ABC GP, CP, SAČ, ŠP, DA P, BP, VP UP, ĐP, FP, ZP, ČP, ABC IP, RP DU, EP, ĆP ČA, OV ZU, NV, LV, SV P, KV, ABC PV, AV, HV, JV, KAČ, ŽV, MV DV, TV, OA, GP, GV, ABC ĆA, CV A, ŠV BV, VV, KA, UV AV, FU ZU, IA, ĐV CA, FV TU, Profectus d.o.o., ČA, UV, PAČ, ČA, ABC, ZV, ČV, IV, ABC RV, EV P, ĆV, OI, NI, CA, LI, SI, KI, LA, IU PI, IU NA, AI KI, HI, JI ŽI, MI TV, GA DI, TI UV, TI, GI CI, ABC, ABC, ABC SU, AI, ABC EU, DV, AAČ, ĐU, ABC ŠI, ABC, BI, ABC, ABC, ABC, ABC CA, ABC JP, ABC VI, ABC A, ABC UI, DI, ĐI, FI, ABC G., RA, ABC DV, ZI, ABC, ABC, ABC SU, ČI, EA, II, RI ZP, EI, ĆI, OĆ NĆ, LĆ, SĆ, KĆ, PĆ, AĆ HĆ, JĆ GP, JĆ TV, ŽĆ MĆ, DĆ LĆ, DĆ, TĆ, GĆ AI, CĆ, ABC, ŠĆ, Ana i Ivan – tom d.o.o., BĆ, VĆ, UĆ, ĐĆ, FĆ ZĆ, ABC ČĆ, ABC ZP, ABC EU, IĆ, RĆ, Kvolun d.o.o., Stib nekretinne d.o.o - u stečaju, EĆ, ĆĆ, RABC OR, ABC ĐI, Zella d.o.o., Ilica stan d.o.o, MB Rad d.o.o., ZU, NR BU i ĆA, koje zastupa upravitelj MEDITERRANEO d.o.o., Zagreb, Prilaz baruna Filipovića 13, kojeg zastupa punomoćnik Boris Jukić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice LR, [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Tihana Miletić, odvjetnica u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-801/2020-2 od 29. svibnja 2020. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Zlataru poslovni broj Povrv-21/2019-15 od 10. siječnja 2020., na sjednici održanoj 15. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e:

I. Odbija se revizija tužitelja.

II. Odbija se zahtjev tuženice za naknadom troškova sastava odgovora na reviziju.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom platni nalog, sadržan u rješenju o ovrsi Javnog bilježnika Sande Pandže iz Zagreba poslovni broj Ovrv-248/2018 od 23. srpnja 2018. pod točkom 1. kojom je naloženo tuženici da tužiteljima plati iznos od 2.118,25 kn sa zakonskim zateznim kamatama.; pod točkom 3. kojom je naloženo tuženici da tužiteljima nadoknadi nastale troškove ovrhe u iznosu od 487,50 kn sa zakonskom zateznom kamatom; te pod točkom 4. kojom je naloženo tuženici da tužiteljima nadoknadi i predvidive troškove ovrhe u iznosu od 543,75 kn sa zakonskom zateznom kamatom - ukinut je u cijelosti te je tužbeni zahtjev odbijen, dok je pod točkom III. izreke naloženo tužiteljima da tuženici nadoknade troškove postupka u iznosu od 1.662,50 kn i odbijen je preostali dio zahtjeva tuženice za naknadom troška postupka u iznosu od 1.149,50 kn.

2. Drugostupanjskom presudom odbijena je žalba tužitelja te je potvrđena prvostupanjska presuda u pobijanom dijelu pod točkom II. i III. izreke (točka I. izreke) te je odbijen zahtjev tuženice za naknadom troška sastava odgovora na žalbu (točka II. izreke).

3. Ovaj sud je rješenjem poslovni broj Revd-220/2021-2 od 3. studenoga 2021. dopustio tužiteljima podnošenje revizije protiv drugostupanjske presude, zbog pravnog pitanja koje glasi:

„Mogu li pojedini suvlasnici samostalno izdvojiti dijelove nekretnine na koje otpadaju njihovi suvlasnički dijelovi i formirati novu suvlasničku zajednicu, te takvu zajednicu pripojiti (nekoj) postojećoj ili suvlasničke zajednice pripojiti drugoj suvlasničkoj zajednici ili se takva odluka može donijeti samo suglasnom odlukom svih suvlasnika postojeće suvlasničke zajednice?“.

4. Postupajući po navedenom dopuštenju, tužitelji su podnijeli reviziju pozivom na odredbu čl. 382. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 - dalje: ZPP).

Tužitelji predlažu preinačiti pobijanu presudu.

5. U odgovoru na reviziju tužitelja, tuženica osporava revizijske navode te predlaže reviziju odbaciti, a podredno odbiti. Tuženica potražuje troškove sastava odgovora na reviziju.

6. Revizija nije osnovana.

7. Predmet spora u revizijskom stupnju postupka je zahtjev tužitelja za naplatom računa na ime zajedničke pričuve, za garažno parkirno mjesto oznake - 2 GPM u podrumskoj etaži, nekretnine u [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], stambeno poslovna zgrada broj 5J, 5K, 5L, 5M, 5N i dvorište [adresa] od 4357 m2.

8. U postupku pred nižestupanjskim sudovima je utvrđeno:

- da je tuženica vlasnica navedenog garažnog parkirnog mjesta , oznake 2 GPM u podrumskoj etaži, ukupne neto površine 4,58m2, a time i suvlasnica cijele nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao čk.br. 4978/1 stambeno poslovna zgrada broj 5J, 5K, 5L, 5M, 5N i dvorište [adresa] od 4357 m2;

- da je društvo Mediterraneo d.o.o. kao upravitelj za suvlasnike zgrade [adresa], garaža 5J, K i N za navedeno garažno parkirno mjesto ispostavio račune za zajedničku pričuvu, u iznosima od po 57,25 kn sa dospijećima od 15. svibnja 2015. pa do 15. svibnja 2018. i da tuženica te račune nije platila;

- da je tuženica za navedeno parkirno mjesto u istom razdoblju, društvu Zapad-Stan d.o.o., kao upravitelju za suvlasnike zgrade uplatila račune, a koje je ispostavio u jednakim iznosima kao i društvo Mediterraneo d.o.o.;

- da je ovršni prijedlog temeljem kojega je odlučivano tijekom prvostupanjskog postupka podnesen 23. srpnja 2018. te da su zastarjele sve tražbine koje su dospjele do 25. srpnja 2015. (u iznosu od 171,75 kn);

- da su suvlasnici nekretnine [adresa], garaža 5J, K i N, odlukom od 15. studenoga 2012. raskinuli ugovor o upravljanju s dotadašnjim upraviteljem Standard održavanje d.o.o. te su sklopili međuvlasnički ugovor kojim su za predstavnika stranaka odredili VI, a upravljanje povjerili društvu Mediterraneo d.o.o. te sklopili ugovor o upravljanju tom nekretninom, a 10. lipnja 2014. sklopili su i novi međuvlasnički ugovor broj 15/14 kojim je određen isti upravitelj;

- da između vlasničkog ugovora kojeg su 27. kolovoza 2012. sklopili suvlasnici stambene zgrade [adresa], proizlazi da su njime za predstavnika suvlasnika odredili SR, a upravljanje povjerili društvu Zapad-Stan d.o.o. s kojim su sklopili ugovor o upravljanju stambenom zgradom [adresa];

- da su suvlasnici stambene zgrade u [adresa] garaže blok B, [adresa], 5K i 5N 3. srpnja 2019. sklopili novi međuvlasnički ugovor kojim su predstavnikom suvlasnika imenovali KR, a upravljanje ponovno povjerili društvu Zapad -Stan d.o.o., te su 23. srpnja 2019. sklopili ugovor o upravljanju zgradom garaže blok B, [adresa], 5K i 5N, s upraviteljem Zapad-Stan d.o.o. pri čemu je na službenoj potpisnoj listi navedeno i da otkazuju ugovor o upravljanju sa dotadašnjim upraviteljem Mediterraneo d.o.o.

8.1. Utvrđeno je dakle, da su u predmetnom razdoblju i za predmetnu nekretninu postojala dva ugovora o upravljanju i to sa društvom Mediterraneo d.o.o. i sa društvom Zapad-Stan d.o.o..

9. Odredbom čl. 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14 - dalje: ZV) propisano je:

„1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. 3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).”

10. Odredbom čl. 89. ZV-a propisano je:

„1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. 3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).”.

11. Zajednička pričuva regulirana je odredbom čl. 90. ZV-a, a prema st. 1. te odredbe zajednička pričuva iz čl. 85. st. 2. toga Zakona, je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a nju prema st. 2. te odredbe, tvore novčani doprinosi koji su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koji je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika, dok prema st. 3. te odredbe, zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika uloženom na način da donosi plodove.

12. Odredbom čl. 375. ZV-a propisano je:

„1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor). 2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

- uvjete i način upravljanja nekretninom,

- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini. 3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.”

13. Odredbom čl. 377. ZV-a propisano je:

„Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), odnosno nadstojnički stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, odnosno nadstojničkoga stana.”.

14. Iz navedenih odredbi proizlazi, da suvlasnici jedne nekretnine, koji su ujedno i vlasnici posebnih dijelova te nekretnine, svoje međusobne odnose mogu, odnosno moraju, odrediti pisanim sporazumom, međuvlasničkim ugovorom, te su dužni formirati zajedničku pričuvu u smislu odredbe čl. 85. ZV-a, a koja je namjenska i vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, a namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a nju tvore novčani doprinosi koji su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.

15. Nadalje, iz navedenih odredbi proizlazi da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike (čl. 357. st. 3. ZV-a) ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (kroz, oluci, fasada, kotlovnica) suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja (čl. 377. ZV-a), te su prema odredbi čl. 380. st. 1. ZV-a sredstva zajedničke pričuve dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.

16. Ovaj sud je u odluci poslovni broj Rev-867/2021-6 od 15. siječnja 2025. izrazio shvaćanje:

„…prema shvaćanju ovoga suda iz činjenice da tuženikov posebni dio, koji u naravi predstavlja garažno mjesto, kao što to predstavljaju i garažna mjesta tužitelja koja su neodvojivo povezana i čini sastavni dio čitave nekretnine sagrađene na istoj čestici zemlje, stvara obvezu svim suvlasnicima plaćati zajedničku pričuvu za održavanje zajedničkih dijelova cijele nekretnine, jer se jedan horizontalni dio nekretnine ne može izdvojiti u zasebnu cjelinu. Kada bi to bilo moguće, na taj način bi se pukim izdvajanjem iz pričuve za cijelu nekretninu, vlasnicima omogućio izbjegavanje obveze upravljanja i održavanja zajedničkih dijelovima čitave nekretnine, propisane ZVDSP-a, kao npr. tavana, lifta i dr. Stoga izdvajanje vlasnika jednog posebnog dijela nekretnine od plaćanja pričuve nije moguće jer se ne radi o samostalnoj uporabnoj cjelini na kojoj postoji više vlasnika više posebnih dijelova, a to u ovom slučaju tim više jer se ovdje ne radi o izdvajanju po vertikali („od krova do poda“), kojim izdvajanjem bi bili obuhvaćeni svi vlasnici posebnih dijelova čiji posebni dijelovi bi predstavljali jednu samostalnu uporabnu cjelinu, već o izdvajanju po horizontali (etaži koja u naravi predstavlja garažu sa garažnim mjestima kojih su vlasnici posebnih dijelova stranke u ovom postupku) - tako i ovaj sud u Rev-874/2021 od 11. srpnja 2023.“.

17. S obzirom da navedeno pravno shvaćanje kao i pitanje za koje je dopušteno podnošenje revizije u ovom postupku, navodi se da načelno pojedini suvlasnici samostalno ne mogu izdvojiti dijelove nekretnine na koje otpadaju njihovi suvlasnički dijelovi i formirati novu suvlasničku zajednicu, kada bi se radilo o izdvajanju po horizontali (etaži koja u naravi predstavlja garažu sa garažnim mjestima koji su vlasnici posebnih dijelova stranke u ovom postupku). Međutim, odgovor na navedeno pitanje nije od utjecaja na odluku u ovome sporu, a kraj činjenice utvrđenja nižestupanjskih sudova o tome da postoje dva ugovora za upravljanje dijela istih garaža, a samim time i dva odvojena računa za plaćanje pričuve koja predstavljaju zajedničku imovinu suvlasnika, koje račune vode dva različita upravitelja. Naime, shvaćanje je ovoga suda, da se tuženica plativši pričuvu na račun kojim upravlja jedan upravitelj , oslobodila plaćanja pričuve za svoju garažu odnosno garažno mjesto, jer ne može platiti dva puta pričuvu za istu garažu odnosno garažno mjesto. A sve to iz razloga što sredstva na računu za plaćanje pričuve predstavljaju zajedničku imovinu suvlasnika , neovisno o tome tko je upravitelj zgrade. Upravitelj samo upravlja računom pričuve.

18. Pravilno su stoga nižestupanjski sudovi odbiti zahtjev tužitelja za isplatom.

19. Zbog svega navedenoga, valjalo je odbiti reviziju temeljem odredbe čl. 393. ZPP- a i odlučiti kao u izreci pod točkom I. ove presude.

20. Temeljem odredbe čl. 166. st. 1. ZPP-a, odlučeno je o zahtjevu tuženice za naknadom troškova odgovora na reviziju, te je odbijen zahtjev tuženice jer taj trošak nije bio potreban za vođenje postupak (čl. 155. st. 1. ZPP-a) te je odlučeno kao u izreci pod točkom II. izreke ove presude.

Zagreb, 15. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća:

dr. sc. Ante Perkušić