Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-2273/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednice vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja 1. AV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. CV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. HV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], koje zastupa punomoćnica odvjetnica Melita Ranilović-Ferenc, odvjetnica iz Koprivnice, Vijećnička 4, protiv tuženih 1. GV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. VV, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 3. AVN, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. KV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], **.**.2017., kojeg zastupa punomoćnik Lovro Perica, odvjetnik iz Crikvenice, Kotorska 30, radi utvrđenja ništetnosti ugovora, (v.p.s. 3.318,07 EUR), odlučujući o žalbi 4/tuženika KV protiv presude Općinskog suda u Crikvenici, Stalna služba u Krku poslovni broj P-1112/2023-19 od 6. ožujka 2026., u sjednici vijeća održanoj dana 14. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tuženika 4/KV kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Crikvenici, Stalna služba u Krku poslovni broj P-1112/2023-19 od 6. ožujka 2026.

r i j e š i o  j e

I Odbija se žalba tuženika 4/KV kao neosnovana te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Crikvenici, Stalna služba u Krku poslovni broj P- 1112/2023-19 od 6. ožujka 2026.

II Odbijaju se zahtjevi tužitelja 1/ŽV, 2/CV i 3/HV i tuženika 4/KV za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog suda u Crikvenici –Stalna služba u Krku citiranom u izreci odlučeno je:

"I Utvrđuje se da je kupoprodajni ugovor sklopljen 16.05.2016.g. između III - tužene AVN [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja i tuženog KV iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca ovjeren kod javnog bilježnika Amire Predovan iz Krka pod brojem OV 1239/16 dana 16.05.2016.g. prema kojem je tužena AVN prodala a tuženi KV kupio čitav suvlasnički dio nekretnina koji se sastoji od 2/4 dijela nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] čkbr. [katastarska čestica] Kuća i dvor sa 204 m2 što u naravi predstavlja prizemni dio objekta sa pripadajućim dijelom dvorišta ništetan te ne proizvodi pravne učinke što su tuženi AVN i KV dužni priznati te su dužni dozvoliti da se temeljem ove presude uspostavi ranije zemljišno-knjižno stanje uknjižbom navedenih nekretnina na ime i vlasništvo ŠV iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] i HV iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] svakog u ¼ dijela u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II Tuženi KV iz [adresa], **.**.2017., OIB: [osobni identifikacijski broj] dužan je tužiteljima 1. AV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. CV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. HV iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] predati u posjed nekretnine upisane u ZK tijelo II zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] čkbr. [katastarska čestica] Kuća i dvor sa 204m2 što je u naravi prizemni dio objekta sa pripadajućim dijelom dvorišta u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III N a l a ž e s e tuženima 1. GV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. VV, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 3. AVN, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. KV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], **.**.2017., da tužiteljima 1. AV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. CV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. HV, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] naknade troškove ovog parničnog postupka u ukupnom iznosu od 6.269,45 EUR (šesttisućadvjestošezdesetdeveteura i četrdesetpet-centi) u roku od 15 (petnaest) dana.

2. Protiv navedene presude i rješenja tuženik 4/KV (dalje: tuženik) je podnio žalbu kojom iste pobija zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje: ZPP), uz prijedlog da se presuda i rješenje preinače, odnosno ukinu i predmet vrati na ponovno suđenje pred drugim sucem pojedincem a tuženiku dosude troškovi parnice uvećani za troškove žalbe.

3. Tužitelji u odgovoru na žalbu predlažu žalbu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu, traže trošak odgovora na žalbu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Ispitujući pobijanu presudu u smislu čl. 365. st. 2. ZPP, ovaj sud je utvrdio da nisu ostvarene apsolutno bitne povrede ZPP propisane tom odredbom, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Nije ostvarena niti bitna povreda ZPP iz čl. 354. st. 2. t. 11., na koju se ukazuje u žalbi, jer presuda sadrži valjane razloge o odlučnim činjenicama koji su u skladu s procesnom građom, a kako će biti nastavno obrazloženo.

6. U predmetnom postupku tužitelji su tražili da sud utvrdi ništetnim ugovore, kojima su tuženici stekli njihov suvlasnički dio kuće u [adresa] upisane u z..k.ul. 2416 k. o. [katastarska općina] kčbr. [katastarska čestica] Kuća i dvor sa 204 m2, u naravi prizemni dio objekta s pripadajućim dijelom dvorišta.

6.1. Ugovori o kupoprodaji nekretnine sklapani su s tuženicima sukcesivno i to 5.4.2016., 6.4.2016., 15.4.2016. i 16.5.2016., a da tužitelji, odnosno tužiteljica 3/HV i njezin suprug ŠV, čiji su tužitelji 1/AV i 2/CV nasljednici te koji su stupili u parnicu nakon smrti prvotnog tužitelja 1/ŠV, o tome nisu imali saznanja.

7. U predmetnom postupku presudom posl. br. P-1290/2019-39 od 13. travnja 2023. pravomoćno je odlučeno o ništetnosti ugovora od 5. travnja 2016. kojim je tuženik 1/MV kupio spornu nekretninu, te ugovora od 6. travnja 2016. kojim je istu prodao tuženiku 2/VV, kao i o ništetnosti ugovora od 16. travnja 2016. između VV kao prodavatelja i 3/tuženice CVN na način da su svi ti ugovori utvrđeni ništetnim.

8. Ovo zato jer u vrijeme navodne ovjere ugovora o kupoprodaji sklopljenog između HV i ŠV kao prodavatelja i GV kao kupca **.**.2016. osobna iskaznica broj [broj osobne iskaznice] preminulog ŠV bila je nevažeća.

9. Kako je dakle nedvojbeno utvrđeno da je ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen 5. travnja 2016. između HV i ŠV kao prodavatelja i GV kao kupca a predmetom kojeg su bile nekretnine 2/4 k. č. br. [katastarska čestica] u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ništav jer nikada nisu ovjereni potpisi prodavatelja na citiranom ugovoru te je na istome krivotvoren štambilj javnog bilježnika, na temelju čl. 322. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 98/18. – dalje: ZOO) koji propisuje da je ugovor koji je protivan Ustavu RH, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo, utvrdio navedeni ugovor ništetnim.

10. Tako je pravomoćno utvrđeno i da je ugovor sklopljen 6. travnja 2016. između GV i VV zaključen samo u svrhu promjene upisa prava vlasništva u zemljišnim knjigama radi prijevarnih namjera i radnji GV koji je smišljeno nekretninu sa svojeg imena prenio na treću osobu, bez da je zaista došlo i do isplate kupoprodajne cijene ili predaje nekretnine u posjed kupcu, te je i navedeni ugovor ništetan, na temelju čl. 322. ZOO.

11. Nadalje je pravomoćno utvrđen osnovanim tužbeni zahtjev u dijelu kojim se zahtjeva utvrđenje ugovora sklopljenog 15. travnja 2016. između VV iz [adresa] kao prodavatelja i 3. tužene AVN iz [adresa] kao kupca, ovjerenog kod javnog bilježnika Željke Maroslavac iz Zagreba pod brojem OV- 11545/16 dana 16. travnja 2016., a predmetom kojeg su bile iste prethodno opisane nekretnine, ništetnim.

11.1. Naime, ocjenom provedenih dokaza utvrđeno je da je krivotvoren potpis davatelja punomoći na specijalnoj punomoći od 7. travnja 2016., s obzirom da iz iskaza javnog bilježnika Ronalda Pavlovića nedvojbeno proizlazi da VV nikada nije pristupio u njegov javnobilježnički ured niti je istome 7. travnja 2016. ovjeren potpis na specijalnoj punomoći. Javni bilježnik Ronald Pavlović u iskazu je naveo da je provjerom u upisniku OV-831/16 na navedeni dan 2016. pod navedenim brojem izvršena ovjera sasvim druge osobe koja nema veze sa TV. Isti je naveo da su i štambilj i njegov potpis falsificirani i krivotvoreni.

11.2. I sam 2. tuženik navodi da nikada nije potpisao specijalnu punomoć osobi imena FV iz [adresa] kojeg da 2. tuženik niti ne poznaje a da se isti zaista ne poznaju potvrđuje i sam FV u svom iskazu danom na glavnoj raspravi 13. studenog 2017.

11.3. Da se i u konkretnom slučaju radilo o prijevarnim radnjama tuženika GV proizlazi iz iskaza svjedoka FV kojem je upravo MV predao dokumentaciju koja je trebala biti ovjerena kod javnog bilježnika i koju je prema vlastitim navodima FV po ovjeri odmah vratio GV, koji je očito unatoč činjenici da je navodno predmetnu nekretninu prodao VV i dalje aktivno sudjelovao u svim radnjama glede daljnjih prodaja predmetne nekretnine.

12. Sporno je i u ovoj žalbenoj fazi postupka, je li kupoprodajni ugovor sklopljen dana 16. svibnja 2016. između tužene 3/AVN kao prodavateljice i tuženog 4/KV kao kupca a predmetom kojeg je ugovora bila nekretnina 2/4 k. č. br. [katastarska čestica] u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi stan u prizemlju koji se sastoji do kuhinje, kupaone, sobe, hodnika, sanitarnog prostora, ukupne površine cca 36,92m2, također ništetan.

13. Isto temelji na ocjeni iskaza saslušanog svjedoka odvjetnika IV i 4. tuženika KV, iz kojeg proizlazi da je 4. tuženik prije sklapanja citiranog ugovora provjerio putem stručnog punomoćnika – odvjetnika stanje u zemljišnim knjigama i utvrdio da je prodavateljica upisana kao vlasnica predmetne nekretnine, te da je u Uredu za katastar nekretnina evidentirana i kao posjednica predmetne nekretnine.

14. Sud je nadalje utvrdio da je ugovor od 16. svibnja 2016. potpisan i ovjeren kod javnog bilježnika Amire Predovan u Krku pod brojem Ov-1239/16 te je istoga dana u cijelosti isplaćena kupoprodajna cijena prodavateljici AVN u uredu javnog bilježnika Amire Predovan.

15. Po potpisu citiranog kupoprodajnog ugovora 4. tuženik je ušao u posjed predmetne nekretnine na način da je preuzeo ključ iste na mjestu gdje mu je ostavljen na samoj nekretnini, te je potom promijenio bravu na ulaznim vratima nekretnine. Između stranaka nije sporno da je 4. tuženik i sada u posjedu predmetne nekretnine.

16. Tuženik se u žalbi prvenstveno poziva na čl. 122. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. - dalje: ZVDSP) kojim je propisano, da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa gleda toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona, dok nedostatak dobre vjere ne može se prebaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje (čl. 122. st. 3. ZV).

17. Na temelju povjerenja u zemljišne knjige, čija je primjena bila odgođena u vrijeme sklapanja svih spornih ugovora, a tek 1. siječnja 2017. je prestala odgoda povjerenja u zemljišne knjige, pravo vlasništva može se steći samo ako su ispunjene opće i posebne pretpostavke za uknjižbu propisane odredbama ZZK, a da jedna od tih pretpostavki – valjanost pravnog posla – ne bi bila ispunjena ako je ugovor ništetan jer je sklopljen protivno prisilnim propisima.

18. Prvostupanjski sud je pravilno ocijenio valjanost samog ugovora o kupoprodaji sklopljenog između 3/tuženice kao prodavateljice (koja tvrdi da uopće nije bila svjesna da sklapa ugovor o kupoprodaji jer nije niti bila vlasnica nekretnine, pa se nije mogla obvezati predati kupcu stvar u vlasništvo u smislu čl. 376. st. 1. ZOO) i 4/tuženika kao kupca, primjenom mjerodavnih odredaba ZOO.

19. Tužitelji su, pored pravnog shvaćanja da poštenom stjecatelju načelo povjerenja u zemljišne knjige omogućuje derivativno stjecanje prava vlasništva nekretnine i od nevlasnika - sve i pored općeg pravnog načela da nitko na drugoga ne može prenijeti više prava nego što ga sam ima, trebali dokazati da su sudionici u odnosu u kojemu je sklopljen pravni posao na temelju kojeg se tuženik upisao vlasnikom prijepornih nekretnina bili nesavjesni (da nisu postupali u dobroj vjeri) - pa da je nesavjestan kod sklapanja pravnog posla i upisa na temelju pravnog posla u zemljišnim knjigama bio i 4/tuženik, i to sve u sadržaju pravnog standarda te nesavjesnosti iz navedenih odredaba ZV-a te ZZK-, tj da je znao ili je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je u zemljišnim knjigama upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja.

20. Takva sumnja, i po mišljenju ovog suda, mogla je proizaći iz okolnosti na koje u svom iskazu – koji je u tom dijelu različit od iskaza 4/tuženika – upućuje 3/tuženica AVN, a koja je iskazala da ju je tuženik 1/MV zamolio uslugu na način da mu potpiše punomoć da može prodati nekretninu drugoj osobi, a da mu „USKOK ne sjedne na tu nekretninu“, koja navodi da je kupca upoznala kod javnog bilježnika, da ona nije primila nikakvu kupoprodajnu cijenu za nekretninu već je to sve primio MV a ona je samo jednom autom došla do sporne kuće, da je na sva pitanja odvjetniku odgovarao MV, koji joj je, nakon što su izašli od javnog bilježnika, uzeo kovertu s novcem, te da nikada nije bila u posjedu kuće niti posjedu ključa. Navedeno je suprotno iskazu 4/tuženika prema kojoj je odvjetnik pitao 3/tuženicu da li zna što prodaje, te da je njoj predao novac a nije primijetio da ga je proslijedila 2/tuženiku.

21. 4/tuženik je iskazao da je nekretninu razgledao na način da mu je ključ poslan autobusom u [adresa] gdje ga je preuzeo od šofera, da bi naknadno iskazao da mu je ključ predala osobno AVN, odnosno, da mu je ključ nakon plaćanja kupovnine, ostavljen u samoj kući, nakon čega su on i bratić došli u [adresa] i promijenili bravu, a da je nekretninu razgledao na način da je ključ bio ispod tegle za cvijeće u dvorištu.

22. Iz samih navoda tog tuženika, koji su proturječni u vezi načina kako je došao do ključa za razgledavanje nekretnine, a da tome nije prisustvovao prodavatelj, kao i u vezi načina kako je preuzeo posjed nekretnine, osnovano prvostupanjski sud zaključuje da postoji sumnja u vjerodostojnosti iskaza tuženika, a u svakom slučaju, nije ispunjen element dužne pažnje prilikom sklapanja ugovora, pri tom za nerealno nisku cijenu.

23. Nadalje, iz same zemljišne knjige je vidljivo (jer je i povijesni pregled svakome dostupan na internetu), da se vlasničko stanje sporne nekretnine u vrlo kratkom roku, od travnja do svibnja 2016. godine, nekoliko puta promijenilo, te da i sama 3/tuženica prodaje nekretninu neposredno nakon što je istu stekla, što je samo za sebe činjenica koja može izazvati sumnju, pogotovo imajući na umu i nerealno nisku cijenu nekretnine, o kojoj je iskazivao odvjetnik IV kao svjedok (obrazlažući da je smatrao da se nekom žuri za prodaju).

24. Činjenica, da je tuženik angažirao odvjetnika prilikom sklapanja posla, ukazivalo bi na povećanu pažnju, ali nedostatak profesionalne pažnje kod angažiranog punomoćnika (koji je propustio izvršiti uvid u povijesni pregled u zemljišnim knjigama), ne može ići na štetu tužitelja već na štetu onoga, tko ga je angažirao.

25. Kupnja nekretnine nije svakodnevni posao pa je realno očekivati povećani stupanj pažnje prilikom sklapanja tog posla posebno imajući na umu okolnosti da se sve odvijalo brzo, da je prema iskazu 4/tuženika, ključ poslan autobusom u [adresa] gdje ga je preuzeo od šofera i razgledao nekretninu, da bi potom, nakon što je obavljena kupoprodaja, posjed preuzeo na način da mu je ostavljen ključ u samoj kući nakon čega su on i bratić došli u [adresa] te je potom promijenio bravu (a da mu ključ nije predan prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora i isplate kupovnine, iako je prodavateljica bila osobno prisutna).

25.1. Upravo te činjenice– da je prilikom sklapanja ugovora prodavateljica prisutna, da joj prema vlastitom iskazu, tuženik predaje kupovninu, a da mu ona ne daje ključ već mu je on „ostavljen u kući“, a prethodno mu je na dubiozan način dostavljen za razgledavanje nekretnine, kao i nerealno niska cijena (o čemu je iskazao odvjetnik IV, navodeći kao svjedok da mu je KV izjavio da ima priliku kupiti jednu nekretninu u mjestu [adresa] za vrlo nisku cijenu koja je bila ispod tržišne vrijednosti) upućivali bi na potrebu pojačane pažnje, kakvu tuženik nije uložio, već je ugovor o kupoprodaji sklopljen u velikoj brzini i bez potrebnih provjera.

26. Radi toga je osnovan zaključak prvostupanjskog suda da je tuženik bio nesavjestan kod sklapanja pravnog posla i upisa na temelju pravnog posla u zemljišnim knjigama, sve u sadržaju pravnog standarda te nesavjesnosti iz navedenih odredaba ZV-a tj. da je znao ili je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je u zemljišnim knjigama upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, dok je tuženica 3/AVN nesporno iskazala da ona nije bila vlasnica niti je doista prodala nekretninu već je riječ o pravnim poslovima u korist GV.

27. Osnovano je zato prihvaćen i tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim zahtijevaju predaju u posjed nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to prizemni dio objekta sa pripadajućim dijelom okućnice.

Članak 162. ZVDSP-a propisuje da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtjeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtjeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu. Dakle, moraju biti ispunjena oba uvjeta iz čl. 162. ZV-a a koja su konkretnom slučaju ispunjena.

28. Pravilno je ocijenjen osnovanim i prijedlog tužitelja za određivanje privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja predmetne nekretnine jer su ispunjene pretpostavke za donošenje privremene mjere temeljem odredbi čl. 346. i 347. Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17. i 131/20. – dalje: OZ).

29. Članak 346. OZ-a propisuje da radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine te ako učini vjerojatnom i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.

30. Odluka o troškovima postupka donesena je pravilnom primjenom čl. 154. st. 1. ZPP, a istome se samo paušalno prigovara.

31. Na temelju odredbe čl. 368. st. 1. i čl. 380. t. 2. ZPP, te u odnosu na troškove žalbenog postupka, na temelju čl. 166. st. 1. u vezi čl. 154. st. 1. i čl. 155. st. 1., odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 14. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić